房地产05房地产经济学第5章房地产市场.ppt

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1、第五章 房地产市场,学习目标,1.房地产需求的内涵、特点及影响因素2.房地产需求曲线及需求弹性3.房地产供给的内涵、特点及影响因素4.房地产供给曲线及需求弹性5.房地产供求均衡6.房地产市场的含义与分类7.房地产市场的基本特征8.房地产市场的运行9.房地产市场过滤规律与分析模型10.房地产市场分析的技术和方法,主要内容,第一节 房地产市场的供求第二节 房地产市场的类型和特点第三节 房地产市场的运行第四节 房地产市场过滤规律与分析模型第五节 房地产市场分析,第一节 房地产市场的供求,一、房地产需求二、房地产供给三、房地产供求均衡,一、房地产需求,（一）房地产需求的内涵和特点内涵：房地产需求是指在

2、一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。房地产需求的特点:（1）需求的区域性（2）需求的层次性（3）需求的连续性和间断性,（二）房地产需求的分类,1.按照需求的性质，房地产的需求可以分为：生产性需求是国民经济各产业部门为了满足生产经营需要而产生的需求，如工业厂房、商业店铺、写字楼等。在此，房地产产品是生产资料。生活性需求是居民为了满足生活需要而产生的需求，主要是住宅。在此，房地产产品是生活资料。投资性需求或投机性需求是投资者或投资者为了资产保值、增值或获取差额利润而产生的需求，在此，房地产

3、是投资和投机的工具。,2.按照需求者的来源，房地产的需求可以分为本地需求和外来需求。,3.房地产的潜在需求和有效需求,（1）房地产潜在需求:是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。（2）房地产有效需求:所谓房地产的有效需求，也就是现实需求。分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。,（三）影响房地产需求的主要因素,（1）国民经济发展

4、水平（2）居民收入水平和消费结构（3）房地产价格（4）城市化水平（5）国家有关经济政策（6）消费者对未来的预期,（四）房地产需求曲线,消费者在某一特定时期内对某一房地产的需求量，随着价格的降低而增加。在价格固定不变的前提下，消费者的收入增加（减少）、对房地产的偏好提高（降低）、替代房地产的价格上升（降低）、预期房地产的价格上升（下降）都会导致房地产需求量的增加（减少），这样就形成新的需求曲线d1（d0）。,需求量,价格,d1,d0,d,图5-1 房地产需求,（五）房地产需求的弹性,1.房地产需求的价格弹性:指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房

5、地产价格变动的反应程度。用公式表示为：式中，Ed房地产商品需求的价格弹性系数；P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q房地产商品的需求量；Q房地产商品需求的变动量,Ed=0：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。Ed=：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。Ed=1：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。Ed1：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。0Ed1：需求缺乏价格弹性。价格变动率大于需求量变动率。,1.房地产需求的价格弹性,影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度：A.商品的替代品数目越多，则需求越富有弹性；B.可替代程度：有完全相

6、近的替代品，则需求可能有完全弹性。（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占比例：越是必需品，需求弹性越小；越是奢侈品，需求弹性越大；越占家庭支出比例大的商品，需求弹性也较大；（3）商品本身用途的多样化：用途越多，需求弹性越大；（4）商品的耐用程度：越是耐用，需求弹性越小；（5）时间的长短：时间越长，需求弹性越大。,2.房地产需求的收入弹性,房地产需求的收入弹性：指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：式中，EY房地产需求的收入弹性系数；Y消费者的可支配收入；Y消费者的可支配收入的变动量；Q房地产商品的需求

7、量；Q房地产商品需求的变动量。,(1)EY1：需求富有收入弹性；需求量变动率大于收入变动率。(2)0EY1：需求缺乏收入弹性；需求量变动率小于收入变动率。,2.房地产需求的收入弹性,房地产需求的收入弹性的影响因素：从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。发达国家：房地产需求的收入弹性缺乏发展中国家：房地产需求富有收入弹性从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。普通住宅：需求的收入弹性较大高档别墅、高档商品住宅：需求的收入弹性较小,二、房地产供给,

