龙岩市场报告76p.ppt

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1、在海西城市经济圈建设的高速运转下，龙岩作为海西后花园，海西腹地，核心区位，将加快城市经济产业链的承接与推动，区位优势突出。,龙岩地处台湾海峡西岸、福建省西部，东与泉州、漳州两市接壤，西与江西省赣州市交界，南与广东省梅州市毗邻，北与福建省三明市相接，被形象的誉为“鸡鸣三省”。龙岩区位独特，对沿海来说，它是腹地，是距离厦门最近的内陆城市（离厦门142公里）；对内地来说，它又是内地的前沿，是沟通内地和沿海的重要通道。,一、宏观经济环境,近几年，龙岩GDP保持年均12%以上的高增长。其中，2007年的增长速度高达16%，而2008年受国际金融危机的影响，GDP仍逆市而上，保持了14.5%的增速；09年

2、全年实现地区GDP总值748亿元，增长14.1%；今年上半年，龙岩市GDP增长13.9%，经济发展势头良好。,总体经济发展趋势,07年海西城市群建设策略确定后，龙岩城市经济出现推动性的发展，近几年龙岩GDP的增长速度都保持在接近全省发展水平，经济发展潜力良好。,以上数据来源：龙岩市统计局,龙岩市第二产业发达，历年来保持50%左右；第三产业维持在32%左右第一产业比重逐渐缩小，09年降到15.3%.龙岩第二产业比较发达，主要集中在机械、烟草、冶金矿业和建筑产业等。,龙岩市是福建省工业重要城市，区域内矿产资源丰富，多项贵重及稀有金属均居全省首位，历年来龙岩的第二产业都占到产业结构的50%；龙岩在新

3、一轮海西产业承接的建设中，第二产业将推动龙岩经济的进一步发展。,产业结构第二产业,资料：已探明的矿物种类64种，其中金、铜、铁、煤、高岭土等16种矿产储量居全省首位。马坑铁矿是华东第一大铁矿；紫金山铜矿是全国第二大铜矿；东宫下高岭土矿是全国四大优质高岭土矿之一。同时，水力资源丰富，水能理论蕴藏量214.5万千瓦，可开发量188.1万千瓦。龙岩是福建三大林区之一，森林覆盖率77.9%，居全省首位。,以上数据来源：龙岩市统计局,龙岩主要旅游风景名胜一览表1个世界文化遗产福建永定土楼5个国家4A级旅游区永定土楼、冠豸山、龙硿洞、古田会议遗址和九鹏溪风景区1个国家重点名胜区冠豸山1个国家历史文化名城长

4、汀3个国家森林公园龙岩国家森林公园、上杭西普陀国家森林公园、漳平天台山国家森林公园2个国家自然保护区梅花山、梁野山12个国家重点文物保护单位,产业结构第三产业,龙岩境内旅游资源丰富，又是革命老区，历年来龙岩的第三产业一直保持在产业结构的30%以上，第三产业的良好发展推动着龙岩市各类服务行业及零售业的发展。,资料：全年旅游总收入55.37亿元，比上年增长10.4%，其中，国内旅游收入55.1亿元，增长10.3%。全年接待旅游总人数132.87万人次，比上年增长21.1%。其中，国内旅游人数131.23万人次，增长21.1%；接待境外游客1.64万人次，增长28.1%。,社会消费品零售总额,龙岩具

5、备强劲的消费能力，尤其是金银珠宝类、房地产行业相关消费，09年分别增长10.87倍、4.59倍，其次是汽车类消费，增长109.3%。龙岩强劲的消费能力也成为厦门、福州等地房地产消费的主要人群之一。,资料：2009年在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长109.3%，粮油类增长41.8%，肉禽蛋类增长31.9%，服装类增长34.4%，日用品类增长25.9%，文化办公用品类增长23.0%，通讯器材类增长18.2倍，化妆品类增长34.9%，金银珠宝类增长10.87倍，中西药品类增长26.5%，家用电器和音像器材类增长14.7%，家具类增长5.3%，建筑及装潢材料类增长4.59倍。以上

6、数据来源：龙岩市统计局,龙岩城镇居民人均年可支配收入从1996年的4224元到2006年的11718元，10年间居民收入跨越了万元大关，年均增长达10.7%。随后的2007、2008两年间，城镇居民人均年可支配收入继续以15%的平均增速发展。今年上半年龙岩城镇居民人均可支配收入9786元，龙岩经济发展推动着人民的生活质量不断提升，从而促进消费市场的活跃。以上数据来源：龙岩市统计局,居民生活,随着龙岩经济的发展，居民收入得到进一步提升，近五年龙岩市城镇居民收入保持在10%以上的速度增长，这一增长数据也推动着龙岩消费水平的不断上升。,金融储蓄,受经济风波的影响，投资市场（股市楼市）利空，大量资金回

