项目分析调研报告.ppt

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1、,时代中心项目分析,企划部,Project analysis of Times Center,JianShui Times Center Trading Co.,Ltd,建水时代中心商贸有限公司,Contents 目录,一、宏观市场分析,二、项目SWOT分析,(二)政策环境分析,(三)消费品市场分析,(四)消费者分析,(五)商圈分析,(一)优势分析(Strengths),(二)劣势分析(Weaknesses),(三)机遇分析(Opportunities),(四)威胁分析(Threats),(六)竞争对手分析,(六)竞争对手分析,(一)经济环境分析,一、宏观市场分析(一)经济环境分析,1.县域生

2、产总值(GDP),2.三大产业及比重分析,3.财政、金融,4.社会消费品,一、宏观市场分析(一)经济环境分析,1.县域生产总值(GDP),国民经济平稳快速发展,经济总量逐年上升,经济实力显著增强,县域经济全州第五,2.三大产业及比重分析,3.财政、金融,4.社会消费品,一、宏观市场分析(一)经济环境分析,1.县域生产总值(GDP),国民经济平稳快速发展,经济总量逐年上升,经济实力显著增强,县域经济全州第五,一、宏观市场分析(一)经济环境分析,1.县域生产总值(GDP),2.三大产业及比重分析,三大产业：发展态势良好 增幅较快,比重分析：格局优化 逐步向城市化转型,一、宏观市场分析(一)经济环境

3、分析,1.县域生产总值(GDP),2.三大产业及比重分析,三大产业：发展态势良好 增幅较快,比重分析：格局优化 逐步向城市化转型,3.财政、金融,保持两位数增长,建水经济发展综合实力以及人民生活水平的提升,一、宏观市场分析(一)经济环境分析,3.财政、金融,保持两位数增长,反应了建水经济发展综合实力人民生活水平的提升,4.社会消费品,零售总额逐年上升 全州排名第五,增幅较大 全州排名第二,说明建水不仅具有一定的消费能力且消费潜力巨大,经济环境分析结论,良好的建水宏观经济环境,带动商业的蓬勃发展,给时代中心带来发展机遇,一、宏观市场分析(二)政策环境分析,政府执政能力提升，投资环境进一步优化,政

4、府高度重视招商引资工程，营造宽松、优惠的政策环境,结论,建水政策环境良好，利于时代中心的发展,一、宏观市场分析(三)消费品市场运行情况分析,消费品市场主要特点,消费品市场增速加快,农村消费品市场增速高于城镇,批发零售业继续保持快速发展势头,住宿餐饮业发展势头强劲,汽车成为我县消费亮点,一、宏观市场分析(三)消费品市场运行情况分析,消费品市场主要特点,消费品市场增速加快,农村消费品市场增速高于城镇,批发零售业继续保持快速发展势头,住宿餐饮业发展势头强劲,汽车成为我县消费亮点,一、宏观市场分析(三)消费品市场运行情况分析,消费品市场增速加快的主要原因,国家扩大内需政策的拉动作用,消费结构升级，带动

5、相关消增长,物价上涨，促进消费增长,一、宏观市场分析(三)消费品市场运行情况分析,消费品市场增速加快的主要原因,国家扩大内需政策的拉动作用,消费结构升级，带动相关消增长,物价上涨，促进消费增长,一、宏观市场分析(三)消费品市场运行情况分析,建水县政府进一步扩大内需、拉动消费的几项措施,开发培育新的消费亮点和热点，促进全县消费品市场增长,贯彻好国家一系列惠农政策，促进农村消费品市场快速增长,提高城乡居民收入水平，促进消费增长,认真抓好贸易流通工作，促进消费,采取有效措施，积极引导消费,消费品市场运行情况分析结论,消费品市场持续繁荣,购买力增强 消费结构升级加快,各项扩大内需拉动消费的措施继续实施

