南京市城市房屋拆迁管理办法--(市政府令第227号)解读.docx

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1、市政府令第227号关于发布南京市城市房屋拆迁管理方法的通知关于发布南京市城市房屋拆迁管理方法的通知市政府令第227号二。三年十二月二十九日南京市城市房屋拆迁管理方法已经市政府常务会议审议通过，现予发布，自2004年2月1日起施行。附件：南京市城市房屋拆迁管理方法第一章总则第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺当进行，依据国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例，结合本市实际，制定本方法。其次条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁（含依据规划要求搬迁被拆迁人、房屋承租人，保留其房屋的，须要对被拆迁人、房屋承租人货币补偿或者产权调换的，适用本方法

2、。第三条房屋拆迁必需符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，爱惜文物古迹。第四条拆迁人应当依照本方法的规定，对被拆迁人、房屋承租人赐予货币补偿或者产权调换；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。本方法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本方法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的全部人。本方法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。第五条南京市房产管理局是本市城市房屋拆迁行政主管部门（以下简称“市房屋拆迁管理部门”，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理，其所属的房屋拆迁管理机构负责城市房屋拆迁管理的日常工作。建设、规划、国土、物价、建工、监察、信访、审计、市

3、政公用、行政执法、公安、司法行政、劳动社会保障、民政、工商、税务、教化、卫生、商贸、邮政、电信、供电、街道办事处等部门和单位，应当依据各自的职责，协同实施本方法。其次章拆迁管理第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料：（一建设项目批准文件；（二建设用地规划许可证；（三国有土地运用权批准文件；（四拆迁支配和拆迁方案；（五由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存申请人拆迁补偿资金的证明，以及价值不低于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房源证明（两项证明价值之和为拆迁补偿资金总额。前款第（四项中的内容包括：精确的拆迁范

4、围、被拆迁房屋状况（用途、面积、权属、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、补偿方案（拆迁补偿概算资金、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案（含平安防护和环保措施。政府实施净地出让或土地储备须要拆迁房屋的，申请人应当提交市人民政府有关同意出让或者储备的批准文件，可以免交本条第一款第（一项、第（二项、第（三项的材料。市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。第八条市房屋拆迁管理部门在颁发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆

5、迁公告的形式予以公布。拆迁期限自拆迁公告发布之日起的第15日起先计算。房屋拆除工程应当自拆迁公告发布之日起的第30日后实施。市房屋拆迁管理部门应当公开拆迁政策和办事程序，并做好拆迁政策的宣扬、说明工作。第九条市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门建立、健全公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。第十条拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣扬、说明工作。拆迁期限内，拆迁人不得变更尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供

6、电等基本生活条件。第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围；确需变更的，应当重新办理房屋拆迁许可手续。须要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的10日内赐予书面答复。第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以托付具有拆迁资格的单位实施拆迁。市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁托付。托付实施拆迁的，可以通过招投标的方式确定受托单位。市房屋拆迁管理部门负责对招投标实施监督管理。拆迁人托付拆迁，应当向被托付的拆迁实施单位出具托付书，并订立拆

7、迁托付合同。托付或者变更托付的，应当自拆迁托付合同订立或者变更之日起的15日内，将拆迁托付合同报市房屋拆迁管理部门备案。被托付的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。第十三条市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务学问的培训、考核；经考核合格的，发给拆迁上岗证。拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。第十四条规划部门核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红线图应当进行公示。市房屋拆迁管理部门应当依据建设单位的申请，书面通知建设、国土、房产、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位，暂停办理拟拆迁范围内的建设工

8、程规划许可证、土地运用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续，并告知拟拆迁范围内的居民和单位。暂停期限最长不得超过1年；经市房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长期限不得超过1年。在暂停期限内取得房屋拆迁许可证的，暂停期限顺延至拆迁期限届满日；拆迁期限届满仍未实施拆迁的，暂停期限终止。在暂停期限内因办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加的部分，不予补偿。第十五条拆迁当事人应当依照本方法的规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，并由拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内，向市房屋拆迁管理部门备案。拆迁租赁房屋的，

9、拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿协议。拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁，后订立拆迁补偿协议。第十六条拆迁人应当依据拆迁补偿协议的约定，向被拆迁人、房屋承租人出具货币补偿金额专项存款凭证。被拆迁人、房屋承租人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。第十七条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报市房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：(-产权不明或者产权有纠纷的；(二产权人下落不明的。拆迁由市房产管理部门代管的房屋，拆迁补偿协议必需经公证机关公证，并办理证据保全。第十八条拆迁设有抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议订立

10、之日起的30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。拆迁设有典权的房屋，应当先依法清典。第十九条拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依据约定向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。其次十条拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当依据有关法律、法规的规定办理。拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教化行政主管部门认可，并依据

