房地产估价方法与程序比较法、成本法培训.ppt

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1、1,比较法,第一节 基本原理第二节 估价程序第三节 技术要点第四节 应用举例,2,第一节 基本原理,概念又称市场比较法。将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法估算的价格称为“比准价格”。理论依据（原理）替代原则,比较法,3,第一节 基本原理,适用对象具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。适用条件在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。应用的关键和难点房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）,比较法,4,第二节 估价程序,

2、1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、求取比准价格。,比较法,5,第三节 技术要点,技术要点之一：搜集交易实例资料来源、建筑平面图等,比较法,6,第三节 技术要点,技术要点之二：选取比较实例（3，10个）1、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区）2、用途相同3、建筑结构相同4、权利性质相同5、交易类型与估价目的吻合6、可比实例的成交日期与估价时点接近7、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格,比较法,7,第三节 技术要点,技术要点之三：建立价格可比基础1、统一付款

3、方式（交易日期一次付清）2、统一化为单价3、统一币种和货币单位（用可比实例成交日期市场汇率换算）4、统一面积内涵5、统一面积单位,比较法,8,比较法,9,第三节 技术要点,技术要点之四：交易情况修正1、交易情况修正的缘由 有利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易受债权债务关系影响的交易,比较法,10,第三节 技术要点,技术要点之四：交易情况修正不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！2、交易情况修正的方法采用百分率法公式为：正常价格=可比实例成

4、交价格/（1+交易情况修正系数）注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。交易税费非正常负担的修正公式为：当交易税费全部由买方承担时，正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费当交易税费全部由卖方承担时，正常成交价格=买方实际付出的价格+应由买方负担的税费,比较法,11,比较法,12,第三节 技术要点,技术要点之五：交易日期修正 1、交易日期修正方法采用百分率法公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数=在估价时点时的价格注：交易日期修正系数通常以成交日期时的价格为基准来确定的。,比较法,13,第三节 技术要点,技术要点之五：交易日期修正 2、交易日期修正系数类型价格

5、指数定基价格指数、环比价格指数价格变动率（要与估价对象类似房地产的价格变化情况吻合）,比较法,14,第三节 技术要点,技术要点之五：交易日期修正 价格指数1、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式：2、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点的价格,比较法,15,比较法,16,第三节 技术要点,技术要点之五：交易日期修正 价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率

6、进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率期数）=在估价时点时的价格,比较法,17,比较法,18,中房指数,(CREIS)由中国房地产开发集团于1994年开始测算。覆盖20多个城市。按季发布，为定基指数。,比较法,19,地价指数,国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院，对长三角、珠三角两个重点地区、30个主要城市地价进行监测。为定基指数，以2000年为基期。,比较法,20,各城市统计年鉴,比较法,21,第三节 技术要点,问题：以上房地产价格指数、地价指数在估价案件中能否应用？应该如何应用？,比较法,22,第三节 技术要点,技术要点之六：房地产状况修正1、房地产状况修

7、正的内容区位状况修正：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象之外的部分）、临路状况、楼层、朝向等 权益状况修正：土地使用权年限，城市规划限制条件（如建筑容积率）等 实物状况修正：土地面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等；建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等,比较法,23,第三节 技术要点,技术要点之六：房地产状况修正2、房地产状况修正的方法直接比较修正（以估价对象状况为比较标准）间接比较修正（以标准房地产状况为比较标准,比较法,24,第三节 技术要点,技术要点之六：房地产状况修正3、房

8、地产状况修正的注意事项可比实例房地产状况应该是其成交日期对应时的状况，不能是估价时点的状况。不同用途的房地产，比较修正的内容和权重应不同。每项修正对可比实例成交价格的修正不超过20%，综合调整幅度不超过30%。土地估价中，土地使用年限修正单列。土地估价中，容积率修正单列。,比较法,25,第三节 技术要点,技术要点之七：求取比准价格 1、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 修正系数连乘形式修正系数累加形式,比较法,26,第三节 技术要点,技术要点之七：求取比准价格 直接比较修正公式 间接比较修正公式,比较法,27,第三节 技术要点,技术要点之七：求取比准价格 2、将多个可比实例对应的比准价