6、,市场消费潜力巨大,有利于时代中心的成功介入和发展,一、宏观市场分析(四)消费者分析,消费能力和档次明显提高消费潜力巨大,消费模式仍然比较落后消费意识较为保守总体消费能力有限,一、宏观市场分析(四)消费者分析,消费能力和档次明显提高,消费模式仍然比较落后消费意识较为保守总体消费能力有限,各年龄段消费特征,1830岁,在快速消费品，包括超市商品、餐饮、娱乐、个性时尚服饰以及新兴电子产品等方面占主导,更具现代消费观，通过个性消费进行自我表达,一、宏观市场分析(四)消费者分析,各年龄段消费特征,1830岁,在快速消费品，包括超市商品、餐饮、娱乐、个性时尚服饰以及新兴电子产品等方面占主导,更具现代消费

7、观，通过个性消费进行自我表达,一、宏观市场分析(四)消费者分析,各年龄段消费特征,3050岁,中高端消费的中流砥柱，在珠宝、名表、化妆品、女装、男装等方面更具消费能力,全品类消费的状况多、礼品消费占比高、使用性品类消费占比高,一、宏观市场分析(四)消费者分析,各年龄段消费特征,3050岁,中高端消费的中流砥柱，在珠宝、名表、化妆品、女装、男装等方面更具消费能力,全品类消费的状况多、礼品消费占比高、使用性品类消费占比高,一、宏观市场分析(四)消费者分析,总体消费特点,顺从与安全是主流的价值观,消费模式：家庭消费优先于个人消费，家电、电子科技产品先于个人护理用品，外在的、显性的、物质的消费优先于内

8、在的、提升自我的、精神的消费,消费观念：存钱消费是首选,不平衡消费，把钱花在“更有意义”的地方,品牌忠诚度低,一、宏观市场分析(四)消费者分析,总体消费特点,顺从与安全是主流的价值观,消费模式：家庭消费优先于个人消费，家电、电子科技产品先于个人护理用品，外在的、显性的、物质的消费优先于内在的、提升自我的、精神的消费,消费观念：存钱消费是首选,不平衡消费，把钱花在“更有意义”的地方,品牌忠诚度低,一、宏观市场分析(四)消费者分析,总体消费特点,上级城市购买,网络参与度低,口碑传播作用大,DM的有效性,对价格敏感,一、宏观市场分析(四)消费者分析,总体消费特点,上级城市购买,网络参与度低,口碑传播

9、作用大,DM的有效性,对价格敏感,一、宏观市场分析(四)消费者分析,目标消费群体分析,职业划分:,矿产业主、私营业主、副业高收入农民、大中型企事业单位中的管理人员、高级白领、教师、医生等专业人士以及政府科级、处级干部及其它公务员等,收入划分:,家庭总收入1050万元以上个人年收入3万以上,年龄划分：,2850岁年龄段,另外，富有、更具现代消费观念的年轻群体也不容忽视,一、宏观市场分析(四)消费者分析,目标消费群体分析,职业划分:,矿老板、私营业主、副业高收入农民、大中型企事业单位中的管理人员、高级白领、教师、医生等专业人士以及政府科级、处级干部及其它公务员等,收入划分:,家庭总收入1050万元

10、以上个人年收入3万以上,年龄划分：,2850岁年龄段,另外，富有、更具现代消费观念的年轻群体也不容忽视,一、宏观市场分析(四)消费者分析,中高端百货消费结构分析,价格带分布不均匀,1万元、5000元、3000元消费额占比集中,200800元的消费笔数密集,一、宏观市场分析(四)消费者分析,中高端百货消费结构分析,价格带分布不均匀,1万元、5000元、3000元消费额占比集中,200800元的消费笔数密集,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈,北正街商圈,翰林街商圈,临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈,新区商圈,朝阳北路(转盘至朝阳楼段)商圈,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈

