安泰城盐田项目(0128终).ppt

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1、安泰城盐田项目物业发展方向探讨,中原地产事业五部D组 2010年1月,报告整体思路,项目物业发展条件分析,开发商对项目设定怎样的发展目标？,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,探讨项目物业发展方向必须结合开发商项目目标！,项目目标确定,通过前期与开发商初步沟通，了解到开发商对项目的想法为：利用有限的土地资源实现项目利润最大化！,基本型目标,超越型目标,生存和跟随：市场导向的合理价格和盈利,领导和跨越：突破区域价格天花，最大化获利。,项目目

2、标确定,项目目标确定,结合开发商对项目的想法，本项目目标为“超越型目标”！,项目开发目标模型图,报告整体思路,项目物业发展条件分析,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,开发商对项目设定怎样的发展目标？,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,盐田的山地生态资源面积占全区一半以上，主要是梧桐山和三洲田山地资源。梧桐山风景区面积31.82平方公里，主峰海拔943.7米，是深圳最高峰。风景区植被覆盖率达95%以上，每年可吸收二氧化碳8000多吨，释放氧气6000多吨，被称为深圳“市肺

3、”。三洲田片区是深圳保存最完好的山地生态区，已建成东部华侨城国家生态旅游示范区。,盐田拥有【深圳绝版生态资源】,区域条件,梧桐山,生态资源：深圳“市肺”梧桐山国家风景名胜区，三洲田东部华侨城国家生态旅游示范区,2009年12月28日国务院发布第七批国家级风景名胜区名单，梧桐山风景名胜区成为我市第一个国家级风景名胜区。,三洲田,盐田拥有得天独厚的黄金海岸资源，包括大小梅沙、沙头角、盐田港，全区海岸线19.5公里，是全国海岸线最优美的地区之一。大小梅沙海滩位于深圳市大鹏湾畔，融美丽的自然景观与古朴的人文景观于一体，成为人们度假、休闲娱乐、踏浪健身的好去处，人称“东方夏威夷”。盐田区政府规划：长达1

4、9.5公里的滨海栈道世界上最长的滨海步行道，步行道将连接沙头角到大梅沙滨水海岸线。,盐田拥有【深圳最美滨海资源】,滨海资源：19.5公里海岸线，“东方夏威夷”之称的大小梅沙，规划世界最长滨海栈道,大小梅沙,海岸线,盐田海岸线分布,区域条件,东部华侨城，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，2007年7月28日项目一期开放，截至08 年底，项目一期接待游客达300 万人次，实现税收5.08 亿元，各项指标均创全国旅游景区之先河，已成为粤港澳地区一张流光溢彩的城市名片。深圳市海洋产

5、业发展空间布局规划提出：为发展深圳滨海旅游业，深圳将新增大小梅沙客运码头，从海上旅游方面加强与珠三角及香港的联系。08年国庆期间大小梅沙接待游客超40万。区内还拥有“中英街文化观光园”、“明思克军事主题公园”等旅游景区。,深圳最顶级旅游资源，游客日益增多,旅游资源：国内首个大型综合性国家生态旅游生态示范区，新增大小梅沙客运码头,大小梅沙,东部华侨城,明斯克航母,区域条件,盐田港区，世界上单港集装箱吞吐量最大的港区，操作效率全球领先，70多条国际集装箱班轮航线通达全球，2005年集装箱吞吐量达766万标箱，被评为“20052006年全球最佳集装箱港口”。香港和记黄埔港口集团与深圳市盐田港集团共同

6、投资开发盐田港东港区。其中一期工程总投资预计亿元，预计年至年间第一个深水泊位建成投产。盐田港集团投资21亿元打造全国最大的单体物流中心盐田港现代物流中心，总建筑面积近50万平方米，预计2010年底可正式投入使用。2009年06月26日，盐田港普洛斯国际物流园一期建设项目出口监管仓在盐田港后方陆域正式开仓运营。“该物流园的开仓运营标志深圳物流业的建设发展又迈上了一个新的台阶。”,深圳最大港口，物流产业发达,物流平台：全球最佳物流港口，打造全国最大物流中心，国际物流企业进驻,盐田港,普洛斯国际物流园,区域条件,盐田对外快速交通提升项目通达性,交通便利：深盐二通道，地铁8号线快速抵达市中心，多条高速

