都匀市调定位报告.ppt

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1、,灵智都匀物流园,市场调查与项目定位报告,第一部分、市场调研分析报告,区域市场环境调查分析,项目概况,项目名称,都匀农产品物流园（暂定名）,项目位置,贵新高速公路都匀段北出口匝道北侧（都匀经济开发区内）,业主单位,贵州灵智农业集团有限公司（待变更）,项目简介,占地477亩，总建筑面积42万平方米，分三期完成；总投资7.8亿，原计划是以农产品交易为主的物流集散园区。,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,贵州省位于中国西南的东南部，辖6个地级市和3个自治州，省会贵阳市。东毗湖南、南邻广西、西连云南、北接四川和重庆市。全省东西长约595千米，南北相距约509千米，面积约17.6万平方千

2、米，占全国国土面积的1.8%，人口约3474万。贵州是一个山川秀丽、气候宜人、民族众多、资源富集的省份。贵州高原山地居多，素有“八山一水一分田”之说,三州六市,基本状况,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,动物资源：全省有野生动物资源1000余种，其中黔金丝猴、黑叶猴、华南虎、云豹、豹、白颧、黑鹤、黑颈鹤、中华秋沙鸭、金雕、白肩雕、白尾海雕、白头鹤、蟒等14种列为国家一级保护动物；国家二级保护动物有69种，主要有：穿山甲、黑熊、水獭、大灵猫、小灵猫、林麝、红腹雨雉、白冠长尾雉、红腹锦鸡等。,植物资源：全省有野生植物资源3800余种，其中药用植物资源有3700余种，占全国中草药品种

3、的80%，是全国四大中药材产区之一。在国内外具有一定影响，品质优良的珍稀名贵植物有珠子参、三尖杉、扇 蕨、冬虫夏草、鸡枞、艾纳香（天然冰片）等6种。,生物资源王国,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,经济状况,2010年，贵州地区生产总值达到4594亿元，比上年增长12.8%，财政总收入969.7亿元；固定资产投资3186.3亿元，比上年增长30%，年均增长24.1%；社会消费品零售总额1482.1亿元，比上年增长18.8%,以支柱产业为支撑、特色优势产业为依托、高新技术产业为先导,支柱产业,特色优势产业,新兴技术产业,1、能源工业成为全省第一支柱产业。,磷及磷化工、铝及铝加工等

4、优势原材料工业,航空、航天、电子信息、医药制品、新材料等高新技术产业,发展方针,2、烟酒工业的支柱产业地位得到巩固,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,区域工业现状,加快打造以烟草、电子信息、装备制造及汽车零部件、磷化工、铝工业、现代中药、特色食品和现代服务业为重点的都市型经济中心区和产业集聚区。,围绕能矿资源开发，加快发展能源、以煤化工为主导的优势原材料等优势产业，重点建设一批电力、煤及煤化工、黄金等工业项目。,重点做大做强名优白酒及特色食品、能源、原材料、机械电子和竹纸一体化等优势产业。,加快发展特色食品、民族药业、林纸一体化、特色农产品加工等绿色产业和水电、特色矿产资源加工

5、。,黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。经济区内矿产资源分布相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居重要战略地位。,黔中经济区,贵州是一个多民族的省份。全省有49个民族成份，少数民族成份个数仅次于云南，居全国第二位。世居少数民族有土家族、苗族、布依族、侗族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族、瑶族、壮族、毛南族、蒙古族、仫佬族、羌族、满族、畲族等16个。少数民族人口占全省总人口的37.9%。,1、中药材：杜仲，茯苓，天麻，党参，金银花，三七，夏浮草等；2

6、、土特产：清镇凉水井老腊肉，黔五福腊肉，清镇刘姨妈黄粑，波波糖，遵义黄粑，牛头牌牛肉干，贵州三宝，凉水井香辣山椒，火腿，香肠，臭豆腐，辣椒，贡面，都匀毛尖，织金竹荪，豆腐干，各种新鲜水果等；3、酒类：贵州各种名酒，茅台、安酒、青酒、董酒、习酒、匀酒、贵州醇、九仟酒等；4、其他：蜡染，竹器，苗族银器等,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,少数民族聚集地,特产丰富,贵州特殊的喀斯特地质地貌、原生的自然环境、浓郁的少数民族风情，形成了以自然风光、人文景观和民俗风情交相辉映的丰富旅游资源。,区域市场环境调查分析,贵州省自然、社会、经济状况,贵州拥有黄果树、龙宫、织金洞、红枫湖、舞阳河、兴