11、(包括永祯巷、觐光街),一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈,北正街商圈,翰林街商圈,临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈,新区商圈,朝阳北路(转盘至朝阳楼段)商圈,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈(包括永祯巷、觐光街),一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈北正街商圈分析,特点：建水目前人流量最大、最繁荣的商圈,亮点：文安府广场 增添商圈人文气息、吸引人流、活跃商圈氛围,特色：以手机为主的数码电子产品专业店、运动品牌专卖店较多,子商圈：时代中心、人民商城、北正购物中心、临安春秋,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈北正街商圈分析,特点：建水目前人流量最大、最繁荣的商圈

12、,亮点：文安府广场 增添商圈人文气息、吸引人流、活跃商圈氛围,特色：以手机为主的数码电子产品专业店、运动品牌专卖店较多,子商圈：时代中心、人民商城、北正购物中心、临安春秋,从定位上来看：,人民商城,既有中高端品牌，又有低端品牌，定位较为模糊，缺乏统一的规划管理因其良好的地段及集中部分中高端品牌，与时代中心形成一定的竞争,北正购物中心,集电器、珠宝、电子数码产品、服装类百货、家居用品、图书于一体，一楼电器、电子数码产品销售较好，二楼服装类百货由于品牌、种类较少、混杂，人气相对不足，主要定位在中低端，基本不构成竞争。,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈北正街商圈分析,子商圈：时代中心、人民商

13、城、北正购物中心、临安春秋,从定位上来看：,人民商城,既有中高端品牌，又有低端品牌，定位较为模糊，缺乏统一的规划管理因其良好的地段及集中部分中高端品牌，与时代中心形成一定的竞争,北正购物中心,集电器、珠宝、电子数码产品、服装类百货、家居用品、图书于一体，一楼电器、电子数码产品销售较好，二楼服装类百货由于品牌、种类较少、混杂，人气相对不足，主要定位在中低端，基本不构成竞争。,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈北正街商圈分析,子商圈：时代中心、人民商城、北正购物中心、临安春秋,从定位上来看：,临安春秋,定位在中高端，集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、观光六大功能于一体定位为一站式休闲购物风情街

14、，是时代中心目前的主要竞争对手之一,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈北正街商圈分析,子商圈：时代中心、人民商城、北正购物中心、临安春秋,从定位上来看：,临安春秋,定位在中高端，集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、观光六大功能于一体定位为一站式休闲购物风情街，是时代中心目前的主要竞争对手之一,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈翰林街商圈分析,特点：较能体现建水古城特色的商圈,亮点：“滇南大观园”朱家花园,特色：聚集民族风情服饰店、玉石店、紫陶店、独具风格的餐馆、客栈、赏听建水小调的茶楼等特色商铺，此外以女装服饰店居多，主要针对2035岁年龄层，以中端、低端定位为主,子商圈：商圈内没有大

15、型商场，但与人民商城、临安春秋相连，能够便利分享这两大资源，增强自身的吸引力和通达性,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈翰林街商圈分析,特点：较能体现建水古城特色的商圈,亮点：“滇南大观园”朱家花园,特色：聚集民族风情服饰店、玉石店、紫陶店、独具风格的餐馆、客栈、赏听建水小调的茶楼等特色商铺，此外以女装服饰店居多，主要针对2035岁年龄层，以中端、低端定位为主,子商圈：商圈内没有大型商场，但与人民商城、临安春秋相连，能够便利分享这两大资源，增强自身的吸引力和通达性,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈分析,特点：建水最老的商圈,亮点：学政考棚、天君庙

16、、朝阳楼,特色：沿街店铺以男装、鞋子分布较多,二者既有较多中高端品牌分布，也有不少低端产品。另外，家电、童装、女装、珠宝、手机数码专业店等均有分布。其中，女装店定位以低端者居多，主要针对3045岁年龄层消费者。,子商圈：广源商场、天元城商场、东门商场,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈分析,特点：建水最老的商圈,亮点：学政考棚、天君庙、朝阳楼,特色：沿街店铺以男装、鞋子分布较多,二者既有较多中高端品牌分布，也有不少低端产品。另外，家电、童装、女装均有分布。其中，女装店定位以低端者居多，主要针对3045岁年龄层消费者。,子商圈：广源商场、天元城商场、东门商

