商业地产从业者必看之金光华广场全案策划.ppt

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1、2023/9/7,1,地铁MALL第一站金光华广场,2023/9/7,2,地铁MALL第一站金光华广场,2023/9/7,3,地铁MALL第一站金光华广场,2023/9/7,4,北京：东方广场 上海：正大广场、港汇广场、恒隆广场 广州：天河城广场、中华广场 香港：又一城、时代广场、太古广场 深圳：？,每一个大都市，都有商业龙头,2023/9/7,5,金光华广场总建筑面积有8万平方米以上 地处临近罗湖口岸的人民南商圈中心 联接将于2004年竣工的地铁一号线国贸站 金光华广场能否成为 深圳的商业龙头？我们的工作由此而展开,关于金光华的思考,2023/9/7,6,MALL 旋风,在国外，MALL显示

2、出一派繁盛景象 美国的 MALL已占据了商业领域确50以上 的零售商业份额 作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，MALL 正在逐渐成为占据零售商业 主流地位的新兴商业类型 MALL将为国内零售业、地产业带来了新的震撼！,2023/9/7,7,金光华商业广场项目策划系列报告之 MALL 商业模式研究,2023/9/7,8,MALL 是什么？,Mall全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为 Shopping Center，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货商场的另一种称呼）含义不尽一致

3、Mall（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受,2023/9/7,9,我国MALL排行榜(1)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,10,我国MALL排行榜(2)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,11,我国MALL排行榜(3)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,12,我国MALL排行榜(4)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,13,我国MALL排行榜(5)已开业或即将开业的 MALL 部分,

4、2023/9/7,14,我国MALL排行榜(6)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,15,我国MALL排行榜(7)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,16,我国MALL排行榜(8)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,17,我国MALL排行榜(9)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,18,我国MALL排行榜(10)已开业或即将开业的 MALL 部分,2023/9/7,19,我国MALL排行榜(11)已开业或即将开业的 MALL 部分,在我国73家MALL排行榜中，深圳仅名列第22名、第62名、第71名、第73名,2023/9

5、/7,20,深圳落后了！,深圳市的城市经济实力在全国名列前茅深圳号称人均一平方米商业面积但从我国 MALL 排行榜上，可以看到，深圳的现代商业明显落后了！深圳 MALL的规模、数量，离市场需求相去甚远落后意味着发展机遇！,2023/9/7,21,MALL 调研,国内MALL实地考察,国外MALL资料研究,北京,上海,广州,香港,东方广场燕莎友谊商城宜家家私,正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货,中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场,时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场,台湾,亚洲,欧美,美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场,京华城台贸微风广场,日本

6、时代广场新加坡义安城新加坡Suntecity Mall菲律宾 Supermall,2023/9/7,22,一.中国 MALL 案例分析 1.1 广州 天河城、中华广场、流行前线 1.2 上海 恒隆广场、港汇广场、正大广场 1.3 北京 东方广场 1.4 香港 时代广场、太古广场、新城市广场、又一城 1.5 台湾 京华广场、台茂购物中心 1.6 深圳 太阳广场、铜锣湾广场、罗湖商业城 结论二.国际 MALL 案例介绍 2.1 美国 美国购物中心 Mall of America 2.2 加拿大 西艾商场 West Edmonton Mall 2.3 日本 新宿时代广场 Times Square 2

7、.4 新加坡 义安城 Moee Ann City 2.5 新加坡 Suntecity Mall 2.6 菲律宾 Magamall 结论 三.MALL 研究结论,目 录,2023/9/7,23,风生水起，蔚为壮观,国内MALL案例分析,2023/9/7,24,广州 MALL 调研,天河城广场、中华广场流行前线,2023/9/7,25,天河城广场,广州珠江新城主轴线核心商业 总建面积13万平方米 地下2层，地上7层 商品档次中等 顾客为广州本地人、国内游客 商场人流极旺,2023/9/7,26,天河城业态及其分布,7F 天南大名牌特价场、天南大电器广场6F 餐饮、娱乐5F 文化用品、儿童天地4F

