房地产开发企业管理规定.doc

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1、The love is deep and ruthless, and the heart is not old.勤学乐观天天向上（页眉可删）房地产开发企业管理规定 房地产开发企业管理规定第一条为了加强城市房地产开发企业管理，规范城市房地产开发市场行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例和建设部房地产开发企业资质管理规定，制定本规定。第二条本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业(简称开发企业)。第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。第四条房地产开发企业

2、应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;设区的市、县(市)人民政府建设(房地产)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。(一)一级资质：1、注册资本不低于5000万元。2、从事房地产开发经营5年以上。3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60

3、%以上。5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人(高级职称的8人)，持有岗位资格证书15人(建筑、结构、房地产5人;会计4人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，质量投诉率(投诉房屋面积与总销售房屋面积之比)2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。9、未发生过重大工程质量事故。(二)二级

4、资质：1、注册资本不低于3000万元。2、从事房地产开发经营3年以上。3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人(高级职称的6人)，持有岗位资格证书14人(建筑、结构、房地产5人;会计3人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。7、工程技术、销售、财务、统计等业

5、务负责人具有相应专业中级以上职称。8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。9、未发生过重大工程质量事故。(三)三级资质：1、注册资本不低于1800万元。2、从事房地产开发经营2年以上。3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少

6、于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人)，持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。9、未发生过重大工程质量事故。(四)四级资质：1、注册资本不低于1000万元。2、从事房地产开发经营1年以上。3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。4、已竣

7、工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，质量投诉率低于5%，质量

8、投诉处结用户满意率100%。9、未发生过重大工程质量事故。(五)暂定资质：1、注册资本不低于1000万元。2、企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时

9、，应当依据国务院城市房地产开发经营管理条例的有关规定，听取同级建设主管部门意见。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。(一)房地产开发企业资质申报表(一式二份，封面加盖单位公章)。(二)企业营业执照正、副本。(三)企业章程。(四)企业的验资报告。(五)企业税务登记证。(六)企业固定办公场所证明。(七)企业法人组织机构代码证。(八)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。(九)企业获得开发项目的证明文件(土地有

10、效证件)。(十)法律、法规规定的其他文件材料。第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请;材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发暂定资质证书;对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。第十一条建

11、设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。第十二条暂定资质证书有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续暂定资质证书的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延续。第十三条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当

12、提交下列证明文件：(一)企业资质申报表。(二)企业资质证书(正、副本)。(三)企业营业执照。(四)企业固定办公场所证明。(五)企业验资报告和企业资产负债表。(六)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。(七)近年开发项目的有关证明材料(土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料)。(八)企业经营统计年报。(九)企业销售的商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书。(十)建设主管部门认为需要出示的其他文件。第十六条房地产开发

13、企业资质等级实行分级审批。一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业;省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部

14、门年检;二、三级资质由省建设主管部门年检;四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部房地产开发资质管理规定可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，

15、可以在全省范围承揽房地产开发项目。三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换

16、发新证。第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房

17、地产开发经营的，依据国务院城市房地产开发经营管理条例和山东省城市房地产开发经营管理条例的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院城市房地产开发经营管理条例和山东省城市房地产开发经营管理条例的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，

18、依据国务院城市房地产开发经营管理条例和山东省城市房地产开发经营管理条例的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部房地产开发企业资质管理规定的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书的，依据建设部

19、房地产开发企业资质管理规定的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部房地产开发企业资质管理规定的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。第三十一条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依据国务院城市房地产开发经营管理条例和山东省城市房地产开发经营管理条例的有关规定，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十二条本规定由省建设行政主管部门负责解释。

20、第三十三条本规定自发布之日起施行。20_年10月10日省建设厅发布的山东省房地产开发企业资质管理实施细则(鲁建房发20_59号)同时废止。房地产开发企业会计制度第一章总则第一条、为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据企业财务通则，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。第二条、本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业)，包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。第三

21、条、企业应当在办理工商登记之日起30日之内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项时，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。第四条、企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。第五条、企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。第六条、企业应当做好财

22、务管理基础的工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。第二章资金筹集第七条、企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本

23、金。外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。第八条、企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足;分期筹集的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出资不得低于15%，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依法追究其违约责任。第九条、企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产(不包括土地使用权)的出资不得超过企业注册资金的20%;因情况特殊，需要超过20%的，应

