房地产市场调查.ppt

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1、房地产市场调查,资源科学系 易飞,一、概述,1、概念（1）调查 调查就是使用明确的概念、方法和程序，以有组织、有条理的方式，从一个总体的部分或整体中收集感兴趣的特征信息，对这些停息进行编辑分析，并得出有用结论的活动。（2）市场调查 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。其目的在于为企业的决策者进行预测和决策、制订计划提供重要依据。市场调查是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。（3）房地产市场调查 房地产市场调查就是运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求变化及其各种影响因素，为市场

2、预测和营销决策提供客观、正确的依据。,2、重要性,（1）市场营销计划的基本前提（2）提高产品质量（3）提高企业的市场竞争力（4）开发新产品,二、市场调查的内容,1、市场环境调查 2、技术发展调查 3、市场需求容量调查 4、消费者和消费者行为调查5、竞争情况调查6、市场营销因素调查,1、市场环境调查,（1)政治法律环境 政府的方针政策、有关法律法规、政局的变化（2）经济环境一般来说，经济环境对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。一个国家或地区的基础设施完善，投资环境良好，便有利于吸引投资，发展经济。（3）人口环境一般来说，人口越多，收入越高

3、，市场需求量就越大。人口环境调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口结构；地理分布、民族分布、人口密度、人口迁徙流动情况；出生率、结婚率；家庭规模等。（4)社会文化环境。包括教育程度、职业构成、文化水平；价值观、审美观、风俗习惯；宗教信仰、社会阶层分布；妇女就业面大小等。企业营销人员综合分析研究社会文化环境对人们生活方式的影响，便于了解不同消费者行为，以正确细分市场和选择目标市场，制订企业的市场营销策略。,2、技术发展调查,包括新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度；新产品的技术现状和发展趋势，用新技术、新工艺、新材料的情况；新产品的国内外先进水平等。,3、市场需求容量调查,市场需求购

4、买者+购买欲望+购买能力 主体 动力 实现条件通过市场需求容量的调查，便于企业掌握分析国内外市场需求动向和需求供应情况，结合本企业的市场份额，预测本企业的销售量，研究如何保持或提高本企业市场份额等，制订市场营销策略或进一步开拓新的市场。,4、消费者和消费者行为调查,包括消费者类别(个人或企业、社会团体、民族、性别、年龄、职业、爱好、所在地区等)购买能力(如收入水平、消费水平、消费结构、资金来源、用户的财务状况等)消费者的购买欲望和购买动机(什么因素影响购买者的购头决策，消费者不愿购买本企业产品的原因及其对其他企业生产的同类产品的态度)主要购买者、最忠实的购买者、使用者、新产品的首用者购买的决策

5、者、消费者的购买习惯(如购买地点、时间、数量、品牌、挑选方式、支付方式等)。调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费有和市场，采取不同的市场营销策略。,5、竞争情况调查,（1）包括竞争者的调查分析（如竞争者数量和名称、生产能力、生产方式、技术水平、产品的市场份额、销售量及销售地区，竞争者的价格政策、销售渠道、促销策略以及其它竞争策略和手段，竞争者所处地理位置和交通运输条件、新产品开发和企业的特长等）、（2）竞争产品的调查分析(如竞争产品的品质、性能、用途、规格、式样、设计、包装、价格、交货期等)

6、。,6、市场营销因素调查,市场因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。（最后一章详解）前述(1)一(5)项调查内容均属于不可控制因素的调查，其目的不仅为了分析市场环境，适应市场环境变化，提高企业的应变能力，还在于寻找和发掘市场机会，开拓新市场，而通过第(6)项调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。,三、市场调查方法,（一）资料来源确定调查计划中资料的来源是收集二手资料、一手资料，或是两者都要收集。一手资料，指为了当前特定目的而收集的原始资料和信

7、息。二手资料，指由别人为其他目的收集、整理的资料和信息。而市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。,（二）调查方法,1、二手资料的市场调查方法（1）查阅各级政府部门和行业协会公布的统计数据及资料；（2）从合法的新闻媒体和互联网上收集资料；（3）从房地产中介服务机构有偿取得有关资料和数据。,2、一手资料的市场调查方法,

8、（一）观察法：可以收集到最新资料1、按参与程度分：完全参与观察、不完全参与观察、非参与观察 前两者可以获得较为深入的资料，但容易被同化；后者一般观察到的只是表面现象。2、按观察角度分：纵向观察、横向观察、纵横结合,（二）询问法（问卷法、电话调查法、座谈会、深度访谈法）1、问卷法：要便于回答，设计上以客观题为主，围绕调查目的（1）现场问卷：在公共场所进行、赠送小礼品（2）征集问卷：在新闻媒体上公开进行、对参与者有一定奖励（一般采用抽奖形式）2、电话调查法：简洁明了，事先选定被调查者（很关键，必须是符合条件的），时间不宜过过长3、座谈会 深度访谈法被邀请人员 具有一定的广泛性 一般是专家或具体的从

9、业人员调查内容的深度 注重的是量 在座谈会基础上就具体事项深度调查被邀请人员 赠送小礼品 给予适当的酬金,（三）实验法 主要用于研究有因果关系的事件。（四）专家意见法（函询法，背对背形式）（五）邮寄调查 回收率是关键（六）其他方法（主题式调查、论坛式调查、记者式调查）,四、市场调查步骤,1、确定市场调查的任务和目的 2、组建市场调查项目组3、制定调查计划 4、收集信息5、分析和处理信息6、提交调查报告,1.市场调查的目的（1）可行性研究（2）选择合作伙伴（3）项目营销2.组建项目组（1）自行进行（2）委托调查公司+自行进行（3）委托调查公司+委托中介机构（4）委托中介机构,3、制定调查计划,包

10、括调查内容（制定符合要求的调查表是关键）、资料来源、调查方法、抽样方案（抽样单位、样本规模、抽样程序）、调查费用等。抽样单位：向什么人调查样本规模：调查多少人抽样程序：如何选择答卷人,调查表,调查表是调查的重要工具，是表达调查资料的重要形式，是调查方案的核心内容。利用调查表来进行调查，有利于填写数字和整理汇总。调查表主要解决：向调查单位调查什么？调查表的内容一般由表头、表体和表脚三部分组成。表头：用来表明调查表的名称以及填写调查单位（填报单位）的名称、性质、隶属关系等。这些资料通常并不是用来进行分析的，但在核实和复查各调查单位时，是不可缺少的。表体：这是调查表的主要部分。包括：调查项目、项目的

11、具体表现；栏号，目的是为了便于在整理调查资料或编写填表说明时引用；计算单位等。横行标题、纵栏标题、数字资料。表脚：包括调查者（填报人）的签名和调查日期等，以便明确责任，如果发现问题，也便于查询。,调查表确定后，需要编写填表说明、调查时间、期限和指标解释等。填表说明用来提示填表时应注意的事项。调查时间指调查资料所属的时间。如果所要调查的是时期现象，就要明确规定资料所反映的是调查对象从何年何月何日起至何年何月何日止的资料；如果所要调查的是时点现象，就要明确规定统一的标准调查时点。调查期限是进行调查工作的时限，包括搜集资料或报送资料的整个工作所需的时间。为了保证调查资料及时，对调查期限的规定要尽可能缩短。指标解释则是为了说明调查表中每一指标的涵义、包括范围、有关数据的计算方法等。,谢谢各位！,