8、家私、天梦影院、通讯3F 天南百货、家居用品、家电总汇2F 品牌店1F 品牌店B1 吉之岛百货超市,2023/9/7,27,天河城体验点 Attractions,电子游戏机大厅、DISCO碰碰车古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车天梦影院、动感立体电影亲子欢乐工作坊文化廊儿童天地,2023/9/7,28,中华广场,中山路商圈核心店占地3.5万平方米建筑面积17万平方米地上8层商品档次中等顾客为广州本地人商场人流极旺,2023/9/7,29,中华广场业态及其分布,8F 中华电影城7F 中华美食城6F 凤凰文化城、壹创书城、中华百货特卖场5F 中华现代家居4F 中华百货、中华数码城3F 中华百货、吉之

9、岛、潮流天地2F 中华百货、吉之岛、1F 中华百货、名牌专卖店、广场西餐吧,2023/9/7,30,中华广场体验点 Attractions,全国最长的户外观光电梯直达各楼层广州最豪华的电影院中华电影城伶子鬼屋射击场凤凰文化城数码工作坊,2023/9/7,31,全新登场“惊吓之旅”,今年暑假期间，从日本引进的“鬼屋”体验点，使广州市的青少年们趋之若骛花钱买“惊吓”,2023/9/7,32,流行前线,广州市青春一族最中意之时尚 MALL时尚、流行、“酷”商品原为广州市东山区9406人防工程建筑面积 1.8万平方米地下 1 层商品档次低档顾客为广州本地青少年商场人流极旺,2023/9/7,33,流行

10、前线体验点Attractions,潮流特区动感廊兰桂坊一级棒美食大本营南梦宫电子游戏世界老鼠街,2023/9/7,34,广州 MALL 考察结论,城市定位为华南中心城市MALL 规模较大商品中等档次多为地铁商业人流极旺,2023/9/7,35,广州 MALL 发展计划,珠江新城商业广场（“天河城”南）将开业，号称有全国独一无二的 5000 平方米中庭正佳商业广场（“天河城”东）正在施工，商场建筑面积 37.6 万平方米广州新机场建成后，原白云机场将建大型MALL,2023/9/7,36,上海 MALL 调研,恒隆广场、港汇广场正大广场,2023/9/7,37,恒隆广场 Plaza 66,国际顶

11、级精品在上海的汇聚地占地约3万平方米，包括两栋66层及46层的办公楼和5万平方米商场主楼高度为288米，为目前浦西第一高楼，投资2亿美元南京西路“金三角”高级商圈核心店商品档次高档顾客为上海、华东顶端消费者，国内外游客商场人流不旺,2023/9/7,38,恒隆广场业态,聚集近百种国际顶尖品牌，如LV、卡迪亚、芬迪、布拉达、TODS、CELINE、HERMES、路易威登、登喜路等提供高端消费个性化商品,2023/9/7,39,恒隆广场体验点 Attractions,以其浦西第一高楼及海上顶级MALL的声誉，成为社会活动舞台大堂、中庭成了时装SHOW、上市公司发布新闻、新产品面世发布、名画展示、文

12、体新闻发布、新店开张典礼的最佳场所，每周都有活动中外明星或出席新闻活动，或光顾品牌店，成为FANS追星之地国际顶级品牌店中庭飞机成为顾客视觉中心中庭有咖啡吧和汽车展示,2023/9/7,40,港汇广场 Grangd Gateway,徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000 平方米的国际美食广场15000平方米的富安百货5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺,2023/9/7,41,港汇广场业态及其分布,6F 主题乐园、娱乐中心、特色餐厅5F 主题乐园、美食广场、特色餐厅4F 百

13、货公司、婴童服饰、玩具专门店 家居/电讯中心3F 百货公司、潮流便服2F 百货公司、潮流便服1F 餐饮店、潮流便服 便利商场、步行街B1 超级市场、运动用品 时尚特区,2023/9/7,42,港汇广场体验点 Attractions,港汇广场主入口台阶式广场，成为聚集人气的场所 中庭广场定期举办文娱、体育、促销活动,2023/9/7,43,正大广场 Super Brand Mall,世界一流的购物和娱乐中心，目前中国最大MALL莲花超市、多屏幕电影城、零售店铺、大排挡、知名中西餐馆、网吧和停车场占地3.1万平方米建筑总面积24.1万平方米招租总面积12.2万平方米地上10层、地下3层 停车场1,

