项目决策阶段的工程造价管理.ppt

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1、主要内容：投资估算编制；建设工程的财务评价学习的目的：了解投资决策阶段的工程造价管理的内容；掌握投资估算的编制方法；初步展开财务评价工作。重点：投资估算的编制内容和方法；财务部评价指标的计算和评价标准。,项目决策阶段的工程造价管理,4.1 项目决策阶段造价管理内容4.2 项目决策阶段的投资估算4.3 建设项目的财务评价,项目决策阶段的工程造价管理,4.1 项目决策阶段造价管理内容概述,4.1.1 建设项目的投资决策的含义 项目建设的周期是指建设工程项目从投资意向开始到投资终结的全过程。一个建设项目从计划建设到建成投产一般要经过决策、设计、施工和总结评价4个阶段。,项目建设周期各阶段,不同建设阶

2、段影响投资控制程度的坐标图的坐标图,从该图可以看出，影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期1/4的技术设计前的工作阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%35%。很显然，项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。,项目决策含义：是选择和决定投资行动方案的过程,是对拟建项目的必要性和可行性进行经济论证,对不同建设方案进行技术经济比较选择及作出判断和决定的过程。项目投资决策是投资行动的准则,正确的项目投资行动来源于

3、科学合理的投资决策,正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。意义：项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。项目决策的内容是决定工程造价的基础。造价高低,投资多少也影响项目的决策。项目决策的深度影响投资估算的精确度和造价的控制效果。,4.1.2 项目决策阶段工程造价管理的主要内容,一、确定影响项目造价的主要因素1、确定建设项目的资金来源2、选择资金的筹集方法3、合理处理影响建设项目投资决策的主要因素1）项目合理建设规模的确定2）确定建设标准水平3）建设地区及建设地点的选择4）技术方案的确定5）设备的选用,合理处理影响建设项目投资决策的主要因素1）项目合理建设规模的确定市场因素技术因素环境因素,合

4、理处理影响建设项目投资决策的主要因素2）确定建设标准水平建设规模占地面积工艺设备建设标准配套工程劳动定员,合理处理影响建设项目投资决策的主要因素3）建设地区及建设地点的选择（厂址）国家和地区的发展规划能源条件自然条件社会环境靠近原料、燃料供应地靠近产品消费地的,4.1.2 项目决策阶段工程造价管理的主要内容,一、确定影响项目造价的主要因素3、合理处理影响建设项目投资决策的主要因素4）技术方案的确定先进适用基本标准经济合理考虑工艺所能产生的经济效益和国家的经济承受能力,4.1.2 项目决策阶段工程造价管理的主要内容,一、确定影响项目造价的主要因素3、合理处理影响建设项目投资决策的主要因素5）设备

5、的选用尽量选用国产设备只引进关键设备就能由国内配套使用的，就不必引进成套设备注意进口设备与原材料、备用品备件以及维修能力之间的配套问题避免引进的设备用进口的原料,二、项目决策阶段的投资估算认真收集整理各种建设项目的竣工决算的实际造价资料不能生搬硬套工程造价依据，要结合时间、物价现场条件、装备水平等因素做出充分的调查研究提高造价专业人员和设计人员的技术水平提高计算机的应用水平合理估计工程预备费对引进的设备和技术项目要考虑每年的价格浮动和外汇的折算变化,三、建设项目的决策阶段的经济分析含义：以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究内容：经济效果分析；投资效益分析。1、现阶段建设项目经济评价的基本

6、要求动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主全过程经济效益分析与阶段性经济效益分析相结合，以全过程分析为主价值量分析与实物量分析结合，以价值量分析为主预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主,三、建设项目的决策阶段的经济分析含义：以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究内容：经济效果分析；投资效益分析。2、财务评价（根据国际现行财税制度和价格体系，分析，计算项目直接发生的财务效益费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况，从而判别项目的财务可行性。1）财务盈利能力分析内部收益率投资回收期净现值投资利润率利税率资本

7、金利润率,2）项目清偿能力分析固定资产投资国内借款偿还期利息备付率偿债备付率3）财务外汇效果分析财务外汇净现值财务换汇成本财务节汇成本,四、国民经济评价与社会评价1、国民经济评价按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考虑项目的效益和费用，用货物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数分析、计算项目对国民经济的净贡献、评价项目的经济合理性。(1)国民经济评价指标经济内部收益率静态收益率净现值(2)国民经济评价外汇分析,四、国民经济评价与社会评价 2、社会效益评价 主要分析项目建成投产后，对环境保护和生态平衡的影响，对提高地区和部门科学技术水平的影响，对产品质量的提高后对产品用户的影响等