11、规划要求建设新校舍、幼儿园。拆迁政府拨借房产、宗教房产、政府代管的私有房产，补偿方法由市房屋拆迁管理部门另行制定。其次十一条被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或者裁决书等生效的法律文书向公安、邮政、电信、公用事业、民政、劳动社会保障、教化等部门或者单位申请办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法依据有关规定办理。拆迁涉及的中、小学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。其次十二条转让尚未完成拆迁补偿的建设项目，应当经市房屋拆迁管理部门同意，原拆迁人的权利、义务随之转移给受让

12、人。原拆迁人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起的30日内予以公告。其次十三条用于房屋拆迁补偿的资金，在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿资金运用的监督。其次十四条拆迁人应当与房屋拆除施工企业订立房屋拆除托付合同，并自房屋拆除托付合同订立的15日内，报市房屋拆迁管理部门备案。房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证平安条件的企业担当。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产平安。施工企业负责人对拆除施工平安负责。其次十五条市房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。第三章拆迁补偿

13、其次十六条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本方法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。其次十七条货币补偿金额应当依据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地运用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋全部权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地运用面积以土地运用权证或者其他合法土地运用凭证的记载为准。房屋拆迁区位级别由市人民政府另行制定公布。被拆迁房屋内装饰装修的补偿

14、应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。住宅房屋符合下列情形的，补偿金额的计算分别为：（-房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁保障单价的，依据拆迁保障单价计算；（-被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价的（以一个房屋全部权证或者其他合法房产凭证为准，拆迁人应当依据该总价对被拆迁人予以补偿。拆迁保障单价，由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布。其次十八条经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当依据下列规定另行增加货币补偿金额：（一在1年以内的，增加20%；（二超过1年、

15、在2年以内的，增加18%；（三超过2年、在3年以内的，增加17%；（四超过3年、在4年以内的，增加16%；（五超过4年、不满5年的，增加15%。其次十九条拆迁人供应的产权调换房屋，应当符合下列规定：（一符合国家质量平安标准;（二产权清晰且无权利限制；（三建筑面积不小于被拆迁房屋建筑面积，且价值相当，但当事人另有约定的，从其约定。第三十条被拆迁人依据本方法规定选择产权调换的，拆迁人应当供应两处不同地点的房屋供被拆迁人选择。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依据本方法的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价款。货币补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价后赐予产权调换。因租赁双

16、方对解除租赁关系达不成协议而实行产权调换的，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十一条实行产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月。拆迁人不能履行过渡期限约定的，从逾期之月起，应当增付过渡补助费。实行货币补偿的，由拆迁人支付一次性过渡补助费。第三十二条被拆迁人或者房屋承租人符合购买中低价商品房、经济适用住房或者承租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。第三十三条拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人赐予货币补偿。第三十四条拆迁租赁房屋，除本方法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的情形外，拆

17、迁人应当依据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。第三十五条拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额支配比例的，从其约定。第三十六条拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定支配比例的，拆迁人依据下列比例分别支付货币补偿金额：（-租赁合同期限内实际运用在1年以内的，被拆迁人100%；（二租赁合同期限内实际运用超过1年、在2年以内的，被拆迁人90%,房屋承租人10%；（三租赁合同期限内实际运用超过2年、在5年以内的，被拆迁人8

18、0%,房屋承租人20%；（四租赁合同期限内实际运用超过5年、在10年以内的，被拆迁人60%,房屋承租人40%；（五租赁合同期限内实际运用超过10年、在15年以内的，被拆迁人50%,房屋承租人50%；（六租赁合同期限内实际运用超过15年的，被拆迁人40%,房屋承租人60%o第三十七条拆迁私有出租房屋，因国家有关私房改造政策形成租赁关系的，应当实行货币补偿。拆迁人依据住宅房屋计算货币补偿金额支付给被拆迁人；同时，依据该金额的90%对原房屋承租人赐予补偿。因房屋承租人变更房屋用途增加的货币补偿金额部分，租赁双方未约定支配比的，被拆迁人与房屋承租人各得50%。第三十八条拆除违法建筑、超过批准运用期限的

19、临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人依据其建筑材料价值，结合剩余期限赐予补偿。第三十九条有下列情形之一的，应当实行产权调换：（一租赁双方对解除租赁关系达不成协议的；（二产权共有人之间就拆迁补偿达不成一样，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的；（三房屋全部权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一样或者继承人范围未明确，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的。第四十条变更住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以供应住宅房屋实行产权调换。第四十一条拆迁人与被拆迁人仅就产权调换的房屋达不成协议，而被拆迁人既不选择拆迁人供应的房屋，又未在拆迁人供应房源之日起30日内自行选定产权调换房

20、屋的，可以对被拆迁人实行货币补偿。第四十二条拆迁人应当向实际运用住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，支付搬迁补助费和过渡补助费。拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视等设施、设备的迁移费以及民用管道燃气设施工程安装费，支付给其全部人。对主动协作拆迁的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人可赐予提前搬家嘉奖。房屋拆迁补助价格、嘉奖标准,由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定并定期公布。第四十三条拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当赐予不超过货币补偿金额1%的补偿；对其他非住宅房屋的设施搬运费用，赐予不超过货币补偿金额0.5%的补偿。第四十四条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，