14、200辆投资3.35亿美元2002年10月正式开业，现仅地下一层、二层的易初莲花超市试业,北立面,西立面,东南立面,2023/9/7,44,正大广场业态及其分布,10F 经理人俱乐部9F 多功能礼堂8F 娱乐天地7F 中国城 6F 购物乐园5F 美食天地4F 高档商品3F 新潮时装2F 世界顶级品牌1F 世界顶级品牌B1 易初莲花超市B2 易初莲花超市,6F 购物乐园,2023/9/7,45,正大广场体验点（1）Attractions,汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心美国Jerde 公司为项目总建筑师迪斯尼乐园的形象设计者之一Selbert Perkins，在形象设

15、计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题 顾客可以领略各种最流行的娱乐活动6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态,“四季”形象设计,2023/9/7,46,正大广场体验点（2）Attractions,最新潮流、顶级服装品牌、最优质的产品上海最大的网吧及十屏幕的电影城各种地方特色菜点、西式菜肴的主题餐馆婚纱摄影中心汽车展厅豪华的经理人俱乐部,托起一个梦,2023/9/7,47,上海 MALL 考察结论,城

16、市定位为国际化大都市MALL 档次分为两等 最高档次瞄准国际顶级品牌（恒隆广场、正大广场）中等档次定位于平民消费（港汇广场）,2023/9/7,48,上海 MALL 发展计划,选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等）规模较小（5万至 20万平方米左右）走香港和新加坡 MALL 模式,2023/9/7,49,北京 MALL 调研,东方广场,2023/9/7,50,东方广场 Oriental Plaza,亚洲最大的商业建筑群，融合商业、购物、消闲、娱乐、高尚于一体，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部份占地9.3万平方米，地铁直通商场“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店

17、式服务公寓“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个三层室内停车场,2023/9/7,51,东方新天地业态及其分布,缤纷新天地 首层：银镇、名表城、天使冰王 地铁层：维沙曼、读卖女装、美容中心都市新天地 首层：恒信钻石宫殿、索尼探梦 地铁层：生活几何、其乐皮鞋、Kiss Cat庭苑新天地 首层：星巴克咖啡、Jack&Jones男装店 地铁层：百丽、屈臣氏、佰草集寰宇新天地 首层：资生堂&欧珀莱、CANALI 地铁层：瑞贝卡(女鞋)、海港欧宝建材活力新天地 首层：元绿回转寿司、法国胜龙、麦当劳 地铁层：新世纪电影中心、东方甜心世界儿童主题乐园,2023/9

18、/7,52,东方广场体验点 Attractions,中庭设计新颖，主题性强，可供组织活动使用中庭设有电视大屏幕、立体绿化、观光电梯“体验点”主题明确、独立性强、景观性强 遗址博物馆、迪斯尼童话世界,2023/9/7,53,北京 MALL 考察结论,城市定位为国家首都大多为百货商场目前MALL 数量少、规模大 商品面向首都及全国的高档消费,2023/9/7,54,北京 MALL 发展计划,在北京城五环线边东、西、南、北共建四座大型MALL，建筑面积2060万平方米大地集团的大地MALL“北京Mall”，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米大地集团的春天MALL（6

19、5万平方米）、西单商场和法国欧尚合作的MALL项目、王府井集团的MALL项目（30万平方米）北京的规模较大（20万至60万平方米），走的是欧美MALL的模式,2023/9/7,55,深圳“MALL”调研,太阳广场、铜锣湾百货广场罗湖商业城,2023/9/7,56,“准MALL”太阳广场,东门商圈主力店总建筑面积5万平方米业态较齐，规模偏小商品档次中档顾客为深圳本地人、国内游客商场人流较旺,2023/9/7,57,“类MALL”铜锣湾广场,华强北商圈主力店之一号称MALL，但规模偏小，总建筑面积 6.5 万平方米业态不全，没有餐饮、娱乐场所商品档次中档顾客为深圳本地人商场人流极旺,C-mall,

20、2023/9/7,58,罗湖商业城,罗湖口岸商业成为特区对港的商业窗口品质偏低，满足低消费需求业态适应港人喜好：服装、电器、玉器、窗帘、美甲、松骨等商品档次低档80%以上顾客为港人商场人流极旺,2023/9/7,59,深圳 MALL 考察结论,城市定位为国家改革开放窗口多为大型百货超市商品档次中等现时没有真正意义上的MALL,2023/9/7,60,深圳 MALL 发展计划,中信城市广场 15万平方米（深南大道市府一办南）华润新城 12万平方米（宝安南路：室内MALL+室外MALL）新城市商业广场 22万平方米（中心区水晶岛南地下）金光华广场 8万平方米,2023/9/7,61,香港 MALL

