《房地产企业全面成本管理研讨》.ppt

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1、房地产企业全面成本管理研讨,讲师介绍,张松涛老师 博志成集团成本管理中心首席专家。结构工程硕士，高级工程师，国家一级注册结构工程师，国家注册监理、造价、建造工程师。北大、清华、人大、浙大、重大总裁班特邀讲师，深圳市政府招投标专家库资深评标专家。从事建筑结构专业设计、监理工作10年，在万科等标杆企从事专业管理工作近10年。为多家民营企业完成了专业管理体系的制度流程建设、跨地域经营授权体系的建立、目标与责任成本控制体系的建立与运行、风险管理与内控体系的搭建及运行支持工作等。,成本管理,目标与控制体系建立,责任与绩效考核,动态监控数据平台,成本管理系统全景图,目标成本的管理,PDCA,目标编不出来?

2、目标编不准?谁来编?谁来审?目标细化到什么程度?,动态信息概念混淆?信息归集严重失真?,动态信息分析有价值?是报警?纠偏?还是统计?如何考核其质量?,成本目标,经营目标/盈利指标,项目策划销售定位,项目设计/部品定位,自身管理能力,政策与市场环境,项目开发节奏/现场施工,动态成本信息系统的建立,管理/信息驾驶舱,成本管得住吗？。标杆企业如何一路走来1999-2003-2005-2007成本如何落实到全员？。解析各企业成本责任分解的作法,成本责任体系的建立,地产标杆企业是如何管理成本的？,公司制定了包括公司房地产开发企业成本核算指导、公司目标成 本管理实施细则等在内的成本管理制度;使用成本管理软

3、件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。,万科版,土地投资论证阶段 项目目标成本（土地版）项目启动阶段 项目目标成

4、本（启动版）方案设计阶段 项目目标成本（方案版）初步设计阶段 项目目标成本（执行版）工程实施阶段 项目目标成本分解及合约规划项目竣工成本确认 项目竣工成本项目竣工结算 项目成本总结和分析,地产标杆企业是如何管理成本的？,龙湖版,目标之建立,目标之实现,动态控制,聚焦：全面成本管理的几个关键环节,设计管理中的成本管理,公司问题搜集,一、关于房地产开发成本控制课题，你希望了解哪方面内容（列举2-3条）：1.外立面材料占总成本的百分比，石材和涂料对总体售价的影响?2.赠送面积（空洞、大阳台）对成本的影响，百分比?3.标杆企业设计成本限额数据（如停车比、层高、赠送率）?4、设计中最有效的优化成本手段?

5、5.建筑、装饰、园林、水电等专业所涉及的材料及成本等，作个系统化的专题培训6.对设计单位从方案、扩初、施工图及后期工作，我们要把控的内容，以及项目现场管理各个环节的要点及可能碰到的问题，作个系统化的梳理7.同行业间的成本差异？比如大开发商和小开发商之间，国企与私企之间。8.同行业，其他公司是否有标准化？标准化对成本瘦身的意义。标准化涵盖内容，标准化的深入程度。,公司问题搜集,二、您在自身实际工作中，在成本控制方面碰到的困惑、难题是（列举，有实际案例佳，便于课堂上探讨和解决）：1.节约成本与销售关注点的矛盾2.前期方案比较沟通不足3.不同地区存在这样那样的差异，对于一个需要全新设计的项目，在规划

6、设计中如何操作才能优化成本、保证品质。三、您希望通过此次培训，达到什么样的预期效果：1.加深对成本的关注，在设计过程中避免后期成本增加的设计点。2.了解一些房地产开发设计阶段外的成本控制措施。3.重点了解设计阶段成本控制的新的措施和手段。4.了解成本控制的系统化管理，了解节约成本的途径。5.掌握目前工作中如何灵活控制成本。措施和手段,公司问题搜集,三、您希望通过此次培训，达到什么样的预期效果：6.提高成本意识，在设计中实现低成本、优效果、优品质。7.希望能够听到、学到比较有说服力的具体案例8.了解一些房地产开发设计阶段外的成本控制措施。9.重点了解设计阶段成本控制的新的措施和手段。,归纳大家的