8、。,五、建设项目决策阶段的风险管理1、建设项目的风险分析1）盈亏平衡分析 通过计算项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的方法。2）敏感性分析 通过分析测算项目主要因素发生变化时，对经济评价指标的影响和影响程度，从而找出项目敏感因素的不确定分析方法。3）概率分析 运用概率研究、预测各种不确定因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。,4.2 项目决策阶段的投资估算,4.2.1 投资估算的内容1、定义;投资估算是在项目建议书和可行性研究阶段，通过编制估算文件对拟建的项目所需投资预先测算和确定的过程。2、内容：投资估算的内容，从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、

9、施工直至竣工投产所需的全部费用，分为固定投资和流动资金两部分。,1）固定资产投资估算的内容：包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税。固定资产投资可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税构成动态部分，其余费用组成静态投资部分。铺底流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其它经营费用等所需的周转资金。,建设项目投资估算费用组成,4.2.2 建设投资估算的方法,一、固定资产投资的估算方法1、静态投资部分估算方法：包括建筑安装工程费用、设备与工器具购置费、工程

10、建设其他费用、基本预备费。,1）、单位生产能力估算法：根据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得到拟建项目的投资。计算公式如下：,式中，C1已建类似项目的静态投资额；C2拟建项目静态投资额；Q1已建类似项目的生产能力；Q2拟建项目的生产能力；f 不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。,2）、生产能力指数法：利用已建项目的投资额或设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或设备投资的方法。计算公式：式中，C1已建类似项目的静态投资额；C2拟建项目静态投资额；Q1已建类似项目的生产能力；Q2拟建项目的生产能力；f 不同时期、不同地点的定额、单价、费用

11、变更等的综合调整系数。x生产能力指数。,生产能力指数x是一个关键因素。不同行业、性质、工艺流程、建设水平、生产率水平的项目，应取不同的指数值。选取x的原则是：靠增加设备、装置的数量，以及靠扩大生产场所扩大生产规模时，x取0.80.9；靠提高设备、装置的功能和效率扩大生产规模时，x取0.60.7。生产能力指数法多用于估算生产装置投资。,3）、系数估算法（1）设备系数法。此法以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。计算公式为：,式中 C拟建项目的建设投资额；E根据设备清单按现行价格计

12、算的设备费（包括运杂费）的总和；P1、P2、P3表示已建成项目中的建筑、安装及其他工程费用分别占设备费的百分比；f1、f2、f3表示由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I拟建项目的其他费用。,（2）主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关资料，计算出拟建项目各专业工程与工艺设备投资的百分比，进而求项目总投资。计算公式为：,P1、P2、P3已建项目中各专业工程费用与设备投资的比重。,（3）、朗格系数法。这种方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。原理是将总成本费用中的直接成本和间接成本分别计

13、算，再合为项目建设的总成本费用。其计算公式为：,朗格系数法是世行项目投资估算常采用的方法。朗格系数法估算误差在10%15%。,例题在北非某地建设一座年产30万套汽车轮胎的工厂，已知该工厂的设备到达该工地的费用为2204万美元。试估算该工厂的投资。,解轮胎工厂的生产流程基本上属于固体流程，因此在采用朗格系数法时，全部数据应采用固体流程的数据。现计算如下：（1）设备到达现场的费用2204万美元。（2）计算费用（a）=E1.43=3151.72（万美元）则设备基础、绝热、油刷及安装费用为：3151.722204=947.72（万美元）（3）计算费用（b）（b）=E1.431.1=22041.431.

14、1=3466.89（万美元）则其中配管（管道工程）费用为：3466.89 3151.72=315.17（万美元）（4）计算费用（c）（c）=E1.431.11.5=5200.34（万美元）则电气、仪表、建筑等工程费用为：5200.34 3466.89=1733.45(万美元）（5）计算投资C C=E1.431.11.51.31=6812.45（万美元）则间接费用为：6812.45 5200.34=1612.11（万美元）由此估算出该厂的总投资为6812.45 万美元，其中间接费用为1612.11万美元。,4）.比例估算法 根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后再

