项目运营管理及计划管理.ppt

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1、现实的案例 繁荣与危机，距离如此之近,A公司基本情况,业绩增长,国内一线城市小有名气的房地产开发为主业的集团公司，成立于1997年相继开发了市中心核心区7个住宅类项目、2006年进入多项目同时开发（3个以上），截止到2007年底，总开发量将达到500万平方米2007年底，已经发展为拥有总资产近60亿元，涵盖房地产开发、物业管理、商贸代理、综合投资业务的大型集团企业2007年A股IPO方案报证监会、准备上发行委审批（但10月被迫暂停）,1999年-2007年：销售收入复合增长率40%、总资产复合增长率67%,A公司的快速发展与行业的景气行情一致,但是，公司在进入多项目同时开发之后，管理矛盾逐渐凸

2、现、项目实施中的问题大量出现,项目指标几乎全面下滑管理矛盾 总部和项目定位不清晰，“有些工作总部和项目抢着干，有些工作又都等着干”大量新员工对专业和文化的稀释，各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于项目经理的能力失败的教训在多个项目同时出现,“我们做了十年房地产，最大的问题不是不知道怎么做项目，而是不知道如何管理项目、尤其是同时管理多个项目”总经理,2008年，受整体行业状况的影响，A公司可谓“流年不利”，多方面的问题接踵爆发,由于异地项目始终控制不力，在开发了一期7.6万平米住宅之后停工，寻求出让近8万计划在07年下半年销售的项目，由于项目计划延迟，08年5月才陆续达到销售条件，销售价格（均

3、价）从07年预期的1.8万，调整到1.35万，账面“损失”3.6亿由于08年银行信贷控制和自身项目销售不利，公司现金流非常紧张，本地一个项目也被迫停工(项目总经理离职)管理矛盾突出，06年后空降高管全部离职或辞退,在一个繁荣的市场背景下，糟糕的项目运营管理仅仅意味着“少一点儿、晚一点儿、难受一点儿”；而当行业回归到最基本的商业逻辑之后，一个失败的项目运营管理也许意味着死亡 中国房地产企业的生命力和抗风险能力也许并没有我们现在感觉得如此良好！,“潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”,我们的困惑,A公司的疑惑与问题其实在很多企业普遍存在，A公司的困境也许我们正在或是即将一样面对,房地产企业如何控制项目

4、目标的达成(进度控制质量控制风险控制)，尤其是多项目同时运作如何实现管理复制，复制项目的成功经验避免项目的潜在风险和失败重现如何使项目管理更有效（多快好省稳）如何快速推进规范化和标准化？,赛普咨询如何能有效推进流程体系如何提升咨询的价值如何在短期内帮助客户迅速提升项目管理能力，简单、有效、快速找到管理变革的切入点,一整套对项目如何管理的方法论及配套工具,今天，我们就试图在“如何管理项目”方面进行一些探讨,房地产企业项目运营管理,2009年02月,通过今天的研讨，我们可以了解到,一、是什么？房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做？解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什

5、么？“战略导向型项目运营管理”理念的提出,关于“项目运营管理”,一、是什么？房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做？解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什么？“战略导向型项目运营管理”理念的提出,什么是“运营管理”,运营西方学者把有形产品的生产称为“production”或“manufacturing”，而将提供服务的活动称为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为“operations即运营”运营管理就是对“运营活动”的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关的各项管理工作的总称。,输入,输出,资源(社会规则)许可,有形产品服务,运营活动,运营

6、管理,运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务,规划/控制和评估,运营,房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估,住宅/写字楼/商铺/酒店物业服务/管理服务/生活服务,运营活动,运营管理,一般意义的运营活动,房地产开发的运营活动,项目取得,项目策划,项目实施,营销管理,产品交付,为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序,人力/资金/土地开发经营权,运营管理 究竟包含哪些内容？,输入,输出,运营,龙湖运营管理中心的7项内容（2009年进行了调整七巧板）,讨 论:,您认为您所在公司的是否有必要成立运营管理部？如果成立运营管理部，您认为

