房地产税收政策讲解.ppt
《房地产税收政策讲解.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产税收政策讲解.ppt(96页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、房地产企业会计核算与税收政策讲解,文山州国税局所得税科吕在芸,房地产企业的概念和经营范围,房地产开发企业:指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发:在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营:对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。房地产开发经营业务包括:土地使用权的转让、买卖和租赁活动;住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。,房地产企业的产品,房地产企业的产品:土地(商品性土地)房屋(商品房、出租房、周转房)配套设施(能有偿转让的商业性配套设施)代建工程(接受其他单位或政府的委托,代建的房屋、场地、城市道路、基础设施等),房地产企业的生产经营流程,
2、一、登记注册。条件:注册资金万元以上,有名以上房地产、建筑工程专职技术人员,名以上专职会计人员。省建设厅根据注册资金大小、专业技术人员和开发业绩情况核发资质证,资质证分为-级,最高为级。房地产企业按照相应的资质承担相应的开发项目。二、土地取得。土地取得的方式:、出让(拍卖、招投标、协议);、划拨(经济适用房、廉租房、公益事业);、其他方式(债务重组、吸收合并、投资等)。,房地产企业的生产经营流程,三、立项与规划。进行项目审批、办理用地规化、建筑工程规化、施工许可等手续。四、建筑施工。、通过招投标方式选择建设工程承包单位和建设工程监理,如有工程队也可自建。施工完成后有竣工验收报告,竣工决算报告需
3、要经有资质的审计部门出具审计报告。,房地产企业的生产经营流程,五、销售管理。销售方式主要有预售(取得预售许可证)、现售、出租以及其他方式(将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配、抵偿债务等)。六、产权办理。,一、设立阶段的会计核算内容:,主要是注册资金及筹建费用。难点是对投资方投入的非货币资产的计价和筹建期费用的归集。(一)投资方投入的非货币资产(包括存货、固定资产、无形资产)的计价,双方应按评估价或公允价做投资,转让非货币资产视同销售的处理。会计分录:借:银行存款或非货币资产贷:实收资本或股本,一、设立阶段的会计核算内容:,(二)筹建期费用的归集:筹建期的长短、那一类企业
4、要筹建没有明确的规定,企业可以把筹建期的费用记入长期待摊费用或直接记入期间费用。由于取得预售收入就要缴税,所以取得土地开始建设就应作为开始生产经营之日,若筹建期费用计入”长期待摊费用”,按税法规定可在开始经营当月一次计入当期损益或摊销期不低于3年。,二、开发产品成本核算对象的确定,会计在进行核算前,要先确定成本核算对象,按对象设置明细帐进行核算:1、对开发规模小、周期短、一次性全部开发,可以整个开发项目为成本核算对象。特点是成本费用不需分配。2、对开发规模大、开发周期较长、分期开发的项目,可按开发期数为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。3、对于开发产品形态多样的项目,可以各种开发产品
5、形态为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。,二、开发产品成本核算对象的确定,房屋一般的房屋开发项目,应当以每一独立编制的概算或施工图预算所列的单项工程为一个成本核算对象;对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,开、竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象;个别规模较大、工期较长的开发项目,可根据实际情况按区域或部位划分成本核算对象,即按开发项目的各期(区、组团)确定成本核算对象。,二、开发产品成本核算对象的确定,配套设施能有偿转让或出租的,应以各配套设施项目作为成本核算对象;不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的,可将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工
6、计算出开发总成本后,按各该项目的预算成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定的标准将此部分各配套设施开发成本分配计入有关开发产品成本。,二、开发产品成本核算对象的确定,代建工程应以各工程项目为成本核算对象。税收规定(国税发200931号):成本核算对象应由企业在开工之前确定,并报主管税务机关备案,成本核算对象一经确定不能随意更改和混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。,三、开发成本的会计核算与税务处理,(一)开发成本的会计核算 开发成本的核算是将开发过程中发生的各项支出进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。包括:1、土地开发成本:开发土地发生的各
