工程建设程序法规.ppt

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1、第二章 工程建设程序法规,第一节 概述,一、工程建设项目的概念 1、什么是工程建设项目？工程建设是指土木建筑工程、线路管道和设备安装工程、建筑装修工程等项目的新建、扩建和改建，是形成固定资产的基本生产过程及其与相关联的其他建设工作的总称。工程建设项目是项目中最为常见、最为典型的一类项目，它是以实物形态表示的具体项目，比如说建一座办公楼，建一座工厂、建一个公园等都属于工程建设项目，项目的进行过程中都涉及具体的建设活动，最终都要形成实物形态的建设成果。在我们国家，工程项目多是固定资产投资项目。,2、工程建设项目的基本分类（1）按投资和再生产的性质可以再分：,基本建设项目,更新改造项目,基本建设项目

2、,更新改造项目,技术引进项目,设备更新项目,技术改造项目,新建项目,扩建项目,迁建项目,恢复项目,改建项目,（2）按建设规模再分：不同等级标准的工程建设项目，国家规定的审批机关和报建程序不同。,基本建设项目,大型项目,小型项目,中型项目,基本建设项目的划分：按投资额或生产能力、使用效益 按投资额划分的基本建设项目，属于生产性建设项目中的能源、交通、原材料部门的工程项目，投资额达到5000万元以上为大中型项目；其他部门和非工业建设项目，投资额达到 3000万元以上为大中型建设项目；按生产能力或使用效益划分的建设项目，以国家对各行各业的具体规定作为标准；,更新改造项目的划分：按投资额 更新改造项目

3、只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到 5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目。,更新改造项目,限额以上项目,限额以下项目,二、工程建设程序的概念 项目建设程序，指的是一个建设项目从建设设想或者说建设意图的提出到项目的选择、评估、决策，到设计、施工，直到竣工投产、交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。简单的说，可以分为投资决策、建设实施和交付使用 三个大的阶段。世界各国关于建设程序阶段的划分大体类似。需要注意：它是一个自然的、客观的过程。它是国家通过法规规定的规范程序，必须遵守。,世界银行

4、关于项目建设程序的规定：,项目选定,项目准备,项目评估,项目谈判,项目实施,项目总结评价,按现行规定，我国一般大中型及限额以上项目的基本建设程序可以分为以下几个阶段（如下图所示）：根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地 区发展规划的要求，提出项目建议书；在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基 础上，编制可行性研究报告；根据咨询评估情况，对建设项目进行决策；根据可行性研究报告，编制设计文件；初步设计经批准后，做好施工前的各项准备工作；组织施工，并根据施工进度做好生产或动用前的准 备工作；项目按批准的设计内容建完，经投料试车验收合格 后正式投产交付使用；生产运营一段时间（一般为1年）后

5、讲行项目后评 价。,三、工程建设项目的审批权限划分 基本建设程序始终是国家对建设项目管理的一项重要内容，其审批程序非常严格。我国目前对基本建设项目，规定大中型项目由国家计委审批，小型及一般地方项目由地方计委审批。1998年9月国务院明传电报关于加强建设项目管理确保工程建设质量的通知中再次强调“进一步加强建设项目管理，要严格执行国家关于基本建设项目审批的各项规定。任何单位和个人都不得越权审批项目，也不得降低标准批准项目。按照规定，需报国务院审批的项目，必须报国务院审批；需报国家计委审批的项目，必须报国家计委审批。对前期工作达不到深度要求的项目，一律不予审批。”一般情况下，项目建议书、可行性研究报

6、告、初步设计等的审批权限、部门是一致的，按照规定，其其审批权限划分为以下几级：,（1）所有大中型和限额以上项目，按照项目隶属关系由行业主管部门或省、自治区、直辖市和计划单列市审查同意后，报国家计委审批。凡投资额在2亿元以上的项目，由国家计委审核后报国务院审批。（2）地方投资安排的地方院校、医院及其他文教卫生事业的大中型基本建设项目，由省、自治区、直辖市和计划单列市计委审批，抄报国家计委和有关部门备案。（3）企业横向联合投资的大中型基本建设项目，凡自行解决资金、能源、原材料、设备，以及投产后的产供销、动力、运力等能够自己落实，而且已经与有关部门、地方、企业签订了合同，不需要国家安排的，由有关部门

7、或省、自治区、直辖市和计划单列市计委审批，抄报国家计委备案。（4）小型和限额以下项目，按照项目隶属关系，分别由主管部门或省、自治区、直辖市、计划单列市计委审批。属于地方计委审批的，地方计委可以根据项目规模再行确定具体审批权限。,第二节 基本建设程序各阶段的工作内容,一、前期工作阶段（1）投资意向 投资意向是投资主体发现社会存在合适的投资机会所产生的投资愿望，它是工程建设投资活动的起点。如房地产开发商寻找投资机会。（2）投资机会分析 投资机会分析，是投资主体对投资机会所进行的初步考察和分析，在认为机会合适、有良好的预后效益时，则可进行进一步的行动。,（3）项目建议书 项目建议书是投资机会分析结果