7、该部门的职能应该包含哪些？,我们对房地产企业项目运营管理的理解,房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容,我们对房地产企业项目运营管理的定义:三大功能、六大体系,“项目运营管理”有别与“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估,工具和手段 信息管理,回顾：龙湖“运营管理体系”的7项内容,龙湖的”项目运营管理”包括了专业管理和运营管理两个平台的部分职能,项目运营管理的重要性日益受到房地产企业的关注,案例：沿海集团2007年“推进项目运筹管理、项目加速战略”的前

8、后对比,项目提速，项目开发里程碑节点（按时）完成率较06年度提升45%。,8个项目按期竣工，竣工面积80.5万平米，较06年度上升70%。,一、是什么？房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做？解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什么？“战略导向型项目运营管理”理念的提出,回顾：项目运营管理的三大功能、六大体系,P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系,房地产企业构建项目运营管理体系整体框架,强化房地产企业项目运营效能，搭建项目运营管理平台，策划项目运营管理体系，协助企业全面掌握项目运营管理的方法论和工具,目标,

9、原则,方法,战略导向原则 精简高效原则 分级管理原则 系统协同原则,组织保证，搭建平台,基于流程活动的深入分析，系统规划六大体系，设计有序执行的制度保障体系,基于流程活动分析体系策划执行保障体系,项目运营管理之 组织管理,房地产企业运作管理的四个平台,案例分析：万科的项目运营平台,万科集团运营平台的特点 投资控制型,案例分析：龙湖的项目运营平台,(Project Management Office)地区公司项目运营决策机构。PMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理。当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。PMO召集人：

10、是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知识管理体系中。PMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组成。,某标杆运营体系通过PMO协调,龙湖运营平台的特点 项目监控型,案例分析：华远的项目运营平台,华远的本地项目管理模式是“平衡矩阵式”项目部负责工程实施（含施工图），专业部门的协调，主要依靠项目总监运营管理部：计划管理+流程管理+信息化管理，其中计划的编制、协调职能发挥较为明显,华远总部运营平台的特点 项目操作型,对三类项目运营管理模式的总结,项目操作型,项目监管型,投资监控型,操作项目华远,监管

11、项目龙湖,投资项目万科,职责分工,运营控制型总部项目部项目公司，项目管理模式多职能制或矩阵制,管控特点,运营控制型（弱价值链控制）或战略控制型总部城市公司,职责分工,投资决策计划编制监控+业务决策+成果标准项目操作,运营管理重点,投资决策计划规划监控+业务决策+成果标准,投资决策计划审批监控,战略管控型或投资管控型总部城市公司或三级架构,职责分工,健全完善执行保障体系，计划的组织编制、协调、督办职能比较突出常见的职能承担部门总办、工程管理部或单独成立运营管理部,运营管理部门特点,健全计划监控机制、提高项目决策质量和效果、健全信息上报机制常见职能承担部门总办、运营管理部（较少在工程系统）,建立项

12、目投资跟踪评价系统，通过计划监控实现项目投资目标以及当年度的财务表现常见职能承担部门财务管理部、投资管理部,企业在构建项目运营平台时需关注几个问题,管控思路决定了总部的功能和项目运营管理模式项目运营管理模式决定运营管理的职能和管理深度职能和管理深度决定了由哪个部门承担更适合,但无论怎么设置运营管理部门，我们都应该意识到运营管理部门,不是一个负责某一方面专职业务的职能部门（不是第二个工程管理部或第二个总经理办公室），它是公司决策层的参谋和智囊总是站在公司层面、战略的高度，运用标准化运营管理体系，从全面经营管理的角度来发现问题、分析问题并协调相关职能部门或项目公司提出解决问题的建议是一个定规则、搭

13、平台、管计划、促纠偏的工作团队是衔接宏观战略目标和微观项目实施的纽带,项目运营管理之 流程管理,流程分析是构建房地产企业项目运营体系的基础,流程分析是构建房地产企业项目运营体系的基础,绩效评估,从工作流的角度看，各个相对独立活动之间耦合，需要“控制”或曰“启动”，在日常管理中常常体现为“决策”,从工作流的角度看，每一项业务活动是一个矢量，具有两方面要素，即方向和量度；方向是紧前/紧后节点，量度是时间,回顾流程分析是构建房地产企业项目运营体系的基础,房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容,房地产价值