8、（一）房地产供给的内涵和特点内涵：房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。形成房地产供给有两个必要条件：一是供给房地产的欲望；二是供给房地产的能力。房地产供给的特点:（1）房地产的一级市场具有高度的垄断性（2）土地供给呈刚性（3）房地产投资具有较大的风险性（4）供给的短期价格弹性不充分,根据房屋的存在状态，房地产供给可以分为现实供给和潜在供给。取得房屋销售许可证。,（二）房地产供给的分类,根据房地产是否适销对路，房地产供给可以分为有效供给和无效供给。无效供给也会转化为有效供给。,（三）影响房地产供给的主要因素,（1）房地产价格（2）城市土地的供给

9、数量（3）资金供应量和利率（4）税收政策（5）建筑材料供应能力和建筑能力（6）房地产开发商对未来的预期,图52 房地产供给,开发商在某一特定时期内对某一种房地产的供给量，随着价格的提高而增加。在房地产价格不变的前提下，开发成本的减少（增加）、建筑水平的提高、预期房地产的价格上升（下降）都会导致房地产供给量的增加（减少），这样就形成新的供给曲线s1（s0）。如下图所示。,(四)房地产供给曲线,(五)房地产供给弹性,房地产供给弹性：指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：式中，Es房地产商品供给弹性系数；

10、P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q房地产商品的供给量；Q房地产商品供给的变动量,(1)ES1：供给富有价格弹性。(2)0ES1：供给缺乏价格弹性。,三、房地产供求均衡,房地产市场供求均衡的含义：供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。,如图所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。,（一）房地产供求均衡的现实意义,认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，

11、国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡态。,（二）房地产市场的供求非均衡,（一）总量性供不应求的状态（二）总量供过于求的状态（三）结构性供求失衡的状态,（三）改善当前房地产市场供求关系的思路与措施,实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路是：一是必须把住房保障问题同房地产市场运行与调控区分开；二是对市场问题要尽量采用经济手段调控，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求；三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标；四是要让群众意识到政

12、府进行房地产市场的调控是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要。,（三）改善当前房地产市场供求关系的思路与措施,增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应：1.一级市场土地供应要变机械控制为动态控制2.调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保住宅用地指标3.调整规划思路，对新批住宅项目要提高容积率4.加快旧城尤其是“城中村”改造，增加住宅供应5.划小出让地块面积，减少千亩大盘，从而提高土地出让的竞争性,（三）改善当前房地产市场供求关系的思路与措施,加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度：1通过行政立法抑制房地产的过度需求2通过房地产税按面积梯度进行调控，以

13、正确引导房地产需求3通过贷款首付的按面积梯度调控来抑制房地产需求的膨胀4通过贷款利率的灵活调控来影响房地产市场的需求5通过对贷款期限的按面积梯度调控来调节房地产市场需求,第二节 房地产市场的类型和特点,一、房地产市场的含义二、房地产市场的类型三、房地产市场的特点,一、房地产市场的含义,市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所；房地产市场，是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交

14、易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。,房地产市场可以从不同的角度进行划分。,二、房地产市场的类型,房地产萌芽市场,房地产发育市场,房地产成熟市场,房地产市场,城镇住房私有化率居民家庭住房消费支出占总消费的比重房价与家庭年收入的比例,二、房地产市场的类型,图 按照发育程度划分的房地产市场,房地产金融资产与国民生产总值

15、私人投资占房地产市场总投资的比例有偿使用土地面积占应该有偿使用土地面积的比例,衡量房地产市场发育程度的指标,房地产市场,按照覆盖（影响）范围划分：国际性市场全国性市场地方性市场,按照层次划分：一级市场二级市场三级市场,图 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场,房地产档次越高，市场空间范围越大；要针对特定市场空间范围进行房地产市场分析。,国家土地出让、开发公司和消费者、消费者之间；商品房买卖、旧房买卖、房屋出租。,二、房地产市场的类型,土地使用权出让市场,土地使用权转让市场,土地出租市场,土地市场,增量房屋交易市场（简称新房交易市场）,存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）,出卖市场出租市场,出卖市

16、场出租市场,（包括工业厂房、商业用房和住房）,（包括工业厂房、商业用房和住房）,房地产市场,图 我国房地产市场的分类和称谓,二、房地产市场的类型,图 房地产市场的特点,三、房地产市场的特点,第三节 房地产市场的运行,一、房地产市场的参与者二、房地产市场的运行机制三、房地产市场的运行特征,一、房地产市场的参与者,房地产市场是由交易对象、市场参与者、价格和资金四个基本要素组成。房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。,地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因经济日益繁荣地区：长期供给曲线向右上方倾斜经济日益衰退地区：长期供给曲线向左