8、文字化后所形成的书面文件，以方便投资决策者分析、抉择。主要确定拟建项目必要性和是否具备建设条件及拟建规模等，为进一步研究论证工作提供依据。1984年起国家明确规定所有国内建设项目都要经过项目建议书这一阶段，并规定了具体内容要求。一份完整的项目建议书应包括以下内容：建设项目提出的必要性和依据;产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想;资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析;投资估算和资金筹措设想;经济效益和社会效益初步估计。项目建议书要经过有关部门审批才可进行下一步的工作。,（4）可行性研究 是指项目建议书批准后，对拟建项目在技术上是否可行、经济上是否合理等内容所进行的分析论证。（5）审批立项

9、报主管部门审查，予以立项。可行性研究报告审批通过后，项目正式立项。国际上习惯把前期阶段统称为可行性研究阶段，具体分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究三个阶段。上述两项内容可以认为是投资机会研究阶段的内容。,三大内容,市场研究,技术研究,经济研究,二、建设准备阶段 为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作。（1）规划 在规划区内建设的工程，必须符合城市规划或村庄、集镇规划的要求，其工程选址和布局，必须取得城市规划行政主管部门或村、镇规划部门的同意、批准。在城市规划区内进行工程建设的，要依法先后领取：城市规划行政主管部门核发的“选址意见书”、“建设用

10、地规划许可证”、“建设工程规划许可证”，方可进行获取土地使用权、设计、施工等相关建设活动。（2）获取土地使用权 工程建设用地都必须通过国家对土地使用权的出让或划拨而取得。出让的要向国家支付出让金。划拨的不支付出让金，但在城市要承担拆迁费用，在农村和郊区要承担补偿和安置费。在农民集体所有的土地上进行工程建设的，也必须先由国家征用农民土地，然后再将土地使用权出让或划拨给建设单位或个人。,（3）拆迁 要获得房屋拆迁主管部门批准并取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。拆迁人与被拆迁人应签订书面协议，被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的期限内完成搬迁，拆迁人对被拆迁人依法给予补偿和安置，对违章建筑及超过批

11、准期限的临时建筑的被拆迁人和使用人，则不予补偿和安置。（4）报建 建设项目的可行性研究报告经审批通过立项后，持工程项目立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地批准文件等资料向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。未报建的工程不得办理招投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项目的设计、施工任务。5工程发包与承包 工程发包与承包有招标投标和直接发包两种方式。,三、建设实施阶段1工程勘察设计 设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制定建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。设计与勘察是密不可分的，设计工作必须在进行工程勘察，取得足够的地质、水文等基础资料后才能进行。2施工准备

12、,施工准备,施工单位技术、物质等方面的准备,建设单位取得施工许可证,施工单位熟悉，审查图纸，向下属单位进行计划、技术、质量、安全、经济责任的交底，下达施工任务书，准备工程施工所需的设备、材料等。建设单位向工程所在地县级以上建设主管部门申领施工许可证，未取得施工许可证不得擅自组织开工。已取得施工许可证的，自批准之日起三个月内组织开工，如不能开工可向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，否则施工许可证作废。3工程施工：将工程设计物转化为建筑产品的过程。,施工调度工程施工施工安全文明施工环境保护,4生产准备 工程施工临近结束时，为保证建设项目及时投产使用所进行的准备活动。如：招收和培训

13、必要的生产人员等。,四、工程竣工验收与保修阶段 1工程竣工验收 2工程保修 在保修期限内，承包单位要对工程中出现的任何缺陷承担保修与赔偿责任。五、生产运营与后评价阶段 1生产运营 2投资后评价 它是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设程序的最后一个环节。,建设用地规划许可证1日（规划）,修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案3日（规划）,建设、规划、公用、市政、园林、城管、人防、消防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水务、安监、国安等部门联合审图、备案3日,建设工程规划许可2日（规划）,国土局提供具备出让条件的土地:环保局提供审定的规划环境影响评价文件;地震局提

14、供地震安全性评价;文件规划局提出刚性规划条件.,国有土地使用权出让（招拍挂），核发建设用地批准书、国有土地使用权证书（国土）,建设用地规划许可证1日（规划）,（规划许可阶段-审批办理时间9日）,（施工许可阶段-审批办理时间4日）,招标文件备案、招标投标情况书面报告，招标合同备案（建设）,建设工程质量、安全监督手续备案（建设）,城市排水许可证（水务）2日,城市建筑垃圾处置核准（环卫）1日,建设工程施工许可2日（建设）,商品房预售许可2日（房产）,1、提供土地使用权证、工程规划许可证；2、提供施工图纸审查合格书；3、已办理工程质量、安全监督手续；4、建设资金已落实,1、提供土地使用权证、建设工程规