7、项支出。2、房屋开发成本:开发商品房、出租房、周转房、代建房的各项支出。,(一)开发成本的会计核算,3、配套设施开发成本:开发不能有偿转让及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施的各项支出。4、代建工程开发成本:指接受委托代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程发生的各项支出。,(一)开发成本的会计核算,设立“开发成本”科目,核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。按开发成本种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”设置明细账,并在明细账下,按成本核算对象组织明细核算,(一)开发成本的会计核算,按四类开发产品成本将其费用
8、分为以下成本项目进行核算:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施建设费4、建筑安装工程费5、公共配套设施费6、开发间接费用7、借款费用,(一)开发成本的会计核算,1、土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,(一)开发成本的会计核算,发生土地征用及拆迁补偿费用时:借:开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷:银行存款 对该项费用要注意:1、取得土地使用权的方式,
9、应取得何种符合规定的发票;2、支付拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费时资料是否完整、真实、证据充分;3、开发产品完工后按成本核算对象、采用一定的方法将其结转到相应的开发项目。,(一)开发成本的会计核算,(1)为开发商品房、出租房等房屋而发生的土地征用及拆迁补偿费:能分清成本核算对象的成本费用,应直接计入有关成本核算对象的开发成本;不能分清成本核算对象的,应由两个或两个以上成本核算对象负担的成本费用,其支出可先通过“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目归集,待土地开发完成投入使用时,按标准将其分配计入各成本核算对象的开发成本。,(一)开发成本的会计核算,(2)为
10、转让、出租而开发的商品性土地:将整块土地作为一个成本核算对象,其发生的全部开发支出在“开发成本商品性土地开发成本”科目归集,土地开发完成时转入“开发产品商品性土地”。(3)成片开发项目的土地征用及拆迁补偿费按各期(区、组团)开发土地面积或预算建筑面积分配。,(一)开发成本的会计核算,税收规定:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。,(一)开发成本的会计核算,企业以非货币交易方式取得土地使
11、用权其土地成本确定的税收政策规定:1、企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:(1)换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,(一)开发成本的会计核算,(2)换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付
12、的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,(一)开发成本的会计核算,2、企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,(一)开发成本的会计核算,2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础
13、设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,(一)开发成本的会计核算,前期工程费、基础设施费:能分清成本核算对象的成本费用,应直接计入有关成本核算对象的开发成本;不能分清成本核算对象的,应由两个或两个以上成本核算对象负担的成本费用,其支出可先通过“开发成本前期工程费”或“开发成本基础设施费”科目归集,待结转开发产品成本时,将公共成本按标准分配计入各成本核算对象的开发成本。,(一)开发成本的会计核算,4、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。开发过程中发生的各项建筑安装费用,包括企业自营工
14、程的建筑安装费和以出包方式支付给承建单位的建筑安装工程费。具体包括设备及安装费,结构工程、室外工程、装修工程、水电工程等工程费支出,建设工程许可证执照费,临时占路执照费,临时用地和临时建设工程费,工程建设监理费,施工噪声扰民费等。,(一)开发成本的会计核算,采用发包方式的,根据已完工价款,直接记入有关项目的 开发成本核算对象。企业向税务机关报送完工报告时必须附项目建筑施工承包合同,中介机构出具的工程造价审计报告。采用自营方式的,发生的各项建筑安装工程支出,如 人工费、材料费等直接记入相应的成本核算对象。,(一)开发成本的会计核算,(4)建筑安装工程费的分配能分清成本核算对象的建筑安装工程费,采
