房产税和城镇土地使用税.ppt

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1、财产与行为税培训,第一部分 房产税和城镇土地使用税,一、经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革房产税征税规定 1、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。2、对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产、土地免征房产税和土地使用税。自2006年1月1日起至2008年12月31日止执行。财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知（财税2006100号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,第一部分 房产税和城镇土地使用税,企业、事业单位和个人自办的学校、医院（诊所）、幼儿园、托儿所、

2、敬老院使用的房产免纳房产税。辽宁省房产税实施细则第六条第一款,第一部分房产税和城镇土地使用税,二、地下建筑征收房产税规定 财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）转发财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（大财法200674号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,1、地下建筑的范围：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习

3、、娱乐、居住或储藏物资的场所。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,2、计税方式：工业用途房产 自用的 商业和其他用途房产 与地上房屋相连的地下建筑 出租的,第一部分 房产税和城镇土地使用税,工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值 应税房产原值房屋原价50%应纳房产税的税额应税房产原值（130%）1.2,第一部分 房产税和城镇土地使用税,商业和其他用途房产，以房屋原价的70作为应税房产原值。应税房产原值房屋原价70 应纳房产税的税额应税房产原值(130%)1.2,第一部分 房产税和城镇土地使用税,对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与

4、地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,三、房屋附属设备和配套设施计征房产税规定国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,1、什么是附属设备和配套设施？为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,2、附属

5、设备和配套设施征收房产税的规定 附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,3、更换附属设备和配套设施征收房产税的规定 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4、自2006年1月1日起执行。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,四、明确房产税和城镇土地使用税有关问题 大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知（大地税函2006149号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,1

6、、对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；,第一部分 房产税和城镇土地使用税,对物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,2、关于各类商品交易市场房产税的计税依据问题 各类商品交易市场出租

7、房屋的，按租金收入计算缴纳房产税；出租摊位、柜台等的，按房产原值计算缴纳房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,3、关于转租房屋是否征收房产税问题 对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,4、关于机关事业单位的招待所、培训中心、宾馆等所使用的房产和土地征免房产税和城镇土地使用税问题 对机关事业单位的招待所、培训中心、宾馆等，凡对外经营并收取费用的，一律全额征收房产税和城镇土地使用税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,5、关于既对外经营又对本企业职工提供疗养服务的职工疗养院征免房产税问题,第一部分 房产税和城镇土地使用税,既对外经营又对本企业职工提

8、供疗养服务的职工疗养院，其所使用的房产能够直接划分清楚的，应分别征免房产税；对不能直接划分清楚的，若其收入按照对内和对外分别进行核算的，可按照对内和对外收入比例，分别征免房产税。对收入划分不清的，应全额征收房产税。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,6、自2007年1月1日起执行。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,五、调整我市土地使用税地段等级和税额标准规定 大连市人民政府关于调整我市城镇土地使用税地段等级和税额标准的通知（大政发200661号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,1、取消划分工业、商业制定不同税额标准的土地使用税征收方式，调整为在同一地段等级实行统一的税额标准。,第一部分

9、房产税和城镇土地使用税,2、统一后全市土地使用税各等级每平方米年税额标准为：一等10元；二等8元；三等6元；四等5元；五等4元；六等3元；七等2.5元；八等2元；九等1.5元。3、中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区适用一至六等税额。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,4、土地使用税的税额标准调整后，纳税人纳税确有困难的，可经市地税局批准给予适当的减征照顾。5、本次调整土地使用税税额标准不适用于外商投资企业和外国企业。6、自2006年1月1日起实施。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,7、补充申报问题：8、9月份，全市临时增加土地使用税的纳税期限，受理纳税人申报缴纳前三季度因税额调整需补缴的税款

