建筑物评估时需考虑的因素.ppt
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1、第 七 章 土地使用权评估及建筑物评估,第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法,第 一 节 土 地 使 用 权 概 述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性(一)土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势,(一)特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性(二)种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格,第 二
2、 节 土地使用权评估程序和原则 一、程序(一)明确委托项目的基本事项(二)制定评估作业计划(三)现场勘察,搜集资料,选择评估方案 1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料,如规划图,交通图等。,(四)撰写报告二、地价评估的原则(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)合法原则 第 三 节 土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益,四、操作步骤(一)计算土地取得费用 1、征用集
3、体土地而支付给农村集体经济组织的费用 2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费无缝方管(二)计算土地开发费 1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费(三)计算投资利息(四)计算投资利润(五)土地增值收益确定,五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税)为每亩10万元,土地开发费用为每平方公里2亿元,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资回报率为10%,当土地出让增值率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知,可用成
4、本法评估。(1)计算土地取得费用 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米,(2)计算土地开发费用 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米(3)计算投资利息土地取得费的记息期为2年,土地开发费为分段均匀投入,则:土地取得费利息=150X(1+6%)2)-1=18.54(元/平方米)土地开发费用利息=20035%(1+6%)1.5-1+20065%(1+6%)0.5-1)=10.23(元/平方米)(4)计算开发利润 开发利润=(1)+(2)X10%=35(元/平方米)(5)计算土地价格土地价格=(1)+(2)+(3)+(4)X(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+3
5、5)X(1+15%)=413.77(元/平方米)该宗地单价为413.77(元/平方米),总价为3206550元,第 四 节 土地使用权评估的收益法一、基本思路二、适用范围三、纯收益(一)纯收益的含义(二)客观总收益(三)客观总费用四、资本化率(一)资本化率的实质,(二)求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。2.安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。(三)资本化率的种类 1.综合资本化率。2.建筑物资本化率。3.土地资本化率。五、计算公式(一)纯收益不变 1.在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式:P=A/R,2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下
6、计算式:P=A/r1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式:P=A X n(二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为:P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为:P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t1-1/(1+R)n-t,(三)纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式:P=A/r+B/r2 2.在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:P=(A/r+B/r2)1-1/(1+r)n-B/r*n/(1+r)n 3.在纯收益按
7、等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式:P=A/r-B/r2 4.在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式:P=(A/r-B/r2)1-1/(1+r)n+B/r*n/(1+R)n,(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式:P=A/(r-s)2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:P=A/(r-s)1-(1+s)/(1+r)n 3.在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式:P=A/(r+s)4.在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式:P=A/(r+s)1-(
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