高层楼宇机电设备管理.ppt

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1、物业公司梯队培训,2012年1月,高层楼宇机电设备管理,高层楼宇机电设备管理,高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高、技术性强，管理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心脏、供应给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住的大厦，停水、停电或是停电梯，对你有什么感触？正因为它的重要性，所以要求我们在日常设备管理中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理。,高层楼宇机电设备管理,操作程序必须科学、规范，管理制度必须严谨、执行必须严格，责任必须明确、落实必须到人（如中央空调操作

2、程序上，开机时先开冷却塔、冷却泵，再次开冷冻泵，最后才是开中央空调主机，操作错误会给设备带来严重的后果；责任制方面，值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、班长对监管失职负责），每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录（记录是最能反馈管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以了解设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并根据设备运行状况制定维修计划）。,高层楼宇机电设备管理,在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，首先到现场查看设备的管理是否到位，如制度上墙，设备清洁，设施齐全，操作人员对设备操作规范，设备运行良好，无异常情况；

3、其次是检查平时的工作记录完整，档案管理到位。一、高层楼宇的设备分类（重点讲述这些设备在日常的管理）：,高层楼宇机电设备管理,1、供电系统 1、1高低压配电设备（高压环网柜10KV、变压器10KV/400V、低压配电柜、楼层强电井配电箱）1、2高层楼宇供电负荷为二级负荷；新楼盘接管时，核算配电容量是否满足深圳今后20年发展需求，设备计量表的安装是否合理，对于一些不常运行的设备，应设一个总表，减少用电底度。1、3高层楼宇配备发电机组，供公共通道事故照明、电梯、消防设施设备、车库、设备房照明等重要负荷用电。停市电时，消防规定，发电机应在30秒内起动。1、4制定停电应急处理措施，包括停电通知住户的要求

4、。,高层楼宇机电设备管理,对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将如何管理？如变压器，技术要求是允许温升55，设备房最高温度要求40，如果变压器绕组最高温度控制在95内，则变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120时，还不加以重视，则变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的。但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房敞开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房敞开一来设备通风改善，二来也让业主能了解我们所管理的设备。,高层楼宇机电设备管理,对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根据用电负荷情况，每年至少进行一次全

5、面检查、清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫积碳，检查开关触头扣合情况，绝缘老化程度。供配电设备检修一般在设备低峰期进行，因为天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修方法采取分段停电、分段检修，把停电影响减到最小。,高层楼宇机电设备管理,对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发电机，对这些平时不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每两周手动试机一次、每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、电瓶电压是否正常；从安全用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位。,高层楼宇机电设备管理,2、运输系统（电梯

6、）分有客梯、货梯、消防梯、自动扶梯；分低速梯（1m/s）、快速梯（1m/sv2m/s）、高速梯（2m/s）、超高速梯（4m/s）,高层楼宇机电设备管理,2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并联群控电梯，单双层梯最大优点是节省候梯时间，发展商减少投资成本，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节省近半的电费。2、2电梯运行管理，载货时指定专用货梯，也可用消防梯做临时货梯。但消防梯做货梯存有安全隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟。问：在火灾时，楼上的住户能否乘座客梯逃生？,高层楼宇机电设备管理,2、3电梯每半月必须由专业维修人员进行

7、一次例行保养，每年都由质量监督局特检所进行一次电梯安全检查，每5年做一次负荷调校试验（做超载试验）。电梯必须持安全检验合格证，在合格证的有效期限内运行，与维保单位签订维修保养合同时，约定急修（包括困人）应在半小时到达事故现场（考评标准要求30分钟）。,高层楼宇机电设备管理,3、中央空调系统 空调系统分为空气处理部份和和制冷部份，制冷部份分为冷却水系统和冷冻水系统；空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、风机盘管。中央空调最重要维保部分水质处理 淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁铁质易被水氧化，氧化铁不但造成空调设备腐蚀、使用寿命缩短，还堵塞风机盘管，造成流水不畅；必须请专业的水处理公司。定期投放缓蚀

8、剂、阻垢剂、杀菌等药剂。其次是尘网清洗。（一台200冷吨空调主机180万）,高层楼宇机电设备管理,4、给排水系统 水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水）井、化粪池等。高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施管理：水池、水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必须持有效健康证，水务局检测中心水质化验单；取得水务局二次供水设施清洗消毒合格证；供水设施应专人管理，水池口加盖加锁；通气管、溢流管口加防护罩。二次装修验收时，应检查排污管道是否规范，防止污水排入雨水管道。对于水泵保养，主要通过设备日常巡视检查要求，定期切换和轮流使用，进行强制保养。,高层楼宇机电设备管理,5、消防系统 高层建筑