7、义马岭河峡谷、荔波樟江、赤水等8个国家级风景名胜区，花 溪、百里杜鹃等24个省级风景名胜区；拥有铜仁梵净山动植物、茂兰喀斯特原始森林、赤水原生林和草海鸟类栖息衍生地和习水中亚热带常绿阔叶林等5处国家级自然保护区；还有遵义会议会址、从江增冲鼓楼、盘县大洞等9处全国重点文物保护单位。,旅游资源,黔南州自然、社会、经济状况,区域市场环境调查分析,区位：黔南布依族苗族自治州位于贵州省中南部，处在大西南对外开放出海的黄金通道上，北靠省会贵阳，南与广西壮族自治区邻接，是多民族聚居的地方。管辖：黔南州辖都匀、福泉两个县级市，贵定、荔波、独山、瓮安、平塘、惠水、龙里、罗甸、独山、长顺10个县和三都水族自治县，

8、面积26195公里，人口397万，州府位于都匀市。交通：湘黔铁路、株六铁路复线，贵新高等级公路和四通八达的国道省道县道，以及荔波机场、扩能改造的黔桂铁路和红水河、都柳江航运等，构成了快速便捷的立体交通网，形成西南“借船出海”的黄金通道，使黔南具有近海、近边的相对区位优势。,基本状况,州内野生植物1700余种，其中药用植物1000多种。具有重要开发价值的有天麻、杜仲、三七、艾纳香、龙胆草、金银花、刺梨等58种。野生动物400多种。属国家一、二、三类珍稀动物的有华南虎、云豹、猕猴、麝、大鲵（娃娃鱼）、穿山甲等30余种。其中药用脊椎动物112种。,医药原料基地,都匀毛尖茶、贵定云雾茶、根雕奇石、腊染

9、、陶艺、刺绣，竹器等,土特产品,2010年全州生产总值324.52 亿元，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值56.60亿元，增长6.1%；第二产业增加值 124.84亿元，增长17.6%；第三产业增加值143.07 亿元，增长14.7%。全州实现财政总收入57.76亿元，比上年增长28.1%,全年共接待旅游人数586.45万人次，其中国内旅游者580.58万人次，接待国际旅游人数5.68万人次。实现旅游收入30.03亿元,比上年增长29.9%。,黔南州自然、社会、经济状况,区域市场环境调查分析,经济状况,旅游业发展迅猛,都匀市自然、社会、经济状况,区域市场环境调查分析,都匀市位于贵州省

10、南部，是黔南布依族苗族自治州首府，贵州南部政治、经济、文 化和交流中心，大西南出海通道重要前沿城市。全市总面2274km2，城区人口27万人，总人口50万。有布依、苗、水、瑶等33个少数民族，占总人口的67.08%,都匀地位位置十分优越，是云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金通道，为东西产业转移、市场转移的中间驿站。都匀交通便利，黔桂铁路、贵新高等级公路、夏蓉高等级公路、320和321国道及207省道等纵贯南北，离贵阳国际机场仅80公里，汽车行程至广西防城港，当天即可抵达出海。,基本状况,二十世纪九十年代在城北设立经济开发区，总面积80.5平方公里，规划区面积18平方公里，开发区区现有

11、人口5.2万人，行政事业单位20个，即本项目所在地。,经济开发区建设,区位优势,都匀市自然、社会、经济状况,区域市场环境调查分析,经济状况,都匀的工业以化工、电子、纺织为主。农业则以种植水稻、小麦、玉米为主。,产业结构,2010年生产总值完成75.5320亿元，比上年增长15.2%。中第一产业为6.8226亿元，比上年增长7.2%；第二产业为27.5677亿元，比上年增长16.8%；第三产业为41.1417亿元，比上年增长15.7%。三次产业比重为9.03：36.50：54.47。2006年以来连续被评为全省招商引资环境第一名，为投资创业提供了有利的条件；优秀旅游城市、“中国毛尖茶都”、“西部

