商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策.ppt

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1、北京市中瑞律师事务所,BEIJING ZHONGRUI LAW FIRM,专业 专注 创新,商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策,主讲人：律师,前 言,房地产业迅猛发展，使房地产业在我国国民经济中的基础性、先导性、支柱性地位越来越突出。但是商品房市场的发展变化，使得商品房买卖纠纷也日益增多；特别是在房地产市场的调整阶段，买受人会采取比较轻易使用法律手段，来实现取得经济利益的目的。我们在这种市场环境下，更要厘清商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题，正确判断买受人的诉求是否合理，我们既要满足买受人合理的诉求，防止发生群体性诉讼，又要坚决拒绝买受人的非份要求，维护公司的合法利益。我们通过分析商品房

2、买卖合同纠纷的案例，认为常见的商品房买卖合同纠纷有以下类型：,一、出卖人逾期交房类,（一）责任来源：预售合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继

3、续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日3日内向买受人支付违约金。（3）除本条上述（1）或(2)中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。根据上述约定，出卖人延期交房时，买受人有权依据合同约定要求出卖人支付违约金，直至要求解除合同，并支付违约金。,（二）相应案例简述：（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案）原告良友木业（私人）有限公司诉称，年月日，我方与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签

4、订了二份外销商品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金新加坡元，交付了购房款新加坡元。被告应于年月日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。法院审理查明，年月日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第楼、室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为和睦新加坡元，二间

5、房屋建筑面积均为平方米，二间房屋的房价款分别为、新加坡元。双方同时还约定，被告应于年月日前将房屋交付原告，逾期超过日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金新加坡元，支付了购房款新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。,法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的

6、法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于年月日签订的北京市外销商品房预售契约。二、本判决生效后日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自年月日起，至付清时止。三、本判决生效后日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金新加坡元。四、驳回原告良友木业

7、（私人）有限公司其他诉讼请求。,（三）案例评析与对策 买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因规划手续不全、资金不到位、与建设单位纠纷等原因导致无法按期交房，买受人有权诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求解除双方签署的买卖合同返还购房款，并支付违约金。从上述案例中，我们可以看出，在出卖人逾期交房的情况下，买受人依据合同要求出卖人承担违约责任，一般可以够获得法院支持，出卖人一般需要承担违约责任。因此我们建议：1、出卖人尽可能的按时向买受人交付房屋，避免承担违约责任；2、出卖人在合同履行过程中尽可能的保存与销售有关的文件，特别是关于买受人逾期付款的文件，以此追究买受人的违约责任，抵消买受人应承担的

8、违约责任。,二、出卖人交付的房屋存在质量问题类,什么是房屋质量问题？主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。因此房屋质量问题就是，房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容不一致的问题。房屋质量问题是买受人最关心也是出卖人最关切的问题；出卖人交付的房屋存在

9、质量问题的案例比较复杂多样，只能具体问题具体分析。,（一）责任来源：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。商品房预售合同第十七条住宅保修责任：（一）该商品

10、房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。住宅质量保证书承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。上述条款是最直接的责任来源，与之相关的有建筑法等法律法规。,（二）相应案例简述 1、2002年2月，鲁先生与北京某房地产开发公司签署商品房预售

11、合同，购买商品房一套，总价款350万元。房屋交付4个月后鲁先生发现承重墙墙体、顶板出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、安全使用。发现房屋有质量问题后，我们也找施工单位去查看，答应给修复。但鲁先生不同意，要求我们必须退房。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，检测结

12、论为，原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝，斜裂缝宽度为0.15-0.30之间不等，纵（横）向裂缝宽度在 0.15-0.40之间不等。究其原因，楼板裂缝主要是混凝土不符合国家标准、后期收缩不均匀引起；墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。质量检测部门作出了鉴定结论，“该楼主体结构安全存在隐患”，并建议进行加固修复。法院经过审理后认为：根据工程质量检测部门对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋主体结构确实存在质量问题。虽然现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。但此情况下，原告坚持要求退房，理由充足。法院判决支持原告之诉讼请求。,2、2007年6月中旬，袁