7、归银行，另一方面，08年以来，国家宽松的货币政策推动着个人消费及固定资产投资贷款的增长。,08年经济风波以来，政府宏观政策“有保有压”，一方面控制泡沫经济的继续蔓延，一方面4万亿资金扩大内需。从而出现两级现象，投资市场萎缩使部分资金回归银行储蓄；政府保持宽松的货币政策也使个人消费及固定资产投资继续增长。今年上半年，龙岩个人消费贷款159.25亿元，占上半年人民币贷款的24.07%，其中中长期个人消费贷款增长16.2%；固定资产贷款主要体现在中长期，上半年贷款金额173.58亿元，占26.25%，龙岩市固定资产的加大投入建设也将促进区域经济的快速发展。以上数据来源：龙岩市统计局,宏观经济环境小结

8、,海西城市经济圈建设启动，龙岩市作为海西城市圈的后花园，承接海西产业并向西部区域推动拓展的门户城市，加强对机械、烟草、建材、铜、农产品加工等5个产值“破百亿元”产业链的升级，第三产业得到政府的有力扶持。龙岩享有闽家喻户晓的旅游资源，为生态型的现代化城市。旅游业带动区域经济及消费能力的稳健增长，为房地产市场提供一个良好的发展环境。,龙岩市中心城市总体布局为“一城二区八团”，即:一个主城区:原总规的核心区加五组团，将江山并入,二区:新罗区、永定整体撤县设区,八团:高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、雁石、适中、大小池。规划范围：随着环龙岩中心城市半小时通勤圈的建设，远期龙厦、赣龙、南（平）三（明）龙（岩

9、）梅（州）高速铁路及漳龙、龙长、双永高速公路的形成，实现龙岩主城区在四个发展方向的用地拓展。本案所在区位正是龙岩中心城市“西扩“的第一站。,二、龙岩城市发展趋势,海西城市经济圈战略推动着城市格局的快速发展，龙岩中心城市腹地狭小，四面环山，所以，龙岩以“西扩南进北拓”为城市发展总纲，加快中心城市化建设。,本案,一城：即主城区。规划在原有基础上，以“三大板块”（即商务板块、物流商贸板块、人居板块）的建设为重点，进一步完善基础设施和公共设施配套项目，重点发展第三产业；并依托两个工业园区（即龙岩经济开发区和龙州工业园区）发展第二产业，壮大市本级经济；充分考虑环境保护、环境质量、环境容量，加强区内山体的

10、植被保护，关停主城区内的污染企业，净化龙津河及其支流，逐步实现生态型山水园林城市的目标。二区：即新罗区和永定区。规划中远期进行行政区划调整，永定整体撤县设区。永定新区高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭等乡镇纳入中心城市组团。,城市规划龙岩128,龙岩城市以“镶山嵌水，掌状发展”的空间发展战略，凭借独特的地理空间景观，构筑一个理想、完美的城市空间形态。,八团：即高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、雁石、适中、大小池八个组团。各组团根据不同的自然禀赋条件，规划成各具特色的组团和工业园区。高陂：工业组团，中心城市产业拓展备用地。坎市：龙岩新城，商贸、居住、新兴产业园区。培丰：工矿组团，产业发展备用地。抚市：商贸

11、居住绿色工业组团。龙潭：工矿组团，产业发展备用地。雁石：龙岩新城，重工业产业群聚集地，中心城市产业拓展备用地。适中：工业居住配套的综合组团，以建材、物流产业为主，产业发展备用地。大小池：物流、绿色产业、居住并举，生态型组团。,城市规划龙岩128,龙岩中心城市向四方拓展，新规划两大主城区根据地方区域特色，规划”八大组团“并细化各组团的城市定位，以促进城市产业经济的互补融通。,主城区城市规划,龙岩市主城区三大板块规划新区商务板块：城市南新区定位以行政中心为核心的商务写字楼板块。规划建有市级机关行政中心，会展中心，博物馆，体育中心，五星级酒店及商务运营中心。人居板块：小洋人居板块，规划在工业西路以南