15、用个别认定法,直接计入成本核算对象。应由两个或两个以上成本核算对象负担的建筑安装工程费,按各成本核算对象的预算成本分配各成本核算对象应负担的成本。同一成本核算对象内按各开发产品的实测建筑面积分配至开发产品,计算单位成本。商品性土地开发成本中的共同建筑安装费按土地面积分配。,三、开发成本的会计核算,5、公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。对不能有偿转让的公共配套设施支出,应记入房屋和土地开发成本。能有偿转让的可单独作为一个成本项目核算。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法
16、进行分配。,三、开发成本的会计核算,税收规定:企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。,三、开发成本的会计核算,企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管
17、理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,(一)开发成本的会计核算,6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。如果企业不设置现场办公机构而由本部定期或不定期派人到现场组织开发活动的,也可直接计入“管理费用”。,(一)开发成本的会计核算,7、借款费用。为开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金利息支出、
18、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等。借款费用在两个或两个以上成本核算对象间分配时,可采用以下方法之一:()按预算成本分配各成本核算对象应负担的借款费用。()按预算建筑面积分配各成本核算对象应负担的借款费用。,(一)开发成本的会计核算,()按资金实际占用数分配各成本核算对象应负担的借款费用,其中:资金实际占用数=各成本核算对象的开发成本之和同一成本核算对象内的借款费用,按各开发产品的实测建筑面积分配至开发产品,计算单位成本。,(一)开发成本的会计核算,开发间接费、借款费用:无法直接计入各项开发产品成本,先在“开发间接费用”和“开发成本借款费用”科目中归集,在结转开发产品成本时,按标准将其分配计
19、入有关开发产品的成本。,(二)开发产品的结转,1、为了计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本,正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,应设置“开发产品”帐户,并按种类或项目设置明细进行核算。会计分录:借:开发产品项目(土地、商品房、周转房)等 贷:开发成本项目(土地征用等7项成本费用),(二)开发产品的结转,2、对当期已完工成本对象的成本进行结算,并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。(1)可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积(2)已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。,(二)开发产品的结转,3、为了正确核算房地产销售成本,企业对已完工
20、开发产品应按项目设置销售台帐进行明细核算,销售台帐应包含可售面积(含公摊)、销售单价等内容。已销产品会计分录:借:主营业务成本 贷:开发产品某项目,(二)开发产品的结转,4、企业将开发的产品用于出租、周转、自用时会计分录为:借:固定资产、出租开发产品等 贷:开发产品5、精装房、样板房的装修成本单独计入该套房,不能在其他成本对象分摊。,四、营业税金及附加的会计核算,营业税金及附加是指企业销售已完工开发产品和预售开发产品时缴纳的营业税、城建税、教育附加费(地方)、土地增值税。企业按收入和预售收入计提时记“营业税金及附加”科目的借方,印花税计提时计入“管理费用”科目的借方。“营业税金及附加”、“管理
21、费用”在月末结转入“本年利润”科目。税收政策规定:营业税金及附加、印花税在申报时可税前扣除。应由产权承受人承担的契税或应由其他单位和个人承担的税金不可以在税前扣除。,五、期间费用,期间费用包括:1、营业(销售)费用:指销售商品房或提供服务而发生的所有费用,如广告费、销售代理费、展览费、售楼人员支出及与商品房销售有关的支出等。2、管理费用:指企业在筹建期发生的开办费、企业董事会费、行政管理部门发生的费用,如管理人员工资、工会费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、办公费、差旅费、职工保险、住房公积金、坏帐损失等。,五、期间费用,3、财务费用:借款利息支出、金融机构手续费、筹集经营
22、性资金发生的相关费用。为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用:属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除,六、开发成本、期间费用税务处理,1、在计算应纳税所得额时,企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的,应当依照税收法律、行政法规的规定计算。2、税前扣除的支出应满足真实性、相关性、合理性的三个条件,一般情况下还应遵循权责发生制原则、合法原则、配比原则、确定性原则。,六、开发成本、期间费用税务处理,3、企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 税收政策 讲解
链接地址:https://www.31ppt.com/p-5978577.html