15、估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。其表达式为：,比例估算法适用于设备投资占比例较大的项目,5）、指标估算法 这种方法是把建设项目划分为建筑工程、设备安装工程、设备及工器具购置费及其他基本建设费等费用项目或单位工程，再根据各种具体的投资估算指标，进行各项费用项目或单位工程投资的估算，在此基础上，可汇总成每一单项工程的投资。另外再估算工程其它费用及预备费，即求得建设项目总投资。使用指标估算法，应注意以下事项：a、使用指标估算法应根据不同地区、年代而进行调整。因为地区、年代不同，设备与材料的价格均有差异，调整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”为计算依据；也可以按不同的

16、工程项目的“万元工料消耗定额”而定不同的系数。在有关部门颁布有定额或材料价差系数（物价指数）时，可据其调整。b、使用估算指标法进行投资估算决不能生搬硬套，必须对工艺流程、定额、价格及费用标准进行分析，经过实事求是的调整与换算后，才能提高其精度。,2、动态投资部分估算,动态投资估算主要包括涨价预备费、建设期贷款利息、和固定资产投资方向调节税内容，对于涉外项目还应考虑汇率的变化对投资的影响。1）、涨价预备费估算。其计算公式如下：P=其中：P涨价预备费估算额 Kt建设期中第t年的投资计划数 n项目的建设期年数 i平均价格预计上涨指数 t施工年数,【例4-1】：某项目的建设期为4年，静态投资为5890

17、万元。4年的投资分年度使用比例分为第一年20%，第二年为25%，第三年为25%，第四年为30%，建设期内年均价格变动率为5%，试估算该项目建设期的涨价预备费。【解】：第一年的投资计划数：K1=589020%=1178 第一年的涨价预备费：P1=K1（15%）1=58.9 第二年的投资计划数：K2=589025%=1472.5 第二年的涨价预备费：P2=K2（15%）21=150.93 第三年的投资计划数：K3=589025%=1472.5 第三年的涨价预备费：P3=K3（15%）31=232.10 第四年的投资计划数：K4=589030%=1767 第四年的涨价预备费：P4=K4（15%）41

18、=380.80 最后，建设期的涨价预备费为：P=P1 P2 P3P4=822.73,2）、建设期贷款利息估算：对于贷款总额一次性贷款且利率固定的贷款，计算公式如下：IFP 其中：F建设期还款时的本利和 P一次性贷款金额 i年利率 I贷款利息 n贷款期限,对于总贷款是分年度均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支付考虑，即当年贷款按半年利息考虑，上年贷款按全年利息考虑，计算公式如下：其中：F第n年的贷款利息 Pn-1第n-1年的贷款本利和 An第n年的贷款金额 i年利率,【例】：某项目的建设期为4年。分年均衡贷款，第一年贷款1000万元，第二年贷款1540万元，第三年贷款2300万元，第

19、四年贷款2890万元，年利率为7.74%，试计算该项目建设期的贷款利息。【解】：各年的贷款利息为：第1年：F1=100050%7.74%=38.7万元 第2年：F2=（38.71000+154050%）7.74%=140万元 第3年：F3=（38.71000+140+1540230050%）7.74%=299.44万元 第4年：F4=（38.71000+140+1540 299.442300+289050%）7.74%=523.47万元因此，建设期贷款利息=F1 F2 F3 F4=1001.6万元,二、流动资金估算该部分的流动资金是指项目建成后，为保证项目正常生产或服务运营所必需的周转资金。估

20、算方法如下：,【案例】投资估算编制示例某勘测设计院在院区内修建新办公楼17000m2，初步按1幢13层框架式钢筋砼结构标准修建。施工现场地处市中心，场地平坦，地基良好，交通顺畅，现场施工条件具备。投资估算费用：（1）建筑安装工程费用：根据房屋结构及标准，结合当地造价水平及市场状况，按单位指标估算法进行估算。1）建筑工程费用：按每平方米造价1500元计，建筑工程费用估算值=17000 m21500 元/m2=2550万元；2)建筑安装费用：按电气照明工程：50元/m2，管道工程：30元/m2，弱电工程按30元/m2，通风空调系统工程按50元/m2，消防工程按20元/m2。建筑安装费用估算值=17

21、000 m2（5030305020）元/m2=306万元3)室外工程：包括道路、绿化、化粪池、排污管、各种管沟工程以及水、电等配套工程费用。按建筑安装工程造价的10%计。室外工程估算值=（2550306）10%=285.6万元建筑安装工程费用=2550306285.6=3141.6万元（2）设备及工器具购置费：考虑中央空调系统，办公自动化系统及火灾自动报警系统等的设备购置，估算费用暂为1000万元；,（3）工程建设其他费用：1）土地使用费：由于办公楼为原址上修建，故土地费用不列。2）勘察及设计费：按工程费用的2%暂计勘察及设计费估算值=3141.62%=62.832万元3)工程建设报批手续费：