7、公路交通直达特区外,投资20多亿元，2005年开工建设，2007年开通的深盐第二通道，将进一步加速盐田与特区内各区的融合，从本项目到罗湖、福田及南山的距离大幅度缩短，20分钟即可到达罗湖区中心。2013年开工的“深圳首个磁悬浮线路”8号地铁，耗资110亿，极大拉近了盐田与城市中心的距离。盐田通往区外的惠盐、盐坝、盐排高速公路等都已建成，其中盐排高速通过连接机荷和盐坝高速，与梅观、水官高速、深盐第二通道等连接成网，加速了盐田与特区外的交通。,深盐二通道,区域条件,本项目,九年一贯制学校,深圳外国语学校,寄宿制高中,幼儿园,项目所在片区教育配套完善,项目周边教育配套十分完善，深圳最著名的“深圳外国

8、语学校”就在项目附近。区域规划一所寄宿制高中，位于项目南面的03-08地块；另在项目北面将建立九年一贯制学校，据说为盐田实验学校；还有两所幼儿园，分别位于 01-10和01-16 地块；,教育配套：国内知名“深圳外国语学校”，规划中的“盐田实验学校”,区域条件,本项目,永安公园,社区健康服务中心社区体育活动场地社区综合服务中心社区肉菜市场,秀桐登山道,项目周边有完善的医疗卫生、体育、行政管理、商业等政府设施。“社区健康服务中心”，位于01-09地块；“社区体育活动场地”，位于01-08地块；“社区肉菜市场”位于01-13地块；“社会停车场”，分别位于01-08、03-09地块。正修建的“永安公

9、园”，紧邻项目西侧，成为本项目的私家公园。项目周边有梧桐山风景区海天景色最美的登山道秀桐道，于07年正式落成，全长2.6公里。,项目所在片区休闲生活配套完善,休闲生活配套：永安公园，梧桐山秀桐登山道，完善的医疗、商业、体育设施,区域条件,三台地116.50M,二台地105.00M,一台地93.50 M,项目拥有“高端”产品素质,总占地：22183容积率：1.2；总建面：26620；限高条件：有限高。,W,西向与永安公园紧靠，山景较好。,南向与山林紧靠，近景视野较好。,S,自体条件,自体素质：小规模，低容积率，坡地地形，山景资源强势，海景资源偏弱,E,东向，高层可观部分海景。,自体属性,区域属性

10、,项目属性关键词：山海资源，旅游资源，低容积率，宜居型,项目发展条件分析,中原认为：项目拥有丰富的山海资源、旅游资源和低容积率宜居的优势，未来升值潜力大,报告整体思路,项目物业发展条件分析,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,开发商对项目设定怎样的发展目标？,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,中海半山溪谷产品介绍：项目占地面积75900，建筑面积80000，容积率:1.11；项目以6-8层带电梯多层为主，一梯两户，共970套单位；项目主力户型为70140平方米的二房至四房

11、单位，产品符合国家9070政策，70是90平方米以下小户型；项目三期实现均价13000元/平，目前已经基本售罄，整体销售周期较长。,近程项目价格瓶颈分析,成交客户分析：1、项目投资为主，成交客户为中低端客户群体，自用客户大部分为周边企业普通员工；2、产品面积过小限制是客户认为项目最需要重点提升的方面；3、成交动因最主要的是“稀缺的山海资源”和“1.1容积率产品”，保证项目整体环境的舒适；4、品牌开发商，一梯两户也是很多投资客户选择项目的原因。,金山碧海,半山溪谷,本项目,中海半山溪谷项目资料,中海半山溪谷项目剖析：由于项目主力户型为70140平方米的二房至四房单位，70是90平方米以下小户型，

12、所以项目为小面积户型产品。项目虽然拥有资源和1.11容积率优势，内外部环境都非常好，但由于全部为多层普通住宅，物业组合十分单一，且整体户型面积偏小，从而限制了中高端客户置业需求，项目整体档次较低为低端项目，实现整体均价也仅与市场持平。,物业组合单一、产品面积段不匹配,75-120平户型,87平户型,平面布置图,中海半山溪谷：小面积户型定位，难以实现超越市场高价的目标,近程项目价格瓶颈分析,金山碧海,半山溪谷,本项目,金山碧海花园产品介绍：项目占地面积25766，住宅建面66994，容积率2.6；项目共7栋，由5栋高层和2栋多层组成，为纯复式项目，共728套单位（合拼后470户）；产品面积由86

