房地产开发土地增值税在策划和定位中的考虑.ppt

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1、1,土 地 增 值 税 房地产开发企业,2,土地增值税,第一部分：基本政策第二部分：税收征管第三部分：清算管理,3,第一部分：基本政策,4,基本法规：,法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,5,基本政策纳税人,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。,6,基本政策-征税范围,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。,7,基本政策-征税范围,国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地

2、上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。,8,基本政策-课税对象,土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。,9,基本政策-计税依据,增值额=收入扣除项目金额,10,基本政策-收入,货币收入实物收入其他收入视同销售房地产收入-用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,11,基本政策-收入,对纳税人转让房地

3、产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。,12,基本政策-扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格,13,基本政策-扣除项目金额,14,基本政策-税率,增值率=增值额扣除项目金额超率累进应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率,15,基本政策-税款计算,应纳税款=增值额税率扣除项目金额扣除率,16,基本政策-减免税,暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要

4、依法征用、收回的房地产。,17,基本政策-减免税,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；北京市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）平方米以下；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,18,基本政策-减免税,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的

5、情况；因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,19,基本政策-减免税,定期免税 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。,20,基本政策-减免税,以房地产进行投资、联营的征免税 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。凡所投资、联营的企业从事

6、房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用 上述政策。,21,基本政策-减免税,合作建房的征免税 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,22,基本政策-减免税,关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。,23,第二部分：税收征管,24,税收征管纳税地点,企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地。,25,税收征管流程,项目纳税登记,申报纳税,预缴税款,清 算 税 款,26,税收征管项目纳税登记,房地产开发企业或兼营房

7、地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。,27,税收征管申报纳税,纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。,28,预缴税款,土地增值税预征情况变动表,29,土地增值税预征情况变动表 续,30,税收征管预缴税款,对未按预征规定期限预缴税款的,应根据税收征管法及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。,31,税收征管清算税款,纳税人应申请清税,税务机关要求进行清税的,提出清税申请,税务机关受理审核,清税完成,32,转让新建商品房收入转让收入扣除项目金额

8、=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积申报按季度申报,税收征管清算税款清算后再转让,33,税收征管清算税款清算后再转让,转让使用一年以上的商品房收入转让收入扣除项目金额=取得土地使用权金额+建筑物评估价格+评估费用+与转让房地产有关的税金申报按次申报,34,第三部分：清算管理,35,清算管理文件依据,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号北京市地方税务局土地增值税清算管理办法-京地税地200892号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知-国税发200991号,36,基本内容,37,一、土地增值税清算的范围,凡从事房地产

9、开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。,38,二、土地增值税清算的条件,（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件,39,（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件,1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。,40,（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件,1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85（

10、含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。,41,三、纳税人申请清算时限,（一）纳税人应申请清算的 90日内（二）主管地方税务机关要求清算的 30日内(特殊情况可延长至90日),达到清算条件,申请清算,税务机关通知,申请清算,42,清算的申请,43,一、纳税人应提供的清算资料,共11类资料。,44,二、申请时注意要点,（一）清算项目资料是否齐全 对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二)清算项目是否与初始登记表 中

11、项目一致,45,（三）各项申报表格的填写是否符合要求,各类表格应按明细类别归类汇总后填写。例如：“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”，应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分类填写。,46,（四）鉴证报告内容是否规范,1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍*普通住宅情况说明 2、全部收入项目的组成情况介绍 3、扣除项目金额的情况介绍*四项成本情况说明4、税款详细计算过程 5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明,47,清算的审核,48,一、房地产转让收入情况的审核,（一）房地产转让收入的范围货币收入实物收入其他收入视同销售房地产收入-用于职工福

12、利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,49,（二）房地产转让价格的确定,货币收入-商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额 实物收入-财产评估 其他收入-专门评估 视同销售房地产收入-按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,50,（二）房地产转让价格的确定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,51,二、扣除项目金额情况的审核,（1）在土地增

13、值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。,52,二、扣除项目金额情况的审核,（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,53,（一）取得土地

14、使用权所支付的金额,1、取得土地使用权所支付金额的构成 地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税,54,（一）取得土地使用权所支付的金额,2、取得土地使用权所支付金额的确认 必须提供已支付的地价款凭证，不能提供的，不允许扣除凭证：国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税证等,55,（一）取得土地使用权所支付的金额,2、取得土地使用权所支付金额的确认 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。,56,（二）房

15、地产开发成本,1、房地产开发成本的构成-土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,57,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（1）土地征用及拆迁补偿费纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再扣除。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,58,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（2）前期工程费 如果纳税人取得的是

16、已经进行了土地开发的“熟地”这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。,59,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（3）建筑安装工程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。,60,（二）房地产开发成本,1、房地产开

17、发成本的构成（4）基础设施费,61,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（5）公共配套设施费 公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。,62,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（6）开发间接费用是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,63,（二）房地产开发成本,2、房地产开发成本审核的重点

18、：根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：经营性企业-税务局监制的发票 行政机关或政府行政管理机构-行政事业性收据 征地及拆迁补偿费用-书面凭证（合同协议、收据）其他的白条和收据-不能作为支出凭证,64,（二）房地产开发成本 2、房地产开发成本审核的重点：,核定四项成本的条件：（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。,65,（二）房地产开发成本,2、

19、房地产开发成本审核的重点：开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用可以核定扣除。,66,（三）房地产开发费用,销售费用管理费用财务费用,扣除方法：利息+5%；10%,67,（三）房地产开发费用,是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。,68,（四）与转让房地产有关的税金,营业税城市维护建设税教育费附加 印花税-在管理费用中扣除,69,（五）加计扣除,代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内。,70,三、在清算审核

20、时应注意的其他问题,（一）取得土地使用权、房地产产权后直接转让的扣除项目 不能加计20%扣除。,71,三、在清算审核时应注意的其他问题,（二）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目 对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20的扣除。,72,三、在清算审核时应注意的其他问题,（三）成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。,例如：取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。具体分摊公式：取得土地使用权所支付金额总建筑面积*清税面积,73,三、

21、在清算审核时应注意的其他问题,（四）综合开发项目增值额确定方法既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠政策。,74,税务机关对有关情况的处理,75,一、需要补正资料的处理程序,中止核准通知书,按期补正,未按期补正,停止清算,重新审核,76,二、需要核定征收的处理程序,清算中需核定征收：,清算审核部门,纳税人,终止核准通知书,核定征收通知书,评估、稽查认为需核定征收：,评估稽查部门,纳税人,核定征收通知书,77,清算中热点问题,78,一、“分期开发”的界定,主管部门（发改委）立项批准分期建设。,79,二、回迁房的核算,80,三、拆迁补偿费的扣除凭据,征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证合同协议、收据等,81,四、以股权投资方式投入土地的核算,82,五、应付未付成本的扣除,83,谢 谢！,