商业地产开发经营和管理.ppt
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1、商业地产开发经营和管理,姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家,中国第一部商业地产专著作者,在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交大等名校讲授商业地产,业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师,商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会、中国商业步行街管理委员会的专家委员、学术委员。从事房地产近20年,担任过大型开发企业的总助、副总经理,谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术,著有商铺投资、商铺韬略、商业地产开发、经营和管理(清华大学房地产总裁班重点教材),主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”
2、项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作,是国内外公认的实战型专家,还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。,开发商业地产的五大好处:1、改变企业经营结构2、增强企业稳定性3、可以帮助企业抵御风险4、可以无土开发5、可以平衡税收 但是商业地产的技术要求很高,于是,我们想到了商业地产学习。,前 言,一、商业地产概念二、商业地产的一般类型三、开发形式四、开发顺序五、开发流程六、盈利模式,上篇:商业地产运作和融资,一、概 念,1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金,租金支持 房价。,3、商业地产两种开发模式 一是产品性开发 二是资产性
3、开发,4、商铺和住宅的差异,二、商业地产的一般类型,1、单一型:纯商业地产2、复合型:商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型:商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。,(一)项目分类,(二)商业形成分类,(1)购物中心(专业的,如家居中红星美凯龙)(2)百货大楼(3)商业步行街(有综合类,如专业类、步行、地铁)(4)专业卖场(5)专业市场(6)专 卖 店(7)奥特莱斯(8)商业街区(9)一般街市,(三)产品类型,1、商场物业2、街铺物业,三、开 发 形 式,1、房地产的开发形式(以万达为代表)2、金融行业的投资形式(以深国投为代表)3、店铺经营的开店形式(以百联为代表),国内房地
4、产企业参与状况和特点分析,4、国内商业地产的开发模式比较(1)万达VS宝龙;万达是成功的宝龙;宝龙是不成功的万达;(2)华侨城VS凯德:一个大思路和进行,浑然一体;一个两业分置,各成品牌;(3)华润万象城VS中粮大悦城;子品牌渐成气象。,中国商业地产模式的检讨成功模式的评价标准成功企业的特质现有开发模式的不足中国商业地产前景与模式完美,5、海南鲁能进军商业地产的路径(1)房地产市场的转向(2)海南国际观光旅游岛的规划背景(3)海南鲁能的特质(4)商业地产,我对海南鲁能说几句,四、开 发 顺 序,先定位,后拿地 先策划,后规划 先文化,后设计 先招商,后建筑 先融资,后投资 先经营,后销售 先管
5、理,后开张 先品牌,后赚钱,五、开发流程,产品开发流程追求市场价值最大化,持有物业开发流程追求持续增值,六、融资和盈利模式,(一)国内商业地产的融资方向和现状,1、经营性物业融资2、土地融资3、RETIs融资4、私募基金5、民间资本6、国际资融7、产品变现,(二)盈利方式,1、基本类型:实物销售 资产经营 上 市,2、具体方式(1)变现 原则:市场价值最大化。,(2)持有 原则:资产优质化、经营实心化,(3)资产上市 原则:资产包装,(三)介绍几种盈利模式,1、大连万达模式2、新天地模式3、复地模式4、万科模式5、摩根斯坦利模式,他们为什么屡战屡败?虹桥购物中心案例,案例检讨,一、取地攻略二、
6、市场分析方法三、定位技术四、开发技术五、商业地产策划六、招商技术七、营销技术 八、商业地产管理的核心技术九、不可不知,下篇:商业地产开发技术,一、取地攻略,1、用地研究2、取地方法3、取地攻略,商业地块判析的办法,案例检讨1,苏宁退地的尴尬万达谋地之道,案例检讨2,仲盛案例他在轨道哪一点上?,案例检讨3,服装城案例,二、市场分析办法,1、销售市场研究2、租赁市场的研究3、商业发展,案例检讨,重庆农贸市场案例 对比案例:宿迁南菜市场项目,三、定位技术,(1)可操作性(2)适应性(3)兼用性,1、定位原则,2、定位要素,(1)目标定位(2)消费类型定位(3)商业定位(4)规划方向定位(5)开发策略
7、决策(6)融资方式定位(7)盈利模式定位(8)形象定位,3、定位决策依据,(1)前 瞻 性(2)适 合 性(3)竞 争 性,飘摇的思维南证大厦案例,案例检讨,四、开发技术,1、开发方案要素:,(1)开发周期和进程(2)资金计划(3)招商计划(4)人员配置(5)工程进度(6)销售计划和进度控制(7)合作伙伴,一般开发企业商业地产组织架构,专业企业组织架构,2、提升商业价值的方法,3、提高房地产价值的方法,4、介绍一些商业地产规划类型和理念,5、产品设计,“三元合一”是商业地产产品设计的基本原则,商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程;而“三点归一”是理想的产品设计结果。
8、,6、影响产品的一些其他因素,(1)开发周期(2)市场同类产品价格(3)注意“五差”:面积差 楼层差 位置差 前后差 业态差,技术要素与诀窍,商场因素多 细节很重要;台阶高,客人少 立面不要太波折;角多不吉利 弧线巧设计;车位是品位 交通是客流;开门不可对路角 路冲“主入”要档照;动线设计扫遍角 盲道布置不可少;绿化档窗柱当门 种树对着中间柱;剪力墙,上下道 转换成本又很高;,剪围栏超过一米四 内部锐角少就好;建筑商业相交融 商业文化更突出;小商铺要通透 商场大了可封窗;柱距不能太随意 方便布置和分隔;层高变化对面积 承重配置要合理;分时营业区域划 免得阴阳不调没法做;灯光亮点不吃亏 三个要素
9、要记牢。(交通、橱窗、广告),筑巢就能引凤吗?松江规划案例,案例检讨1,案例检讨2,大而无当商业巨无霸 华南MALL、世纪金源案例,案例检讨3,新天地是各地都能做的吗?对比案例:纠正“新天地”连云港水晶宫的策划方案,五、商业地产策划,1、策划原理 2、商业地产的策划的特点3、常用的一些策划方法,4、包装技术,(1)商业主题和特色(2)项 目 案 名(3)产 品 包 装(4)推 广 精 神(5)宣 传 口 号,5、推广技术,(1)针 对 性(2)有 效 性(3)经 济 性,6、推广方案设计,(1)推广节点(2)推广力度(3)选媒方式选择(4)成本考核(5)推广策略调整,推 广 方 案(示范),推
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