13、-89三房、134-176双拼四房，及229-249五房组成，其中130平以上单位占比60%。项目实现均价18000元/平，整体销售8成，销售速度较快。,成交客户分析：1、项目自用/投资相当，成交客户为中端客户群体，自用车以20-30万车（丰田，大众系列）为主；2、项目产品品质、园林景观档次是客户认为项目最需要重点提升的方面；3、成交动因最主要的是“稀缺的山海资源”和“未来升值潜力”；4、高赠送率，复式结构，两梯两户也是很多客户选择的原因。,金山碧海项目资料,近程项目价格瓶颈分析,金山碧海项目剖析：由于项目单位大部分“采用合拼方式”和“具备高赠送特点”，所有户型实际使用面积均在170平以上，项

14、目为纯大面积户型产品。虽然项目拥有资源优势，但由于2.6的高容积率限制其物业组合类型（高层为主）和楼栋布局（建筑密度大），从而影响产品档次和内环境的塑造，产品品质一般，内部园林弱，项目整体档次仅为中端项目。虽然大面积的户型特点使得置业客户群体高于中海半山溪谷，但中端物业类型极大限制了高端客户的成交，所以项目实现整体均价也仅略高于市场。,高容积率限制项目产品档次,6#,7#,249平户型,170平户型,平面布置图,1#,2#,3#,4#,5#,金山碧海：大面积高密度中端项目，无法达到超越市场的高价,近程项目价格瓶颈分析,产品特点：高密度，大面积，中端物业销售情况：18000元/平，销售较好客户群

15、：中端客户群项目劣势：高容积率限制项目产品档次,产品特点：低密度，小面积物业销售情况：13000元/平，销售时间长客户群：中低端客户群项目劣势：产品面积段市场不匹配，物业组合方式未体现低密度价值。,高密度，小面积，中低端物业，都影响到价格实现。,分析启示：小面积、中低端物业无法实现项目高价,近程项目价格瓶颈分析,报告整体思路,项目物业发展条件分析,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,开发商对项目设定怎样的发展目标？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,中海半山溪谷均价1.3

16、万,花港1.2万/平米,金港盛世1.2万/平米,和亨家园0.9万/平米,东海丽景0.9万/平米,裕达华庭0.9万/平米,金水湾1.1万/平米,核心商住区,山居新区,幸福海0.9-1.2万/平米,金山碧海均价1.8万,本项目,盐田港片区整体物业档次较低，销售均价普遍在9000 18000元/平米之间。项目位于盐田港山居新区，目前片区价格定位偏低，市场认知度低。,区域价格研究,盐田港片区：整体价格偏低，产品定位低端，山景资源利用明显不足,云深处(别墅)3万/平米独栋5万/平米,碧桐湾1.2万/平米,盛世名门1.5万/平米,翰海翠庭1.4万/平米,翰海东岸1.5万/平米,碧海蓝天1.2万/平米,东埔

17、海景花园2.5-3万/平米,蓝郡3.2万/平米,山居豪宅区,滨海豪宅区,中部商住区,新世纪倚山花园1.5万/平米,沙头角片区价格水平根据资源享有不通差别较大。资源型物业价格在2.5-5万之间，普通住宅在1.5万以下。资源型高端物业价格维持在较高水平。,区域价格研究,沙头角片区：受资源享受不同价格有差别，资源型物业价格较高,倚天阁2.2万/,湖心岛1.5万/,海世界2.2-3.2万/,泊岸雅苑1.6万/,优品艺墅1.45万/,海语东岸1.4万/,云顶天海1.4万/,心海伽蓝1.6万/,鸿威海怡轩1.8-2.5万/,水云间1.5万/,海阔凌海1.9万/,一线海景区,普通居住区,顶级豪宅区,东海岸别