13、某与某房地产开发商签订了北京市商品房预售合同，购买商品房一套。在合同约定：房产商交付该房屋系取得竣工验收备案表，如该房屋的装修、设备标准达不到约定的标准，购房人要求房产商按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.5倍给予补偿。若主体结构合格，购房人有权单方面解除本合同。2008年6月29日，袁先生与房产商签订房屋交接书并接受了该房屋。在7月13日，室内装饰质量监督检验站受袁某委托，出具检验报告一份，该报告称该房屋木地板分项不符合要求。袁某起诉至法院称，房屋装修质量达不到约定标准，结论为质量不合格，房屋的主体结构应包含在房屋装修中，要求解除双方签订的北京市商品房预售合同，要求开发商返还购房款、

14、支付利息、赔偿损失。开发商辨称：该房屋经竣工验收，房屋质量合格；袁某在签署了房屋交接书后，只是称房屋地板有质量问题，开发商曾两次要求上门查看，但袁某拒绝。开发商声明，如果地板存在质量问题，同意更换。袁某不能以地板质量，来达到单方面解除合同退房目的。法院审理查明，袁某所购房屋地板质量不符合国家质量标准，但房屋主体结构及其他部位，袁某没有证据证明其质量不合格，袁某亦不同意鉴定。法院认为，双方所签订商品房预售合同属有效合同，袁某签署了该合同，就表明已接受该房屋总价款，接受该房屋装修标准价格。从合同附件三约定的建筑结构标准，仅仅是装修房的标准，而不能扩大解释为装修部位，都是房屋主体结构，袁某以地板有质

15、量问题要求退房，法院不予支持；驳回了袁某的诉讼请求。,3、2003年10月2日，陈某购买了某房地产公司开发的位于一层的房屋，在交付全部购房款入住后，陈某发现房屋地下水泵噪声影响夜间入睡，在与开发商协商未果下，起诉到法院，要求消除噪音，赔偿其精神损失。开发商辨称建造水泵经规划审批，并经过竣工验收合格，使用的产品为合格水泵。不同意陈某的诉讼请求。法院委托环境监测站对该房屋地下进行噪音测试。该站出具测试报告，确定房屋主卧室夜间噪声值为44分贝，超出夜间时段二类区标准。法院认为，住宅是人们日常生活、休息的主要生活环境地，国家为保护公民正常的生活环境，制定了环境噪声的最高限值，违反国家保护环境防止污染，

16、造成他人损害的应当承担民事责任。在2008年4月21日的环境监测报告中，开发商所建水泵运转产生的夜间噪声高于国家标准，侵权行为成立，开发商作为噪声污染的加害人应向陈某承担赔偿责任。考虑到陈某受到噪声污染影响生活、休息，身体和精神上深受，噪音污染构成精神损害事实成立。法院判决开发商在2个月内整改，使噪声降至符合国家二类区标准；并支付精神损害赔偿金。,（三）案例评析与对策 通过上述案例我们可以看出，从法律层面分析，房屋的质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身

17、的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如：噪声、供水、供电等。第三，其他质量问题（包括精装修质量问题）。如：装修材料不合格、房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落、非承重墙局部裂缝、精装修质量问题等。上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。因此，我们将不同质量问题的正确处理方式可概括如下:（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受

18、人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。为了避免给开发商造成不良影响，建议直接与客户和解。（二）对房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？司法解释的可操作性不强，依赖于律师向法官陈述和法官的自由裁量。但是建议开发商尽快维修，消除存在的问题，客户不配合的，要保存相关证据。（三）对于其他质量