17、场,定位均较低端，广源商场、东门商场主要以1530岁低端消费者为主，对时代中心基本不构成威胁,此外，由于该商圈离城市居民的主要居住区相对较远，晚上街道照明较暗，尤其是翰林街南口至朝阳楼一段，九点以后人流量较少，影响商圈人气和发展,从定位上来看：,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈分析,子商圈：广源商场、天元城商场、东门商场,定位均较低端，广源商场、东门商场主要以1530岁低端消费者为主，对时代中心基本不构成威胁,此外，由于该商圈离城市居民的主要居住区相对较远，晚上街道照明较暗，尤其是翰林街南口至朝阳楼一段，九点以后人流量较少，影响商圈人气和发展,从定位上

18、来看：,一、宏观市场分析(五)商圈分析,朝阳北路(转盘至朝阳楼段)商圈,特点：以服务城郊、周边城镇农民为主，波延到东林路及迎晖路,构成：手机维修、五金、农机、副食品批发零售等专业店，龙井市场、龙井耀彪购物广场、百盛电器建水旗舰店、嘉华电器、龙井家电数码商业中心(在建)等,百盛电器、嘉华电器两个较大的家电商场增强了商圈的吸引力，龙井家电数码商业中心的修建，有望提升商圈价值,该商圈与时代中心相连，但从目前的形势来说，尚无法给时代中心带来大量高品质客流，差乱的整体面貌也会给时代中心带来一定的不利影响。,一、宏观市场分析(五)商圈分析,朝阳北路(转盘至朝阳楼段)商圈,特点：以服务城郊、周边城镇农民为主

19、，波延到东林路及迎晖路,构成：手机维修、五金、农机、副食品批发零售等专业店，龙井市场、龙井耀彪购物广场、百盛电器建水旗舰店、嘉华电器、龙井家电数码商业中心(在建)等,百盛电器、嘉华电器两个较大的家电商场增强了商圈的吸引力，龙井家电数码商业中心的修建，有望提升商圈价值,该商圈与时代中心相连，但从目前的形势来说，尚无法给时代中心带来大量高品质客流，差乱的整体面貌也会给时代中心带来一定的不利影响。,一、宏观市场分析(五)商圈分析,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈(包括永祯巷、觐光街),特点：中高端品牌聚集度较高的新兴商圈,亮点：建水一中,觐光街：以中高端品牌女装为主，与北部大片居民区

20、相连，整个商圈亦以该区消费者为主要顾客,朝阳北路段：品牌女装、时尚家居用品、文体用品、化妆品、书店、电脑专卖店聚集，可以辐射到建水西部城郊居民,构成：朝阳北路段，觐光街，永祯巷，金茂大厦,一、宏观市场分析(五)商圈分析,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈(包括永祯巷、觐光街),特点：中高端品牌聚集度较高的新兴商圈,亮点：建水一中,觐光街：以中高端品牌女装为主，与北部大片居民区相连，整个商圈亦以该区消费者为主要顾客,朝阳北路段：品牌女装、时尚家居用品、文体用品、化妆品、书店、电脑专卖店聚集，可以辐射到建水西部城郊居民,构成：朝阳北路段，觐光街，永祯巷，金茂大厦,一、宏观市场分析(五

21、)商圈分析,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈(包括永祯巷、觐光街),特点：中高端品牌聚集度较高的新兴商圈,亮点：建水一中,构成：朝阳北路段，觐光街，永祯巷，金茂大厦,永祯巷：集中大量餐饮、娱乐设施,金茂大厦(在建)：能够成功利用周边永祯巷、觐光街、朝阳北路几面的资源，辐射到北正街商圈，它的建成在提升商圈价值的同时也会对时代中心造成一定的威胁,一、宏观市场分析(五)商圈分析,朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈(包括永祯巷、觐光街),特点：中高端品牌聚集度较高的新兴商圈,亮点：建水一中,构成：朝阳北路段，觐光街，永祯巷，金茂大厦,永祯巷：集中大量餐饮、娱乐设施,金茂大