18、墅8万/高层4.5万/,华侨城天麓15万/,大梅沙片区价格水平根据资源享有和物业档次区别较大。顶级资源型高端物业价格已经达到8-15万之间，一般高档物业价格在2.5-3.2万左右。,区域价格研究,梅沙片区：整体资源利用率较高，价格主要受物业档次影响，高端资源物业实现价格最高，且收市场的追捧度最高,沙头角,盐田港,梅沙区,沙头角片区由于资源享受不同价格差别较大，资源型物业价格在2.5万以上，普通住宅在1.5万左右。,梅沙片区大部分物业资源享有类似，但由于物业档次不同价格实现相差非常大，中低档次物业在2万左右，高档豪宅在5万以上。,盐田港片区因资源利用程度较低，且无优质的高端产品供应，市场价格较低

19、，整体价格在2万以下。,中原认为：要实现项目高价目标，本项目应跳离盐田港片区市场范围，融入梅沙顶级豪宅片区，提升项目市场关注度，树立高端资源型产品发展方向。,区域价格汇总,梅沙片区,5万以上,沙头角片区,2.5万以上,盐田港片区,2万以下,分析启示：打造“资源型高端产品”可以对提升项目价格,报告整体思路,项目物业发展条件分析,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,开发商对项目设定怎样的发展目标？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,2009年12月中央经济会议提出：2010年

20、将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，预计2010年新增信贷为7.5万亿元左右，这一定调为房地产市场的持续活跃奠定了基础。,后续可能出台的房地产政策组合拳更加严厉的打击囤地。目前国土资源部和住建部正在酝酿新一轮的政策，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地，这一政策将令到开发商资金链收紧。二套房贷政策的严格执行。“国四条”中提到的加大差别化的信贷政策执行力度，政策需要进一步细化和强有力的执行，如果房价持续走高，不排除政府出台更为严厉的二套房贷政策。,信贷整体适度宽松，但投资行为受政策制约,未来市场走势,中原认为：投资行为受控，但市场流动性仍然充裕，高端豪宅相

21、对普通住宅影响较小，抗波动性更强。,近期已出台的调控政策12月14日召开的国务院出台“国四条”，意味着房地产刺激政策的逐步退出。12月17日，财政部、国土部等五部委出台通知，规定土地首付款比例不得低于50%。12月23日，国税总局出台营业税政策调整相关细则，将营业税征免年限由2年恢复至5年。2010年初，央行上调存款准备金率0.5%，货币政策微调。,在宽松的货币政策实施了一年多来，未来通货膨胀预期愈来愈强烈。特别是2009年12月CPI同比增幅连续两月转正之后，专家预期通胀或将在今年下半年出现。,深圳房价走势与物价指数具有相关性,在经济走势向好，通货膨胀预期升温之前，资金会流入股市与楼市令房地

22、产价格上涨，房价走势与物价指数具有高度相关性。,中原认为：今年受国内通货膨胀影响，投资资金流入地产市场可能性较大，豪宅将成最佳保值增殖工具,CPI持续走高，出现通货膨胀,未来市场走势,2009年楼市的热销令开发商资金回笼速度加快。2009年前三季度的销售业绩普遍超过2008年全年。开发企业通过融资和销售回款，上市房企净负债率有不同程度的下降。目前深圳楼市吸纳周期为8.84个月，存量处于历史相对较低水平，存量压力不大。,上市房企销售业绩（亿元）,数据来源：中原地产二发中心、各房企年报,上市房企净负债率,开发商09年资金回笼快，目前负债率低，存量少,中原认为：开发商资金十分充裕，销售压力小，房价将

23、获得有利支撑,未来市场走势,8.84月,深圳存量吸纳周期,政府,开发商,消费者,从房地产市场三大角色相互影响的关系看，虽然政府可能进行后续宏观调控，但在开发商资金充裕控制供应和消费者受通胀影响需求旺盛的影响下，市场不会出现大的波动，整体市场发展将比较平稳。,持续适度宽松的宏观政策货币政策开始微调地产宏观调政策后续出台,通货膨胀来临,非常充足的资金储备2010年销售压力小,市场趋势研判：未来1-2年，地产市场将保持相对稳定的状态，受政策影响，豪宅升值潜力远高于普通住宅,未来市场走势,沙头角,盐田港,梅沙区,供应量急剧增加，中低端物业竞争大,2010年盐田新增供应急剧增加，达50万。供应主要以普通

