(某某物业管理公司企业)物业设施维修标准运作手册(130页汇编).docx
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1、(某某物业管理公司企业)物业设施维修标准运作手册(130页汇编)目录第一节物业设施设备介绍和建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2. 1组织结构图2. 2岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范2.1 值班制度3. 2交接班制度3. 3报告制度3.4安全、防火制度3. 5巡视检查制度3. 6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度1.1 8安全管理制度1.2 9能源管理制度3.10 外包项目管理制度3.11 检测、计量器具管理制度3.12 租户二次装修管理制度层,15台IoKV/O.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层、8层、26层
2、、42层、59层。地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机(分别为2台1875KVA和1台300KVA)保障重要负荷的供电,大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.0系统,整个BMS共有13000多个监控点位,为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了24台网络控制器(NCU)其中有2台NCU作为备用。大楼监控系统共配置了329台摄像机,用于监视大楼内各主要通道和公共区域,摄像机分别采用PHILlPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台,PHlLlPS的LTC-354型定焦摄像
3、机289台,联视的室内云台摄像机16台,室外云台摄像机2台,通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换,整个系统共设置了5台176路输入的视频矩阵,1台用作矩阵联网,所有图像通过PanaSOniC的录像机保存录像在30天以上。四、电梯系统办公楼、商场共有电梯、自动扶梯66台,所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的500系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区,每区域有6部客梯,速度分别为3.5msx5msx7ms;61层至66层为超高区增设2台客梯,速度为2mso另设二台消防电梯自地下三层至66层,速度为4.5ms商场裙房客梯有8台,速度为1ms;消防电梯有6台,速度为1.75ms,自动扶梯有2
4、9部。五、消防系统消防设施共分8个系统:消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路,300管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下三层水泵房二台IOoKW水泵送至60层140立方米的水池。56层至66层供水由66层三台变频泵供水;42层至55层由60层的水池供水;43层中区水池供22层至41层使用,水源由60层水池减压供水;27层低区水池供3层至21层使用,水源由60层水池减压供水。七、排水系统商场、办公楼的污水输送到
5、位于地下二层、三层的污水处理站,地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。1.2主要建筑数据摘要1.2.1 主要建筑数据-建筑设计a. T1&T2办公塔楼:美国KOhnPederSenFOXASSOCiateS(KPF)建筑设计公司b. Tl办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所c. T1&T2办公塔楼:中国华东建筑设计院d. T1&T2办公塔楼:美国ThOrnton-TOmaSettiEngineerS(T-T)结构顾问有限公司e. T2办公塔楼:柏诚工程技术(北京)有限公司上海分公司-全部占地面积:31,088.2-总建筑面积:315,362m2a.商场54,403m2f. T1
6、办公塔楼150,278m2(T1办公塔楼93,814m2;地下室56,464m2)g. T2办公塔楼110,680m2(T2办公塔楼90,553m2;地下室20,127m2)一层数a.商场为5层b. T1办公塔楼66层,地下3层,c. T2办公塔楼46层,地下3层一主屋面高度a. T1办公塔楼244.7mb. T2办公塔楼179m-最高点高度a. T1办公塔楼288.28mb. T2办公塔楼222m- 结构:钢筋混凝土结构- 外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩- 绿化面积:4,963m2- 标准层层高a.商场5.5mb. T1办公塔楼3.95mc. T2办公塔楼3.95m-标准层净高a.商场3
7、.8mb. T1办公塔楼2.7mc. T2办公塔楼2.7m-标准层面积a.商场9,498r112-11,817fb. T1办公塔楼1,667m21,780m2c. T2办公塔楼2,033m22,119m2-机动车车位a. T1办公塔楼和商场543(地面49)b. T2办公塔楼324(地面10)-非机动车车位a. T1办公塔楼和商场5,300个(地下)b. T2办公塔楼823个(地上)1.2.2机电设备概要-电梯:全进口瑞士迅达a.商场自动扶梯29台,垂直梯13台b. T1办公塔楼22台c. T2办公塔楼14台-中央空调:美国特灵-消防水泵:TI办公塔楼:英国SPPT2办公塔楼:丹麦Grundf
8、os-综合布线:Tl办公塔楼:美国朗讯T2办公塔楼:加拿大Nordx/cdt-中央监控:Tl办公塔楼:香港联视T2办公塔楼:美国Bosch定焦摄像机美国Pelco矩阵/快球摄像机1.2.3总承包商上海建工集团-土建分包:Tl办公塔楼:上海第三建筑工程公司T2办公塔楼:上海第三建筑工程公司-机电分包:Tl办公塔楼:香港快达工程公司T2办公塔楼:上海市安装工程有限公司新创机电工程有限公司其士(香港)有限公司北京中标新亚机电工程有限公司迅达(中国)电梯有限公司1.2.4竣工使用日期-T1办公塔楼和商场:2001年4月20日72办公塔楼:预计2006年12月2.1组织结构图2. 1组织结构图2.1.1