12、斗牛城”、“中国摄影城”等知名品牌以及优美的山水风光和充满文化内涵的人文景观，使旅游业更加红火,区域经济产业政策,构建特色经济，加快经济结构调整,1、进一步做强做大能源支柱产业，基本建成我国南方重要的能源基地。2、充分发挥能源和矿产资源组合优势，加快把煤及煤化工、铝及铝加工、磷及磷化工培育成为新兴支柱产业。3、巩固壮大烟酒支柱产业，努力促进轻工业加快发展。支持贵州黄果树烟草集团公司走大企业、大品牌、大市场的发展路子，完成贵阳卷烟厂易地改造工程，做强做大“黄果树”、“贵烟”等名优卷烟品牌，4、积极发展以航天航空、电子信息和先进制造业为代表的高技术产业，全面增强自主创新能力。5、加快以旅游业为龙头

13、的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。6、建成一批贵阳城市主干道和连接周边城市的高速通道，支持贵阳加快打造以电子信息、民族制药、优势原材料、先进装备制造业和现代服务业为重点的都市型经济中心区和产业聚集区，促进金阳新区开发开放。,坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安顺、荔波、黎从榕等优先发展重点旅游区率先突破;大力推进旅游产品结构调整，在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、民族旅游和休闲旅游，把我省建成多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。全面推进“行游住食购娱”各要素发展，进一步提高我省旅游接待能力。以“中国贵州黄果树瀑布节”等活动为载体，加

14、大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外客源市场。大力加强特色旅游商品开发。继续深化旅游管理体制改革，有序推行风景名胜区内项目特许经营，加快引进和培育一批优强旅游企业。力争旅游总收入年均增长25%以上。,贵州省经济产业政策,以旅游业为龙头，带动服务业发展,都匀市经济产业政策,着力促进地产、旅游和现代服务业的大发展,依托都匀的区位、生态优势，继续把房地产作为聚集人气和城市经济支柱的产业之一来抓。把都匀的商品房打造成为我市独特产品，去拓展市场，拉动即期经济，又从长远上聚集城市人气，支撑城市可持续发展。建设生态型、人文型绿色文明小区，打造居住首选地，吸引外地成功人士到都匀购房居住，投资兴业。,发展房

15、地产业,要强力推进贵州南部旅游休闲集散地的形成，继续加快旅游景区景点、休闲场所、星级宾馆建设，不断夯实旅游接待设施，做优做美山水城市文章，打造都匀旅游品牌。与此同时，整合、依托周边地区的自然山水、民俗风情等，带动都匀的“吃、住、购、娱”，促进我市休闲旅游业快速发展。,依托州府的市场辐射功能，着力打造中心商务区。继续抓好包括大、小十字一带，石板街、新华东巷、新华西巷、七街、富强巷沿线以内，以及彩虹桥至文峰桥沿江两岸的核心区打造工作，尽快形成辐射贵州南部的中心商务区。加快专业市场建设，引进一批带动能力强的专业物流企业，大力发展商贸流通业。,开发休闲旅游业,发展商贸、流通,都匀地产状况调查,金麒麟财

16、富华庭,世纪广场,伯爵国际花园,嘉和城市风景,广惠国际,除开发区的项目相对集中，市区的项目分布较远，区域也遍及市区各区域；大部分项目均为小高层和高层，个别项目有超高层，相对小区绿化不够漂亮；从市场销售情况看，中小户型比较受欢迎；都匀是现有开发楼盘体量均较大，开发周期长，出于大体量楼盘后期持续，新楼盘屹立的开发现状；受房地产大环境的影响，商品房成交量平淡；相对去年而言，各楼盘价格平稳中趋于涨势；而且地产商定价都预期明年上涨；伯爵项目涨幅较大。地段对价格影响明显；优秀的建筑设计和独特定位也显著影响房产价格；从购买用途来看，依然是以投资为主。底商以分割出售和出租，二楼商铺一般以整体出租为主。,都匀市

17、地产状况小结,商品房价：2700-3000底商价格：1-20000,商品房价：3300-3800；底商价格：30000,商品房价：4500-5000；底商价格：50000,城郊,市区,中心,地产价格规律,2011年12月,地产投资客分析,投资客分为专业投资客和普通投资客，专业投资客以短线为主，并依赖金融工具，投资项目多，信息灵通，并喜欢组团作战；普通投资客来自其他行业，受制于行业发展，为保值增值而投资，一般倾向长期持有，大多数不依赖金融大城市投资客购买住宅倾向于大户型，而都匀投资客则倾向于小户型投资客目前将投资目光转向了商业地产，其中六成倾向商铺、三成倾向酒店式公寓、不到一成倾向写字楼。投资客