21、 调研,时代广场、太古广场沙田新城市广场、又一城,2023/9/7,62,时代广场 Times Square,铜锣湾商圈核心店商业总建面积 5万平方米地上13层，地下2层商品档次中档偏上顾客为港岛本地人、国内外游客商场人流较旺,2023/9/7,63,时代广场业态及其分布,10-13F 食通天9F 合家欢8F 家居乐7F 电业通 6F 运动营5F 轻便装4F 俏衣裳3F 时尚集2F 大堂1F 通道B1 莲卡佛百货超市B2 时代便利集,2023/9/7,64,时代广场体验点 Attractions,3000平方米露天广场，每天吸引30万人流全亚洲最大电视幕墙79米，定时发放新闻、天气、财经等资讯

22、食通天 20家餐饮店集中经营定期举办各类娱乐活动、大赛展场活动频繁：露天广场、1层展厅、2层大堂、9层展厅,2023/9/7,65,定期的各类活动，使时代广场充满生机,2023/9/7,66,主辦機構:日本田宮模型、偉高模型企業公司 協辦機構:模型幻族 場地:荷里活廣場 鑽石山地鐵站 日期:2002年9月21日至22日 收件時間:2002年9月20日(星期五)12:00nn 至 8:00pm 及 2002年9月21日(星期六)10:00am 至 2:00pm 公開展覽:2002年9月21日(星期六)1:00pm開始 頒獎時間:2002年9月22日(星期日)5:00pm開始,靜态模型大赛,200

23、2田宮亚洲杯主辦機構:日本田宮模型、偉高模型企業公司 場地:荷里活廣場 鑽石山地鐵站(室內地毯場)日期:2002年9月27日至29日 比賽項目:(1)標準房車,(2)F1,(3)越野,(4)4WD GT 參與國家:中國、韓國、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國、土耳其、南非、黎巴嫩、台灣及香港。,2023/9/7,67,太古广场,港岛最大建筑群一座写字楼 8万平方米二座写字楼 6.5万平方米购物商场 6.6万平方米酒店式公寓 379间3个五星级酒店:港丽酒店513间客房 香格里拉酒店565间客房 万豪酒店604间客房,2023/9/7,68,太古广场业态及其分布,香港最高档的购物商场之一；百货公司

24、、時装精品店及各国著名品牌云集 地下1层,地上4层百货公司:西武、莲卡佛、马莎百货商品档次高档顾客为香港本地人、国内外游客商场人流较旺,2023/9/7,69,太古广场体验点 Attractions,世界顶级品牌店UA电影院为香港顶级电影院,2023/9/7,70,新城市广场,广九铁路沙田站出口出站即见商场的典型业态齐全，吸引周边顾客集中购物一期、三期总经营面积12.5万平方米，其中一期9.3万平方米地上8层商品档次中档偏下顾客为沙田本地人商场人流极旺,2023/9/7,71,新城市广场业态及其分布,8F 银行、服务、美容7F 餐饮、银行、美容 6F 餐饮5F 工艺、家居、美容、珠宝4F 服装

25、、皮鞋、百货、餐饮3F 服装、皮鞋、百货、餐饮2F 服装、百货、超市、餐饮1F 餐饮、娱乐、银行、美容,2023/9/7,72,新城市广场体验点 Attractions,中庭广场罗马圆型献技场定期（每周）组织歌星与追星一族的会面会等活动娱乐新闻发布,许志安在现场与歌迷会面,2023/9/7,73,又一城,广九铁路与地铁交汇处九龙塘站 MALL建筑面积 15万平方米地上4层，地下2层商品档次中档顾客为九龙本地人商场人流极旺,2023/9/7,74,又一城业态及其分布,4F AMC电影院、皇家运动专门店、玩具反斗城3F AMC电影院、皇家运动专门店、香港唱片、Esprit2F AMC电影院、欢天雪