22、厦(在建)：能够成功利用周边永祯巷、觐光街、朝阳北路几面的资源，辐射到北正街商圈，它的建成在提升商圈价值的同时也会对时代中心造成一定的威胁,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈分析总结,北正街、翰林街、临安路、朝阳北路几个商圈紧密相连、相互交叉，共同构成建水最为繁荣、发展最成熟的古城商圈,位于新老城区交汇处、古城中心，能够成功辐射到新老城区,城市中心的区位加上便利的交通，使该商圈亦能成功辐射到周边村镇居民，成为周边村镇居民到县城购物的首选区域,丰富多样的业态，完善的配套服务设施，低中高各档次商品的结合，四通八达的路网，使这里汇集了不同层次的消费者,一、宏观市场分析(五)商圈分析,古城商圈分

23、析总结,北正街、翰林街、临安路、朝阳北路几个商圈紧密相连、相互交叉，共同构成建水最为繁荣、发展最成熟的古城商圈,由于该区整体来说位于新老城区交汇处、古城中心，能够成功辐射到新老城区,城市中心的区位加上便利的交通，使该商圈亦能成功辐射到周边村镇居民，成为周边村镇居民到县城购物的首选区域,丰富多样的业态，完善的配套服务设施，低中高各档次商品的结合，四通八达的路网，使这里汇集了不同层次的消费者,一、宏观市场分析(五)商圈分析,新区商圈分析,商圈特点,政府的大力发展,城市行政中心迁移,配套设施日益完善,交通路网日趋完善,中高档小区的建设、集中,城市功能日益显著,人气日益旺盛,特点一,一、宏观市场分析(

24、五)商圈分析,新区商圈分析,商圈特点,政府的大力发展,城市行政中心迁移,配套设施日益完善,交通路网日趋完善,中高档小区的建设、集中,城市功能日益显著,人气日益旺盛,特点一,一、宏观市场分析(五)商圈分析,新区商圈分析,商圈特点,正在成长阶段,已建成的各项目分布比较松散,与老城区相比人气相对不足,尚未形成大规模 影响力较大的商圈,难以辐射到老城区、周边村镇,特点二,一、宏观市场分析(五)商圈分析,新区商圈分析,商圈特点,正在成长阶段,已建成的各项目分布比较松散,与老城区相比人气相对不足,尚未形成大规模 影响力较大的商圈,难以辐射到老城区、周边村镇,特点二,子商圈分析,一、宏观市场分析(五)商圈分

25、析,新区商圈分析,子商圈分析,目前各种业态较为集中的主要是奥城商圈,定位：中高端,配套：体育场、奥城百货、万家隆超市、苏宁电器、奥城潮流世界地下商场、酒吧街等,目前状况：尚处于发展阶段，四周发展状况不理想，人气不足，商业气氛淡薄待建的奥城二期和新邦花城，将注入新的活力商圈的崛起和繁荣尚需时日,一、宏观市场分析(五)商圈分析,新区商圈分析,子商圈分析,目前各种业态较为集中的主要是奥城商圈,定位：中高端,配套：体育场、奥城百货、万家隆超市、苏宁电器、奥城潮流世界地下商场、酒吧街等,目前状况：尚处于发展阶段，四周发展状况不理想，人气不足，商业气氛淡薄待建的奥城二期和新邦花城，将注入新的活力商圈的崛起

26、和繁荣尚需时日,一、宏观市场分析(五)商圈分析,以行政为主导、文化和商业并重的城市中心之一,居住发展的主要地区,中高端消费者的主要聚集地,面向区域公路交通的物流中心和专业市场,日趋成熟的新区商圈必定会对整个古城商圈包括时代中心形成一定的消费者分流,新区商圈分析,未来发展趋势,一、宏观市场分析(六)竞争对手分析,奥城百货,临安春秋,人民商城,定位在中高端市场的街边店铺,主要竞争对手,(六)竞争对手分析 奥城百货,优势：建水体育运动中心的拉动作用奥城二期的建设、待建的新邦花城促进发展,劣势：偏离古城核心商业区，区位优势尚不明显尚未形成商业圈或商业街的概念，商业气氛淡薄，人气稀薄。经营面积小，拥有的