24、住宅和公寓为主，集中在沙头角及盐田港，梅沙片区主要供应别墅。,中原认为：项目宜避开近程中低端物业竞争，开发独具特色高端产品,区域市场竞争,招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布2009中国私人财富报告数据显示：2008年，中国的高净值人群达到了约30万人的规模。其中广东省的高净值人士数量最多，达到了4.6万人，占全国15的份额。年深圳GDP预计达到8245亿元，GDP总量名列广东省第二，占全省21。,深圳拥有大量的高端人群，对盐田豪宅认知度高,中原认为：本项目打造高端项目不缺高端客户，足以支撑项目销售及价格实现,高端客户资源,区域特征：以福田、罗湖、南山为主，占80%以上，盐田客户16%左

25、右次之，本区及关外客户较少。,盐田区高端楼盘成交客户区域分析,主要选取盐田区500800万总价项目成交特征分析：,本项目具备吸纳高端客户的基础条件及发展潜力,中原认为：项目拥有吸引高端客户的前两位因素-山海资源、升值潜力，打造高端档次的产品是关键。,高端客户资源,成交客户置业次数：成交客户大部分多次置业。成交客户持车情况：客户拥有2辆及以上自用车，车价在50万以上。成交客户敏感点排序依次为：山海资源，升值潜力，产品档次，旅游优势等,盐田区高端楼盘成交客户敏感点,中原认为：中原先后在深圳代理了近百个高端豪宅项目，占有的深圳高端客户资源。,高端客户资源,圣莫丽斯,水榭山,星河丹堤,万科东方尊峪,百

26、仕达乐湖,卓越维港,三湘海尚,观澜高尔夫大宅,万科棠樾,深业紫麟山,华侨城波托菲诺纯水岸,华侨城天麓,天琴湾,宝能太古城,万科东海岸,曦湾华府,曦湾华府,鸿威海怡湾,红树西岸,中原掌握80%高端客户，强力推动高端定位实现,市场分析总结,市场分析,高端客户资源,宏观市场发展趋势,区域竞争分析,项目宜避开近程中低端物业竞争，开发独具特色高端产品,未来1-2年，通胀趋势明显，地产市场将保持整体平稳的状态，受政策抑制，豪宅升值潜力远高于普通住宅,本项目打造高端项目不缺高端客户，且具备匹配高端客户的发展条件与潜力，可以支撑项目销售及价格实现,分析启示：本项目打造高端物业可以减少竞争，且高端客户资源充足，

27、利于目标实现,价格实现市场条件分析,物业定位,资源型低密度高端物业,项目物业发展条件分析,区域价格拉升因素分析,价格实现市场条件分析,近程项目价格瓶颈分析,项目物业定位,项目属性关键词：山海资源，旅游资源，低容积率，宜居型,分析启示：中低端物业无法实现项目高价,分析启示：打造“资源型高端产品”可以对提升项目价格,分析启示：本项目打造高端物业可以减少竞争，且高端客户资源充足，利于目标实现,中原认为：通过分析，本项目打造“资源型低密度高端物业”可以实现价格超越目标！,报告整体思路,项目物业发展条件分析,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市

28、场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,开发商对项目设定怎样的发展目标？,物业组合,物业组合建议、物业排布建议，应选取怎样的风格，更自身发展需要,物业组合方向及发展要点建议,圣莫丽斯位于塘朗山生态风景区内，总占地面积为27.6万平方米，建筑面积为33万平方米，容积率仅为1.2，整体绿化率44%，由别墅+高层组成。2009年推售的项目3期，9栋高层和6栋小高层组成，共15栋，883户。主力面积区间在150-230平米之间，纯大户型圆楼设计，两梯两户。项目耗资1.2亿重金打造了寸步寸金的私家登山道；社区园林主景观为水，3期中心湖区与别墅区湖

29、水相连形成了35000平米的私家内湖。,关键词：高层+别墅组合、高层150-230平主力面积、私家登山道、园林主景观为水、圆楼、两梯两户,案例启示：别墅+高层，纯大户型，产品亮点多，整体定位高端,1.2容积率项目案例,圣莫丽斯：容积率1.2,类型：别墅+高层,中海大山地：容积率1.2,中海大山地占地18万平米，建筑面积209998.1平米，容积率是1.2，建筑覆盖率25，绿化率41.2，总户数1571，住宅类型为双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅等。分南北两区，南区的容积率非常低，只有0.7，主要以165220的连排别墅为主，另外还有叠加复式大约是180平米，其中也有多层和带电梯的小高

