房地产土地增值税培训.ppt

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1、房地产开发企业土地增值税清算,一、土地增值税的基本税制1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。1995年财政部 国家税务总局才出台实施细则。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号-这是一个征管文件。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号-明确8大问题国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发201053号 加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率,二、土地增

2、值税清算工作的未来趋势从2006年至今国家共颁布7个重要文件来规范土地增值税。意味着国家对房地产市场的调控还将继续，从2006年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。,三、土地增值税清算基础知识,1、土地增值税征税对象 纳税义务人2、土地增值税清算原理,1、土地增值税征税对象 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 单位

3、，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。,2、土地增值税计算原理1、应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入-扣除项目金额3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除）4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费用5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理费用）6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20%7、增值率=增值额/扣除项目金额,8、税率,四、土地增值税清算税收

4、政策解析,土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。土地增值税暂行条例实施细则 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号,91号文规定：对不同类型

5、房地产要分别计算增值额，增值率，缴纳土地增值税。187号文件规定：土地增值税的普通住宅和非普通住宅必须分别作为不同的清算项目。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅的界定：同时满足三个条件：1、建筑容积率在1.0以上；2、单套面积在120平米以下（含144平米）；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,有多个清算单位的，应分别申报,土地增值税纳税申报表（一）填表说明国税发1995090号文件规定，“土地增值税纳税申报表（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如

6、果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。”,五、土地增值税的清算条件1、纳税人应进行清算(主动清算)2、税务机关要求清算（被动清算）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。,（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该

7、比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况,国税发200991号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：,第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

8、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。,六、房地产建筑面积的种类面积是土地增值税清算的重要概念，是计算允许扣除项目金额的重要依据,1、规划面积：建设工程规划许可证注明的面积2、施工面积：施工许可证注明的面积3、竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积4、测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积5、可销售面积：拥有销售权的建筑面积6、不可销售面积：没有销售权的建筑面积7、合同面积：商品房买卖合同注明的面积合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中

9、，以完工实际测绘面积为准。,是相对清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施而言的。如果上述设施有偿销售，或移交给非接受对象就算面积，否则就不算面积。可售建筑面积的界定：除不可销售面积外，都是可销售面积。,可售建筑面积的理解,不可售面积公共配套设施,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进

10、行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号,七、房地产开发项目收入总额的确认,（一）房地产转让价格的确定（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。（2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价

11、格核定。（3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。,（二）房地产交易的视同销售收入,房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。国税发2006187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括：职工福利；奖励；对外投资；分配给股东或投资人；抵偿债务；换取其他单位和个人的非货币性资产。国税发2007132号第二十三条规定 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销

12、售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。,（三）代收费用,政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，(如：计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。国税发2007132号第二十五条规定 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）

13、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,八、土地增值税的扣除项目原则性要求：根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发

14、间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公共配套设施费”，即公共配套设施费必须取得合法有效凭据，否则不予扣除。,1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑

15、安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,取得土地使用权支付的金额,国税函1999112号文件规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面

16、积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。上述“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。,取得土地使用权后直接转让的扣除项目,对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时所支付的地价款；国家统一规定交纳的有关费用；在土地转让环节

17、缴纳的各项税金；不能加计20%的扣除。,取得房地产产权后直接转让的扣除项目,对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得房地产时支付的价款；按国家统一规定交纳的有关费用；在房地产转让环节缴纳的各项税金；也不得加计20%的扣除。,仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目,对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如进行“三通一平”等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地的成本、费用；与转让土地使用权有关的税金；取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成

18、本之和加计20%的扣除。,进行房地产开发建造的扣除项目,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除：取得土地使用权时支付的地价款；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；取得土地使用权时支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。,开发费用扣除问题,（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除

19、；（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用（一）、（二）项所述方法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,扣除项目分摊方法,在计算土地增值税时就需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊，为此细则规定了分摊方法：一是按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；二是按照转让的建筑

20、面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。,案例,某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。,公寓应分摊的土地出让金为：,(1)按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：6000（1000万元10000）600万元(2)按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：10 000 1000万元(15 00

21、0 10 000)400万元 可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。,土地面积法的利和弊,土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地成本与开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。优点：取数方便，计算简单。该方法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整售的开发项目以及土地成本的分割。缺点：建造不同功能、不

22、同容积率的房屋的各类成本无法进行合理分摊。如果开发的项目中已售和未售情形需要分摊土地和开发成本的，该方法就无法合理地计算出各自应承担的成本金额。,案例分析：,如果该例中的公寓未全部销售完毕，已售与未售不是整栋销售，那么按土地面积法计算的工作量将会增加。因为零星销售必须将总的建筑面积分解为每一平方米所占用土地面积，然后再计算出已售房屋建筑面积占用的土地面积和未售房屋建筑面积所占用的土地面积的扣除项目金额。这样就使得房屋扣除项目的计算工作变得复杂。而且使用该方法，会使得不论开发项目的功能如何，其开发项目的单位成本是一样的，这样就会与实际建筑情况相脱节。,建筑面积法的利和弊,建筑面积法，即房地产开发

23、项目的土地成本和开发成本按照所建房屋的总可售面积进行分摊，计算出单位面积成本后，由此计算出已售面积和未售面积应承担成本金额的方法。优点：适用于房屋功能相同，但容积率不同的开发项目，适合于在已售和未售房屋之间进行房地产开发成本的分摊。因为同一类型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。缺点：在于所需数据较多，工作量大，对于土地成本的分摊不是很合理，对于不同功能房屋扣除项目的分摊也不十分合理。,案例：,某房地产开发企业取得30000平方米土地，支付土地价款及相关税费4500万元，开发商铺3000平方米，普通住宅30000平方米（含车库4000平方米，阁楼2500平方米），共发生开发成本12000万元，