7、关注点,1、房地产企业设计管理的定位与作用：1）设计与营销的 接轨：-品质策划与敏感成本（动态）-部品清单的确定与落实2）如何看待设计优化与成本瘦身-满足品质定位、工期的过程优化-成本瘦身为了节省成本？-成本瘦身一定减配？,外立面石材效果优化,关于弹性适配,关于品质-部品清单,关于设计的无效成本,归纳大家的关注点,2、房地产企业设计管理的要点：1）设计全过程的成本规划和控制-控制目标与成本目标-设计成果校核 2）关于设计图纸审核-出图计划-图纸交圈审核,标杆企业制度解读,成本套表管理,设计流程的集成管理,归纳大家的关注点,3、关于标准化设计：1）从部品标准化到产品系列标准化-标准化与不出现系统

8、偏差的成本贡献-合适的标准适配减少采购环节成本-从标准化到工厂化 到产业化（比如：规模采购与批量装修）2）关于经验数据提炼-地域-产品类型与定位（绿城园林案例）-时间差,商业地产成控要点,行业经验数据,归纳大家的关注点,4、设计管理部成本控制内容：1）设计报批管理2）设计阶段划分3）设计院选择与设计费管理4）委托设计与设计图纸审核5）品质成本的牵头控制（定版、定样）6）对接营销、成本与工程7）设计变更管理,定版定样案例,聚焦：全面成本管理的几个关键环节,采购与工程管理中的成本管理,公司问题搜集,采购口：一、关于房地产开发成本控制课题，你希望了解哪方面内容（列举2-3条）：1.施工阶段的成本控制

9、2.结算阶段的成本控制二、您在自身实际工作中，在成本控制方面碰到的困惑、难题是（列举，有实际案例佳，便于课堂上探讨和解决）：1.签证变更控制三、您希望通过此次培训，达到什么样的预期效果：1.全成本管理方法,工程口：一、关于房地产开发成本控制课题，你希望了解哪方面内容（列举2-3条）：1、集团控制成本指标及具体实施过程中的注意事项。2、在项目施工阶段如何减少不必要的额外成本产生。3、项目管理人员应具备哪些成本管理知识及在成本控制中的职责。4、如何控制现场签证。5、如何控制项目管理成本。二、您在自身实际工作中，在成本控制方面碰到的困惑、难题是（列举，有实际案例佳，便于课堂上探讨和解决）：1.如何在

10、节约成本及保证质量间取得平衡？2.现阶段成本控制主要以节约为手段，是否还有其他更有效手段达到控制成本目的（如采用新工艺、新材料等）？,工程口：3、如何控制设计的不合理点？例如：某项目是33层高层屋面屋架造型奇特、很复杂、不易施工、增加成本，而且人站在地面就看到一点点，起不到美观的效果。屋面女儿墙线条同样存在这样的问题。三、您希望通过此次培训，达到什么样的预期效果：1.对成本控制措施及相关方法有全方位认识。2.知悉在项目管理过程中控制成本的注意事项及方法。3.了解工程管理人员在成本控制中的职责及作用。4、了解系统性节约成本的管理模式。,探讨大家的关注点,1、项目管理目标与定位中的成本定位-“铁三

11、角”定律：投资-质量-进度两种解释-工程成本-工艺质量-施工进度投资回报-产品质量-经营进度,项目管理,你要什么？,项目管理产生的无效成本案例,探讨大家的关注点,1、项目管理目标与定位中的成本定位-确保项目运营目标的成本控制目标！1）目标成本与合同成本控制清单-做好合理的合约规划；-如何控制采购结果2）合同条款的深化管理-技术条款 与经济条款接轨了吗3）合同界面管理-为什么工程干签证越多？,采购与成本接驳点,案例分析,探讨大家的关注点,2、项目建造过程中的成本管理要点-合同执行管理：签证管理-合同执行中的技术处理：1）设计接口：节点构造方案（案例讨论）2）施工技术措施：新技术、新材料的应用,案例研讨,我们需要什么样的机制管成本？,制度管控体系,机制,专业管控手段,制度流程体系-成本模块,成本模块：制度流程与管理工具,制度流程体系-成本,标杆企业的成本管理架构与模式介绍：,管控机制要求,目标/责任成本管理,过程动态成本管理,作业过程成本管理,成本管理软件,成本管理委员会,实践系统,信息系统,组织系统,领导机构,工具,制度,成本管控文件,谢 谢！,