19、问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。开发商应及时维修，避免损失扩大。,三、交付房屋与销售广告宣传不符类,销售广告和宣传材料是销售商品房的一种重要的促销手段，因出卖人发布广告中夸大渲染，诱导买受人购买房屋而交房时往往又无法达到买受人的心理预期，因此引发的案件较多。在审判实践中，在对宣传材料及销售广告是否为要约，是否构成违约的认定上，存在不同意见，形成了同案不同判的情况。形成这种局面的关键，在于对解释第3条所作规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”的理解不尽

20、一致。根据合同法第15条的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。这种情况下，买受人在因受到误导购买房屋遭受不利益时，其所受损失只能通过请求出卖人承担缔约过失责任进行补偿，这无法使买受人的损害得到全面补偿。有人认为，无论商业广告或宣传资料是否构成要约，一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议，开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成买卖合同的重要组成部分。各法院在适用第3条处理案件时的审理结果也不尽一致。尤其是出卖人广告宣传的设施、公共建设，如中心会所、停车车位等配套设施，或者是小区的绿地面积等宣传，是否为要约的认定上，各法院所作判定不一。,（一

21、）责任来源：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,（二）相应案例简述 某房地产开发公司2004年至2005年在其楼书、北京青年报、项目网站等多种渠道宣传其开发的别墅小区，广告的主要内容包括：1、小区百分之八十以上为园林绿化地，周边宽达100米的高大乔木群，200厘米堆坡将山庄温情包裹。

22、六万平方米的柔软大草坪，配以多达十六万株树木；大雁、鸳鸯等成群野生鸟禽以及几十种异鸟珍禽栖息其间。草坪中央为三万多平方米的人工湖。2、每户人家的院子里，至少要有2棵高度是房子高度两倍的名贵大树，确保亲近自然，享受自然的乐趣。3、商业会所：总建筑面积15752.11平方米，为北京首个以运动为主题的社区商业会所。包括：游泳馆、网球馆、羽毛球馆、健身房等各种运动设施、超市、中餐厅、书店、花店、咖啡屋、药店、红酒雪茄店、宠物医院、洗衣店和保健等。4、国际双语幼儿园：独立、全封闭式的国际双语幼儿园，总建筑面积2803.03平方米。幼儿园将设有多媒体视听图书馆、科学实验市、游戏宣泄室、钢琴室、音体舞蹈室，

23、以及专业的蒙台梭利教室和感觉综合训练营。5、装修标准；屋面：日本进口小波纹屋面瓦；外墙：意大利进口石材，局部采用烟熏劈开砖；外窗：德国进口”铝包木窗户；户门：德国进口铝包木子母门；6、配套设备及设施标准：供水系统：市政供水系统；供电系统：市政双路供电，每户安装二块电表，包括：生活电表、动力电表；燃气系统：市政管道天然气入户；空调系统：美国“开利（CARRIER）”中央空调系统；供暖系统：法国“夏倍（CHAPPEE）”燃气热力炉；加拿大（REGENCY）燃气壁炉；电视系统：设卫星电视接收系统；消防保安监控系统：24小时全天候保安巡逻；每户设置24小时紧急报警终端，连接安保中心；每户配备彩色可视对

24、讲机；小区内设闭路电视监控系统；车库门系统：美国进口自动遥控车库门。,2004年1月顾小姐与该房地产开发公司签署了北京市商品房预售合同购买了其开发的别墅。顾小姐购买该别墅时，该别墅外部环境尚未完工，而根据其广告宣传、样板区的状况，顾小姐与开发公司签订了预售合同。顾小姐在对该别墅进行验收时发现：该别墅外的堆坡高度仅为3050厘米，树木绿化带仅20米，且均为小树苗；小区内人工湖面积及绿化面积仅为宣传的1/3大；所购别墅院内绿化仅为两棵杨树和松树棵树和34平方米的草地，严重影响了该别墅周围的景观感觉；会所没有投入使用；开发商告知幼儿园取消；装饰装修材料及配套设施也均为国产产品。与开发公司的承诺、售楼