14、链,专题研究（此部分未来得及好好做,仍待完善）,赛普对国内房地产企业开发流程的研究,设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,项目论证阶段,项目策划阶段,方案设计阶段,工程管理阶段,项目取得,主体结构开工,开盘销售,入伙,竣工,产品交付阶段,项目发展,营销,设计,工程采购,组织项目论证项目取得,市场调研初步项目定位,规划要点/规划草案,项目定位,概念规划设计,项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及入伙配合,销售事务管理,

15、成本,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架,动态成本管理工程实施阶段的成本管理,结算,产品交付管理入住事务管理,客服,战略,用地规划许可证国有土地使用证,规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）,办理房地产预售许可证,产权初始登记,工程施工配合,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,销售配合,工程条件评估,投资估算,投资目标执行监控项目计划动态管理,项目后评估,项目运营策划（含项目计划）,景观/精装专项设计、部品策划,初设-施工图阶段,内部立项,项目策划会,方案评审会,销售管理阶段,VAC模型 赛普总结的房地产开发基本模式（7阶段、7专业、53个关键活动/

16、节点）,阶段1项目投资论证阶段PD（Project-development）,阶段2项目策划阶段PS（Project-scheme）,阶段3方案设计阶段（scheme-design）,阶段4初设-施工图阶段ED&CD（extended preliminary-design&construction-drawing-design）,阶段5销售管理阶段M&S（Market&sales management）,阶段6工程管理阶段CEM（Construction-Engineering management）,正负0示范区开放达预售条件结构封顶项目亮相首次工地开放日竣工验收(前有园林市政精装),阶段7

17、产品交付阶段PD（Product delivery）,内部验收模拟验收物业移交集中入住资产移交项目后评估两个会议:1、项目交付方案评审会2、项目后评估会议,赛普对房地产关键活动的研究,房地产项目开发关键活动分析表,专题研究,国内房地产企业流程管理的三个阶段,房地产企业流程管理的三个阶段,现阶段，30%以上的企业没有达到模块化的规范管理，70以上企业没有达到协同管理阶段，而一些标杆房地产企业已经开始进入流程的效能管理阶段,第一次跨越 从模块管理到协同管理,房地产企业的规范化管理，常常是从专业线的自发性规范化开始的，解决了“从无序到有序”的基本问题，但仍远远不能满足房地产项目开发的业务特点,模块管

18、理最大的问题在于,没有系统解决专业与专业之间的协作,这一阶段房地产企业在流程管理方面的关注点,纵深发展 流程规范化和精细化 横向发展 强调专业协同,“以项目前期论证为例”,纵深发展流程的规范化和精细化,项目现场勘察,收集地块信息,地块现场照片,项目尽职调查,土地属性分析土地方工商调查债权债务调查,自然条件信息社会条件信息,项目风险评估,对项目获取过程中的17类风险进行评估,市场与产品分析,相关工作前置开展,建立新项目经济指标测算模型，通过对规划指标进行分析，进行项目经济指标测算。,项目可研内容指引：,项目可行性研究过程关键点人员：相关专业人员（市场营销、设计、成本、财务）组成新项目发展小组，以

19、项目发展小组的形式开展可行性研究工作，提高各专业协调效率；过程：提前制定可行性研究计划；结果：建立固定的项目可行性报告模板；,项目可研内容指引：,横向发展 基于VAC模型的协同管理,设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,项目论证阶段,项目策划阶段,方案设计阶段,工程管理阶段,项目取得,主体结构开工,开盘销售,入伙,竣工,产品交付阶段,项目发展,营销,设计,工程采购,组织项目论证项目取得,市场调研初步项目定位,规划要点/规划草案,项目定位,概念规划设计,项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,主体结构施工至

20、具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及入伙配合,销售事务管理,成本,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架,动态成本管理工程实施阶段的成本管理,结算,产品交付管理入住事务管理,客服,战略,用地规划许可证国有土地使用证,规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）,办理房地产预售许可证,产权初始登记,工程施工配合,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,销售配合,工程条件评估,投资估算,投资目标执行监控项目计划动态管理,项目后评估,项目运营策划（含项目计划）,景观/精装专项设计、部品策划,初设-施工图阶段,内部立项,项目策划会,方

