工业园区管理模式.ppt

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1、专题讲座一：国内大型工业园区管理模式,2007年1月,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍,高科技园区的基本功能,高科技园区的基本功能,科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区）,从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。,科技园区的辐射功能与效应分

2、为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应，三是管理的辐射作用,科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。,集聚功能与效应,孵化功能与效应,辐射功能与效应,带动功能与效应,从宏观的角度，科技园区是高技术企业的孵化器和摇篮孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大,国内高科技园区成功经验的借鉴,高科技园区各类管理模式优缺点对比,“集中管理型”管理模式,是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构管委

3、会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：,“纵向协调型”管理模式,行政主导型管理模式纵向协调型和集中管理型,强调由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只复杂在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日

4、常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开发区属于“纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：,公司制管理模式,又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的

5、相关职能部门。,政企分开型管理模式,政企合一模式,混合型管理模式政企合一型与政企分开型,管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。,是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即

6、是通常所说的“两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍,以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理模式格局,政府投资兴建园区为主流,政府主导、企业参与兴建园区为主流,政府配合、企业主导兴建园区为主,在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验,在政策

7、逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作,在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略,土地开发的投资主体,外商独资中外合资合作中方企业独资政府投资模式,土地开发的管理主体,政府直接管理开发区管委会管理名为管委会管理，实为公司管理,管委会/开发公司关系,政企合一模式政企分开模式公司自治模式,国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而“官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大,“官助民办”模式小结：在具备园区开发

8、的核心能力、经营政府和外部资金融通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复制,说明：“官助民办”模式运作的关键点：形成客户聚集、具备良好的盈利能力“官助民办”的盈利模式：土地盈利、产业楼盈利和服务体系盈利，辅以适当的投资盈利“官助民办”模式的运作风险：政府政策支持不到位、与其它园区的竞争处于不利位置,官助,民办,政府,企业,投资方,招商,建设,服务,客户积聚,产业规划、政策支持,资金、资本,产业发展社会效益,运营利润,资本回报,产业楼收益 服务效益 土地收益,运营机制,基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势

9、,对比不同运作模式，“官助民办”发挥双方优势、分工协作，关键是政府为企业创造良好的运作环境,政府方,产业规划：制定产业规划和区域规划、提供宏观政策导向和支持产业政策：促进高科技企业及人才向园区的集聚，鼓励向软件及信息服务业的投资土地和基础设施：做好基础设施建设、土地整理和园区配套对开发企业的公平运作环境：对需要大量资金、投资回报周期长的园区运作企业给予财政补偿、融资等方面政策支持，减少恶性竞争，确保园区开发企业的健康发展空间,充分发挥政府在区域规划和产业升级规划上作用，并以政策加速规划的落实避免政府在微观运作上投入产出的低效,发挥市场运作主体的积极性降低运营成本、提高服务质量,企业方,招商运营

10、：在政府指导下，以市场化的手段推进园区招商引资和园区建设运营园区服务：通过良好的商务服务和技术服务为入园企业带来更多的商业机会，帮助园内企业降低商务成本和沟通成本，创造良好的办公环境，打造软件知识社区氛围，通过培训提供充裕的人才产业楼与配套住宅建设运营：为入驻企业和就业人员创造良好的工作和生活环境参与行业协调与管理：参与园区企业管理、了解入园企业发展中存在的问题,对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地转让、住宅房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润,从政府获得土地开发的授权后，土地整理有四种可能的利润获取途径,说明：土地开发获益的前提是获得政府授权，开发企业从单纯土地开发商向城市运营商

11、角色转变,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍苏州工业园张江高科技园济南高科中关村软件园,作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要,中方财团：外方财团的股权比例为35:65中方股东以中粮、中远等大型国资企业；外方包括GE、三井物产三菱商事、新加坡发展局等,2000年底前年年亏损，累计亏损达到了7512万美元资产负债率一直居高不下，每年财务费用和管理费用较大,以中方和外方合资成立的中新苏州工业园区开发有限公司（简称CSSD）负责开发运营首期开发的8平方公里的土地是用成片开发的模式，