9、具有楼层高、人口密度大、出入口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一定困难。目前淮安消防车工作高度约24米，消防云梯不超过50米，高层建筑消防主要靠“自救”，即主要依靠室内消防设施扑救火灾。一般大厦配有火灾自动报警联动控制系统；自动灭火控制系统（自动喷水灭火系统和室内消火栓灭水系统，特殊场所使用的气体灭火系统）；防烟、排烟系统。消防泵每月手动试机一次，每半年消防联动试机一次，确保消防（喷淋）泵在消防状态下能正常起动，物业人员每年至少要进行一次消防演习，制定高层建筑火灾扑救对策。问？物业公司全部员工都是义务消防员。对否？,高层楼宇机电设备管理,6、智能化系统 火灾报警与消防联动控制系统、门禁系统

10、、闭路电视监控系统、停车场管理系统。智能化方面，也是物业与发展商最多争议的地方，由于发展商工程技术人员与物业工程技术人员所站的角度不同，发展商多从成本的角度较多，物业多从今后管理是否方便及维修费用的角度考虑较多；如晨晖家园对讲机，发展商选用的产品无法满足物业管理的需要，设备功能配置存在严重的问题，如要使用这套产品，管理上就要增加人员。招商物业组建了智能化维修中心，一步到位，由物业从新楼盘的设计、施工到使用全权负责。,高层楼宇机电设备管理,二、设备管理内容 一）设备档案管理（一）设备档案管理分类（1）设备原始档案 1、订货合同或安装合同及发票（设备型号、供货商、设备原值、出厂日期、安装日期、使用

11、日期都是做设备台账原始数据）1、设备清单或装箱单 2、产品合格证明书 3、随机资料（设备图纸、使用维护说明书、安装调试说明书）4、安装调试验收报告,高层楼宇机电设备管理,（2）设备技术资料 设备卡、设备台账（所有设备都要编号建卡，设备卡好比是设备的身份证，一台设备一张卡一个编号，登记订合成册，目的是方便管理）（3）日常运行记录表格 运行值班记录表格、维修保养记录、大中修记录、年度维修计划,高层楼宇机电设备管理,（二）档案资料的作用：（具有凭证作用和参考作用）1、凭证作用 设备的订货合同及记录表格是设备的原始档案，是历史的真凭实据。有时还可作为责任划分的凭证。2、参考作用 设备台账及记录表格可以

12、记录物业设备从订货到安装、调试到目前的全部过程。便于人们查考以往情况，指导今后工作，总结经验教训，掌握管理规律。特别是编制设备维修计划时，起到关键的参考作用。,高层楼宇机电设备管理,二）安全管理 首先是要保障维修人员的人身安全；其次是保证设备安全运行、可靠运行。日常管理要始终把安全生产放在工作首位。（1）制定（必要的）制度：制定健全的岗位职责、设备的操作规程、作业指导书；制定日常巡视检查制度、维修保养制度、交接班制度、事故报告制度。各类管理制度及设备运行记录表格，不是越细越复杂越好，应结合企业实际情况，运作模式，制定可操作性、实用性的管理制度，避免少说空话、少说废话，言出必行。,高层楼宇机电设

13、备管理,（2）（如何）管理（好）制度 物业工程部的管理，主要分为设备的管理和住户的维修服务，并且要求维修人员在管理好设备的同时，还要满足用户的报修服务；设备管理主要分维修管理和运行管理两部分。维修与运行既可以统一管理，也可分别管理。目前物业公司都在压缩管理成本，大多采用统一管理，我们管理要求是紧急抢修是值班人员10分钟赶到事故现场（包括住户室内停电、跑水），一般维修是15分钟或约定。制度的管理最终是人性的管理，带有技术特长的维修人员（不同保安人员管理）应如何有效的管理？问：维修人员工作时有思想波动、带情绪，应怎样管理？,高层楼宇机电设备管理,A、责任制度：要求责任明确，责任到人。原因是：如果你

14、要求大家都管，可以认为大家都不会管，出了事情都会推诿（三个和尚没水吃，中国人普遍素质），所以每台主要设备应指定专人负责管理。值班人员只对当班设备运行管理负当班责任，设备有故障不及时处理，造成的后果，设备责任人负责。B、值班制度：按设备巡视检查要求定期巡视检查设备，能够及时发现问题，解决问题，值班人员对设备巡视结果，在记录表格中体现。C、交接班制度：值班人员按规定为设备的当班责任，接班人员接班时发现问题不及时处理或报告，接班后责任由他负责。,高层楼宇机电设备管理,（3）事故防范管理 结合大厦管理档次及管理特点，制定各类设备事故应急处理流程及措施，全国物业管理示范大厦标准及评分细则有明确要求，如停