30、层。北区地块由2栋高层和24栋联排别墅组成,共约1223户,联排别墅共有129套。据悉,五期御园推出的84套联排,户型在230-280平方米之间,户均赠送面积达到70%左右。,类型：别墅+高层,关键词：高层+别墅、赠送面积高（70%）,案例启示：多品类组合，纯大户型，拉升整体项目档次，吸引大量关内客户购买,1.2容积率项目案例,圣莫丽斯,通过成功项目的开发经验得出：“别墅+高层多品种组合”纯大户型的开发特点更有利于吸引关内客户购买，提升项目整体档次。产品亮点打造：、私家登山道、园林主景观为水、圆楼、两梯两户，高赠送面积,中海大山地,别墅+TH+多层+高层产品类型组合：拉升整体项目档次，整体定位

31、更显高端，产品创新成亮点,高层+联排别墅：充分展现低密度多品类产品优势吸引大量关内客户,成功案例启示,物业组合建议：联排别墅+高层（大面积）,物业定位：资源型低密度高端物业,高层（外景观）140-200平米/户(合拼后)两梯两户(合拼后),建议做复式结构，打造类别墅产品,别墅（内景观）200-240平米/户(联排),物业组合建议,物业排布,资源最优原则在进行楼栋排布时，发挥项目四至环境优势，弱化劣势，达到景观最优化分配，促进产品质素综合最佳化；,本项目,N,S,E,W,北向为中海半山溪谷，中间马路隔离开，为小区入口设置方向,西向与山林紧靠，但高压线将对本项目造成一定的影响。,南向与山林紧靠，近

32、景视野较好。,东向受三洲田畔山庭苑10-16层高层影响，视野不够开阔，景观亦受影响。,局部视觉干扰，西、南向方位景观最优,项目四至分析,三台地116.50M,二台地105.00M,一台地93.50 M,联排别墅,联排别墅200-240平米/户(联排)，共计23套,18F高层140-200 平米/户(合拼后)两梯两户(合拼后),共计3栋建议做复式结构，制造类别墅产品,物业布置示意,高层复式,主要根据项目自体的特点，按景观和坡地的不同对别墅与高层进行大致排布,风格选取,风格差异原则因项目体量较小，寻找适合自身发展的个性风格，奠定鲜明调性，与深圳高端物业形成差异化识别，是实现价值突破的关键；,美系：

33、水榭山,美系，与自然的完美融合成就水榭山,水榭山档案：总占地面积143083.76平方米、建筑面积85850平方米容积率仅0.6、绿化覆盖率却达到了49%，南北两侧是原生植物覆盖的山体，东南面是自然原生的约17万平米的水库。联排成交均价6.5万/平米，双拼两套以1.04亿总价成交（单价11.8万/平米），创造2009年深圳别墅项目最高成交总价。,美国小镇,水榭山,美式符号：包容、永不落伍的经典美国建筑，集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。美式别墅将复古和现代融合成极致，典纯朴、自然、谦虚、内

34、敛的建筑与自然融为一体，建造永不落伍的百年经典。,豪宅案例,瑞士系：圣莫丽斯,圣莫丽斯，经济型别墅的贵族血统改造,圣莫丽斯项目,瑞士圣莫丽斯,圣莫丽斯是瑞士的一个富人小镇，居民只有5千人左右，环山靠湖，景色优美，是富人的度假天堂一个度假胜地，常年聚集了全球的顶级富豪和贵族。,深圳圣莫丽斯档案：以欧洲度假胜地瑞士的“圣莫丽斯”风情小镇为构造蓝本，移植欧洲小镇的风情特色与概念元素，在设计上开发商借鉴了其贵族生活气息内涵及生活理念，它是生活艺术的升华，而在建筑上没有过于强调瑞士风情，而并非是单纯的建筑形态的复制。,圣莫丽斯：富人的度假天堂,豪宅案例,西班牙风情,西班牙系：曦城,西班牙建筑亦是由于其历