17、下方倾斜,供求数量,价格,s1,d2,d1,b,a,供求数量,价格,s1,s2,s3,d1,d2,d3,a,b,c,d,e,f,g,Ls,图a 短期房地产供求,图b 长期房地产供求,二、房地产市场的运行机制,房地产市场运行机制,（1）单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。（2）如果房地产供求均衡则价格稳定。（3）如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。（4）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。（5）房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”

18、，即维持适量的空置房地产（或空置率）。,三、房地产市场的运行特征,房地产市场有一定量的空置面积十分正常，原因：第一，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当的库存量和周转量以满足供求的调整。第二，房地产市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。第三，空置起到调节市场供求的作用，是通往供求均衡的必经之路。,对空置商品房要区分摩擦空置与市场空置两种情况！,第四节 房地产市场过滤规律与分析模型,房地产市场过滤现象反映了房地产生命周期的各个阶段，主要指房地产市场中最初为较高收入消费者建造的房屋，随着时间的推移由较低收入的消费者继续使用的动态过程。房

19、地产过滤模型能够从房地产等级和消费收入水平的角度分析房地产市场的供求结构，经常被用于分析各种房地产市场的重要问题。梯度消费理论是调节房地产市场需求的重要理论，也是房地过滤模型的理论基础。房地产梯度消费理论指的是不同收入阶层根据自身的收入水平选择能够负担得起的房屋，同一消费者在收入水平的不同阶段也要选择不同档次的房屋。,房地产过滤模型的发展,房地产市场过滤关系图,住房过滤是住房在其生命周期内的价值变化而非由房客的收入提高所致。住房过滤的过程就是房产不断老化逐渐折旧的过程。,房地过滤模型的应用分析中国住房保障政策,借鉴阿瑟奥沙利文的住房过滤模型,对中国的住房市场建模。模型的假设条件如下:1.将住房

20、市场分为三个子市场:低端市场、中端市场及高端市场;2.居民收入水平不同,且其收入随时间推移逐步提高;3.住房质量可变:住房可向上过滤,也可向下过滤;4.不同档次的住房具有一定的替代性;5.住房市场化程度高:住房价格(租金)由供求关系决定,存量住房(尤其是低端住房)房源充足,房地产中介服务业发达。,对廉租房政策的分析,从短期来看,低端市场中所有承租住房的家庭都会从廉租房模式中获益。从长期来看,廉租房模式具有以下效应:(1)租金水平下降。一方面使承租住房的所有家庭都从廉租房模式中受益;另一方面会使开发商新建住房的利润空间缩小,不利于房地产业发展。(2)退出率提高。造成资源浪费,而且也不利于二手房市

21、场的发展。(3)住房过滤延缓。(4)政府投资负担重、管理成本高。,对货币补贴政策的分析,从短期来看,向低收入家庭货币补贴之后,低端市场的租金提高,未接受补贴的家庭将为其所承租的住房支付更高的租金。从长期来看,货币补贴模式有以下效应:(1)租金水平上升。不会影响租金支付压力;提高了投资买房的兴趣,激励开发商建造住房,从而推动房地产业的发展。(2)退出率降低。租金的提高,既有利于存量住房的充分利用,也有利于二手房市场的发展。(3)住房过滤加快。(4)政府负担轻。,结论：货币补贴政策在理论上明显优于实物补贴政策的实施效果,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念 房地产市场分析就是市场的参与

22、者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以指导参与者未来的行为。,房地产市场分析的内容有四个层次，如下图。,图 房地产市场分析的内容,二、房地产市场分析的内容,（一）宏观经济分析,对影响待研究区域房地产市场的宏观因素进行分析。分析内容主要包括：国民生产总值（GDP）及其增长速度、国民经济产业结构、固定资产投资及其增长率、物价水平、人口结构及增长趋势、居民收入和消费水平、劳动力和就业状况、相关产业发展状况、各行业投资收益率、企业规模及结构、国家金融政策、财政政策等。,（二