21、案评审会,销售管理阶段,万科的7对眼睛,John：在竞争的环境里取胜，需要我们给客户的定位一定要精确，令顾客一走进门说这正是我要的房子。就是七对眼睛的意义，精确的产品定位。七对眼睛是打乒乓球式的设计过程，这时我们已经知道客户的情况和价格的定位，为客户设计一个完美的房子的过程。我们通过这个过程，在乒乓球式的对话，先是市场做市场的，然后建筑的提出意见，成本的说出意见，所以每一对眼睛，每一个人都是在对最后成品的规划做贡献，我们材料有很多很多的特点，但是做这个成本的预算的人，说不行，太贵了，做不起。或者销售的说我们有这个特征才能卖得好，然后做风水的说，不能省，这个少了，就会很不好等等，所以这样对话的过

22、程是翻来复去，要开无数次的会议，我们叫做产品开发委员会过程。,打乒乓球的过程每一个人都是在对最后成品的规划做贡献,市场/客户角度,产品技术角度,项目投资角度,产品系列标准,客户细分研究,市场研究建议,产品策划建议,业态建议,客群定位及主力店初步意向,产品建议(平面规划系统配置单体功能),竞品分析,场地/密度指标分析,平面规划初步方案,单体功能及配置,范本调研,开发节奏和开发进度,成本测算方案,产品需求深化（含项目客户模型研究）,概念设计,项目开发经营方案,战略规划,业态选择/持有或出售比例,开发经营方案建议,现金流要求,事实上，专业配合是个持续的过程,龙湖阶段评审会项目启动会（多专业多专案综合

23、）,模仿、复制项目：取得土地（第一笔土地款支付）后20个工作日内。创新项目、新公司第一个项目、商业面积超过5万平米（不计社区商业门面）：取得土地（第一笔土地款支付）后45个工作日内。,第二次跨越 从协同管理到效能管理,如何使流程更有价值 有序/有效/高效 如何根据公司战略进行业务流程改造,流程不在于多而在于有用流程不在于细而在于有效,原设计流程20份,现设计流程7份,我们需要关注什么？,原流程审批环节7个 现流程审批环节36,案例（宏观）万科基于项目加速需求的流程改造,支持项目加速的三大工具,对于非创新项目,在项目取得前完成产品定位和概念方案,对标准化产品基本可以达到方案设计深度(项目取得后缩

24、短1.5个月定位设计时间按),案例（中观）某商业地产开发公司对关键流程的规划,商业地产评价指标,资金平衡点,投资回收期,项目NPV理论最大值,F（项目开发支出,商业经营回款,商业经营支出）,项目权益/届时年均净利润,届时出售价格+届时NPV,项目开发支付,项目取得至商业开始经营时间,商业经营回款,商业经营支出,开发阶段无效成本,商业经营收入,商业经营成本,合理控制经营性支出,届时资产估值,届时NPV,表示商业地产评价指标的敏感因素(敏感性分析结合关联性分析),亦可视为商业地产开发/经营特有的KPI（与销售型开发相比）,上述分析时，假定项目的投资总额目标已确定、公司权益乘数相对稳定,核心流程,案

25、例练习（微观）减少流程中的非增值环节，关注流程的效率，提升流程“效能”,请对流程进行分析，提出修改意见,缺少招拍挂预案环节，最终确定投资上限、投标策略等，增加该环节，投标前2天,三点优化:加快效率减少非增值环节严格投标方案前的确认程序,项目运营管理之 项目计划管理,项目计划管理是房地产企业管理尤其项目运营管理中的重点，也是难点,项目计划管理是房地产企业经营管理中的重点,加速资产周转率需求,多项目运作需求,规范化/标准化管理需求,房地产企业的净资产回报率，主要取决于销售利润率、资产周转率和财务杠杆，而资产周转率主要取决于项目开发进度好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段,多项目同时