26、地溜冰场、LOG-ON1F G.O.D.住好啲、品牌店B1 叶壹堂书店、马莎百货、品牌店B2 热带雨林餐厅、马莎百货、品牌店B3 百佳超级广场（通地铁）,2023/9/7,75,又一城体验点 Attractions,亚洲首间热带雨林餐厅全港最大的AMC电影院（11个厅）全港最大溜冰场,无边无界，生活之态,2023/9/7,76,香港 MALL 考察结论,城市定位为国际化自由经济城市规模因地制宜，港岛MALL规模较小高档面向国际人士中档面向香港及国内人士,2023/9/7,77,台湾 MALL 调研,京华城台茂家庭娱乐购物中心,2023/9/7,78,台湾京华城 Living Mall,国际级都

27、心型观光休闲购物中心独一无二的建筑设计、国际水准软体规划，成为创新市场的领导者，主导新世界消费文化的時尚重镇号称亚洲最大MALL总建筑面积 24万平方米地上 12层,2023/9/7,79,京华城业态及其分布,12F 24时地域：国际美食广场、生鲜超市11F 5D空间：美食餐饮、文化会馆、娱乐10F 第7象限：休闲服饰、运动用品、影音器材、电脑3C、美食餐饮9F 格林童话街：婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场、音乐教室 8F 张曼玉街：艺文、保健、文教用品、生活用品、诊所、轻食餐饮7F 枫丹白露街：家居精品、轻食餐饮6F 庞德007街：绅士服、运动休闲、皮鞋皮件、高尔夫用品、钓垂用品5F 翡

28、冷翠街：少淑女装、淑女装、美容美发4F 香榭大道：国际精品服饰、美容美发3F 苏菲亚街：少女服饰、休闲服饰、化装品、轻食餐饮2F 仙度拉街：进口青少年服饰1F 京华大道：国际精品服饰、珠宝配饰、钟表、化妆品、轻食餐饮,2023/9/7,80,京华城体验点 Attractions,喜满客京华影城：全台湾最具特色的大型影城，13个放映厅，超过2000个座位，台湾唯一24小时开放的影城,2023/9/7,81,台贸家庭娱乐购物中心 TaiMall,1999年成立的台湾第一家MALL占地5万平方米，建筑面积12万平方米，1.5万平方米公园绿地，3300个车位地下一层，地上七层五大表演广场：皇家中庭、中

29、央广场、户外剧场、水池广场、文化广场艺文空间、三塔剧场、超大型活动帐篷、喷水池、篮球场、羽球场、溜冰场,2023/9/7,82,台贸业态及分布,7F 欢影城6F 主题娱乐餐厅、餐宴世界5F 世界美食及生活广场4F 百乐集、新世代川廊3F 时尚休闲广场2F 欢乐嘉年华村1F 万客隆百货B1 万客隆百货,2023/9/7,83,台贸体验点 Attractions,五大表演广场成为吸引人流的集散地五星级ACE欢影城百乐集主题娱乐餐厅休闲座椅提供休闲环境,2023/9/7,84,台湾 MALL 考察结论,台湾作为自由经济地区MALL规模较大主题明确、娱乐性强MALL作为新兴的商业模式日益成为台湾商业的

30、支柱,2023/9/7,85,中国 MALL 考察结论,一个城市的 MALL 定位与其城市的定位有关中国目前的MALL一般面积在520万平方米之间，大多在10万平方米左右，将来将会出现3060万平方米的大型MALL但凡 MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人工环境中，全天候地集“吃喝玩乐购物”全方位、多功能为一体每个MALL都有12个主力店，这些主力店一般是大型百货商场,或大型超市每个MALL都有其吸引顾客的亮点“体验点”,2023/9/7,86,他山之石，可以攻玉,国外 MALL 案例介绍,2023/9/7,87,美国购物中心 Mall of America,世界上规模最大的超级室内购物

31、商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点 4个大百货,有520家商店,98%的出租率 一个美国最大的室内主题公园（76英亩）一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位每年有3500-4200万游客,2023/9/7,88,顾客在美国MALL逗留时间平均为3小时,为美国其它MALL的3倍美国 MALL 吸引了大多数的海外游客,每年来此的游客数比迪斯尼乐园、科罗拉多大峡谷的游客总计还多,2023/9/7,89,美国 MALL 成功原因,位置距国际机场2英里吸引了大量的游客附近有超过7000间客房的旅馆当地有每年365天温暖