12、初期土地销售以利润微薄的工业地销售为主,1994年中国国务院副总理李岚清与新加坡内阁资政李光耀分别代表两国政府签署合作开发协议除参股苏州工业园区外，政府还直接负责发展苏州高新区等，政府主导型开发区在政府财政支持下，竞相压价，造成恶性竞争1999年开始，腾飞在新加坡政府支持下考虑减持股份，出让管理主导权,根据1999年中新两国谅解备忘录，调整股权结构中方财团：外方财团的股权比例为65:35,01-03年分别实现净利润760万、1106万、7063万，03年底消除以前的累计亏损，资产恢复1亿美元，并首次分红100万美元04年上半年CSSD实现赢利1008万美元，全年超过2000万美元,按照谅解备忘

13、录，合作框架不变，中新合资公司性质不变、开发建设园区的目标不变适逢开发区房地产升值，在原有工业地产基础上增加住宅房地产等开发模式,考虑到世界影响，两国领导都要求“只准成功，不许失败”。江苏省领导人已经明确表态“园区将优先于新区”切实落实园区优先考虑的承诺，把旧城区的人口迁移到园区，并适当引进商业及住宅开发项目,股权结构,开发模式,运营利润,政府支持,外方控股并主导开发运营1994-2000,中方控股，接手园区主要管理权2001-目前,利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营模式的转变,两年时间内通过国开行发行债券融资22亿，极大推动了园区建设和发展,2005年发行12亿元债券,

14、2003年发行10亿元债券,债券情况,发行债券主体及经营,评论,债券额度为10亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供担保债券期限10年，票面利率4.3%，比同期10年贷款利率5.76%低，每年付息一次募集资金用于苏州工业园二、三区的“九通一平”基础设施项目建设,债券额度为12亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供不可撤消连带责任保证债券存续期10年，票面年利率5.05%，采取固定利率形式债券募集资金将全部用于苏州工业园区二、三区基础设施项目,发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，注册资本金52亿元02年底总资产74.67亿元，净资产为55.46亿元，全年主营业务收入6.49亿元，净利润0.9

15、03亿元02年经营性现金流为-10.25亿元，原因在于大量开发性资金的投入和存货大幅增加,发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，是苏州市政府派出机构苏州工业园区管委会的全资公司，主要业务为“九通一平”项目、投资业务截至2004年12月底，发行人总资产197.9亿元，净资产112.5亿元。2004年度，实现主营业务收入18.6亿元，净利润1.61亿元,时隔两年两次发行22亿债券，特殊支持来自深厚的政府背景，苏州工业园是中新两国中央政府级的合作苏州工业园的融资模式不太容易复制，首先是园区自身的资质条件要符合一定的标准，其次是政策的门槛太多，经过国务院特批政策利用：充分借用政府资源筹资是园区的通用

16、做法，如中关村丰台园管委会从农行贷款，就是借助科技部与中国农业银行合作的“金融与科技结合”工程，享受政府一半的贴息，这样实际贷款利率比发行债券划算，而且时间成本低得多,苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资4250万美元，准备上市,中方财团：中粮长城工业总公司 COSCO中国华能,外方财团：城市发展有限公司GE金融服务公司三井物产和三菱商事新加坡经济发展局,中新苏州工业园区开发有限公司CSSD,35%,65%,中方财团,外方财团,中新苏州工业园区开发有限公司CSSD,28%,52%,港华投资有限公司,新工集团私人有限公司,苏州新区高新技术产业股份有限公司,05年已完成增值扩股的“

17、私募”工作,原注册资本金1亿美元，04年底账面每股净资产1.32美元，中联资产评估公司评估每股净资产2.30美元，增值主要因素是公司成本极低的土地储备按照28.79%溢价即1.78美元/股认购2500万股,股改增资款总额为4250万美元,其中2500万美元作为合资公司的注册资本,1750万美元计入合资公司的资本公积,增资后该公司注册资本为1.25亿美元,准备上市,股改后具备上市的基本条件：04年CSSD盈利超过2000万美元，连续第4年盈利引入3家投资人完成股份制改革园区开发主体CSSD的主要职责是园区70平方公里的土地开发和招商引资，商住土地销售利润丰厚CSSD拟06年在香港或新加坡上市，募