24、已售25000平方米，计算已售部分的扣除项目金额（假设不考虑其他扣除内容）。扣除项目金额=4500+12000=16500（万元）已售面积扣除项目金额=0.525000=12500（万元）单位建筑面积成本金额=16500万元/（3000+30000）平方米=0.5万元/平方米,案例分析：,通过该例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面积法计算出的单位成本都是一样的。它没有考虑到因为房屋的功能不一样，其单位建造成本会不一样的实际情形。那么如果用该方法进行土地增值税清算，就会出现两种情形：一种是，如果未售房屋大部分是商铺，那么等未售部分实现销售后，其增值率将会很大，所交的土地增值税将会很高

25、；另一种是，如果未售部分大部分是车库，那么等未售部分实现销售后，其增值率很低，可能会出现负值。,其他方法一：售价折算法,是以住宅的平均单价为基准系数1，将其他功能房屋的平均单价与基准单价进行换算，然后以此重新计算可售面积的一种方法。这种方法考虑了市场因素，因为不同功能的房屋市价肯定是不一样的。但这种方法也有不合理的地方，那就是功能强的房屋，不一定成本就高。特别针对于商铺与住宅，商铺的售价很有可能是住宅的两到三倍，但成本是不是就要达到住宅的两三倍？也值得商榷。,其他方法二：建筑面积层高比例法,是以普通住宅的层高为基准系数1，将其他功能的房屋如商铺、车库、阁楼等层高与之相比，经过一系列折算后得出总

26、可售面积；再在此基础上，将开发成本折算后在已售和未售面积之间进行分摊。这种方法适用于功能混合的房屋类型。如底层是商铺，上面是住宅的房型；或底层是车库，中间是住宅，顶层是阁楼的房型等。因为这种房型，无法计算出各自所占的土地面积，因此无法按土地面积法进行分配。,房地产土地增值税与企业所得税的主要差异,1.年度汇算清缴和项目清算的差异企业所得税是按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入按规定的预计毛利率计算预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。土地增值税实行的是项

27、目清算，清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）规定清算条件时，再进行清算。清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。,2.成本对象与清算项目的差异企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、

28、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。土地增值税清算时，按项目单位进行清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,3.共同成本和间接成本计算分摊方法差异企业所得税法规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原

29、则和配比原则分配至各成本对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。其中，土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。而在土地增值税项目清算时，对于清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算

30、分摊。国税发2006187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。因此，在主管税务机关没有特别规定的情况下，纳税人可以选择任一种有利的扣除项目分摊方法。,4.项目营销设施建造费用的差异在企业所得税计算时，企业营销设施的建造费计入开发成本中的开发间接费用。国税发200931号第二十七条规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营

31、销设施建造费等。而在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，不允许作为加计扣除的基数。土地增值税暂行条例实施细则第七条关于扣除项目中的开发成本中规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,5.借款利息费用分摊计算的差异在计算企业所得税时，为建造开发产品发生的借款利息费用，其资本化部分应按规定计入开发计税成本。而在土地增值税项目清算时，利息费用不得计入扣除项目中的开发成本中，应调整作为财务费用中的利息费用处理。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函201

32、0220号）第三条第（四）项规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,6.期间费用与开发费用的差异企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用（与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函2010220号第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金

33、额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。,7.预提费用的差异企业所得税汇算清缴时，可以按规定预提三项费用。国税发200931号第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用

34、、物业完善费用可以按规定预提。而国税发2006187号第四条第（四）项规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,8.配套设施的地下停车场所成本的差异属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发200931号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除；不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发2006187号第三条第（二）项同时规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如

35、果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复.doc2007645号文件,九、重点涉税疑难问题列举

36、,（1）拆迁还房的涉税处理；（2）取得土地返还款的涉税处理；（3）精装房赠送家电、家俱等涉税处理；（4）代收费用的涉税处理。,十、清算注意事项1、清算后是否预征再清算？在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积2、扣除项目金额实际发生如何理解？91号文规定：扣除项目中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。其他开发费用则是比例扣除，并不要求必须是实际发生数与比例扣除孰低进行扣除。,3、四项成本是否可以核定扣除？国

37、税发2006187号文件规定，扣除项目必须提供合法有效凭证，否则不予扣除，而前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用凭证或资料不符合清算要求或不实的，地税机关可以核定单位面积金额标准。4、开发间接费用是否包括招待费和营销设施建造费？开发间接费用不包括招待费。土地增值税没有将其列入开发间接费用，企业所得税将其作为开发间接费用。5、代收费用问题 在售房时代收的各项费用，应区分不同情况分别处理：代收费用计入房价一并收取的；代收费用在房价之外单独收取且未计入售房价格的。,6、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号7

38、、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？根据土地增值税暂行条例实施细则第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。8、装饰成本可否作为加计扣除的基数？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，

39、房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。,9、清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,十一、土地增值税税收优惠政策,（一）建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。财税2006141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌

40、握。（二）国家征用、收回房地产的税收优惠土地增值税暂行条例因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。,财税200621号进一步明确：（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（三）企业以房地产投资联营的税收优惠财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的，投资联营

41、一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,财税200621号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。（四）合作建房的税收优惠 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（五）企业兼并的税收优惠 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。,土地增值税报表,