25、广告的介绍以及样板房的情况相差甚远。顾小姐因此多次致函开发公司，要求开发公司及时整改，但开发公司在整改后仍离样板房的要求相差甚远。顾小姐只得向法院提起诉讼，1、要求开发公司按照广告宣传和样板房标准进行整改，更换装饰材料，扩大人工湖、草地面积，更换绿化树木；2、恢复幼儿园；3、赔偿其损失。开发商辩称：1、商品房的广告宣传为邀约邀请，而非合同条款；宣传资料中已经声明“有关图文仅供参考，最终以政府部门的批准及法律文件为准”的提示语。2、该别墅外的堆坡及绿化属于小区红线外的市政设施，与开发商无关；3、幼儿园取消是经政府批准的规划变更；3、所有装饰装修的材料品牌与宣传一致。,法院经审理查明，1、该别墅外

26、的堆坡高度为3050厘米，绿化为小树苗；位置在小区红线外；2、装饰装修材料及设备品牌与宣传一致，但是属于国产产品，非进口产品；3、小区内人工湖面积及绿化面积仅为宣传的1/3；4、原告别墅院内绿化仅为两棵杨树和松树棵树。法院认为，原被告之间签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，属有效合同。案件中涉及的被告的宣传资料被告确认属于其制作发布；内容中关于“周边宽达100米的高大乔木群，200厘米堆坡”的说明内容不属于司法解释第三条规定的“房屋及相关”的范围内，原告将上述内容却认为合同内容，法庭不予支持。关于被告的其余几项宣传内容，包括绿地、树木、以及商品房的外装修装饰标准

27、、配套设施、会所、幼儿园的说明与承诺具体明确；也直接影响商品房的档次和居住品质，会对买受人购房、订立合同及合同价格的确定产生重大影响，因此，被告关于上述内容的说明与允诺应予以认定为合同内容。被告就此提出，宣传资料中已经声明“有关图文仅供参考，最终以政府部门的批准及法律文件为准”的提示语，因此宣传资料应作为邀约邀请的答辩意见；从被告的制作的宣传资料看，其所作声明或是处于不明显位置，或是字体明显偏小，容易误导购房者；对此被告未尽到提醒义务。而且按照广告法以及房地产广告发布暂行规定的规定，广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗和误导公众，即清楚明白的广告，体现了具有不可撤回的形式约束力。在商品房预

28、售合同中，买受人对商品房及相关设施、装修标准、环境质量的期待权能否实现，只能取决于开发商的诚信。因此，当开发商在售楼广告中作出说明和允诺以后，开发商应当履行相关义务。对于被告的该项答辩意见，法庭不予采纳。,对于原告提出要求被告继续履行承诺的诉讼请求，法庭根据查明的被告的履行现状及是否具备继续履行的条件等事实予以综合考虑，对于能够继续履行部分，判决继续履行；不能履行的部分，原告今后可以就此另诉要求被告赔偿相应损失。据此法院判决如下：1、被告于判决生效后90日内，更换装饰装修材料，费用由被告自行承担；2、驳回原告的其他诉讼请求。（三）案例评析与对策 出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，

29、符合以下3个条件的，即可视为要约：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。“商品房规划范围”是指建设用地规划许可证确定的用地范围，在开发商土地证体现的是商品房共用土地面积的四至范围。“相关设施”包括基础设施和相关配套设施；基础设施如：供暖、供电、景观绿化、道路、停车场等；相关配套设施如：商业、服务业、教育等公共设施的配套。如果在售楼广告中介绍购买该商品房可以入学某著名小学，一般认为则并不符合“视为要约”的条件，具体讲就是学校设施并不在商品房规划范围内的房屋及相关设施；但是如果对于入学的承诺在时间和条件上非常具体明确，则另当别论。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。具体确定的

30、判断标准应当以普通购房者为标准，不能以行业专家的眼光审视。如，小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等，可以认为是具体确定。但象“高尚社区”、“北美风情的园林”等宣传，其判断标准难以统一，不应认定为具体确定。,3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。一般来说，房屋的质量、装饰装修的材料、采光、景观绿化等都对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，将承担违约责任