18、一般不会自营或者自住，都是用来出租由于商业地产出售税负很高，与普通住宅投资的“快进快出”策略不同，多数投资客看好商业地产的长期收益。在投资客置业目的调查中，80%的投资客选择“出租”获取租金收益。购买商铺倾向于一楼，二楼以上商铺不好卖，且价差较大。二楼以上价格近乎同地段商品房的价格都匀地产购买投资占据主流，投资客大多数是外地人，其中住宅投资客很多是来自属县，而都匀人倾向于去贵阳投资,区域综合批发市场调查,育英巷综合市场,大龙田水果批发市场,老火车站蔬菜批发市场,裤裆街,贵阳三桥综合批发市场,贵阳市西路批发市场,黔南州属县市场,沙包堡镇区域商业中心,小围寨区域商业中心,辐射范围,都匀市商圈分析,

19、以小十字为都市商业中心,以大西门为区域商业中心,以百子桥为区域商业中心,区域综合市场调查小结,贵阳批发市场较有规模，都匀批发市场规模较小生意冷清，而属县的零售市场都规模都很小。贵阳市场直接覆盖全省的市县，除遵义外，不存在所谓的中间二级市场。都匀商流对下属县城辐射有限。对于服装等时尚类产品，商户可能直接去大都市进货。有些农资产品或者外省产品也有直接针对厂家的经销商，而不必经过省级代理商。贵阳商户对于直接设点都匀市场有兴趣，都匀商户也期待进入一个有规模的综合市场，而属县商户对此不感兴趣，但却有可能到都匀进货。商户们对租金和管理费并不特别敏感，而是关心市场是否能整体推广，把生意做好。批发市场的商户租

20、金大约在2000以内，而中心零售商户有的则可接受过万的租金。商户对前期入住的租金高低和免租期比较关注，而对日后的约束条件比较忽视。农产品商户大多数当地人，而综合类商户往往有外地人参与。商户们大多数不会考虑购买物业，而是通过租赁恰当的商位专注于商业运作。,第二部分、项目定位报告,因为站得高，所以走得远,商业定位,为土地 充值,土地的价值取决于土地蕴含的内容,基于资源优势的定位,基于区位优势的定位,基于产业基础的定位,基于市场需求的定位,基于产业聚集的定位,如何开展商业定位,本项目的商业定位,旅游商业综合体,旅游商业综合体是围绕旅游产业链、满足各项旅游需求的复合型商业地产，是旅游产业和商业地产的无

21、缝对接。完整的旅游活动包含行、游、吃、住、娱、购等六个方面的内容，以旅游经济为主导的商业复合地产应具有以上全部或部分功能。,旅游商业综合体,本项目可以旅游购物为核心，倾力打造吃、住、购、娱等功能，结合项目周围的旅游资源，可以形成较为完整的旅游经济链。,就本项目而言，受制于用地规划要求和出于稳健发展的角度，还要兼带农产品批发的业务。,1、符合贵州省和黔南州关于开发旅游业和特色产业的产业发展规划，可以成为区域经济的一张名片2、都匀作为西南出海口以及独特的交通条件，便于发展通道经济3、黔南州每年580万人次的旅游流量和30多亿的旅游收入使其具备生存基础4、借力黔南州区域丰富的旅游资源，可以起到产业聚

22、集和引爆作用5、贵州乃至西南区域特色产品和服务可以给予足够的支撑6、顺应了贵州乃至西南产品走出西部的需求，为西部特色产业开辟了窗口，为西南企业提供了销售终端,项目可行性分析,贵州名酒、礼品酒、保健酒、民间特色酿酒以及民族酒具等都匀毛尖茶、贵定云雾茶、虫茶、贡茶、苦丁茶、富硒茶等中国四大药材产地之一，具有3000多种药材和药用动植物民族服装、饰品、刺绣奇石、木雕工艺、手工艺品、陶瓷工艺、石雕工艺品、泥面塑工艺品、苗族银器各式传统小食品、传统保健品,贵州特色产品资源,酒类,茶类,药材,服装,工艺品,食品,1、黔南州由于人稀地少，农业总量较低，无法支撑农产品物流园的存在2、受制于人口和消费水平，黔南