32、阳光的好气候零售市场能够容纳较多的店铺经营,2023/9/7,90,美国 MALL体验点 Attractions,定期举办有特色的益智类、趣味性活动如近期的：沙鱼周活动世界最大乌龟展,2023/9/7,91,美国 MALL体验点,各类著名美食各种主题游艺场所吸引了成千儿童、众多的家庭，将美国MALL视作周末度假的理想场所,2023/9/7,92,加拿大西艾商场 West Edmonton Mall,全世界最大的MALL（吉尼斯纪录）位于加拿大阿伯特地区（Alberta)艾得蒙顿市建筑面积超过50万平方米，零售面积37万平方米，出入门达50个800家店铺，110家餐饮店，1个赌场、1个三星级宾馆

33、，7个主题公园，车位20000个所有场所在一个屋顶下，全天候营业年营业额达28.8亿美元,2023/9/7,93,西艾商场体验点,梦幻场（Fantasyland)水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展 等）世界上最高的滑行铁道迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场,湖中有哥伦布发现新大陆使用的复制船,2023/9/7,94,日本 新宿时代广场 Times Square,东京都内机能最为丰富多元的新复合式商场 总建筑面积17.4万平方米地上14层副楼为整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店34个品牌的巨型

34、化妆品卖场日本著名老铺新引进的海外料理 12F14F的Restaurant Park集结了28家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街,2023/9/7,95,时代广场业态分布,2023/9/7,96,时代广场体验点 Attractions,为吸引更多顾客,在内部设计了许多可供消遣游玩的设施和进行各种社会活动空间,如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心、电影院、剧场、声像厅、娱乐设施等具有高18m大画面专门放映立体3D映像的TOKYO IMAX THEATER、SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的吃茶店,2023/9/7,97,新加坡

35、义安城 Moee Ann City,繁华商业街乌节路Orchard上最大 MALL，东南亚最大的购物中心之一 建筑面积30万平方米业态齐全，应有尽有地上6层，地下1层,2023/9/7,98,义安城体验点 Attractions,新加坡最大的化妆品柜台 四楼有餐厅及丸善书店邮局远藤多津子美容室,2023/9/7,99,新加坡新达城广场 Suntecity Mall,新加坡CBD最大建筑群Suntecity裙楼及地下商场商业面积 8.3万平方米主力店为法国的家乐福超市近 6千平方米流行时装廊经销各国名牌产品娱乐中心提供世界最流行娱乐活动近千平方米各色餐饮店,2023/9/7,100,SUNTEC

36、ITY MALL体验点 Attractions,已列入吉尼斯记录的财富之泉(直径40米环状灯光喷泉)讲究风水的“财富之泉”成为各国游客必到的旅游景点,为新加坡的旅游事业作出贡献,2023/9/7,101,菲律宾 MAGAMALL,亚洲第一大连锁MALL集团SM集团投资33万平方米的SM MEGAMALL为居世界前十大的MALL4万平方米的SM百货公司（太平洋百货）、200余家高级专卖店、100余家著名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOOD JUNCTION、12厅的SM大影城、1万平方米的SM大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTONS）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、

37、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家电大卖场、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、赌场等,2023/9/7,102,MAGAMALL体验点 Attractions,MALL内业态齐全不仅是当地的购物中心同时为当地的娱乐中心,2023/9/7,103,国际 MALL 规模,美国 欧洲 东南亚 日本、香港 新加坡 20多家MALL 每15万人一家MALL 泰国曼谷 20多家MALL 印尼雅加达 20多家MALL 菲律宾马尼拉 30多家MALL 每35万人一家MALL 台湾 香港 香港 20

38、多家MALL 每30万人一家MALL 台湾 80多家MALL,2023/9/7,104,国际 MALL 考察结论,国际 MALL 的客户是开放性的，吸引国际旅游客是保证客流、支撑大卖场的必要经营方式国际上 MALL一般面积在1040万平方米之间，大多在20万平方米左右MALL被定义为“娱乐+购物”的场所，大型MALL大多用全世界独一无二的娱乐项目吸引游客去“体验”，实现购物的目的国际上通行的 MALL 只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销,2023/9/7,105,方兴未艾，任重道远,MALL 研究结论,2023/9/7,106,MALL 结论一,成功商业模式：MALL 是源自美国、风行