9、 物业维修部总体组织结构图2.1.2 安全管理小组组织结构图2.1.3 能源管理小组组织结构图2.1.4 环保管理小组组织结构图现有人数55人。2006年03月2.1.2安全管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图部门经理给排水主管空调主管2.2.1物业维修经理岗位职责2.2.2行政助理岗位职责2.2.3能源管理员岗位职责2.2.4安全管理员岗位职责2.2.5环保管理员岗位职责2.2.6强电领班岗位职责2.2.7弱电领班岗位职责2.2.8空调领班岗位职责2.2.9给排水领班岗位职责2.2.10装修领班岗位职责2.2.11强电技术员岗位职责2.2.12弱电技术员岗位职责2.2.13空调
10、技术员岗位职责2.2.14给排水技术员岗位职责2.2.15装修技术员岗位职责2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示,全面负责物业维修部工作。2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购,以及仓库物品管理。2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划,并督促下属执行,以确保设施设备的正常运行。2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同,监督承包商的工作质效,并定期进行评估。2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告,并提出改善建议。2.2.1.7根据物业营运之实际情况,制定合理的设备运行方案。2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的
11、能源控制措施。2.2.1.9及时调整,修缮或更新各类设施设备。2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证,报检及合法运行。2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序,指挥下属解决物业的各种突发事件,妥善处理善后事宜。2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系,确保物业水、电、煤、电讯、消防,技防及环保等设施的正常供应或使用。2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。2.2.1.14协调公司各部门间的关系,提供技术上的支持。2.2.1.15定期总结本部门的各项工作,并及时向公司管理层报告。2. 2.1.16分配下属工作,并督导员工工作绩效与纪律。2.2. 1.
12、17确保一切文件、资料,有系统的存档与管理。22.118审核员工的加班、休假等申请。2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。2.2.1.21宣传公司文化,树立企业形象,传达公司指示,反映员工的合理建议,提高员工士气。2.2.1.2224小时待命,接获紧急事件发生通知后,尽快回公司报到并安排处理。2.2,2.1负责维修部内部及对外文档处理工作,重要事项汇报上级。2.2.2.2负责客户图纸移交,二次装修审图意见传送工作。2.2.2.3做好员工病、事假记录,按月报出考勤。2.2.2.4做好办公室的接待工作,为来访客人提供服务和方便。2.2.2.5统计
13、员工就餐数量,及时报告给有关部门。2.2.2.6发放员工的制服与工牌,并做好记录。2.2.3.1学习、宣传、贯彻、执行节能法及有关政策、条例、钻研节能知识,积极从手节能管理和技改工作,努力提高物业的能源利用率。2.2.3.2在部门经理领导下,具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针,负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。2.2.3.3参与审查节能措施方案,负责节能项目的效果测定和总结工作,审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。2.2.3.4组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作,组织检查有关能源法规、标准的执行情况。2.2.3.5配合市节能监测中心做好物业的能监工作。2.2.3.6
14、做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。2.2.3,7积极开展节能技术培训工作。2.2.3.8做好节能工作总结。2.2.4.1安全管理员是本部门安全工作直接负责人,对安全管理负有直接的领导责任。2.2.4.2安全管理员需协助部门经理,贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准,及时研究分析解决在工作中存在的安全问题,确保部门安全管理。2.2.4.3确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求,监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。2.2,4.4了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化情况。加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。
15、确保公司所使用的设备、设施符合国家安全标准规范。2.2.4.5根据本部门安全管理的特点,指导制订事故应急预案。一旦发生事故应及时组织抢救,并按规定立即上报;同时应认真组织调查处理工作。2.2,4.6负责组织开展安全管理的宣传和培训教育,确保本部门所有员工学习安全知识教育,特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。2.2.4.7经常进行现场安全检查,及时发现处理事故隐患,重大问题应以书面形式及时上报。2.2.4.8按时提供安全技术措施计划项目,经上级批准后,负责对项目的实施。2.2.5.1在部门经理领导下,全面负责物业的环境保护工作,负责监督、检查与解决设施设备运行的环保问题。2.2.5.2
16、经常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理分析工作,并提出改进建议。2.2,5.3负责年度环保的总结与计划。2.2.5.4负责相关政府部门的协调、检查配合工作。2.2.5.5认真贯彻执行有关环保法规,并做好宣传工作,提高部门员工对环保的认识。2.2.6.1协助部门经理的工作,安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。2.2.6.2全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.6.3熟悉大楼内的强电系统与设备的情况,制定大楼内各种强电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格,督促和检查强电技术员做好各项运行记录。2.2.6.4解答