35、史原因，古罗马文化、穆斯林文化以及后来的基督教文化发生了渗透、碰撞、交融后形成的，独具特色、多元而神秘、奇异而庄重。西班牙建筑风格被奉为建筑史上的经典，之后又结合地域的审美因素，几经改良，形成了“沉稳中不乏激情，质朴中不乏细腻”的崭新风格。,西班牙系：沉稳与激情，质朴与细腻,招华曦城丽斯档案：招华曦城别墅区建成后总占地2.3平方公里，共提供3000套别墅，是全国最大的纯别墅住宅区。位于群山低谷之中的“招华曦城”别墅区也是深圳唯一四周都与深圳基本生态控制线紧挨的小区。,曦城，生态资源同样需要风情文化来诠释,招华曦城,豪宅案例,通过成功项目的开发经验得出：资源型项目更需要风情文化来演绎，提升项目整

36、体档次风格与自然的完美结合赋予项目更鲜明的调性，赢得高端客户深度认同，最终推动价值最大化实现！,豪宅案例启示,本项目拥有靠山、面海的自然资源，应选取怎样的风格，更自身发展需要,？,意大利波西塔诺小镇建筑印象,建筑特点：小镇靠山面海，依山而建，是典型地中海建筑。以米白或米黄色作为建筑外墙主体用色,并采用浅咖啡色或浅棕色的屋顶及局部线条衬托增强建筑的厚重感与品质感。,选择意式风格作为项目形象及产品塑造方向,意大利波西塔诺小镇建筑印象：资源型低密度高端物业,项目风格建议,项目属性关键词：山海资源，旅游资源，低容积率，宜居型,结合,形象塑造案名建议,从项目风格对案名的建议：,波西塔诺,释义：通过风格选

37、取分析，本项目与意大利南部阿玛尔菲海岸里最漂亮的小镇波西塔诺靠山面海的资源特性巧合。采用改命名，强化本项目的资源优势及风格特性，为项目营销塑造具有识别性和传播力的符号。,翡 丽 山,释义：以“翡”代表翡翠的绿色和高贵，“山”凸显项目半山优势,东 桐 谷,释义：“东”指东部或梧桐山东，“桐”指梧桐山，“谷”指山中,备选案名,案名可以联想到翡翠的高贵,案名可以联想到梧桐山居生活,在波式建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。,产品塑造波式风情别墅形态意向,建筑特点：

38、在注重外力面的层次感设计外，非常强调露天户外空间的休闲功能，提升生活情调及品位。门、窗多采用弧型结构，屋顶的筒瓦也是弧型，特点非常突出。,产品塑造波式风情别墅形态意向,产品塑造波式风情别墅形态意向,坡地利用建议,坡地利用山地别墅的前后多重庭院通过坡地处理，使得别墅的地下室演变为地上空间，拥有与地上空间相同的采光和通风条件。,活水别墅（联排）,倚山圆墅,建议采用借鉴熙园、御景东方东堤园高层圆楼的特色设计手法，将项目三栋高层建筑塑造成为半山上的亮丽风景，本项目独有的气势与魅力,倚山圆墅建筑,环境营造,外融内秀原则充分发挥南向山景优势，将山景融入园林，进一步强化其半山豪宅的尊贵感及私属感；同时，强调

39、园林及规划与建筑本身的融合，并弱化周边不利环境影响，提升整体居住品质感。,半山威尼斯活水园林,环境营造概念包装,“半山”：豪华尊贵半山是对本项目的最好价值诠释，高海拔的半山，意味着景观、豪华、尊贵、私属、生态、。,“威尼斯”：舒适安逸威尼斯是“水城”的代名词，更是舒适安逸的联想，我们将特色活水半山园林，给项目灌注风水概念与灵动美感。,特色：活水园林,通过引山泉或水循环技术制造流水园林水景观，为项目增加个性化特色，营造水城的氛围。,三台地116.50M,二台地105.00M,一台地93.50 M,联排别墅,活水别墅（内景观）200-240平米/户(联排)，共计23套,特色2：活水别墅,因联排别墅

