超山外立面优化案例-杭州.ppt

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1、杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化汇报,2013年7月2日,杭州公司,一、外立面装饰成本优化背景,目录,优化背景：杭州香醍溪岸项目高层建 面：23万平米外立面：28万平米外立面单方（按建筑面积，含栏杆）：370元/m2。从2012年2月份开始到2013年4月份，历时一年多时间，进行立面方案优化，共分三个阶段进行,一、外立面优化背景,一、外立面优化背景,现状图（施工中）,原方案效果图,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,二、外立面装饰成本优化过程,第一阶段优化情况概述：石材幕墙、外墙涂料和立面栏杆进行优化石材幕墙优化原方案下部14层全部为石材幕墙，改为12层保留石柱，其他部分改为真石漆、34层G

2、RC+真石漆方案。优化成本445万。,一、优化背景说明,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,考虑到一层与人最接近，为了保证品质感，将一层石柱和几根大柱子保留，用石材干挂。总面积7088m2，总成本531万。,原方案14层全部为石材幕墙，总面积1.49万m2，总成本1118万。,除掉石柱以外的墙面部分，均采用GRC+真石漆。总成本142万。,外立面涂料优化涂料优化针对价格高的真石漆进行，外立面由真石漆+质感涂料改为质感涂料+平涂，共节约成本1157万。,原方案采用真石漆+质感涂料外立面，成本：20万*106+7.8万*40=2444万。,优化后采用质感涂料+真石漆+平涂外立面，成本：25.8万*41

3、+2万*106=1287万，在保证外立面效果前提下，节约成本1157万。,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,立面栏杆优化外立面栏杆由玻璃栏杆改为铁艺栏杆，减少350元/m，共计节约成本642万元。1、所有外立面栏杆改为带花式的铁艺栏杆,外立面大部分改为带花铁艺栏杆，成本1.83万米*200+0.27*550=516万。,原设计玻璃栏杆，成本2.1万米*550=1158万。,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,、小结第一轮优化共减少成本2244万石材幕墙445万外立面涂料1157万外立面栏杆642万外立面单方370元/m2 273元/m2,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,2.1石材、涂料、立面栏杆优化

4、,二、外立面装饰成本优化过程,2.2铝板线条优化,原方案的铝板线条经测算总成本达2590万（总面积共3.98万m2，单价650元/m2)，在建筑立面和屋面均有飞檐造型，完全超出预期的价格。研发很坚持。立面铝板飞檐优化除屋面以外，建筑立面有多处挑出1米6的铝板大线条。优化后立面飞檐采用挑出0.9米混凝土实现。优化金额1475万。,优化后立面线条全都用缩小后的0.9米混凝土现浇实现，总面积约1.22万m2，单价230元/m2，总成本280万。,原方案立面飞檐造型，采用铝板幕墙挑出1.6米实现，总面积约2.7万m2，单价650元/m2，总成本1755万。,立面混凝土线条的落实 总包招标及出第一版施工

5、图时，图纸中没有混凝土线条做法。下发图纸时主体结构已经完成34层，因线条搭架、施工、拆架难度很大，合同价格低，总包抗性很大。,现场照片可以看出：脚手架及模板搭设难度大、植筋和浇筑混凝土几乎无工作面、材料运输成本高、外架拆除难度大。,2.2铝板线条优化,、屋面铝板线条节点优化在优化了建筑墙身的飞檐后，发现屋面的铝板成本依然很高，于是和研发一起推敲做了三版效果图，将外挑长度由原设计的1.6米改为1.2米、去掉连接部分、减小线条节点。减少铝板面积3770m2，节约成本210万。,原节点,1.6M,1.2M,去掉该部分铝板，用深色涂料代替,优化后节点,此处包边做小，节约材料,2.2铝板线条优化,、调整

6、屋面铝板的使用范围 减少铝板面积约1070m2，节约成本60万。,由于屋面铝板距离人的视线很远，如图标记的部分可以省略，所以将朝内和重叠的部分去掉。,2.2铝板线条优化,、小结铝板总成本由2590万减至845万。减少成本1745万。外立面单方273元/m2 197元/m2,2.2铝板线条优化,2.1石材、涂料、立面栏杆优化,二、外立面装饰成本优化过程,一、优化背景说明,2.3其他优化,二轮优化之后，压力依然很大，同事们在一些细节上做起了文章石材幕墙的装饰壁灯取消考虑到道路会有景观路灯，装饰壁灯从功能上意义不大，纯粹装饰，于是决定取消，此项节省成本38万。,内天井及隐蔽位置用铁艺栏杆原方案采用玻

7、璃栏杆，后采用带花式铁艺栏杆，而且在一些隐蔽的、不影响外立面的位置采用不带花式的栏杆，总长度2722米，节约成本：2722*（550-160）=106万。,朝内天井以及隐蔽部位的栏杆，均用如下图的不带花式的铁艺栏杆,内天井,2.3其他优化,涂料优化内阳台/假阳台质感涂料改为平涂，面积约10000m2，节约成本19万。,假阳台（内阳台）,高层有不少户型中均有这样的内阳台或假阳台，主要是为了业主后期改造成房间使用，这部分墙面较隐蔽，也有可能后期被业主拆除，故使用平涂涂料（黄色部分为平涂涂料）,2.3其他优化,、涂料优化内天井质感涂料改平涂，面积约4500m2，节约成本10万。,内天井,12、19#

8、楼有内天井，考内天井较隐蔽，不影响外立面效果，顾将内天井墙面全部采用平涂涂料（途中黄色部分为平涂部分），从而降低成本,2.3其他优化,涂料优化六层以上空调机位部分涂料去掉，采用水泥砂浆刮平。面积约4631m2，节约成本11万，而且减少施工难度。,项目为毛坯交付，所以有大量的空调机位，外面用百叶封闭，以人站在地面的视角，我们发现从第七层开始，空调机位的涂料颜色几乎都被百叶遮挡，于是从第七层开始，我们将空调机位的涂料去掉。,2.3其他优化,、铝板线条优化屋顶三层原竖向铝线条改为混凝土线条，原方案铝板线条面积2278m2，造价127万，采用混凝土线条造价27万，节约成本100万。,图上标记竖向线条原

9、设计均采用铝板实现，现均用混凝土现浇，再做涂料。,2.3其他优化,2.3其他优化,小结第三轮优化，共节约成本284万壁灯：38万内天井栏杆：106万涂料：40万竖向铝线条：100万外立面单方成本197元/m2185元/m2,三、优化过程单方指标及成本对比,1、方案出来后快速测算，成本才有优化时间（方案要快出）2、研发虽坚持，一切皆有可能（造采、工程、研发PK，项目总立场），突破口为项目盈利指标3、造采每节约100元，相当于营销多卖133元（刚需楼盘成本优化尤其可贵）4、结果：外立面成本优化对成本及项目利润影响较大，通过三轮优化超山项目减少4273万，售价不变情况下，项目的整体净利润率提高了1.2%。（9.3%-10.5%),四、感悟,感谢聆听,