18、集金额待定,5%,两家共15%,05年股权结构变更,苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应：产业巨头带动配套企业落户、投资效益彰显推动增资扩产、形成电子信息产业链,产业巨头带动配套企业落户,吸引产业巨头入驻：台湾著名的电脑公司大多已在苏州落户，明基、蓝天、伦飞、广志、仁达等公司都在苏州设立了相应的电脑企业，如苏州力捷电脑有限公司扫描仪约占世界市场的20%，国巨电子的晶片电阻占全球总量的27%配套企业入驻：台湾制造业产业巨头转移带动整个生产链的联动转移，相关的大量中小配套厂、零件供应商紧随其后，形成了基地化生产，研发、制造、销售同步发展的格局，如明基电通有30多家协作企业跟随入驻,投资效益彰显

19、推动增资扩产,盈利能力强：调查表明在已开业投产的台资企业中，80%的企业处于赢利或持平状态扩大投资：良好的经营状况增强了在苏州投资台商的信心，台资企业纷纷增资扩产，实施长远发展规划。近年台资企业每年的增资额均保持在8亿美元以上,苏州成为是苏州乃至全国的台资企业密集区累计利用台资230多亿美元，占江苏省2/3强,形成电子信息产业链,产业链形成：台湾前20家电子公司中已有16家落户苏州，以台湾电子龙头企业为主，研发、制造、销售同步发展的格局已经形成规模生产优势：台资电子信息企业的就地采购比重也逐步加大，如台式电脑的组装95%以上的零部件可在当地自足供应，生产的横向、纵向分工已建构完成,政府优质服务

20、,政府高服务和效率：苏州市政府积极营造亲商、安商、富商的环境，经营环境公开透明、公平合理，相关部门协同提供优质、高效、低成本、全天候的服务管理简洁化：在全国开发区中较早推行法制化管理，制定了100多个规范性文件，将收费种类减少至10项，是全国收费种类最少、额度最低的开发区之一打造优质的硬件基础设施：相比电子信息业界常见的“955”（即要求95%的产品从拿到订单开始，到送达世界各地的客户手中为止，不超过5天时间），苏州市政府满足了戴尔“983”的要求,苏州工业园对于其它开发区的借鉴,可借鉴之处,其它园区可参考的措施,政府的支持是园区开发企业的大环境，从其它园区借鉴支持可促进园区发展园区开发企业的

21、健康发展还需要打造良好的内部业务模式和盈利模式借助政府关系的融资，有利于加速园区开发和发展招商的关键是帮助入驻客户成功，同时注重吸引产业巨头打造独具特色的产业链适时引入战略合作伙伴并进行股权融资，有利于加快园区开发建设,不同阶段政府给予不同政策支持力度，结果园区开发企业的利润相差巨大园区开发企业的利润来自政府的财政补贴、以土地开发和房地产开发为基础的丰富业务模式股权融资和债券融资为苏州工业园的开发提供良好的财务支持从政府政策、办事效率和服务质量等角度帮助入园企业成功，吸引产业巨头入驻，成功打造出产业链，加速了园区的繁荣,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍苏州工业园张

22、江高科技园济南高科中关村软件园,张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型,融资方式,效果对比,01年将土地资本转变为高科技项目股权融资30亿高科技产业的增资扩股：96年上市募集资金1.3亿元，98年和01年两次配股，其中01年10：8的超比例配股，募集股市资金72亿元，为母公司创造了16亿的股权投资差额其它手段：除国开行长期低息基本建设贷款、公司债券、海外融资等直接融资之外，还充分运用股权经营、政府回租、杠杆收购、增资扩股等各种金融工具，多渠道融资50多亿元人民币搭建风险投资平台：通过构筑孵化器、创建技术产权交易所、推荐区

23、内企业到海内外上市等，搭建了风险投资平台，投资1980万元参与组建了注册资金1.7亿的张江创投，投资3550万元增资成立注册资金1个亿的浦东创投，并吸引了投资公司50多家、风险投资基金10多亿元，该体系使得投资家从种子期投入、产业发展直到变现退出都有了条件，实现良性循环,张江高科技园区启动后前八年，主要实行以土地开发、批租为主的“滚动空转开发”模式其套路为：政府注入土地，开发公司以土地使用权向银行贷款获取开发资金，然后再批租土地、引进项目,后一种模式上张江园区每投入1元钱，就吸引了14元民间资本、12美元外资园区依托这股活力，两年发展速度远远超过了前八年完成土地开发8平方公里，相当于前八年4倍