17、强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题,指导强电技术员的日常维修保养工作,确保设备正常运行。2.2.6.5发现强电系统/设备发生故障和问题,及时采取措施,组织强电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作,并监督合同执行情况。2.2.6.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.6.7签发强电设备的维修单,提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.6.8负责强电技术员的技术培训和考核,负责强电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.6.9努力节能降耗,提出节能
18、的改进措施,杜绝设备运行中浪费现象。2.2.6.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2,7.1协助部门经理的工作,安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。2.2.7.2全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.7.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况,制定大楼内各种弱电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格,督促和检查弱电技术员做好各项运行记录。2.2.7.4解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题,指导弱电技术员的日常维修保养工作,确保设备正常运行。2.2.7.5发现弱电系
19、统/设备发生故障和问题,及时采取措施,组织弱电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作,并监督合同执行情况。2.2.7.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.7.7签发弱电设备的维修单,提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.7.8负责弱电技术员的技术培训和考核,负责弱电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.7.9努力节能降耗,提出节能的改进措施,杜绝设备运行中浪费现象。2.2.8.1协助部门经理的工作,安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。2.2.
20、8.2全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAVv各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.8.3熟悉大楼内的空调系统与设备的情况,制定大楼内各种空调系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格,督促和检查空调技术员做好各项运行记录。2.2.8.4解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题,指导空调技术员的日常维修保养工作,确保设备正常运行。2.2.8.5发现空调系统/设备发生故障和问题,及时采取措施,组织空调技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作,并监督合同执行情况。
21、2.2.8.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.8.7签发空调设备的维修单,提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2,8.8负责空调技术员的技术培训和考核,负责空调系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.8.9努力节能降耗,提出节能的改进措施,杜绝设备运行中浪费现象。2.2.9.1协助部门经理的工作,安排、督促及指导给排水技术员完成各项工作。2.2.9.2全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.9.3熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况,制定大楼内给排水、消
22、防和煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格,督促和检查给排水技术员做好各项运行记录。2.2.9.4解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题,指导管道技术员的日常维修保养工作,确保设备正常运行。2.2.9.5发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题,及时采取措施,组织给排水技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作,并监督合同执行情况。2.2.9.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.9.7签发给排水、消防和煤气设备的维修单,提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.9.8负责给排水技
23、术员的技术培训和考核,负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.9.9努力节能降耗,提出节能的改进措施,杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。2.2.10.1协助部门经理的工作,安排、督促及指导装修技术员完成各项工作。2.2.10.2全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。2.2.10.3制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格,督促和检查装修技术员做各项检查与维修记录。2.2.10.4负责租户二次装修的验收工作。2.2.10.5签发维修单,提出各项维修工具、材料与备品备件的采购计划。2.2.10.6对土
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