24、当经有关部门审查批准，但是最高不得超过30%。法律另有规定的，从其规定。企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。第十条、企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企业据以发给投资者出资证明书。第十一条、企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。第十二条、企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额(包括股份有限公司发行股票的溢价净收入)，接受捐赠的财产，资产的评估确认价值或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，

25、以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。第十三条、企业的负债分为流动负债和长期负债。流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。第十四条、企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业

26、长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;生产期间的，计入财务费用;清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。第十五条、企业应当按期偿还各种负债,如发生因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项,计入营业外收入。第三章流动资产第十六条、流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。第十七条、其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。第十八条、应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料

27、款、预付购货款等。应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。第十九条、企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1%计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第二十条、存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。第二十一条、存货按实际成本计价。购入的，按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价。建设单位供应的，

28、按合同确定价值计价。自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。盘盈的，按照同类存货的实际成本计价;没有同类存货的，按照市价计价。接受捐赠的,按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价;无发票帐单的，按同类存货的市价计价。按照计划成本核算存货的企业，对存货的实际成本与计划成本之间的差异，应当单独核算。第二十二条、企业领用或发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本;采用计划成本核算的

29、，按期结转其应负担的成本差异将计划成本按成本计算期调为实际成本。第二十三条、企业领用的周转材料、低值易耗品按受益对象，一次或分期摊入工程成本和管理费用。房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。第二十四条、企业对存货应当定期或不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入采购保管费或管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。第四章固定资产第二十五条、固定资产

30、是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2019元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。企业根据实际情况，制定固定资产目录。第二十六条、固定资产分为以下六类：一、生产用固定资产。包括生产和行政管理用房屋及建筑物、施工机械、运输设备、生产设备、仪器及试验设备和其他生产用固定资产;二、非生产用固定资产。包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、食堂、医院等单位使用的房屋、设备等固定资产;三、租出固定资产;四、未使用固定资产;五、不需用固定资产;六、融资租入的固定资产。第二十七条、

31、固定资产按照下列方法计价：购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。在原有固定资产基础上进行改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。融资租入的，按照租赁协议或合同确定的价款加运输费、保险费、安装调试费等计价。接受捐赠的，按照发票帐单所列金额(无发票帐单的，按照同类设备市价)加上由企业负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价。盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。企业购建固定资产交

32、纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产价值。第二十八条、企业为建造固定资产或者对固定资产进行技术改造而发生的尚未交付使用以前的专项工程支出，按照实际成本计价。第二十九条、专项工程发生报废或毁损，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司等赔款后的净损失，计入专项工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的报废或毁损，其净损失，在筹建期间，计入开办费;在生产经营期间，计入营业外支出。专项工程交付使用前因试运转发生的支出计入工程成本，发生的营业性收入扣除税金后冲减工程成本。第三十条、完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧;

33、办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入帐的固定资产原值和已计提折旧。第三十一条、企业计提固定资产折旧一般采用平均年限法和工作量法。技术进步较快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经财政部批准，可采用双倍余额递减法或年数总和法计提折旧。第三十二条、企业固定资产折旧年限(见附表一)实行工作量法的，其总行驶里程，总工作小时可按同类固定资产折旧年限换算确定。企业按照上述规定，有权选择具体折旧方法和折旧年限，在开始实行年度前报主管财政机关备案。平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：1-预计净残值率年折旧率=100%折旧年限月折旧率=年折旧率12月折旧额=固定资产原值月折旧率净残

34、值率按照固定资产原值的35%确定，净残值率低于3%或者高于5%的，由企业自主确定，报主管财政机关备案。采用工作量法的固定资产折旧额计算公式为：(一)按照行驶里程计算折旧的公式：原值(1-预计净残率)单位里程折旧额=总行驶里程(二)按照工作小时计算折旧的公式：原值(1-预计净残值率)每工作小时折旧额=总工作小时采用双倍余额递减法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：2年折旧率=100%折旧年限月折旧率=年折旧率12月折旧额=固定资产帐面净值月折旧率实行双倍余额递减法的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。 采用年数总和法的固定资产折旧率和折