40、受遮挡看不到海景，将园林水景重点集中于别墅区，同时利用地块由北向南具备三个高度差，制造活水景观，强化特色。,特色3：私密生态围墙,住宅,中海半山溪谷,在项目东侧、南侧设置生态围墙，使社区环境私属感更强，弱化周边建筑对别墅区的视觉影响，从细节彰显尊贵,本项目可以发挥靠山优势，与相关单位协调小范围开发私家山体公园，修建登山道，再度提升项目尊贵感。,山地,山地,特色4：私密登山道,联排别墅,考虑到别墅高端业主对身份象征的需求，建议设置别墅区专享通道将高层与别墅类产品入户通道分离，展现专署尊贵价值。,高层复式,特色：别墅专用通道,空间塑造,空间奢华原则在社区户内居住空间及户外公共空间打造与展示时，需体

41、现奢华质感，与半山稀缺资源、高档次内环境匹配，将项目高端气质体现细节中；,大堂塑造,奢华公共空间米挑高生态大堂,电梯厅塑造,奢华公共空间阳光生态电梯厅,奢华户内空间联排,样板房风格：奢华式简欧装修特点：厚重、质感、新的生活方式、功能全面客户感知：联排别墅的独立生活、一个完美的生活场景，一种新的生活方式。将现代优雅舒适的生活与西方古典的审美需求相结合，打造个性、典型、尊贵而部张扬的高品质生活感受。,样板房风格演绎,活水别墅（联排）,活水别墅（联排）,样板房风格演绎,展示功能及特色建议,家庭健身房,恒温酒窖,地下影视厅,棋牌室,园林中生态隔断,私家派对承办,活水别墅（联排）,地下室功能演绎（最好可

42、送两层地下室）,奢华户内空间高层,样板房风格：港式风格 装修特点：轻盈、空间感强、品味客户感知：复式别墅的洋房生活通过现代的镜面、不锈钢、皮革等材料，感受非简单式的奢华，在实用的设计框架中，享受时尚奢侈的精致生活，有的不只是豪华大气，更多的是惬意和浪漫。,倚山圆墅（高层）,样板房风格演绎,倚山圆墅（高层）,样板房风格演绎,报告整体思路,项目物业发展条件分析,怎样的物业定位，有利于实现价格超越目标？,区域价格拉升因素分析,近程项目价格瓶颈分析,价格实现市场条件分析,项目应朝怎样的方向进行开发建设？,开发商对项目设定怎样的发展目标？,项目价格初判及经济概算,物业组合方向及发展要点建议,高,中,低,

43、产品价格,产品价值,高,中,低,本项目物业定位：低密度山海资源高端物业,蓝郡3.2万海景资源,天麓15万海景资源,东海岸别墅6万，高层4.5万海景资源,项目价值定位：通过项目物业定位，项目价值已脱离盐田港价值缺陷，并高于沙头角山海资源中高档项目，向梅沙豪宅区靠近。,金山碧海1.8万海景资源,中海半山溪谷1.3万海景资源,项目（价格&价值）对位点,东海岸,4.5-6万,天麓,15万,本项目价值定位,中海半山溪谷,1.5万,蓝郡,金山碧海,1.8万,3.2万,别墅+高层组合,意系风格,半山威尼斯园林,活水别墅、圆楼创新,奢华空间,产品增值,通过产品增值和中原特有资源形成溢价：30-50%,充足高端

44、客户资源,三级市场联动（200家地铺）,中原特有资源,项目增值溢价,价格提升20-40%,价格提升10%,二级市场联动（在售100项目）,中海半山溪谷,1.5万,蓝郡,东海岸别墅,6万,倚山圆墅（高层）,高层产品：自身景观优势别墅产品拉升圆楼创新优势奢华空间展示,天簏,活水别墅（联排）,6-8万,别墅产品：稀缺产品类型活水别墅意系别墅形态顶级奢华空间展示,别墅同比梅沙顶级豪宅50%价格优势,高层同比梅沙高层30%价格优势；同比本项目别墅60-70%价格比例（借鉴卓越维港）,金山碧海,1.8万,3.2万,2.5-3.5万,15万,东海岸高层,4.5万,项目价格初判,1、整体销售收入概算：销售金额共计9.37亿元（以价格区间中间价计算）,2、建安成本概算：18900平米*5000元/平米+5290平米*4000元/平米=7786万,销售预期估算,信心 专业 经验强大的高端客户资源,为您 我做到！,