9、格综合成一个最终比准价格的方法平均数简单算术平均数、加权算术平均数中位数众数,比较法,28,第四节 应用举例,比较法,29,第四节 应用举例,比较法,30,第四节 应用举例,比较法,31,第六部分 成本法,第一节 基本原理第二节 估价程序第三节 房地产价格构成第四节 基本公式第五节 重新购建价格第六节 建筑物折旧第七节 运用举例第八节 土地估价中的成本逼近法,32,第一节 基本原理,成本法,概念求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。实质：以房地产价格各构成部分的累加为基础估算房地产价格的方法。成本法中的“成本”，并不是人们通常所认为的

10、成本，而是价格。成本法估算的价格称为“积算价格”。,33,第一节 基本原理,成本法,理论依据（原理）买方角度替代原则 卖方角度生产费用价值论双方理论的共同点：价格=必要的成本注意事项房地产的价格主要取决于效用，而非花费的成本实际成本和客观成本结合市场供求确定评估价格,34,第一节 基本原理,成本法,适用对象适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需而开发建造的房地产

11、应用的关键准确掌握从取得土地到开发完成全过程中的价格构成、支付标准、支付时间，不可重复或漏项,35,第二节 估价程序,1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2估算重新购建价格；3估算折旧；4求取积算价格。,成本法,36,第三节 房地产价格构成,成本法,房价构成,37,第三节 房地产价格构成,成本法,房价构成,38,第三节 房地产价格构成,成本法,房价构成,39,第三节 房地产价格构成,成本法,征地费用,40,第三节 房地产价格构成,成本法,拆迁费用,41,第三节 房地产价格构成,注意事项在确定价格构成标准时，应注意对各地方有关房地产开发的法规和文件的搜集，从征地、拆迁安置补偿标准到房地

12、产开发过程中的税费项目和标准，各省不同对房地产的价格构成分析要注意政府指导价、政府定价等规定的影响。如：经济适用住房在取得土地阶段政府免除了出让金，在开发利润上政府规定利润率应在3%以下出让金是政府在土地出让中得到的纯收益，是国家对土地的所有权的体现。划拨土地使用权的，土地取得费用中不含出让金；出让、转让土地使用权的，土地取得费用应包含出让金部分。,成本法,42,第三节 房地产价格构成,成本法,利润和利润率直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）销售利润率=

13、开发利润/开发完成后的房地产价值,43,第三节 房地产价格构成,投资利息的计算在估价中自有资金也视同贷款，应计算利息。计算利息时应注意利息的计息方式、计算基数、计息期和利率。利息的计取有单利和复利两种方式。单利的计算公式为：R=Qrn 式中：R为到计息期末的利息额；Q为资金额；r为利率；n为计息期。当r为年利率时，n为计息年数；当r为月利率时，n为计息月数。利率一般可取同期银行通行贷款利率。复利的计算公式为：R=Q(1+r)n-1在房地产估价中，利息一般以复利计算。,成本法,44,第三节 房地产价格构成,投资利息（土地取得费用利息+开发费用利息）1、土地取得费用的利息：计息基数为土地取得费用及

14、取得土地的税费之和，计息期起点为取得土地的时间，到开发完成时间为止 2、开发费用的利息：计息基数为开发费用，利息计算根据投资情况有以下处理方法（1）开发费用在整个开发期内均匀投入 估价中可以看作是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入，即计息期为开发期的一半 例A：总投资为300万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入（覆盖整个开发期），同期银行贷款年利率为10%，则投资可以看作是在开发开始1年的时点上一次性投入，到开发完成时，计息期为1年，利息为：R=300(1+10%)1-1=30（万元）,成本法,45,第三节 房地产价格构成,投资利息的计算（2）开发费用在开发期内分期投入 各期投入分

15、别计算利息。要注意各期投入的时间点和计息期的处理。例B：总投资为300万元，开发期为2年，在第一年投入总投资的60%，第二年投入40%，各年内均匀投入，同期银行贷款年利率为10%。第一期投资看作是在开发开始半年时一次性投入，到开发完成时计息期为1.5年；第二期投资看作是在一年半时一次性投入，到开发完成时计息期为0.5年，利息为：R=30060%(1+10%)1.5-1+40%(1+10%)0.5-1=33.52（万元）例C：总投资为300万元，开发期为2年，在第一年年初投入总投资的60%，第二年年初投入剩余的40%，同期银行贷款年利率为10%。则第一期投资的计息期为2年，第二期投资的计息期为1