26、运作，需要有效的项目计划体系为主要监控手段支持项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证,房地产项目开发中的并行、专业配合、内外接口多等特点，需要项目计划来实现有效的组织和协同随着规模的扩大，高层决策、协调和监控，主要通过项目计划管理实现从人盯人的个人行为，向基于计划的目标管理转变,体现企业核心的战略要求和项目运作思路协调各专业和各维度，实现项目绩效最优准确反映项目实际运行情况过程预警功能考核激励的主要依据,仅有关注进度，与资金计划、财务预算衔接不紧密各自为政，可执行性差，难以考核缺乏分级管理原则，操作复杂，无效计划多缺乏预警计划过程监控和评估不严格,我们对标杆企业项目计划管理

27、经验的总结,项目计划的分级管理基于管理需求的项目关键节点定义标准工作周期研究,项目运营策划三位一体的项目计划分级管理、滚动编制,项目计划的检查项目计划的动态预警机制,项目计划考核,P 项目计划体系的策划,体现公司战略导向和管理意图与管控模式相匹配与管理水平、人员素质相匹配,包含进度、资金、成本和经营全面覆盖项目开发业务流程全员覆盖完整的计划管理程序,计划分级标准各层级计划的管理职责,标准模版标准工作周期适用性测试,一个典型的集团公司计划管理架构,项目节点计划的分级管理职责“抓一级、控一级、看一级”,集团,城市公司,项目部,项目月度计划,全周期计划,项目年度计划,编制（至各分期五大节点）,参与,

28、参与,控制意见（确定五大节点）,组织编制一级节点（35个节点）,参与一级节点编制,细化到二级节点（99个）,审批二级节点（上报一级节点）,审批一级节点,动态调整二级计划，滚动编制三级计划,（审批二级节点，上报一级节点执行报告）三级备案,（考核一级节点）二级节点备案,抓一级主导,控一级审批,看一级知情/原因分析,标准化的计划管理模版，提高计划编制效率，保证计划质量,三级节点计划按照专业类型/部门进行编制：报批报建类计划，经营开发部组织编制；设计出图计划，设计管理部组织编制；营销作业计划，营销部组织编制；工程进度计划，项目部组织编制；招标采购计划，合约采购部依据项目部提出的进场计划要求，组织编制，

29、工程管理部重点配合产品交付计划，客户服务部组织编制。,通过标准工作周期的研究，规划项目的整体进度，同时也可以降低沟通成本,案例沿海集团的开发周期规划“16361”,专题研究 如何设定项目的一/二级节点,基于项目管理需求的关键节点识别,项目开发流程素描 12个项目里程碑,项目开发及商品化,1.项目获取,2.项目策划,3.方案设计,4.初设-开工,5.项目开发实施,6.项目销售,7.产品交付,拓展报建,营销,设计,工程采购,成本,客服,运营,项目定位规划方案单体方案初步设计施工图设计总包监理确定开工达预售条件结构封顶竣工备案集中入住开盘,关注点:进度!（关键路径）,项目开发流程素描 常见的项目一级

30、节点（公司重点监控节点）一般都在20-30个,万科 集团监控级25个，城市公司级-36/48/龙湖17个首创35个金隅20个,12个里程碑+?,增加的项目节点，体现了项目管理或公司管理的“需求”和“思想”,进度的过程控制点项目难点/进度瓶颈,财务现金流影响,产品品质,景观：完成景观概念方案设计景观施工进场,资金影响：开工正负0结构竣工促进销售：接受认购销售展示区开发方案销售展示区开放外脚手架拆除销售进度-40%70%95%(龙湖),报批报建类：五证（尤其是规证，万科节能审查）前期/设计：景观施工图桩基施工图（万科，基础提前施工图）施工报建图（用于加快报建工作-规证、开工证）精装修施工图工程施工