24、固定资产投资1026亿元，相当于前八年的24倍；共引进项目231个，相当于前八年的54倍吸引外资456亿美元，相当于前八年36倍；吸引内资515亿元，相当于前八年的26倍,1992-1999年“滚动空转开发”模式,1999年-目前的多元化融资模式,提供贷款,交付租金,使用贷款对基础设施投资建设,以土地开发权为担保贷款,授权土地开发,提供服务,张江开发公司,市政府,建筑公司,银行,入驻公司,交付租金,张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型(续),变化之处,使用贷款对基础设施投资建设,以土地开发权为担保贷款,授权土地开发,提

25、供服务,为进一步获得资金安排开发公司上市,张江开发公司,股东,市政府,建筑公司,银行,入驻公司,提供贷款,投资子公司,投资,溢价收回投资,融资特点,运作周期长，资金周转慢，当土地开发投入与房屋及土地租售收入之间出现倒挂时，现金完全在开发租售还贷的循环中消蚀掉，存在巨大的风险难以承担一个国家级高科技园区开发建设的巨大资金需求量,以市场化的方式融资和开发园区面向国内外资本市场，注重科技园的资源优势，发挥土地资本、金融资本、科技资本和智力资本相结合的优势，建立多元筹融资平台,1992-1999年“滚动空转开发”模式,1999年-2001年多元化融资模式,结合土地资本与金融资本，张江高科通过“三步曲”

26、运作仅01年就募集资金近30亿元,说明：园区经营者通过土地资产的股权化、证券化，结合土地资本与金融资本、结合国内外市场、结合房产开发资源与高科技投资资源，将开发区的地产、房产和项目转变为流通性能好、具有市场价值发现功能的高科技项目股权在吸引具有发展潜力的企业进驻时，注重以租金换股权的方式对园区内具有成长潜力的创新企业持股。众多被投资企业的盈利形成未来张江开发的现金流入和利润来源，而且可以通过企业股权的协议转让或上市实现投资变现01年“三步曲”运作吸引社会权益性投资、二次融资、集团公司融资等渠道，共筹集资金近30亿元人民币,房产入股到高科技企业,溢价引入战略投资者,投资子公司上市或出售股权,第一

27、次增值,第二次增值,第三次增值,把土地、房产投资入股到基地公司、产业项目、高科技企业等并引进社会投资或者租金换股权的方式对园区内部分企业免租持股如以土地换取海外子公司运鸿公司对投资项目的股票期权，将张江技术创新区的租金收入部分转作对入驻的具有成长性高科技企业和项目的股权或期权,通过高溢价出让部分高科技投资项目的部分股权如以1:7转让复旦张江生物医药有限公司的股份，1：4转让上海数讯信息技术有限公司的部分股权，在取得高收益的同时实现了滚动投资的良性循环,推动投资子公司上市或出售股权，将增值部分及原始的投入变现例如：张江持股21的复旦张江生物医药公司己向香港联交所申请在香港创业板上市这一系列运作产

28、生的收益，都将成为重要的筹资渠道，提供园区开发的流动资金，也是消化巨额筹资成本的利润源泉,资料来源：文献检索,在市政府领导下张江高科技园区，开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区,张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报,张江高科技园区,到2001年6月底，经过9年的建设，园区共引进投资项目287个，项目总投资额超过53亿美元，2000年园区工业销售收入达50亿元人民币到2000年年底，园区共吸引企业645家，产生1.2万个工作机会到2000年年底，园区已吸引科研机构16家，产生进行中科研项目84个，区内企业已获得国内外专利共23个通过高科技

29、园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升,上海市政府,下属开发有限公司,作为一家上市公司，张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括土地转让及部分房地产和高科技开发项目）收入从98年至2000年平均每年增长29%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，股份公司2000年获净利润1亿3千万，净资产收益率达到15%,园区内三大基地建设已经初具规模，其中：国家生物医药基地已引进25家中外生物医药企业，15家研发中心，1家大学和70家创业企业国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业、软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构国家科技创业基地已拥有孵化企业

30、170家,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍苏州工业园张江高科技园济南高科中关村软件园,济南高新区目前采用的是混合型管理模式，并且“政企分开”和“政企合一”相互交织,体现了“小政府、大企业”的原则，有利于充分发挥管委会的行政管理职能和主导作用国内外高新技术开发区的发展历程表明，市场的驱动力成为高新技术产业开发区发展的基础和真正动因开发区内投入的要素包括国有资产应在市场机制下运行，激发市场的内在活力，发挥市场无形的手的作用，适应市场经济体制的要求以经营的观念管理国有资产和开发区各项事务将管委会的主导作用建立在市场机制驱动的基础上促使国资企业克服对管委会的依赖，主动面向