35、旧额的计算公式为：折旧年限-已使用年数年折旧率=-100%折旧年限(折旧年限+1)2月折旧率=年折旧率12月折旧额=(固定资产原值-预计净残值)月折旧率折旧年限和折旧方法一经确定，不得随意变更。需要变更的，由企业提出申请，并在变更年度前报主管财政机关批准。第三十三条、计提折旧固定资产，包括房屋及建筑物、在用施工机械、运输设备、生产设备、仪器及试验设备、其他固定资产，季节性停用、修理停用的固定资产，融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产。不计提折旧的固定资产，包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用固定资产，经营租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产，破产、关停企业的固定资产等

36、。提前报废的固定资产，不补提折旧，其净损失计入营业外支出。第三十四条、企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。企业按规定提取的固定资产折旧，计入成本费用，不得冲减资本金。第三十五条、企业发生的固定资产修理支出，计入有关费用。修理费用发生不均衡的、数额较大的，可以采用待摊或者预提的办法。采取预提办法的，实际发生的修理支出应先冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关费用;小于预提费用的差额冲减有关费用。第三十六条、固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其帐

37、面净值(固定资产原值减累计折旧)的差额，计入营业外收入或营业外支出。第三十七条、企业对固定资产应每年盘点一次。盘盈的固定资产，按照原价减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入。盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。企业在筹建期间发生的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的固定资产清理净损失，计入开办费。第五章无形资产、递延资产和其他资产第三十八条、无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。第三十九条、无形资产按取得时的实际成本计价。投资者

38、作为资本金或者合作条件投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。购入的，按照实际支付价款计价。自行开发并且依法申请取得的，按照开发过程中实际支出计价。接受捐赠的，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产市价计价。除企业合并外，商誉不得作价入帐。非专利技术和商誉的计价，应当经法定评估机构评估确认。第四十条、无形资产从开始受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。有效使用期限按照下列原则确定：法律和合同或者企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者孰短的原则来确定。法律没有规定有效期限，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，按照合同或者企业申请书规定的受益年限确定。法律和合

39、同或者企业申请书均未规定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于2019年的期限确定。第四十一条、企业转让无形资产取得的净收入，除国家法律法规另有规定外，计入其他业务收入。第四十二条、递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出;为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出;以及筹建期间应当计入资产价值的利息支出、汇兑损益

40、等。开办费自生产、经营月份的次月起，按不得短于5年的期限分期摊入管理费用。以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管理费用。第四十三条、其他资产包括临时设施、特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施，包括现场临时作业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施;临时铁路专用线、轻便铁道;临时道路、围墙;临时给排水、供电、供热等管线;临时性简易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室、医务室、理发室、托儿所等临时性福利设施。临时设施以建造时发生的实际支出计

41、价，按工程受益期限分期摊入工程成本，报废清理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。特准储备物资是指具有专门用途，但是不参加生产经营的经国家批准储备的特种物资。第六章对外投资第四十四条、企业根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。企业不得以国家专项储备的物资以及国家规定不得用于对外投资的其他财产向其他单位投资。第四十五条、企业的对外投资，按照下列原则确定：以现金、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其帐

42、面净值的差额，计入资本公积金。企业认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项(扣除应计利息)与债券面值的差额，在债券到期前分期计入投资收益。企业认购的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中含有已宣告发放但尚未支付股利的，按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。第四十六条、企业以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单位没有控制权的，应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或减少而变动拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增加或减少的净资产中所拥有或者分担

43、的数额，作为企业的投资收益或者投资损失，同时增加或者减少企业的长期投资，并且在企业从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少企业的长期投资。第四十七条、企业对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益，按照国家规定缴纳或者补交所得税。第四十八条、企业收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入投资收益或者投资损失。第七章成本和费用第四十九条、企业在工程施工、提供劳务、作业、房地产开发、销售产品等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第五十条、施工企业工程成本分为直接成本和间接成本。直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人工费

44、、材料费、机械使用费和其他直接费。人工费包括企业从事建筑安装工程施工人员的工资、奖金、职工福利费、工资性质的津贴、劳动保护费等。材料费包括施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销及租赁费用。机械使用费包括施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费和租用外单位施工机械的租赁费，以及施工机械安装、拆卸和进出场费。其他直接费包括施工过程中发生的材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等。间接成本是指企业各施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、奖金、职工福

45、利费、行政管理用固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、检验试验费、工程保修费、劳动保护费、排污费及其他费用。第五十一条、房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第五十二条、企业内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、服务等