27、商家、品牌少，难以满足需求，留住顾客。,定位：中高端时尚百货,主要目标消费者：28-45岁中高端消费 者,奥城百货,奥城百货,(六)竞争对手分析 临安春秋,优势：区位良好 规模优势,劣势：尚未与四周资源有效整合，可进入性差 目前仅有少量商家入驻，人气稀薄，商业气氛较差,定位：具有地方民族文化特色的商区 一站式休闲购物风情街,目标消费人群：本地消费者为主 外地旅游者为辅,临安春秋,临安春秋,(六)竞争对手分析 人民商城,优势：区位优势,劣势:定位模糊 一二楼客流分布不均,定位：品类齐全，档次不一 定位模糊,主要目标消费人群：面向不同层次的消费者,人民商城,人民商城,(六)竞争对手分析 定位中高端

28、的街边店铺,分布：集中在古城核心商圈辐射范围内的觐光街、朝阳北路一中段、北正街、翰林街、临安路等,优势：良好的品牌形象 独特的品牌风格 热情周到富有人情味的服务 进入的便利性,劣势：品类单一,目标消费人群：男女装以28-45岁中高端消费者为主部分少淑女装、时尚运动品牌以18-25岁年轻消费人群为主,定位中高端的街边店铺,定位中高端的街边店铺,二、时代中心SWOT分析,(一)优势分析(Strengths),(二)劣势分析(Weaknesses),(三)机遇分析(Opportunities),(四)威胁分析(Threats),The Strengths,地理位置优越，区位优势明显,前身为建水临安酒

29、店，具有一定的影响力和认可度,KFC、美好家园、五星级酒店联合造势，互动优势凸显,临安（假日）酒店项目属建水“十大工程”“五大项目”之一，具有一定的政策支撑优势,中高端的定位优势,一站式的时尚购物模式与现有竞争者形成差异，错位经营优势突出,二、时代中心SWOT分析(一)优势分析,先期介入优势,The Strengths,地理位置优越，区位优势明显,前身为建水临安酒店，具有一定的影响力和认可度,KFC、美好家园、五星级酒店联合造势，互动优势凸显,临安（假日）酒店项目属建水“十大工程”“五大项目”之一，具有一定的政策支撑优势,中高端的定位优势,一站式的时尚购物模式与现有竞争者形成差异，错位经营优势

30、突出,二、时代中心SWOT分析(一)优势分析,先期介入优势,The Weaknesses,二、时代中心SWOT分析(二)劣势分析,招商工作尚未完成，商品品牌设立尚不明晰,市场调查、消费者分析、市场细分方面的工作需要进一步加强,The Weaknesses,二、时代中心SWOT分析(二)劣势分析,招商工作尚未完成，商品品牌设立尚不明晰,市场调查、消费者分析、市场细分方面的工作需要进一步加强,The Opportunities,二、时代中心SWOT分析(三)机遇分析,良好的宏观经济环境,居民收入上升，消费能力增强,城市功能与形象日趋显著,品质、品牌意识增强,The Opportunities,二、时代中心SWOT分析(三)机遇分析,良好的宏观经济环境,居民收入上升，消费能力增强,城市功能与形象日趋显著,品质、品牌意识增强,The Threats,二、时代中心SWOT分析(四)威胁分析,消费习惯尚需引导,总体消费能力有限,消费需求不断变化,如何在未来竞争中保持领先地位,时代中心SWOT分析结论,优势大于劣势,机遇与挑战并存,强化内部经营管理,克服内部劣势,利用外部机会,回避外部威胁,准确的定位,清晰的发展战略,依靠内部优势,成为崛起的商业旗舰，提升商圈、城市的品质和价值,79,THE END,Project analysis of Times Center,Thank You!,