39、世界的成功商业模式 全：集旅游、购物、休闲、娱乐、文化、饮食、服务等各种商业功能于一体的“一站式消费”的多功能、全方位、综合性商业物业大：一般为复合业态大型商业（8万平方米）全天侯：室内可调节气温的商业空间 四季都有很舒适的购物环境,2023/9/7,107,MALL 结论二,体验点娱乐主题：为吸引顾客，MALL大多设有颇具感昭力、市场关注力的体验点 体验点的规模、引起市场的兴奋程度与MALL的定位具有相关性，一般而言 世界级MALL的体验点，要求具有世界上独一无二场景：如西艾商场的室内最大湖，新达城的财富之泉 国内MALL的体验点，要求具有国内最高级的场景：如中华广场的国内最长扶梯，珠江新城

40、的国内最大中庭 主体验点吸引顾客到MALL来次体验点将顾客分散、疏导到各楼层消费场所,2023/9/7,108,MALL 结论三,主力店：1-4家（视规模而定），作为 MALL 商业龙头龙头：国内外城市现代商业发展的事实表明 一座城市的 MALL是城市的商业龙头，是城市的一张旅游名片 满足需求：迎合、适应了现代人生活的变化 满足了现代消费模式对商业形式的需求,2023/9/7,109,MALL 结论四（1）,生命线：欧美国家个人汽车拥有率高，高速公路系统发达，这些国家的MALL一般在城郊高速公路旁，为郊区模式MALL营业面积大，停车场面积大 郊区模式MALL与高速公路紧密结合亚洲国家城市人口密

41、度大，这些国家的MALL一般在城市商圈，为城市模式MALL营业面积相对小 城市模式MALL与城市地铁紧密结合,2023/9/7,110,MALL 结论四（2）,中国的 MALL，似乎与地铁有不解之缘 太古广场 地铁金钟站 时代广场 地铁铜锣湾站 又一城 地铁九龙塘站 天河城广场 地铁体育场西站 中华广场 地铁烈士陵园站 正大广场 地铁陆家嘴站 港汇广场 地铁徐家汇站地铁成了中国 MALL 的生命线或主动脉,2023/9/7,111,MALL 结论五,三权分离模式开发：MALL的开发者即业主管理：或是业主自己管理 或是委托专业购物中心管理公司管理经营：场地出租给各种零售商作“店中店”经营（业主也

42、可经营部分场地）MALL 比百货公司更需要良好的管理 经营公司是MALL成功的关键,2023/9/7,112,MALL 结论六,规划领先哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划各行各业都要有合理的比例，其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能,2023/9/7,113,MALL们的自我推广,港汇广场：21世纪的全新消费理念，请到港汇来探索，体验！中华广场：万千姿彩在中华正大广场：托起一个梦 黄浦新天地：购物消闲乐在其中,2023/9/7,114,金光华广场 Mall of Shenzhen 畅 想 Imagine,深圳经济特区 商业龙头 城市名片 都市感觉 集中地

43、(内地、农村）特区商业 大观园（本地、香港）体验文化 新舞台（全世界）,动 感 之 都,2023/9/7,115,金光华广场项目策划系列报告之 物业发展建议（上篇）,2023/9/7,116,说明,物业发展建议（上篇）为制定项目方案设计任务书的依据之一物业发展建议（上篇）可作为设计方案评标的参考标准之一,2023/9/7,117,规划设计要点,占地面积：16743 平方米总建筑面积:88800 平方米（含地下停车库建筑面积）其中：地上商业建筑面积 59300 平方米 地下商业建筑面积 24400 平方米 地下停车库面积 5100 平方米 建筑高度：限高 40 米（地上8层、地下2层）停车位：2

44、08 个,2023/9/7,118,现代人的购物习惯 不仅仅会为了商品而消费 还会为了环境而消费 甚至为了自己的心情而消费现代商业大卖场 MALL 集“休闲、娱乐、餐饮、购物”为一体 一 站 式 购 物,2023/9/7,119,引起深圳轰动的新闻：南国影院拆除,“不破不立”，金光华广场涅盘再生，宣告自东门商圈改造完成后，人民南商圈改造的开始,头版头条新闻,2023/9/7,120,一.建筑设计原则 二.MALL建筑研究 三.项目定位 四.项目体验点 五.商业流线分析 六.项目业态建议 七.技术参数建议,目 录,2023/9/7,121,一.建筑设计原则 1.1 主题指导设计原则 1.2 标志