31、。广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。广东省高院的指导意见也反映法院审理案件的通常标准。,四、规划、设计变更类,商品房预售合同中附图所示意的房屋平面图，一般情况下应当和交付的房屋一致，但是由于商品房建设过程中图纸可能进行优

32、化或因其他原因，致使最终交付的房屋与商品房预售合同中附图所示意的房屋平面图不一致，因此在买受人和出卖人之间将可能产生纠纷。（一）责任来源：北京市商品房预售合同第八条 规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更的约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设

33、计审查单位批准变更之日起 10 日内，书面通知买受人。,（一）相应案例简述 2004年9月21日，孙毅与万城置地公司签署了一份商品房买卖合同，合同约定，孙毅向万城置地购买商品房一套，并支付完毕全部购房款。其房屋平面图如合同附件一所示。合同第十条约定：经规划部门批准的、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化影响到买受人所购商品房的质量或使用功能的，出卖人应于有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。该合同附件一为双方约定的房屋平面图，表明首层东侧有一阳台，首层厨房东侧和二层相同位置各有一窗户、二层东北侧卧室和三层相同位置分别有一大窗户。2005年8月9日，万

34、城置地向孙毅发出设计变更通知书，该通知称：设计变更的原因是销售户型图是在建筑扩初阶段绘制，后在施工图深化阶段发现部分设计不合理，部分窗户已经影响到使用功能，部分窗口设计不符合结构要求，通知孙毅该公司在施工中取消了首层厨房东侧和二层相同位置的小窗，原二层东北侧卧室以及三层相同位置的大窗改为两小窗。2005年8月11日，万城置地向孙毅发出万柳华府玺园房屋交付（入住办理）通知书，通知从2005年8月31日至2005年9月10日办理交房手续，并签订房屋面积确认协议。2005年8月25日万城置地具备了合同约定的交房条件。孙毅于2005年8月23日向万城置地发出传真，表示不接受房屋设计变更。,2005年8

35、月29日，万城置地向孙毅发出一份关于万柳玺园4号楼1018房屋首层阳台与原合同不符的说明，说明中称，由于签约时该公司的工作人员失误，错将合同附件户型图贴错，导致孙毅所购房屋首层入口东墙处多标了一个阳台，该公司检查，原施工图没有该阳台。2005年8月31日，孙毅向万城置地发出关于要求解决房屋交付过程中若干问题的函，对于万城置地入住流程中的“签署房屋面积确认协议”提出异议，要求不签署该协议，先办理入住；对于房屋阳台和窗户的设计变更问题，要求万城置地出示设计单位同意变更设计的设计变更洽商记录，同时提出两种解决方案：一是按照合同附件一的平面图继续履行合同，改造不符合合同约定之处，并支付从2005年9月

36、1日起至房屋改造完工之日止总房款日万分之二的违约金，二是：要求万城置地公司一次性支付总房款的百分之五的违约金，由其自行改造。之后孙毅拒绝与万城置地签署房屋面积确认书。2005年9月3日万城置地向孙毅发出关于万柳华府玺园4号楼1018房屋若干问题的回函，表示无法同意其不签署协议先办理入住的要求，并认为房屋户型变更不属于房屋结构形式、朝向、空间尺寸、户型发生变化，不属于商品房买卖合同中关于设计变更的约定，仅为公司对房屋进行的细微调整；同时没有对孙毅提出的解决方案予以答复；但提出同意退房、退房款并加算存款利息或在办理入住手续后，免费为其增加阳台两种方案。双方协商未果。孙毅诉至法院，要求万城置地继续履