31、类：基础施工（提前开工）正负0室外配套、园建完成,精装修项目:（精装修项目7个）精装修施工图装修样板房施工装修样板房样板验收土建单位与装修单位工作面移交装修大面积施工装修样板房内部客户体验工地开放日（第一次）内部验收（预验收）,项目运营策划目标成本采购策划部品决策营销策划总案首次开盘全套资料项目工程策划报建策划室外综合管网交地（龙湖？）项目后评估关键综合会议（多活动的综合确认）,关注客户：物业方案策划物业公司选定销售代理公司选定销售风险检查交付风险检查完成模拟验收工地开放日物业移交,客户导向,管理精细化,万科的项目关键节点（集团25、城市公司36）,里程碑节点,集团增加的15个节点,城市公司(

32、精装修)增11个,项目定位(分解)规划方案单体方案初步设计（实施方案）施工图设计总包监理确定开工达预售条件结构封顶竣工备案集中入住开盘,投资分析完成概念设计规划用地许可证基础施工图完成施工报建图完成取得建设工程规划许可证节能审批通过室外综合管网与景观施工图完成取得施工许可证基础开工销售展示区实施计划确定销售展示区开放时间外脚手架拆除室外配套、园建完成模拟验收及整改完成,项目启动时间施工至正负零第一次工地开放日交付风险检查完成精装修施工图装修样板房施工装修样板房样板验收土建单位与装修单位工作面移交装修大面积施工装修样板房内部客户体验工地开放日（第二次）,调整为10个,对万科的节点进行分析客户导向

33、、过程控制、价值链前段控制,从阶段看,项目策划-3+1 前期设计阶段-6+0 工程管理阶段-3+2销售管理阶段 2+0 产品交付阶段-1+1 精装修 7个,看“项目成功”,过程控制13财务/资金 5产品品质3客户导向5管理精细化-1,龙湖的节点分析项目收益持续评估及监测、项目竞争优势、投资收益,里程碑节点,集团增加的9个节点,项目定位（无）规划方案单体方案(规划单体合并)初步设计（实施方案）施工图设计总包监理确定（无）开工达预售条件（无）结构封顶（无）竣工备案集中入住（交房95%）开盘,取得国土使用权证交地（开发部向项目部交地）施工许可证景观施工进场售楼部、样板区开放取得预售许可证完成40%销

34、售完成70%销售完成95%销售,8个,所以，没有标准的项目一级节点但应该有设置的思路原则和工具（57个房地产开发关键活动）,进度的过程控制点项目难点/进度瓶颈,财务现金流影响,产品品质,管理精细化,客户导向,我们的工作方式,项目关键节点(20-40个),必选项（12个历程碑）,依据公司/项目特点(57项关键活动),进度过程控制点,投资/财务/资金,产品品质(精装修7个节点可选),客户导向,管理精细化,创造价值,D 项目计划的编制,项目计划的3层次、4要素,D 项目计划的编制（STEP-01）,项目运营策划是对项目整体开发策略及经营开发计划内容的整体规划，体现了公司项目投资的最初意愿，应作为项目

35、经营计划细化及执行的总纲,典型案例 万科的项目运营策划（第一页纸）,项目运营目标书,典型案例龙湖的项目成功标尺,项目销售净利润率20%项目内部收益率IRR69%一次性交房成功率98%形成PMO制度下高标准的项目运作模板:包括但不限于：项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、样板区建设计划管理模板、报批报建流程模板 锻炼出能打硬仗的项目团队:项目建设过程中，向上海公司其他项目团队输送人才不少于5人。奠定龙湖在上海地产界的口碑及领先地位:项目品牌知名度进入前5（无提示状态下第一提及率，第三方调查）单项目年度销售额进入前5,典型案例 首创的投资指导书,项目运营目标书 体现公司项目投资的战略意图和最

36、初意愿，对整体开发策略及经营开发计划内容的整体规划，是项目经营计划细化及执行的总纲,D 项目计划的编制（STEP-02）,项目年度计划的编制三位一体的年度项目经营开发计划,案例:某企业年度项目经营开发计划,三位一体的年度项目经营开发计划的指标勾稽关系,销售计划（回款）,资金支出计划,经营计划（财务指标）,可售资源及推出时间,结转收入/成本,融资计划,项目开发计划,项目资金计划,项目经营计划,开工,地下结构完工,达预售条件(开盘),封顶,集中入住,其他项目基础文件,分期开发规划,项目技术指标,项目目标成本/动态成本,1,2,3,讨论：关于项目年度计划编制的几个常见困惑,自上而下，还是自下而上？项