45、性原则 1.3“空间超越建筑”原则 1.4 可持续性经营原则 1.5 人性化设计原则 1.6 环保节能原则 1.7 社区共荣原则,2023/9/7,122,主题指导设计原则,MALL主题是建筑设计的灵魂日本博多水城（美国JERDE公司设计）以太阳广场、星星庭院、海洋庭院、以月亮街、地球街为主题，营造大自然物像华侨城铜锣湾广场（美国HHCP国际设计有限公司耗时4年规划）国内第一家以“生态景观和海洋文化”为主题的景观式购物中心正大广场（迪斯尼乐园设计者Selbert Perkins）以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题金光华广场主题，由竞标设计公司根据对项目的理解

46、选择确定,正大广场的四季主题,2023/9/7,123,标志性原则,深圳城市景观建筑之一全世界独一无二的商业建筑形象在国贸商圈昭示性极强标志点位置具唯一性有独创的能吸引、集聚人流的主体验点,2023/9/7,124,空间的设计、处理高于商业公共空间的昭示性、导示性、共享性交通组织的通达性、便利性环境景观的穿透性、共赏性卖场、休闲两类空间的有机组织、连接体验点的昭示性、引导性,“空间超越建筑”原则,2023/9/7,125,可持续性经营原则,空间组合的灵活性业态转换的变通性结构荷载的应变性交通通道的扩展能力广场人流的集散能力,2023/9/7,126,人性化设计原则,适宜的空间尺度对商业人流的体

47、贴关怀对商业人流的有效疏导喜闻乐见的建筑、环境色彩精致、周到的建筑、环境细部设计体贴残疾人的无障碍设计引人入胜的体验点与环境的和谐共存与周边商业建筑、街区、地铁的包容、连接,2023/9/7,127,节能的中央空调系统充分利用自然日光环保、节能的建筑围护结构、材料节能照明注：1.大体量的商业建筑，能源的消耗极大（主要是中央空调与照明耗能）2.对金光华的中央空调系统,应作专题研究,环保节能原则,2023/9/7,128,社区共荣原则,金光华、钻石广场、友谊城三家临近的独立商业建筑形成“金三角”鼎足之势金光华以其规模、位置、昭示性成为人民南商圈“金三角”之龙头注：人民南商圈其它商业建筑 都为裙楼商

48、业，只有“金三 角”商业才是独立商业建筑,金光华,钻石广场,友谊城,人气很旺的发展广场擦成了金光华连接友谊城的通道,2023/9/7,129,“金三角”一荣俱荣,友谊城时尚指数：价格指数：火爆指数：,钻石广场时尚指数：价格指数：火爆指数：,2023/9/7,130,二.MALL 建筑研究,2.1 MALL 研究范围 2.2 MALL 十大标准 2.3 MALL 消费十大特点 2.4 MALL 建筑八大功能,2023/9/7,131,MALL 调研,国内MALL实地考察,国外MALL资料研究,北京,上海,广州,香港,东方广场燕莎友谊商城宜家家私,正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平

49、洋百货巴黎春天百盛百货,中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场,时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场,台湾,亚洲,欧美,美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场,京华城台贸微风广场,日本时代广场新加坡义安城新加坡Suntecity Mall菲律宾 Supermall,2023/9/7,132,MALL 十大标准（1）,一.规模大：国外10万平方米以上，国内8万平方米以上二.业态全：娱乐、购物、休闲、服务等消费功能齐全三.全天侯：整个商业环境温度集中控制人工调节四.主力店：由大百货、大超市、大家居担当商业龙头五.体验点：有吸引顾客的娱乐休闲购物的亮点,2023/9/7,133,MALL 十大

50、标准（2）,六.店铺多：有100个以上“店中店”独立经营七.交通便捷：有地铁、交通干线、高速公路输送人流八.统一管理：营业时间、对外形象、保安管理统一九.一站式购物：一个MALL购尽所需无须他求十.一站式休闲：一个家庭不同成员各得其所共度一天,2023/9/7,134,MALL 消费八大特点,一.人流多：商场内人流入织形同赶集（现代商业集会）二.有的吃：咖啡、酒吧、快餐、饮品、酒家各有其所三.有的玩：儿童、少年、成人娱乐场所各得其乐四.有的买：高、中、低档次商品应有尽有各购所需五.不寻常体验：鲜明体验使顾客津津乐道印象深刻六.不一般购物：全家老小随机随意约会旅游包容万象七.人车分流：人流、车流