22、按当地收费标准按每平方米30元计，工程建设报批手续费估算值=17000 m230 元/m2=34万元4）工程监理、招标代理、造价咨询等费用：暂按工程费用的2%工程监理、招标代理、造价咨询估算值=3141.62%=62.832万元5）建设单位管理费，暂按25万元计。工程建设其他费用估算值=62.8323462.83225=184.664万元（4）预备费用估算：基本预备费按15%计，涨价预备费目前暂不估算，则预备费用估算值=（3141.61000184.664）15%=648.9396万元（5）建设期贷款利息估算：工期为1年，年利率为3.2%，贷款比例为50%，则建设期贷款利息估算值=（3141.

23、61000184.664648.9396）50%3.2%50%=39.8万元（6）固定资产投资方向调节税，此项费用目前暂不计列。（7）固定资产投资费用总额：3141.61000184.664648.939639.8=5015.004万元,4.3.1 建设项目的财务评价概述,一、财务评价的定义财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，从项目出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目的财务上的可行性的方法。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主。,4.3 建设项目的财务评价,二、财务评价的内容和工作程序,1、内容：建设项目财务评价的内容应根据项目性质、项

24、目目标、项目投资者、项目财务主体以及项目对经济与社会的影响程度等具体情况确定。对于经营性项目，财务分析从建设项目的角度出发，分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，据此考察项目的财务可行性和财务可接受性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献，并得出财务评价的结论。对于非经营性项目，财务分析主要分析项目的财务生存能力。,1.项目的盈利能力 项目的盈利能力是指分析和测算建设项目计算期的盈利能力和盈利水平。主要分析指标包括项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率和项目资本金净利润率，可根据项目的特点及财务分析的目的和要求等选用。2.偿债能力 项目偿债

25、能力是指分析和判断财务主体的偿债能力，其主要指标包括利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。3、财务生存能力 财务生存能力分析是根据项目财务计划现金流量表，通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务的可持续性。,2、程序1）、熟悉建设项目的基本情况 熟悉建设项目的基本情况包括目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案。2）、收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料与参数3）、根据基础财务数据资料编制基本财务报表,4）、财务评价指标的计算与评

26、价 运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。具体步骤如下：（1）首先进行融资前的盈利能力分析，其结果体现项目方案本身设计的合理性，用于初步投资决策以及方案或项目的必选。（2）如果第一步分析的结论是“可行”的，那么进一步去寻求适宜的资金来源和融资方案，就需要借助于对项目的融资后分析，即资本金盈利能力分析，投资者和债权人可据此作出最终的投融资决策。5）进行不确定性分析6）作出项目财务评价的最终结论。,3、财务效益和费用的识别和计算1）、财务效益:财务效益=营业收入2）、财务费用：建设投资、流动资金、经营成本建设投资：工程费用、工程建设其他费用、预备

27、费。流动资金：流动资金=流动资产-流动负债经营成本：总成本费用中以现金支付的成本经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出税费：关税、增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等。维持运营投资：如设备更新费用、油田的开发费用、矿山的井巷开拓延伸费。,财务分析报表,财务分析报表,1、现金流量表,1）、项目投资现金流量表2）、项目资本金现金流量表3）、投资各方现金流量表2、利润与利润分配表3、财务计划现金流量表4、资产负债表5、借款还本付息计划表,1、项目盈利能力分析指标（1）财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各

28、年发生的净现金流量折现到 建设期初的现值之和。它是考察项目能力的绝对指标。其表达式为：,财务评价的评价指标,财务净现值大于零，表明项目的盈利能力超过了基准收益率或折现率；财务净现值小于零，表明项目的盈利能力达不到基准收益率或设定的折现率的水平；财务净现值为零，表明项目的盈利能力水平正好等于基准收益率或设定的折现率。因此，财务净现值指标判别准则是：若FNPV0，则方案可行；若FNPV0，则方案应予拒绝。财务净现值全面考虑了项目计算期内所有的现金流量大小及分布，同时考虑了资金的时间价值，因而 可作为项目经济效果评价的主要指标。,（2）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率本身是一个折现率，它是指