23、州年消费零售总额区区80亿元，无法支撑一个大型商贸城的运行3、项目位置距离贵阳较近，受贵阳商圈的辐射，加之区域市场规模较小，不适合建立常规的批发商城4、项目所处市区边缘，不适合建立面向市区消费的零售型企业,项目必要性分析,都匀西南特产城,项目名称,1、都匀，标示项目的位置，但也可不出现在名称中2、特产城意味着项目是以销售特产为主的商业所在，与常规商贸城区隔开来，并彰显其独特性3、西南二字表现地域性，因西南各地地理人文有别于其他地区的相似之处，可以使人联想到原生态和少数民族特色等，加上西南二字更显商城气势博大4、西南特产城名称意味着我们提供的产品和服务是以贵州为主，但也包含了云南、四川和西藏的特

24、色产品和服务5、不叫贵州特产城或国际特产城是避免引起歧义,名称释义,商圈定位,商业批发覆盖方圆五十公里范围,特产销售和综合服务覆盖两百公里范围,客户群定位,批发贸易客户为都匀和属县零售客户,特产销售及旅游服务客户为旅游团和外地散客,通过资源整合和阶段性推广，使项目成为贵州乃至西南具有较大影响力的大型旅游商业综合体，实现项目利润最大化,目标定位,项目SWOT分析,都匀独特的区位优势和项目的位置对项目极为有利都匀虽小但颇有知名度，便于项目发展项目周围环境比较适合旅游商业项目开展产业定位具有差异化优势，在西南地区是唯一的一家；即使在全国，以特产城为名的商城也寥寥无几都匀较为封闭的地产商业环境利于本项

25、目开展,项目地块总计477亩，面积略小，影响功能扩张项目产业采取非常规定位，需要具备较强的项目操作能力由于建筑规划先于商业定位，其规划理念未必适应商业定位要求,商业定位符合省、州、市的产业发展规划，容易活动政府支持，并可借势政府的招商、推广活动黔南州每年超过20%的旅游增长速度，为项目成功增加了胜算整合贵州新推重点旅游景点荔波樟江线路，便于项目迅速引爆,随着地产调控的持续，都匀地产状况的不确定性可能会影响本项目的顺利开展金融政策的变化可能会影响项目的现金流,优势,机会,劣势,威胁,北京广盛园华夏特产城位于北京市海淀区西四环外。商城总建筑面积27000余，共五层，地下一层，地上四层，是目前全国规

26、模最大的名优特产商城。商城设施齐全（中央空调、客货电梯、自动坡梯等），交通便利，停车方便。商城以各省、直辖市、自治区为单位并命名的32个特产馆经营各地特产商品，单馆面积200-800。广盛园华夏特产城北京店已于2010年1月22号正式对外营业，目前为止已有内蒙古馆、河南馆、吉林馆、宁夏馆、山西馆、青海馆、北京馆、安徽馆、黑龙江馆、河北馆、广西馆、山东馆、广东馆、四川重庆馆、江西馆、辽宁馆、湖北馆、湖南馆、甘肃馆、西藏馆、江苏馆、上海馆、云南馆、新疆馆共计24个场馆，展示销售当地原产地、原风味、原生态的名、优、新精品特产。目前广盛园华夏特产拥有品牌上千种、商品上万种，是国内首屈一指的大型特产主题

27、商场。未来，广盛园将发展连锁经营，设想35年时间，单店规模35万的广盛园华夏特产连锁店发展到1520家。,案例介绍北京广盛园华夏特产城,批发,业态组合规划,公寓,零售,餐饮,娱乐,酒店,西南特产城,农产品和农业用品、日用百货,区域特产,西南民族特色饮食,少数民族文化演出、都市娱乐项目,星级旅游宾馆、商务酒店,产权酒店、度假公寓,批发,功能分期规划,公寓,零售,餐饮,娱乐,酒店,西南特产城,农产品和农业用品、日用百货,区域特产,西南民族特色饮食,少数民族文化演出、都市娱乐项目,星级旅游宾馆、商务酒店,产权酒店、度假公寓,一期实现,二、三期实现,西南特产城,一期功能规划,民族美食街,将A区临街底商与二层打通，形成复式商铺，每户80-90平米，做特色餐饮,农产品物流园,A区剩余底商和大棚作为农产品物流区，从事蔬菜副食等的批发,百货批发城,B区底商全部用来从事百货综合批发贸易,特产城,A、B区二层以上全部用作特产销售,Thank You!,