15、划许可证、施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投的25%以上；3、已有商品房预售方案。,规划、建设、城管、公用、市政、园林、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、国安、文物、水务、安监等部门联合竣工验收、认可 3日,房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,建设工程竣工验收备案,（竣工验收阶段-审批办理、验收时间5日）,补充1：可行性研究简介,一、可行性研究的作用 作为建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。项目投资决策者主要根据可行性研究的评价结果决定一个项目是否应该投资和如何投资，因此，它是投资的主要依据。可行性研究中具体研究的技术经济数据，都要在设

16、计任务书中明确规定，它是编制设计任务书的依据。作为筹集资金向银行申请贷款的依据。银行在接受项目建设贷款申请叱需对贷款项目进行分析评估，在确认项目具有偿还能力、不承担过大风险后，才能同意贷款。,作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。根据可行性研究报告和设计任务书，项目主管部门可同有关部门签订项目所需的原材料、能源资源和基础设施等方面的协议和合同，以及引进技术和设备的正式协议。作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据。按照可行性研究中对产品方案、建设规模、厂址、工艺流激主要设备选型和总团布置等方案的评选论证结果，在设计任务书确认后，可作为初步设计、设备订货和施工准备工作的依

17、据。作为项目采用新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据。作为环保部门审查项目对环境影响的依据。作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。作为项目后评价的依据。,二、可行性研究的阶段划分,投资机会研究阶段,初步可行性研究阶段（项目建议书）,详细可行性研究阶段（可行性研究）,国际惯例,需要注意，本表数据是经验数据，并非强制性法律法规规定。,三、可行性研究报告的主要内容 国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法规定，工业项目可行性研究报告的内容如下：1、总论 总论部分包括两个主要内容：（1）项目提出的背景（改扩建项目要说明企业现有的概 况），投资的

18、必要性和经济意义；（2）研究工作的依据和范围。2、需求预测和拟建规模主要包括：（1）国内外需要情况预测；（2）国内现有工厂生产能力估计；（3）销售预测，价格分析，产品竞争能力，进入国际市场前景；（4）拟建项目规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。,3、资源、原材料、燃料及公用设施情况（1）经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、使用条件评述；（2）原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应可能；（3）所需公用设施的数量、供应方式和供应条件。4、设计方案（1）项目构成范围（指包括主要单项工程，技术来源和生产方法，主要技术工艺和设备选型方案比较，引进技术、设备的来源、国别；

19、设备的国内外分别交付规定或与外商合作制造的设想。改扩建项目要说明原有固定资产利用情况）；（2）全厂布置方案的初步选择和土建工程量估算；（3）公用辅助设施和厂内外交通运输方式的比较和初步选择。5、建厂条件与厂址方案（1）建厂地理位置、气象、水文、地质地形条件和社会经济现状；（2）交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势；（3）厂址比较与选择意见。,6、环境保护 调查环境现状，预测项目对环境的影响，提出环境保护和“三废”治理的初步方案。7、企业组织、劳动定员和人员培训（估算数）8、实施进度建议9、投资估算和资金筹措（1）主体工程与协作配套工程所需的投资；（2）生产流动资金的估算；（3）资金来源，筹措

20、方式及贷款偿还方式。10、社会及经济效果评价,1、划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,出让（一级市场）,划拨（非市场行为）,转让（二级市场）,取得土地使用权的方式,补充2：房地产管理法关于房地产开发用地的规定,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的

21、其他用地。,2、出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。(1)出让年限问题 土地使用权出让最高年限由国务院规定。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（如商住楼用地）,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满

22、前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（2）出让方式：,土地出让方式,拍卖出让,招标出让,挂牌出让,协议出让,2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执法监察工作，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让（不允许再协议出让）。这就是所称的“8.31大限”。该文件还规定，8月31日以后

23、，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。通知要求各地要严格按国家政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日）实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。,一个普通的文件，为何被人们称作为“大限”呢？我们来看看在8.31之前，国内土地是怎样出让的：1988年以前，国内大部分土地交易都以行政划拨为 主；1990年之后开始出台土地出让的政策；1994年，房地产管理法规定土地出

24、让可采用拍卖、招标、挂牌、或者双方协议的方式。2002年，要求经营性土地采用招标、拍卖、挂牌方 式出让，不再协议出让，但历史遗留问题可以使用 协议出让。2004.8.31后，经营性土地出让只有一种模式，公开 竞价出让（招、拍、挂）。,3、转让 国家容许土地使用权的转让，但为防范“炒卖地皮”现象和限制土地投机，我国立法对土地使用权转让规定了附加条件作为限制。（1）转让的条件 必须是出让的土地使用权才能进行转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用（用途、界限、占地面积、容积率、建筑物高度、投资额度、配套设施等条件）土地使用权转让必须办理过户登记：土地使用权过户登记、房产过户登记,