15、电应急处理措施；电梯应急处理方案；停水、中央空调也都有。做到即使出现了设备意外性故障（抢修），也能游韧有余地排除故障，避免举手无策。举例：电梯困人救援程序，消防中心接到电梯报警后，通过监控与电梯对讲确认是否困人，如情况属实，消防中心立即通知巡逻保安和值班电工赶赴现场，救援时必须按照原定操作程序，先是稳定乘客心情，然后才将电梯门关闭，接着才是停电、盘车、救人。,高层楼宇机电设备管理,（4）培训教育：企业在选聘的维修人员时，对个人的技能要求较高（中级技工），配备有强电工（高低压维修电工）、弱电工（消防、防盗对讲、监控）、空调工、电梯工、管道工（电、气焊）。特种作业人员必须持证上岗，鼓励大家参加劳动

16、部门的各项技能培训，提倡一专多能，物业对维修人员要求是多面手（万金油），包括到业主家修马桶、做泥水活、焊单车棚。总结：维修人员的素质要求：1、是高度的责任心（敬业精神）；2、是娴熟的专业技能；3、有健康的身体、良好的服务意识等。,高层楼宇机电设备管理,维修人员技能要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清楚；二能：对各种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、

17、督查、核查、复查；七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。,高层楼宇机电设备管理,（4）设备事故处理原则（三不放过原则）在管理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么完善维修计划也好，但有时百密也有一疏，对于设备出现偶然性的故障后，应遵循处理原则：即事故原因未查清不放过；对事故责任者未处理不放过；事故后没有采取改善措施不放过。,高层楼宇机电设备管理,三）经济运行管理大厦的管理成本中，除了人员工资外，共用水、电费占据管理成本的大头，为了节约开支，降低成本，共用设施设备的节能运行成了物业企业经常研究的课题。（1）共用场所照明节能：1、在大堂

18、出入口、地下车库、设备房等需常亮的地方，在满足一定的亮度情况下，将原有的灯具停用一部份，能省一盏是一盏，大堂的照明由保安根据需要控制一些外饰灯具的启停，利用节能灯耗电量小的优点，使用方便维修的节能灯具；在电梯前室和消防楼梯等通道，采用感应开关控制。,高层楼宇机电设备管理,2、在人流量少的地方，杜绝有“长明灯”现象，尽可能避免不必要浪费（物业的成本控制，就是从点点滴滴的节约中做起）。对于绿化带的景观灯和小区四周的路灯，在保证适中亮度的前提下控制照明灯数，定时器的时间都是随季节变化而进行调整。3、加强宣传教育，让所有的管理人员都有节能意识，杜绝浪费。,高层楼宇机电设备管理,（2）机电设备节能以能耗

19、较大的中央空调为例，对于商场使用的中央空调，可通过改变控制冷却水、冷冻水的水泵运行台数和主机运行台数来达到节电的效果，通常在刚开机时，为了把室内温度快速降低到设定值，最理想的节能措施是空调主机全负荷运行，待商场室内温度达到预定值后（主机冷冻出水温度达到设定值），再根据负荷量调节运行主机和水泵的台数，必免大马拉小车的现象。,高层楼宇机电设备管理,（3）节水方面的措施：在节水方面，首先杜绝的是水跑、冒、滴、漏现象，一般要求小修不过夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前进行水池的水位控制，避免过多的浪费，其次是做好废水利用，冲洗化粪池、清洗地下车库、做消防演习。（4）成本控制（包括维修材料

20、的控制）每一处共用部位的用水、用电都有计量，包括走道照明、车库照明、设备用电、办公室用电、保安宿舍水电、清洁用水、绿化用水等，每月都进行耗能统计（做到心中有谱），通过以往年的耗用量进行对比，分析超量原因，控制成本。维修材料控制方面，提倡修旧利废，合理更新。,高层楼宇机电设备管理,四）日常维修管理 故障率（例电梯）：磨合期 2年，运行期 15年，维修期 20年（每5年中修，10年大修）。设备一般折旧年限：电缆30年；变压器20年；电力设备15年；中央空调15年；电梯及自动扶梯20年；目前江苏省的设备折旧年限定在15年左右，设备使用15年后，设备许多零部件已相对磨损严重，维修或更换这些零配件成本较