37、目计划与财务预算的关系？先有预算还是先有计划？实际上，项目在执行过程中由于各种原因导致年度计划与运营目标的脱节，也经常遇到，如何理解？,D 项目计划的编制（STEP-03）,您是否也常常被日常计划编制调整工作拖得筋疲力尽?,至少有70%的项目管理人员和计划管理人员抱怨，年度计划尚能有足够的精力制订，但执行过程中的计划调整的工作量常常把人拖得筋疲力尽、无暇应对房地产企业项目计划执行内外部影响因素很多，经常需要动态调整，年度计划编制到什么深度才能保证既有指导性、又有一定的灵活度？月度或者季度项目计划编制的标准是什么？过粗和过度肢解的计划编制倾向如何避免？执行计划谁来编？,D 项目计划的编制,滚动编

38、制,过程细化,集团,城市公司,项目部,项目月度计划,全周期计划,项目年度计划,编制（至各分期五大节点）,参与,参与,控制意见（确定五大节点）,组织编制一级节点（35个节点）,参与一级节点编制,细化到二级节点（99个）,审批二级节点（上报一级节点）,审批一级节点,动态调整二级计划，滚动编制三级计划,（审批二级节点，上报一级节点执行报告）三级备案,（考核一级节点）二级节点备案,D 项目计划的编制,滚动编制,过程细化,五大节点,一级节点,二级节点,三级节点,逐步细化计划等级越高，刚性越强确定计划编制标准，避免过粗和过度肢解,C/A 项目计划的检查和评估,集团,项目月度计划,全周期计划,项目年度计划,

39、编制（至各分期五大节点）,控制意见（确定五大节点）,审批一级节点,（考核一级节点）二级节点备案,抓一级主导,控一级审批,看一级知情/原因分析,项目计划的检查评估，需要以项目计划分级管理职责为基础，以计划考核为驱动手段,年度考核一线公司,季度考核一线公司,主导结果考核（年度考核五大节点）审批过程考核（季度考核所有一级节点）知情不作考核,案例龙湖的计划回顾和调整规范,案例万科的项目节点计划考核方法,C/A 项目计划的检查和评估,形成标准化的项目计划监控报告（万科城市公司项目计划动态跟踪表）,C/A 项目计划的检查和评估,项目计划的动态预警机制,项目运营管理之 成果标准管理,为什么要关注“成果标准”

40、,成果标准,就是对开发各个环节所产生的成果，尤其是文件，在结构的完善与合理、内容的全面深入与有效、形式的规范与统一等方面所作出的统一的规范要求或指导性纲领。其表现形式往往为阶段成果文件的纲领目录、涵盖要点规定、表现形式限制等。,成果标准管理体系,案例:龙湖的成果标准管理,龙湖的35个阶段关键成果文件-1,龙湖的35个阶段关键成果文件-2,龙湖的35个阶段关键成果文件-3,龙湖阶段关键成果体系的特点,为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了35个项目阶段性成果；,各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审

41、批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重点支持依据，上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。,明确阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人，审批完成后抄送人,随公司发展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程进行更新,通过对各区域公司以前提交的阶段性成果的归集整理，形成项目阶段性成果参考模板，作为各成果的参考标准,龙湖阶段关键成果体系的特点（续）,集团运营中心负责对各区域公司项目阶段性成果提交的及时性、规范性进行管控,对不按时提交阶段性成果的项目，集团每月在“OA集团”公告中定期公示，公示内容包括未完成阶段性成果的项目名称、具体经办人

42、、责任部门及经理；,集团每季度进行一次统计分析，对按时达成率较好的区域公司进行公开表扬，对按时达成率较差的区域公司集团会建议区域公司总经理对相关责任人进行处罚；,各区域公司计划财务部也应将项目阶段成果纳入各部门一级计划节点计划进行管控,各区域公司计划财务部管理组主管负责每月填写并向集团提交项目阶段性成果跟踪表,成果标准管理的四步法,构建并应用成果体系四步法：识别阶段成果文件并定义关键阶段成果文件；根据标准对阶段关键成果文件分级设定；明确规范成果文件标准与模板要求；多种手段综合应用。,识别定义,等级设定,明确模板,综合应用,赛普的标准成果体系分析,房地产项目开发关键活动分析表,项目开发从另一个角