37、行合同，按照合同约定交付房屋，并支付逾期交房的违约金；承担逾期交房期间的物业费、供暖费等费用。,万柳华府玺园的小区物业管理公司为国贸物业酒店管理公司，该公司自2005年9月1日开始收取物业管理费、供暖费等费用。案件审理期间，万城置地于2005年12月1日为孙毅办理了入住手续。孙毅在庭审中表示不同意解除合同。法院庭审中查明的事实与上述事实一致。法院认为：万城置地称待交付房屋首层阳台与户型图有出入是由于签约时误将已作废的户型图贴在正本合同上，属于重大误解，但没有向法庭提交相应的证据证明其表示错误并申请撤销或变更合同。因此，孙毅与万城置地签订的商品房买卖合同文本依然是双方履行合同义务的依据。当事人双

38、方应当全面履行合同义务。万城置地交付的房屋中首层入口东墙处少了一个阳台，而且取消了首层厨房东侧和二层相同位置的小窗，将原二层东北侧卧室以及三层同一位置的大窗改为两小窗，违反原合同约定。万城置地辩称讼争房屋的变更是经过设计单位批准的，而且变更后的房屋属于对原设计的优化，符合国家有关强制性标准，但是万城置地没有将设计变更及时通知孙毅并征得孙毅的同意，系万城置地单方变更合同，不发生合同效力。万城置地在交付讼争房屋时虽然取得了北京市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和房屋土地测绘技术报告书，但是没有完全按照房屋户型设计图交付房屋，不完全符合合同约定的房屋交付条件，已经构成了合同未全面履行的违

39、约责任；孙毅因万城置地不完全履行合同而拒绝受领房屋，属于形式后履行抗辩权，不承担受领延迟的违约责任。,法院判决：万城置地依照合同约定，继续履行合同，支付延期交付违约金；并承担延期交付房屋期间的物业费、供暖费。（三）案件评析及对策 本案的争议焦点在于：1、预售商品房在建设过程中，如果出于优化设计的需要，经过设计单位批准，对预售商品房进行局部变动，已达到国家规定的相应安全质量标准，是否也要经过业主同意。2、合同约定的“经规划部门批准的、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化影响到买受人所购商品房的质量或使用功能的，出卖人应于有关部门批准同意之日起10日内书面通知买

40、受人。”如何理解问题。我们认为，首先，出卖人与买受人签署的商品房预售合同，约定了双方的权利和义务。出卖人对在建商品房进行优化设计也是对商品房预售合同的变更，合同变更必须一合同当事人双方合意变更为基础，即使因为规范的强制性国家标准的变动和优化设计的客观要求，也必须通知买受人并征得买受人的同意或者双方协商变更。否则出卖人的优化设计将构成对合同的单方变更，不发生合同变更的效力，不能阻却出卖人按照优化设计进行建设施工的违约责任。其次，出卖人经规划部门批准的、设计单位同意的设计变更是否属于“影响到房屋质量或使用功能及结构形式、户型、空间尺寸、朝向”等变更事项必须告知业主的变更内容，应当以“一般人”的理解

41、为准，而不能以专业人士和设计术语规范为准。因此出卖人不能单方进行设计变更合同。,五、面积差异类,商品房的面积从图纸预测到现房实测，面积出现差异是十分常见的情况，但是此类情况如果不妥善处理，亦会发生纠纷。（一）责任来源 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十四条以及商品房预售合同：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请

42、求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,（二）相应案例简述 周先生购买某房地产开发公司的一套房屋，合同约定实测面积为158.5平方米。入住后，周先生觉得房间的实际面积明显小于销售面积，便委托房地产测绘部门进行了测绘，结果，房屋的实测面积为149平方米，和销售面积相

43、差9.5平方米，就与开发商协商提出退房或退还多收的房款、物业费、供暖费及利息，遭到开发公司的拒绝。无奈，周先生起诉到人民法院，提出了同上的要求。周先生认为，房屋面积不足是开发公司违约，理应承担违约责任，如果不是买房人自己发现了，买房人还不会知道自己的利益被侵犯。买房人对房屋面积不足，应该是知道的，所以，开发公司的行为应属欺诈行为。开发公司认为，法院应当驳回周先生的诉讼请求，理由是：第一，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补，所以不能退房；第二，双方在合同中没有约定如多收房款退款时退利息的问题，所以，周先生要求支付利息是没有根据的；第三，该公司是按照合同约定收