31、市场，产生自我发展的内在动力，激发活力，适应市场经济的要求资产经营的责任主体明确，有利于进行绩效管理，形成激励和约束机制有偿取得财政投入资金，关注投入产出，计算资金成本，讲求收益回报机制灵活，高效运作，提升经营管理水平有利于促进国资企业管理创新和技术创新国资企业能够成为投融资的重要载体，有利于综合运用各种融资方式，拓展资本市场融资渠道,随着开发区经营逐步成熟，济南高新区将实行政企分开，在管委会主导下实行国有资产的企业化运作,发挥管委会主导作用,通过市场机制形成内在驱动力,明确经营的责任,提高企业经营成效,促进企业创新,有利于全方位融资,将来在政策允许的情况下，建议采取政府主导，市场化运作方式，

32、组建公司从事高新区土地一级开发,发展趋势,目前管委会国土资源局从事土地一级开发发展趋势是政府主导，市场化运作，培育市场化的土地一级开发主体从事土地一级开发的主体是各级政府，土地一级开发没有完全放开土地一级开发公司化运作有利于拓展融资渠道，提高运营效率，专业化运作，分散政府从事土地一级开发的风险。土地一级开发市场化是发展趋势。例如北京市土地一级开发招投标政策已获北京市国土资源局审批通过；首创集团取得怀柔新城土地一级开发资格，山东鲁能、天津泰达积极介入政府制订开发规划，进行土地供应计划管理、土地入市交易管理等组建公司进行土地一级开发，统一征地、统一开发，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让可以考虑

33、的组建方式集团下属的具有房地产开发资质的公司承担（推荐方案）集团以控股或全资的方式，购并其他有实力的房地产公司管委会提供土地开发启动资金和融资担保进行企业化运营，实现资源利用和综合效益的最优化，推动开发区发展开发公司着力提高专业能力。根据高新区产业规划，确定开发模式，制定土地出让方案以及土地项目招商策划，对市政、排水、测量、管道等方面进行统筹规划拓展融资渠道。除了银行贷款以外，拓展信托资金、企业资金、民间资金、土地证券等融资渠道，筹集建设资金，并优化开发资金结构,组建公司,经营策略,抓住开发区开拓发展的时机，拓展房地产开发业务，逐步形成工业、商业和住宅房地产开发的专业化公司,工业房地产,商业房

34、地产,住宅房地产,发展理由,工业房地产发展潜力很大，近年来主要城市的工业地产一直保持上升势头东部新区的工业聚集区建设提供了发展机会营造商业环境和配套设施，是开发区产业环境的重要组成部分获取稳定的收益建设生活配套设施，提供生活便利条件通过一次性销售获利，资金周转快,经营策略,依赖产业链的成熟、整合和拓展，关注产业聚焦、配套设施需求等，考虑自用者和投资者的需求积极发展物流、仓储的开发对工业房地产开发给与优惠政策和补贴，鼓励开展工业设施建设策划能力、招商能力和经营管理能力是商业地产的关键成功因素，需要专业化的管理团队、专业化的商业策划和招商商业地产投资周期长，投资风险高，经营难度大，在入市前早做筹备

35、关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为营销策划能力、资源整合能力等内在能力立足于开发区产业环境营造，单个项目运作与公司整体策略及开发区规划密切联系以快制胜，缩短开发周期，形成良好的现金流,借助政府背景优势进行经营，获取收益，以进一步支持开发区发展在开发区确立优势并摸索出成功的运营模式后，再向其他地区扩展，培养自主发展的能力树立品牌形象一个公司可以均做商业房地产和住宅房地产业务，但鼓励集中优势进行专业化运作寻求有实力合作伙伴，实现快速成长,目 录,国内高科技园区管理模式园区开发运营模式国内知名园区介绍苏州工业园张江高科技园济南高科中关村软件园,中关村软件园区的管理模式采取公司运作的形式