16、年，利息为：R=30060%(1+10%)2-1+40%(1+10%)1-1=49.8（万元）,成本法,46,第四节 基本公式,最基本的公式 积算价格=重新购建价格-折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-折旧,成本法,47,第四节 基本公式,适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧,

17、成本法,48,第五节 重新购建价格,概念假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和估价时点并非总是“现在”，也可能是“过去”或者“将来”应采用客观成本，而非实际成本为全新状况下的价格，建筑物估价未扣除折旧,成本法,49,第五节 重新购建价格,建筑物重新购建价格的分类重置价格（又称重置成本）采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建价格（又称重建成本）采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的

18、价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。,成本法,50,第五节 重新购建价格,建筑物重新购建价格的求取方法单位比较法,成本法,51,第五节 重新购建价格,建筑物重新购建价格的求取方法分部分项法,成本法,52,第五节 重新购建价格,建筑物重新购建价格的求取方法工料测量法,成本法,53,指数调整法,成本法,北京统计年鉴（2001）“物价”部分,54,55,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧的分类估价上的折旧，相当于减价修正物质折旧自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存功能折旧消费观念变更、规划设计更新、技术进步带

19、来的价值损失（即“过时”）经济折旧市场条件变化、政策因素影响、环境恶化等带来的价值损失,成本法,56,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法1、年限法直线折旧法,成本法,57,第六节 建筑物折旧,年折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率d d=D/C*100%=(1-R)/N*100%经过t年的建筑物折旧总额Et Et=D*t=C(1-R)*t/N经过t年的建筑物现值V V=C-Et=C1-(1-R)*t/N,成本法,58,第六节 建筑物折旧,余额递减法 余额递减法又称为定律法，是用某一个固定的比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新建造价值部分，计算每年折旧额的方法。其特点是折旧率不变，即假设建筑

20、物的价值损耗与剩余价值的比率在耐用年限期间保持不变。则：每年的折旧额为：Di=C(1-d)i-1d 式中，d：折旧额，Di、C的含义同前。折旧率的计算公式如下：d=1-(S/C)1/N 或 d=1-R1/N 已经使用了t年的建筑物的折旧总额，即t年末时累计的折旧额为：t Et=Di=C-C(1-d)t=C 1-(1-d)t i=1 采用余额递减法时建筑物的现值为：V=C-Et=C(1-d)t,成本法,59,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法房屋折旧年限的有关规定,成本法,60,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法折旧年限的选取,成本法,自然寿命：建筑物从建成之日到不堪使用时的年数。经济寿命：建筑

21、物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。,61,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法折旧年限的选取,成本法,建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按估价时点建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧年限。,62,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法,成本法,图（a），是在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应

22、为50年，而不是52年或70年。如,63,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法,成本法,如图（b），是一座旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为45年，而不是35年、50年或60年。,64,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法,成本法,如图（c），是一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为37年，而不是60年、63年或40年。,65,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法,成本法,如图5-1（d）

23、，是一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建后6年补办了土地使用权出让，土使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为46年，而不是50年、44年或40年。,66,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法2、实际观察法由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。注重建筑物的实际损耗程度。V=C*qq为建筑物的成新率,成本法,67,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法3、成新折扣法,成本法,68,第六节 建筑物折旧,建筑物折旧方法成新率（或成新度）选择的有关规定,成本法,69,第六节 建筑物折旧,房地产估价与会

24、计折旧的区别,成本法,70,第七节 应用举例,成本法,71,第八节 土地估价中的成本逼近法,概念以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。基本公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率,成本法,72,第八节 土地估价中的成本逼近法,成本逼近法与成本法的区别成本逼近法用于推算地价，特别适用于由农地征用费用推算开发完成后的熟地价格成本法又称原价法、承包商法、合同法、加法，较多用于估算房地价格或建筑物价格，相当于假定地价已知。土地增值收益的含义体现国家土地所有权的经济价值，相当于土地出让金成本逼近法的适用对象适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估，如工业用地估价。,成本法,73,第八节 土地估价中的成本逼近法,估价程序1、确定土地取得费2、确定土地开发费3、确定各项税费4、确定土地开发利息5、确定土地开发利润6、确定土地增值收益（以上5项之和*土地增值收益率）7、进行价格修正：因素修正、土地使用年限修正8、确定价格,成本法,74,第八节 土地估价中的成本逼近法,应用举例,成本法,75,成本法,