21、拆迁人应当对营业用房赐予不超过货币补偿金额3%的补偿；对非营业用房赐予不超过1%的补偿。第四章拆迁评估第四十五条拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构（简称拆迁评估机构进行。市房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人选择。房屋拆迁评估技术规范、房屋拆迁评估管理规定，由市房屋拆迁管理部门另行制定。第四十六条拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构；拆迁人和被拆迁人不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织抽签确定。市房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。依据前款规定确定拆迁评估机构后，

22、拆迁人应当与其订立拆迁评估托付合同，并自拆迁评估托付合同订立之日起的15日内，报市房屋拆迁管理部门备案。被拆迁房屋与产权调换房屋由同一家拆迁评估机构接受相同方法和标准进行评估。评估费用，由拆迁人担当。第四十七条被拆迁人或者经产权人同意后房屋承租人将住宅房屋用于经营，取得工商营业执照，已持续经营1年以上的，应当依据其经营状况、经营年限、纳税等状况参照营业用房或者非营业用房进行评估。第四十八条拆迁人应当自评估结束后的5日内在拆迁地点公布评估结果，并将评估结果送达被拆迁人、房屋承租人。第四十九条拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出说明、说明。拆迁评

23、估机构应当在5个工作日内作出书面说明、说明。经说明、说明仍有异议的拆迁当事人，可以托付其他拆迁评估机构重新评估。自接到书面说明、说明之日起的5个工作日内，拆迁当事人未托付拆迁评估机构重新评估的，可以依据已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由托付人担当。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的，由市房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定3名以上专家进行鉴定；重新评估和鉴定费用由未被接受评估结果的评估机构及其托付人共同担当。第五章拆迁裁决第五十条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人

24、达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起的30日内作出。第五十一条有下列情形之一的，申请不予受理：（-人民法院或者仲裁机构已经受理的；（二拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的；（三裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的；（四已超过拆迁期限的；（五申请人为拆迁人，因其未履行告知拆迁补偿相关事项等义务而引发争议的；（六拆迁当事人在拆迁范围以外与他人发生的权益纠纷；（七不符合本方法第五十条规定的其他情形。第五十二条裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决审理：（一一方当事人死亡，须要等待继承人表

25、明是否参加裁决的；（二一方当事人丢失民事行为实力，尚未确定法定代理人的；（三裁决必需依据的民事法律关系尚未确定的；（四须要补充的证据材料足以影响裁决结果的；（五当事人有正值理由向裁决机关申请中止的其他情形。中止情形消退后，应当复原裁决审理。第五十三条行调解。在裁决审理中，当事人均有调解意向的，裁决机关应当组织当事人进经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿协议的，由裁决机关终结裁决；调解不成的，裁决机关应当刚好作出裁决。第五十四条决。当事人经两次书面通知仍不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁第五十五条当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起的3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本方法的规定已对被拆

26、迁人或者房屋承租人赐予货币补偿或者供应产权调换房屋、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁人供应周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当自获得货币补偿金额或者产权调换房屋之日起的3个月内，腾退周转用房。第五十六条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第六章罚则第五十七条对违反本方法规定的行为，国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例和其他法律、法规有惩处规定的，依据其规定执行。第五十八条拆迁人违反本

27、方法的规定，抽逃拆迁补偿资金的，由市房屋拆迁管理部门或者其托付的机构责令改正，赐予警告，可以并处3千元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，处以3万元以下罚款。第五十九条拆迁评估机构与拆迁当事人相互串通，有意压低或者抬高评估价格的，评估结果无效，并由市房屋拆迁管理部门或者其托付的机构处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严峻的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法担当赔偿责任。第六十条拆迁人托付不具备建筑施工企业资质证书的企业担当房屋拆除施工的，由市房屋拆迁管理部门或者其托付的机构责令改正，赐予警告，并处以3千元以上1万元以下的

28、罚款。第六十一条房屋拆迁一方当事人胁迫、羞辱、殴打另一方当事人，阻碍拆迁工作顺当进行的，由公安机关予以治安惩处；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第六十二条市房屋拆迁管理部门违反本方法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对干脆负责的主管人员和其他干脆责任人员依法赐予行政处分；情节严峻，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失、构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第六十三条天假期。在职职工因房屋拆迁搬家，凭拆迁人出具的证明，所在单位可赐予两第六十四条南京市房产管理局可以依据本方法制定实施细则。第六十五条深水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可以参照本方法，制定本辖区内房屋拆迁实施方法，并报市人民政府备案。第六十六条征用集体土地（含征地撤组后剩余土地的房屋拆迁，其补偿方法由市人民政府另行制定。第六十七条本方法所称“以内”、以上、不超过”、“不小于”均含本数。第六十八条本方法自2004年2月1日起施行。南京市人民政府2001年12月30日发布的南京市城市房屋拆迁管理方法同时废止。本方法施行前领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的，仍依据原拆迁方法执行。