36、，盈利主要来自土地转让收入,董事会,总经理,总会计师,总工程师,总经理助理,总经济师,副总经理,规划设计部,计划经营部,产业发展部,财务金融部,工程建设部,办公室,中关村软件园有限公司组织架构图,业务模式与盈利模式,业务模式：中关村软件园采用二级土地开发模式,第一阶段由北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）受北京市政府委托，对中关村软件园实施土地一级开发及物业管理，是中关村软件园在规划设计、征地拆迁、市政基础设施、环境和配套设施建设、招商、综合服务等方面的主体。第二阶段将采用市场运营机制，由多元化投资主体来进行二级开发盈利模式：主要收入来自房地产，通过土地整理和卖地实现；服务收

37、入和少量的产业投资也是主营业务收入的一部分，但只有部分市场、商务服务，如会展，宾馆等具有盈利性，多数服务并不盈利部门职责：规划设计部主要负责整个园区的规划设计，计划经营部主要负责园区的运营，招商以及园区的服务提供管理，产业发展部主要负责入园企业的产业发展，包括市场渠道开拓帮助，产业发展规模管理，入园企业政府基金申报协助和不同企业之间资源互补的调控桥梁，拆迁和工程部主要负责园区的具体建设,拆迁部,北京中关村软件园发展有限责任公司,北京科技园建设股份有限公司（50%）,北京首钢股份有限公司（46%）,北京海淀科技园建设股份有限公司（4%）,注册资金：5亿元,中关村软件园定位为“世界新兴的软件产业基

38、地”，重点突破软件出口外包、基础软件平台和数字内容产业，并支持信息安全等三个领域,三项突破,三项支持,突破基于开放标准的基础软件平台：05年4月宣布成立长风开放标准平台软件联盟，联合了共创开源软件公司、神州数码等共22家单位，包括操作系统厂商、数据库厂商、中间件厂商，到办公套件厂商、应用平台软件厂商、集成商、第三方机构，涵盖了软件产业链的所有环节，力求结合中小软件企业的力量，形成完整的基于自主创新技术的解决方案,突破数字内容产业04年成立北京软件行业协会益智与娱乐软件分会，致力于促进产业基础环境的改善、核心技术的研发和产业链的完善市政府主持制定北京市数字娱乐产业发展规划报告，规划08年实现向外

39、国输出软件产品04年底北京软件企业推出12款游戏产品，数字内容软件产品实现营业收入31.4亿元，同比增长57%。,突破软件出口外包 04年北京市实施了对日人才“双千”计划（培育几个1000人以上的专业外包企业，每年新增对日软件开发人才1000人）、Linux出口计划、对日出口加速器计划、现地外包促进计划、出口扶助计划等国际化新措施，对日软件出口继续快速增长，并向中高端业务拓展04年欧美市场的软件出口成为新的增长点，同比增长100%北京市软件出口企业超过250家，其中出口超过1000万美元的企业有安捷伦、中讯等5家,信息安全产业：02年起北京市科委主持进行北京信息安全产业发展规划、设立北京市科技

40、计划重大项目、建立北京信息安全产业基地，到04年北京信息安全产品的市场规模占到全国的65%以上，超过2亿元(CCID统计),并聚集了天融信、启明星辰、联想、瑞星、江民等行业大企业优先发展基于自主平台的行业应用软件：以“数字奥运”、金融电子化、企业信息化、郊区城市化和首都信息化为切入点，研发和推广适合中国国情的行业应用软件和解决方案，带动自主软件技术的提升发展嵌入式软件：加强自主产权嵌入式操作系统和开发工具的研发，和家电、手机、汽车电子等领域的应用,04年发布长风计划，将北京软件产业定位为“世界新兴的软件产业基地”，建设世界级软件研发中心,中关村软件园得到了中央和地方两级政府的大力支持,中央政府

41、支持,03年12月园区领导小组决定：北京市市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济共同担任领导小组组长，由三位正部级官员共同担任领导小组组长在中国科技园中尚属首次10位部长任组长：04年12月新增加了国家发改委、财政部、建设部、商务部、国家知识产权局、国家版权局、中国证监会、中国工程院等8个部委，这些部门的负责人均表示将为中关村的发展提供更大支持作为国内起步最晚的软件园，01年中关村软件园凭着一张图纸和当时北京软件产业占全国1/3的产值，在7月申报国家产业基地，破例通过了审批,地方政府支持,地价补偿：为了吸引软件企业，园区以低于实际土地开发成本的优惠价格向企业进行土地出让。出让地块价格的计