23、）地区市场的分析,道路交通等基础设施的现状和分布；水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施现状和供给能力；地区国民经济与社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划、房地产发展规划、土地供应计划等专项规划和计划；人口规模、结构、分布及其迁移规律；医疗、教育、文化娱乐等资源的分布；城市重点功能区和政府确定的重点开发地区。,（三）专业市场分析,根据潜在需求的来源及竞争物业所在区域、确定市场研究区域；细分市场，进行产品细分及消费者细分；确定特定消费群体所对应的房地产子市场；分析各子市场的供需关系及各子市场的供需缺口；确定目标子市场、分析目标子市场供求缺口量。,（四）项目市场的分析,（1）地区在建项目的

24、基本情况。包括项目名称、开发商、用途、建筑面积、容积率、价格、户型、配套设施、绿化率、物业管理、市政条件等。（2）消费者的具体情况和需要。包括消费群体的特征（年龄、职业、收入、教育、行为）、对户型的偏好、对房屋总价和单价的接受程度、对交通条件和配套设施的要求、消费的目的（即居住还是投资或投机买卖）等。（3）拟建项目的分析。包括拟建项目与竞争项目相比，其市场占有率、吸纳量、销售（出租）周期、价格（租金）水平等。,不管是哪个层次的房地产市场分析，都需要从市场供求两个层面方面进行：供给分析的内容有：土地供给状况、房地产供给状况需求分析的内容有：根据人口、就业、产业发展、收入等因素分析预测对房地产的需

25、求，包括对不同类型的房地产的需求、需求的总量、分布等。,房地产市场分析的方法有：定性分析和定量分析两种。定性分析是根据实际情况、实践经验和逻辑推理，对房地产市场的发展趋势作出推断。定性分析主要依靠个人经验、知识和分析能力，适用于信息资料不完整、影响因素复杂、或对主要影响因素难以定量分析的情况。常用的方法有：德尔菲法、意见集中法、类推法等。定量分析是在历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场趋势进行数量分析的方法。主要有时间序列分析和因果关系分析。,三、房地产市场分析的技术,时间序列分析有移动平均法、指数平滑法、季节变动法等。因果关系分析是依据分析对象及其影响因素间的因果关系建

26、立模型，主要有回归分析、经济计量分析、投入产出模型等。,（一）市场环境及总体市场情况的分析,市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果，如发展改革、统计、房屋土地、金融、信息中心、社科院等部门。房地产市场总体情况的分析通常要用若干指标来反映，比较有代表性的是国房景气指数。该指数通过土地开发面积分类指数、房地产开发投资分类指数、商品房面积分类指数、竣工面积分类指数、商品房销售价格分类指数、资金来源分类指数等指标综合反映全国房地产经济活动的总体水平。,国房景气指数,20072012年,20122013年,（一）市场环境及总体市场情况的分析,房地产市场价格的分析。

27、通常用价格指数如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。房地产市场波动的分析。,（二）专业市场的分析,分析内容主要包括供给量、需求量及其相互平衡关系。供给量的分析：主要包括当前供给量分析和潜在供给量分析。运用土地供给量可以估算新增房地产供给量。不仅要分析供给总量，还要分析供给结构。还要进行区域供给量对比分析，找出房地产供给的区域特征。需求量的分析：包括需求潜力分析和需求偏好分析。需求潜力分析可以从人口、家庭规模和收入等方面进行。,（三）项目市场的分析,项目市场的分析：运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理，形成项目可

28、能的产品定位方向，对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排出、类比、补缺等方法形成项目的产品定位。调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。对房地产项目的市场分析可以运用SWOT分析方法。,SWOT分析方法,SWOT的含义是优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）。该方法是将对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势、劣势、机会和威胁的一种方法。,运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：基本面分析辩证法分析程度（概率）分析,移动平均法,是测定时间序列趋势变动的基本方法。对时间数列的各项数值，按照一定

29、的时距进行逐期移动，计算出一系列序时平均数，形成一个派生的平均数时间数列，以此削弱不规则变动的影响，达到对原序列进行修匀的目的，显示出原数列的长期趋势。,例如：某类房地产2012年112月的价格（元/m2）,如要预测该类房地产2013年1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数对应的时间是2012年10月，与2013年1月相差3个月，所以预测该类房地产2013年1月的价格为：7620+1203=7980（元/m2）,是对各期指标值进行加权后计算的平均数。,加权移动平均法,指数平滑法,指数平滑法是用过去的观察值的加权平均数作为趋势值，它是加权平均的一种特殊形式。其基本形式是根据本期的实际