21、大，维修后已达不到应有的标准和技术要求。,高层楼宇机电设备管理,1、设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。A设备的有效利用率：=T设备有效工作时间/（T+T1无效工作时间）*100%B设备完好率=S0设备完好台数/S设备总台数*100%B设备完好率=S0设备完好台日数/计划运行台日数*100%计算设备完好率不是以物业的全部设备计算，而是以对大厦有至关重要的设备（如电梯、水泵、发电机、消防等），物业公司对主要设备管理承诺是完好率达98%或99%以上，消防设备完好率100%。,高层楼宇机电设备管理,设备的日常巡视检查、维护保养十分重要，是设备管理的重要环节。设备

22、专家多年的经验：设备技术性能的发挥、使用寿命的长短与设备先天条件有关，但很大程度决定于日常维修管理的好坏。如果一台设备能正确使用、精心维护保养、定期检查修理，就能保持完好，延长使用寿命。根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当、维护保养不到位引起的，由于操作不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在计划外维修的时间也越来越多，有效利用率越小。,高层楼宇机电设备管理,设备的维修分为计划维修（大、中修）、计划外维修（偶然性故障抢修）和预检预修（日常维护保养）。总结出：日常维护保养时间多一点，计划外维修少一点，设备故障率就会少一些；而维护保养与维修的关系是

23、“维护保养为主，计划维修为辅”。设备管理的主动权：日常管理过程中，发现问题及时处理，随时改善设备的技术性能，使设备处于正常完好的运行状态，就容易掌握管理工作主动权。,高层楼宇机电设备管理,2、维护保养的方式：清洁、紧固、润滑、调正、外观表面检查清洁：就象人每天都要保持干净，设备也同样，爱干净，需要定期清洁，设备的清洁，看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的方式。灰尘进入设备内，会加快设备的磨损，造成设备润滑不良，电子线路板上灰尘过多，潮湿天会引起绝缘老化而烧板。紧固：设备机械部件经过每天的启启停停及运行时的振动，紧固件可能发生松动，零部件移位，先是出现小毛病，这里出现磨擦声，那里出现碰撞声。

24、再不管，接着咔拤一声停机，正所谓的“小洞不补，大洞吃苦”,高层楼宇机电设备管理,润滑：润滑好比是人需要补充营养一样，为了让它每天精神抖擞，就要求定期给设备补充润滑油。润滑管理要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量。调正：是按照设备技术性能指标，把移位的零部件重新调整、校正。发生移位，造成设备运行时有磨擦声、有碰撞声及抖动声等。例因前面所说，设备在运行时的振动，各零部件之间相对尺寸肯定会如水泵正常抽水时，是电机带着叶轮打水，现在叶轮松动，转动时还与泵壳有磨擦，如不修理，水泵肯定很快会报废。外观表面检查：也叫经验检查，维修人员凭借着多年的维修经验，通过听、看、查、摸、嗅等方式，主要检查设备

25、表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；温度压力运行参数是否正常；是否有超载及过热现象；运行的振动和噪声是否异常；在运行中经常出现不正常部位等等，可以判断设备是否有故障，带病工作。,高层楼宇机电设备管理,3、维护保养工作的实施：主要分日常维护保养和定期维护保养两类。机电设备按三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）A、日常维护保养：指设备操作人员（值班人员）所进行的经常性保养工作。主要包括定期检查、清洁、润滑，发现小故障及时处理，做好维修记录。B、一级保养：是指维修人员（有专业特长的维修人员）按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调正，按照设备磨损规律进行定期保养

26、。C、二级保养：是指维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。,高层楼宇机电设备管理,4、设备的计划维修 根据设备的运行规律及维护保养的检查结果，制定维修计划，目的是对设备进行预防性维修。做好计划维修，可以在设备发生故障之前就对它进行维修，使设备一直处于完好运行状态。（1）计划维修类型：（小修、中修、大修、设备更新和技术改造）目前设备的大、中、小修没有统一的标准，各企业衡量尺度不一样。是物管企业一块很大的利润空间。中航物业所管理的面积不是最大，但年创利润在全国物管企业是最大的。同行中，设备管理比较出色。,高层楼宇机电设备管理,小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正、紧固和润滑。小修费从管理费中出。中修：对设备进行定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，更换率一般在10%30%。大修：对设备进行定期的全机检修，对设备要全部解体更换主要部件或修理不合的零部件，更换率一般超过30%。,高层楼宇机电设备管理,设备更新和技术改造：1、设备已到使用年限；2、安全操作或环保方面存有缺陷，按规定不能使用；3、技术性能落后、效率低、耗能大，按规定不能使用；4、科技进步、产品换代，须更新设备，提高和改善技术性能。,谢谢大家！,