10、；10月份，纳税人按照调整后的税额标准申报缴纳第四季度土地使用税。关于贯彻市政府调整城镇土地使用税地段等级和税额标准的通知的实施意见（大地税发2006103号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,为确保纳税人充分了解政策调整的内容，及时补缴前三个季度税款，全市将于8月和9月增加两个临时申报期，受理土地使用税的纳税申报。其中，私营以上企业的纳税期限为8、9两月的110日，个体工商户的纳税期限8、9两月的全月。10月份申报期，纳税人按照新的税额标准申报缴纳第四季度土地使用税。大连市地方税务局公告,第一部分 房产税和城镇土地使用税,六、集体土地的土地使用税规定 在土地使用税征税范围内实际使用应税集体

11、所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税200656号）,第一部分 房产税和城镇土地使用税,第一部分 房产税和城镇土地使用税,十、国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定 中华人民共和国国务院令第483号,第一部分 房产税和城镇土地使用税,国务院决定对中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例作如下修改：1、第二条增加一款，作为第二款：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营

12、企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”,第一部分 房产税和城镇土地使用税,2、第四条修改为：“土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。,第一部分 房产税和城镇土地使用税,3、第十三条修改为：“本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”本决定自2007年1月1日起施行。,第二部分 土地增值税,一、关于明确土地增值税若干问题 大连市地方税务局关于明确土地增值税若

13、干问题的通知（大地税函200676号）,第二部分 土地增值税,1、关于经济适用住房土地增值税预征问题 对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税，向税务机关报送经济适用住房土地增值税预征确认备案表。,第二部分 土地增值税,2、关于土地增值税预征率问题 预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：A、住宅的预征率为1%；B、除住宅外其他房地产项目的预征率为2。,第二部分 土地增值税,上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的房地产开发项目详细规划总平面图列明的项目类别进行确认。,第二部分 土地增值税,3、免予预征土地增值税的相关规定 纳税人转让普通标准住宅项目以及除普通标准住

14、宅外的其他房地产项目，同时符合规定的三项条件的，可以向税务机关报送房地产开发项目土地增值税免予预征认定表，报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，可不再预征土地增值税。,第二部分 土地增值税,4、关于土地增值税清算问题 已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，能够提供该项目真实、合法、完整、清晰的收入、成本和费用等各项资料的，纳税人可以向主管税务机关提出土地增值税清算申请，税务机关同意对房地产开发项目进行清算后，下达房地产开发项目土地增值税清算通知书；,第二部分 土地增值税,已竣工验收的房地产开发项目，纳税人转让房地产的建筑面积达到整个项目可售建筑面积85以上的，对有可能造成税款流失的，税务

15、机关下达房地产开发项目土地增值税清算通知书，要求纳税人按已转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例，分摊计算其已转让房地产相对应的扣除项目金额，对已转让的房地产进行土地增值税清算。,第二部分 土地增值税,税务机关下达房地产开发项目土地增值税清算结论通知书后，纳税人又取得转让房地产收入、发生成本、费用的：查账征收 核定征收,第二部分 土地增值税,土地增值税清算时按本通知规定实行查账征收的，纳税人应当于房地产开发项目土地增值税清算结论通知书下达之日起，每季度终了后10日内，填写房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表，到税务机关申报土地增值税。,第二部分 土地增值税,土地增值税清算时按本通知

16、规定实行核定征收的，纳税人应当于房地产开发项目土地增值税清算结论通知书下达之日起，每月终了后10日内，按每月取得转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。房地产开发项目土地增值税清算的核定征收率为6。,第二部分 土地增值税,5、本通知自2006年9月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。,第二部分 土地增值税,6、房地产开发项目预征土地增值税的滞纳金计算问题 房地产开发项目预征土地增值税的滞纳金从申报期满次日起计算加收。,第二部分 土地增值税,二、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联

17、营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条,第三部分 城建税、教育费附加和地方教育附加,一、生产企业出口货物按免抵增值税税额缴纳城建税等附加 财政部 国家税务总局关于生产企业出口货物实行免抵退税办法后有关城市维护建税教育费附加政策的通知（财税200525号、大财法2005115号）,第三部分 城建税、教育费附加和地方教育附加,经国务院批准，现就生产企业出口货物全面