29、项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评价项目盈利能力的相对指标。财务内部收益率可通过解下述方程求解：,式中 FIRR财务内部收益率：其他符号同前。财务内部收益率是反映项目盈利能力常用的动态评价指标，可通过财务现金流量表计算。财务内部收益率计算方程是一元n次方程，不容易直接求解，一般是采用“试差法”。在条件允许的情况下，最好使用计算机软件计算。判别准则：设基准收益率为i，若FIRRi，则FNPV 0，方案财务效果可行；若FIRRi，则FNPV 0，方案财务效果不可行。,例2,（3）投资回收期,投资回收期系指以项目净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收

30、期已从项目建设开始年算起，若从项目投产开始年算起，应予以特别注明。其表达式为：,项目投资回收期可借助项目投资现金流量表计算。项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。项目投资回收期更为实用的表达式为：,式中T项目各年累计净现金流量首次为正值的年份数。投资回收期短，表明项目投资回收期快，抗风险能力强。,例1某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如表所示，求投资回收期。,解,（4）总投资收益率（ROI）总投资收益率系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。它考察项目总投资的盈利水平。计算公式为：,在

31、财务评价中，总投资收益率高于同行业收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。,（5）项目资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。其表达式为：,项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。,2、项目偿债能力分析指标,（1）利息备付率（ICR）利息备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润（EBIT）与当期应付利息（PI）费用的比值，其表达式为：ICR=EBIT/PI其中：税

32、息前利润（EBIT）=利润总额+计入总成本费用的利息费用；当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。利息备付率应当按年计算。利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。对于正常运营的企业，利息备付率应当大于1，否则，表示付息能力保障程度不足。,（2）偿债备付率（DSCR）偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额（PD）的比值，其表达式为：,式中EBITDA息税前利润加折旧和摊销；TAX企业所得税；PD应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入计算。偿债备付率应分年计算。偿债备付率表示可用

33、于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。偿债备付率在正常情况下应当大于1。当指标小于1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。,（3）资产负债率（LOAR）资产负债率系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，应按下式计算：LOAR=（TL/TA）100%式中TL期末负债总额；TA期末资产总额。适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明企业和债权人的风险较小。对该指标的分析，应结合国家宏观经济状况、行业发展趋势、企业所处竞争环境等具体条件判定。项目财务分析中，在长期债务还清后，可不再计算资产负债率。,不确定分析,1.盈亏平衡分析

34、的定义 盈亏平衡分析也称量本利分析，就是将项目投产后的产销量作为不确定因素，通过计算企业或项目的盈亏平衡点的产销量，据此分析判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力，为投资决策提供科学依据。根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。,盈亏平衡分析实际是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。,用生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为：BEP（%）=年固定成本/（年营业收入-年可变成本-年营业税金及附

35、加）*100%用产量表示的盈亏平衡点BEP（产量）为：BEP（产量）=年固定总成本/（单位产品销售价格单位产品可变成本单位产品营业税金及附加）两者之间的换算关系为：BEP（产量）=BEP（%）设计生产能力用单位售价表示的盈亏平衡点BEP（单位售价）BEP（单位售价）=年固定总成本+单位可变成本*产量/（产量*（1-销售税金及附加）盈亏平衡点应按项目投产后的正常年份计算，而不能按计算期内的平均值计算。,例：某房地产开发公司拟开发一普通住宅，建成后，每平方米售价为3000元。已知住宅项目总建筑面积为2000平米，销售税金及附加税率为5.5%，预计每平米建筑面积的可变成本为1700元，假定开发期间的

36、固定成本为150万元，计算盈亏平衡点时的销售量和销售单价。解：BEP（销售量）=固定成本/（单位售价-单位销售税金及附加-单位可变成本）=1500000/（3000（1-5.5%）-1700）=1321.59m2BEP（单位售价）=固定成本+可变成本*产量/（1-单位销售税金及附加）*产量=1500000+1700*2000/（1-5.5%）*2000=2592.59元/m2BEP（%）=1500000/（3000*2000-3000*5.5%*2000-1700*2000）=66.08%,2、敏感性分析,1）.敏感性分析的定义 敏感性分析法是分析各种不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，并计算敏感度系数和临界点，找出敏感因素。2）.敏感性分析的分类（1）单因素敏感性分析，是对单一不确定因素变化对方案经济效果的影响进行分析，即假设各个不确定因素之间相互独立，每次只考察一个因素，其他因素保持不变，以分析这个可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。为了找出关键的敏感性因素，通常只进行单因素敏感性分析。（2）多因素敏感性分析，是假设两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。,