42、算以每个地块允许建设的建筑面积为计算单位，地上部分和半地下部分的出让价格以2100元每建筑平方米起。全地下部分按照地上部分的30收取地价款出让金减免：符合有关优惠条件的企业，毛地价中的土地出让金按75计取，大市政费及四源建设费按50计取。获得北京市软件企业认证证书的软件企业免交土地出让金专项资金：市政府将提升企业进军国际市场的资质作为突破口，设立专项资金700万元，组织开展CMM培训、辅导和咨询服务工作，并对培养国内评估师给予资金支持,单位：元/平方米,政府补贴,中关村软件园并不满足于人才丰富的自然优势，还制定良好的优惠政策吸引人才、奖励人才,高校：中关村是中国科技智力资源最密集的地区，有以清

43、华、北大为代表的各级各类高等院校39所，有强大的人力资源优势，集聚了大量的高素质的专业人才和约30万名在校大学生研究机构：各级各类科研院所213家，两院院士人数占全国院士总数的36，每年产生辐射全国的高水平科研成果数千项。园区内国家重点实验室已达42个，国家工程中心数量已达41个，国家级企业技术中心达10家从业人员：多达18万人，留学归国人员810人，其中博士硕士占10.5,人才引进：北京市科委、商务局和中关村管委会两次到日本招聘高级人才，有40多个5年以上工作经验的项目经理级的人回国效力人才奖励：在双高人才奖励政策方面，计有4,400多位高级管理人员和高级技术人员获得市政府的专项奖励，奖励金

44、额合计近1.1亿元,实用性培训：04年强化培训，如Linux工程师增加400多人，对日软件人才培养了2000多人丰富培训体系：建立了以示范性软件学院为主导、软件技术工人学校为补充、充分利用社会力量发展培训的人才培养体系，经教育部审批的软件学院7家，市有关部门支持的软件蓝领教育基地4个，以及一批比较规范的社会培训机构，具备世界规模的软件人才培养基础联合企业培训：鼓励跨国公司和国内企业联合开展软件教育培训工作，形成软件培训产业的配套分工体系,聚集了用友等近300家软件企业，以及IBM、甲骨文等国际著名IT企业的41家中国研发机构,人力资源丰富,强化培训,人才引进和人才奖励,北京软件产业基地的规模以

45、37.2%的速度持续增长，其中软件出口增长尤其迅猛，05年前5月对日软件出口增长高达144.8%,北京软件基地软件产业营业收入,资料来源：中国资讯行,37.2%,单位：亿元,单位：亿美元,说明,软件出口增长：2005年1到5月份，北京市软件出口额达到9500万美元，与去年同期相比增长率是74.6，其中对日出口业务增长了144.8，2003年北京软件出口额1.38亿美元，占全国的37%规模全国领先：北京软件产业在营业收入规模、软件出口、软件企业数量、软件产品数量、软件产品增值税退税额和软件人才数量等方面均居全国第一，其中软件销售收入一直占全国的1/3左右企业数量：03年北京软件企业3400家，占

46、全国34.5%；国家规划布局内的重点软件企业北京有31家，占全国18%，软件产品5000多个，约占全国的30%，北京软件著作权登记的数量占全国43%规划目标：到2010年北京软件产业销售收入超过2000亿元，海关出口额比2003年翻三番，超过10亿美元，软件从业人员达到45万人，年销售收入超10亿元的软件企业集团超过30家,中关村各园区采用管理模式海淀,中关村高科技园区管理模式存在的主要问题是园区的一体化程度不足，不能保证园区企业所要履行的各项手续均能够在园区内完成。目前，中关村管理体制改革的趋势是将更多的行政管理权下放至企业所在园区，使该园区的管理更加一体化。因此，八大处高科技园区的管理体制改革必须遵从这一发展趋势，使园区的管理体制保证“一站式办公”、“一门式服务”的全面实施到位，为园区企业创造良好的投资和发展环境。在经营模式上，中关村各园区均或多或少面临可开发土地日益缩小的局面，其下属各开发建设公司正在逐步转换经营思路，将工作的重点由开发建设转向服务园区以及打造企业的核心竞争能力，实现企业的可持续发展。,中关村各园区采用管理模式借鉴德胜、电子科技城、健翔,