18、实行免抵退税办法后，城市维护建设税、教育费附加的政策明确如下：1、经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税（费）率征收城市维护建设税和教育费附加。2、2005 年 1 月 1 日前，已按免抵的增值税税额征收的城市维护建设税和教育费附加不再退还，未征的不再补征。3、本通知自 2005 年 1 月 1 日起执行。,第三部分 城建税、教育费附加和地方教育附加,二、对增值税、消费税、营业税实行先征后返、先征后退、即征即退办法的不予退（返）还附征的城市维护建设税和教育费附加 财政部 国家税务总局关于增值税营业税消费税实行先征后返等办法有关城

19、建税和教育费附加政策的通知（财税200572号、大财法2005364号）,第三部分 城建税、教育费附加和地方教育附加,1、对增值税、消费税、营业税实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还。2、自2005年7月1日起。,第四部分 印花税,一、印花税核定征收规定 大连市地方税务局印花税核定征收管理办法（大地税发2005189号）,第四部分 印花税,1、什么是核定征收印花税？核定征收印花税是指税务机关对不能完整、准确提供应税合同及凭证，不能据实确定实际应纳税额的纳税人依法按其实际发生的相关收入或成本，参考纳税人各期印花税纳

20、税情况及同行业合同签定情况，确定相应的比例作为纳税人印花税计税依据，并据以计算缴纳印花税的一种税款征收方式。（第三条）,第四部分 印花税,2、核定征收印花税的情形：纳税人有下列情形之一且无正当理由的，税务机关有权对其印花税进行核定征收：未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的；拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的；采用按期汇总缴纳办法的，未按地方税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告，经地方税务机关责令限期报告，逾期仍不报告的。（第四条）,第四部分 印花税,3、纳税检查的处理：各地税稽查局在检查中，如发现印花税纳税人有第四条所列行为之一的，

21、可按印花税核定征收办法计算纳税人前期少缴税款，同时加收滞纳金，并在该单位的纳税检查问题反馈意见表中“改进建议”栏里填写“建议该单位印花税采取核定征收方式”字样。（第六条第二款）,第四部分 印花税,地税稽查局应于每月月末，将当月的纳税检查问题反馈意见表提交纳税人的主管地方税务机关，主管地方税务机关在接到纳税检查问题反馈意见表后三十日内，应派人调查纳税人当期实际情况，并对符合第四条规定的纳税人下达核定征收印花税通知书。（第六条第二款）,第四部分 印花税,4、核定征收印花税的计算公式：应纳印花税税额相关收入或成本等金额 核定比例 适用税率（第七条）,第四部分 印花税,5、核定征收印花税综合项目表（第

22、八条）,第四部分 印花税,6、申报期限：实行印花税核定征收的纳税人，纳税期限为一个月，纳税人应在每月终了后十日内，到主管地方税务机关申报缴纳当期印花税。（第九条）,第四部分 印花税,7、除核定征收以外的纳税人缴纳印花税的规定 对纳税人部分应税税目实行核定征收后，纳税人书立、领受的其他未经核定征收印花税的应税凭证，仍按原规定据实贴花完税。（第十一条）,第四部分 印花税,8、法律责任 凡实行核定征收印花税的纳税人超过核定的纳税期限申报缴纳印花税或隐瞒核定征收印花税的计税依据，造成不缴或少缴税款的，应按征管法有关规定处理。（第十三条）,第四部分 印花税,二、对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印

23、花税。自2006年1月1日起至2008年12月31日止执行。财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知（财税2006100号）,第四部分 印花税,三、关于印花税若干政策的通知 财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税 2006 162 号）,第四部分 印花税,1、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。2、对发电厂与电网之间、电网与电网之间 国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外）签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。3、对土地使用权出让合同、土