30、值和本期的趋势值，分别给以不同权数和1，计算加权平均数作为下期的趋势值。设pi为第i期的实际值，Vi为第i期的预测值，Vi+1为第i+1期的预测值，为指数平滑系数，01。则运用指数平滑法进行预测的公式为：Vi+1=Vi+(pi-Vi)=pi+(1-)ViVi+1=pi+(1-)Vi确定的值是关键。根据预测值与实际值的误差大小来确定。,例：某公司2012年前8个月销售额资料见下表，用指数平滑法进行长期趋势分析。已知1月份预测值为150.8万元，分别取0.2和0.8。,表 某公司2012年各月销售额预测表（单位：万元）,从上例中可看出，值和初始值的确定是关键，它们直接影响着趋势值误差的大小。,和初

31、始值的确定原则,1、值的确定选择，一个总的原则是使预测值与实际观察值之间的误差最小。从理论上讲，取01之间的任意数据均可以。具体如何选择，要视时间序列的变化趋势来定。（1）当时间序列呈较稳定的水平趋势时，应取小一些，如0.10.3，以减小修正幅度，突出以往资料中长期趋势对预测值的影响。（2）当时间序列波动较大时，宜选择居中的值，如0.30.5。（3）当时间序列波动很大，呈现明显且迅速的上升或下降趋势时，应取大些，如0.60.8，以加重近期实际观察值对预测值的影响，使预测模型灵敏度高些，能迅速跟上数据的变化。（4）在实际预测中，可取几个值进行试算，比较预测误差（MSE），选择误差较小的那个值。2

32、、初始值的确定如果资料总项数N大于50，则经过长期平滑链的推算，初始值的影响变得很小了，为了简便起见，可用第一期水平作为初始值。但是如果N小到15或20，则初始值的影响较大，可以选用最初几期的平均数作为初始值。,季节变动分析,季节变动是指现象受自然因素和社会习俗等因素影响而发生的有规律的周期性变动。季节变动往往会给社会生产和人们的经济生活带来一定影响，如会影响某些商品的生产、销售与库存。季节变动分析的基本原理：对一个时间序列计算出季节指数（季节比率），然后根据各季节指数与其平均数（100%）的偏差程度来测定季节变动的程度。季节指数是各月（季）平均数与全年总月（季）平均数的比值。它以全期的总平均

33、水平为基准（100%），用百分比形式来反映各月（季）平均水平相对于总平均水平的高低程度。季节指数高说明“旺”，反之说明“淡”。注意：各月（或季）的指数之和应等于1200%（或400%）。,季节变动分析：简单平均法,简单平均法也称按月（季）平均法，基本思想是，计算出各年同月平均数，以消除随机影响，作为该月（或季）的代表值；然后计算出全部月（或季）的总平均数，作为全年的代表值；再将同月（或同季）平均数与全部月（或季）的总平均数进行对比，即为季节指数。具体步骤如下：1）计算各年同月（季）的平均数，其目的是消除各年同一月份（季度）数据上的不规则变动；2）计算若干年内月（季）的总平均数；3）计算季节指数

34、，将若干年内同月（季）的平均数与总的月（季）平均数相比，用百分数表示，即求得各月（季）的季节指数。公式为：,表 某啤酒生产企业销售量季节指数计算表（单位：万吨）,由表中的资料可知，某啤酒生产企业销售量季节指数以第3季度的128.02为最高，而第1季度的77.08为最低。,房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式出现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体项目的不同组合内容。,四、房地产市场分析的结果,房地产需求和供给的特点有哪些?影响房地产需求和供给的因素包括哪些？房地产需求的价格弹性和收入弹性。房地产供给弹性。房地产市场供求平衡是怎样达到的？房地产市场有哪些分类？房地产市场分析的内容有哪些？对应不同的分析内容，房地产市场分析的主要方法有哪些？请分析当前本地区商业房地产市场或住宅市场的运行特征。请收集近期政府对房地产市场的调控政策和管理措施，并阐述对房地产供求的影响。试讨论目前中国房地产市场的供求关系处于怎样一种境况。选择若干楼盘，分析其市场竞争力，并写出市场分析报告。,复习思考题,