44、取的物业费和供暖费，周先生要求退回超出销售面积的物业费和供暖费，是缺乏依据的，应该按合同约定行事。经法院审理查明，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补。房地产测绘部门实测报告是按规范进行的，开发商并无异议，可以采信。因此周先生所述其购买房屋的实测面积为149平方米，和销售面积相差9.5平方米的事实属实，面积差异大于3%；庭审中周先生放弃了退房请求。法院判决，开发公司退还多收的周先生购房款、超出面积的物业费及供暖费、并支付周先生上述费用的利息。,（三）案例评析及对策 从上述案例中可以看出，在房屋面积发生误差时一般按照以下方式处理：一、不能退房。对面积误差比绝对

45、值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买受人按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖受人应返还买房人小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，买受人请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。二、可以退房。对面积误差比绝对值超出3%，如果在诉讼过程中，买受人请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。三、出卖人承担。对买受人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的，房价款由出卖人承担，超出部分的所有权归买受人所有。四、双倍返还。对买

46、受人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。上述情况已成为法律规定，在合同没有特殊约定的情况下均按照上述规定处理；因此一旦发生面积差异，应如实和买受人坦诚协商解决。,六、产权登记类,城市房地产开发经营管理条例规定，办理房屋所有权证应当由买受人提出申请，由房地产开发企业予以协助。除当事人特别约定外，房地产开发企业并无义务为买受人办理完毕房屋所有权转移登记并向买受人交付房屋所有权证书。但是房地产开发企业需要履行办理完毕房屋所有权初始登记，依法履行通知、提供必要证明文件等义务。（一）责任来源 高人民法院关于审理商品房买卖

47、合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十八条、第十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的

48、原因，导致买受无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。商品房预售合同第二十一条第（一）款初始登记约定，出卖人应当在 年 月 日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。,（二）相应案例简述 2004年6月30日原告王某与被告某房地产开发公司签署商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天秀家园房屋一套，合同约定，出卖人应当在商品房交付之日起 90 日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人未在规定时间内取得房屋所有权证的；买受人不退房，出卖人按照总房款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定，出卖人将办理权属登记需要由出卖人提供的资料

49、报产权登记机关备案后，买受人应积极配合出卖人办理买受人的房屋所有权证。买受人于2004年10月1日入住，截止至2005年5月份，被告仍未通知原告办理房屋所有权证，原告诉至法院。要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；并支付违约金。被告辩称：被告已于2004年10月10日向房屋所在地的房屋管理部门提交了办理被告所购房屋所在楼宇的房屋所有权证的相关文件，房屋管理部门已经受理；但是由于房屋管理部门的原因至今没有申办下来；被告已经将办理权属登记需要由出卖人提供的其他资料准备完毕，但是由于被告所购房屋所在楼宇的房屋所有权证没有办理完毕，无法提交到房屋管理部门备案。,法院审理查明，

50、原告所购房屋不具备办理房屋所有权证的条件。被告在2004年10月10日向房屋所在地的房屋管理部门提交了办理被告所购房屋所在楼宇的房屋所有权证的相关文件，房屋管理部门已经受理；并出具了相应的受理证明。原告对此亦无异议。法院认为：原告入住后，被告积极履行合同义务，已在合理的时间内向向房屋所在地的房屋管理部门提交了办理被告所购房屋所在楼宇的房屋所有权证的相关文件，房屋管理部门已经受理，并有相关证据佐证；但是由于相关行政管理部门的原因，才导致原告所购房屋不具备办理房屋所有权证的条件，对此，被告方不存在过错，不存在违约行为。鉴于现在原告履行合同客观上不具备条件，因此驳回原告的诉讼请求。（三）案例评析和对