24、地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。4、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。,第五部分 车船税,一、条例出台背景：1951年原政务院发布了车船使用牌照税暂行条例，开征车船使用牌照税。1986年国务院发布了中华人民共和国车船使用税暂行条例，开征车船使用税，按有关规定,该暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业。因此，对外商投资企业和外国企业仍依照车船使用牌照税暂行条例的规定征收车船使用牌照税。,第五部分 车船税,以上两个税种自开征以来，在组织地方财政收入，调节和促进经济发展方面发挥了积极作用。但随着社会主义市场经济体制的建立和完善，尤其是我国加入WTO后，两个暂行条例在实施中遇到了一

25、些问题。一是内外两个税种，不符合税政统一、简化税制的要求；二是缺乏必要的税源监控手段，不利于征收管理；三是车船使用牌照税税额55年没有调整，车船使用税税额也已20年没有调整，随着经济的发展，两个税种的税额标准已明显偏低。,第五部分 车船税,基于这种情况，国务院决定合并两个暂行条例，制定中华人民共和国车船税暂行条例，开征车船税以取代原车船使用牌照税和车船使用税。,第五部分 车船税,二、新旧条例的对比变化：条例针对车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。,第五部分 车船税,一是合并两个税种。将现行的车船使用牌照税和车船使用税合并为

26、车船税，统一适用于各类纳税人。同时，将纳税人由现行的“拥有并且使用车船的单位和个人”改为“车辆、船舶的所有人或者管理人”，这样既有利于界定纳税人，也有利于建立和完善我国的财产税体系。,第五部分 车船税,二是适当调整了税目分类和税额标准。将车辆、船舶税额表合并为车船税税目税额表，将二轮和三轮摩托车合并为一类，将不同吨位的机动船合并为一类。考虑到改革开放以来我国经济发展迅速，以及目前各地实际执行情况等因素，条例对车船的年税额标准也进行了适当调整。,第五部分 车船税,三是对车船税的减免项目进行了调整。考虑到公平税负、拓宽税基的原则要求，条例一方面取消了对经营性车船（如港作车船、工程船）、由财政负担经

27、费的单位（如国家机关、事业单位、人民团体）的自用车船免税的规定，取消了确有困难的纳税人由省级政府予以定期减免税的规定；另一方面，为了保护环境，照顾低收入群体，落实中央关于建设社会主义新农村的精神，将非机动车船（不包括非机动驳船）、拖拉机和捕捞、养殖渔船列入免税范围，并授权省级政府可以对城乡公共交通车船给予定期减免税。,第五部分 车船税,四是加大了税收征管力度。条例规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，在销售机动车交通事故责任强制保险时代收代缴车船税。,第五部分 车船税,三、车船税的纳税人 车船税的纳税人是车辆、船舶的所有人或管理人，即在我国境内拥有车船的

28、单位和个人。单位是指行政机关、事业单位、社会团体以及各类企业。个人是指我国境内的居民和外籍个人。同时，条例还规定，应税车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，应由使用人代缴。,第五部分 车船税,四、车船税的应税车辆 车船税的征税对象是依法应在公安、交通、农业等车船管理部门登记的车船，具体可分为车辆和船舶两大类。其中，车辆为机动车，包括载客汽车、载货汽车、三轮汽车、低速货车、摩托车、专项作业车和轮式专用机械车；船舶为机动船和非机动驳船。,第五部分 车船税,五、车船税的应纳税额车船税实行幅度税额，载客汽车的年税额为每辆60-660元，载货汽车的年税额为按自重每吨16-120元，三轮汽车、低速货车的年税额为按自重每吨24-120元，摩托车的年税额为每辆36-180元，船舶的年税额为每净吨3-6元。财政部、税务总局将根据上述规定划分子税目，并明确车辆子税目的税额幅度和船舶的具体适用税额。车辆的具体适用税额由省级政府在规定的子税目税额幅度内确定。,