43、度也，也是由各个活动的成果组成，控制成果也是对项目进程的管理,项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是进入后一阶段工作的依据；地区公司PMO召集人负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理，并于每月5日前向集团运营中心提交地区公司项目阶段性成果管理报告；集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理，并于每月10日前向集团总裁提交集团项目阶段性成果管理报告,项目运营管理之 决策会议管理,房地产开发过程中始终伴随着一个个决策，而最重要和最常见的决策形式就是“会议”,房地产价值链,从工作流的角度看，各个相对独立活动之间耦合，需要“控制”或曰“启动”，在日常管理中常常体现为“决策

44、”,会议也需要有效的管理,龙湖总结如何开好会,一个会议成功的关键在于：会议的准备、主持人的控制以及成果的处理；没有初稿、方案、预案的议题尽量不要放在例会的议程之内，只宜放在专题会中的“头脑风暴会”之中；若某种会议较多的时间总在通报某一类信息，则宜将这类信息以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；在会上传送或者展示的信息如果较多，尽量才用PPT的形式；如果传递的信息很专业，则尽量辅以图纸、图表、图片等资料；如果传递的信息很复杂，且又需帮助别人建立场景意境感，则请尽量辅以照片、音像、模型、实物等；各地区公司应对某一类会议议题的上会资料给出定义、提出要求；,主持人与召集人应谨慎界定参会人员、列

45、席人员范围，尽量避免扩大会议；会议可以连续开，但并非全体人员都必须从头至尾参加，会议通知时召集人应给出预告；主持人对突发的占用太多时间的议题，应有权及时打断、中止；对一时难以决定的议题，应立即指定专人主持专题会议，且指定反馈时间，并由召集人担任跟踪检查者；各地区公司应对某一类会议的纪要定义出模版，给出明确要求对会议要求落实的事项，除非系统中指定有跟踪检查者，否则主持人应指定跟踪检查者，或召集人自动成为约定的跟踪检查者；会议纪要通常要在会上宣读一次（特殊情况除外），会后由召集人送主持人审批后生效（不再多人会签）；,龙湖的会议体系,项目启动会管理要求,万科城市公司的10级会议,北京金隅的项目决策会

46、议（决策会议+项目总体进度+标准成果）,附件决策会议体系,依据决策体系的会议等级设定,决策会议体系的设计来自于流程和权责体系,公司级决策 一级决策会议专业线决策 二级决策会议,返回,项目运营管理之 项目评价体系,项目评价的要素,项目评价的层次及方式,项目投资评价体系,经营目标,进度目标,成本目标,资金目标,其他目标评价指标,客户目标,运营目标,学习目标,不包含进度,项目评价指标,全周期(运营策划/成功标尺),年度,季度/月度,各阶段投资测算,年度计划与全周期计划对标,项目后评估,年度计划与全周期计划对标,项目后评估,项目投资动态评价(年度),项目非财务类KPI(年度),项目投资动态评价(月度)

47、,专项流程KPI(年度),三大工具：投资评价模型、项目KPI、流程KPI,项目财务类KPI(年度),项目投资评价体系 龙湖的投资分析模型,龙湖的项目投资评价体系，首先体现在各阶段的投资测算报告，保证投资意愿的延续和实现,龙湖的项目投资动态评价和管理月度进行项目投资全景模型跟踪评估,常用的项目KPI,项目评价指标,财务维度,项目毛利,经营性资金流,销售收入,开发成本,回款金额,经营付现,客户维度,项目品牌价值,客户综合满意度,内部运营维度,进度,项目实施规范管理,安全,学习成长维度,内部氛围满意度,团队建设,客户忠诚度,流程KPI来自流程分析,项目运营管理之 信息管理体系,一、是什么？房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做？解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什么？“战略导向型项目运营管理”理念的提出,项目运营管理一百问,