12、、龙津河以北区域，总面积173公顷（2595亩），总人口约7万人；龙岩大道二期综合板块规划在人民路以南、华莲路以北、西安路以西、漳龙高速公路以东区域，总面积353公顷（5295亩），总人口约13.7万人；莲东人居板块规划于南环路以南的莲东居住区，总面积约120公顷（1800亩），总人口约5.5万人；东山人居板块，规划在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，总人口约7.75万人。四个人居板块合计人口33万。,商贸物流板块：龙门镇物流板块选址于319国道龙门段沿线，依托国道和高速公路龙岩西出口建设海西龙门商贸物流中心，规划用地344.7公顷（5170.5亩）。闽西现代物流园区，规划为一园

13、二区，即东肖洋潭、龙门考塘两个园区，总占地620亩。商贸板块还规划选址罗龙路北侧，总面积175公顷（2630亩），通过纵深延伸，与闽西交易城连片。规划闽西物流商贸中心用地460亩，总建筑面积55万平方米。位于龙岩大道与西陂路交叉口处的龙岩国际商贸中心用地31254平方米（46.93亩）；选址在龙岩大道与登高西路交叉口的大型综合百货商场规划用地23154平方米。,主城区城市规划,龙岩铁路发达，是我省重要的枢纽城市 龙岩境内有龙梅铁路、赣龙铁路、漳龙铁路，并与鹰厦、广梅汕、大京九等铁路线相连。其中，龙厦高铁将于2010年完工，届时龙岩至厦门仅需60分钟，大大缩短了时间和空间距离。根据海西铁路规划方

14、案，龙岩未来将成为第一个拥有“十”字交叉的铁路网络，形成北出向莆、南进广梅汕、东贯厦漳泉、西联大京九的四通八达快速铁路网。规划计划：2012年实现县县通高速、2013年实现县县通铁路，与国家交通主干线全面对接，成为海峡西岸经济区东出台湾海峡、南接珠三角、西联内陆腹地、北通长三角的便捷交通走廊和闽粤赣边区域性交通枢纽。,龙岩交通配套铁路,近几年，龙岩加大建设海西重要铁路交通枢纽的力度，将建成西出福建的大通道、闽粤赣边的交通枢纽。龙岩开始显山露水、四通八达，打破山高路隘的闽西老区闭塞的局面。,龙岩交通配套公路,龙岩到福州、厦门、泉州的高速公路均已贯通，并确定了以漳龙、龙长高速公路、319国道、20

15、5国道为主干道，以龙岩中心城市为枢纽的干线支线的公路网。,龙岩市高速公路将形成“两纵三横三连”的布局，能快速、便捷的与广东、江西以及福建省的厦门、漳州、泉州等城市连接起来，大大缩短了海峡西岸经济区城市群之间的出行距离和时间。,龙岩交通配套机场,龙岩冠豸山机场已开通了龙岩至深圳、龙岩至福州、龙岩至上海航线，实现了与长三角、珠三角和闽南金三角的空中相连。,龙岩距厦门航空港142公里，厦门航空港有通往国内主要城市和新加坡等国际航线。,资料：连城冠豸山机场原为空军连城机场。机场北距连城县城区3.9公里，南距龙岩市区106公里，东距三明第二大城市永安市101公里。2000年6月经国务院和中央军事委员会批

16、准，同意空军连城机场实行军民合用，由地方政府按4C级标准建立民用航站。机场扩建工程于2002年5月1日正式动工建设，2004年4月14日通过民航华东地区管理局行业验收，2004年4月25日正式通航，成为华东地区第36个民用运输机场。,龙岩现辖新罗区和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，代管漳平市，市政府设在新罗区。2008年末全市常住人口为277万人，到2008年底，中心城市建成区面积达35平方公里、城市人口达33万人，客家祖地，华侨故里。龙岩七个县市中有五个是客家县，客家人口占龙岩市总人口75%；作为著名侨区，龙岩在外华侨华人、港澳台同胞120余万人，其中在台湾的客属同胞30多万人。,龙岩行政

17、规划与人口,龙岩市行政划分“两区一市四县”，客家人75%左右，是省内华侨主要城市之一。,城市发展规模,龙岩中心城市规模发展规划每年约1万人的发展速度，人口的快速增长及城市化进程的高速运作也将成为龙岩中心城市房地产发展的市场支撑。,资料：2006年末全市常住人口为275万人，比上年末增加1万人。2007年末全市常住人口为276万人，比上年末增加1万人。2008年末全市常住人口为277万人，比上年末增加1万人。2009年末全市常住人口为278万人，比上年末增加1万人。以上数据来源：2006-2009龙岩市国民经济和社会发展统计公报.,据统计部门统计，2009年底龙岩中心城市规划区内户籍人口30.8

18、4万人，常住人口37.87万人。现有住房建筑总面积1079.3万平方米。按户籍人口计算，人均住房面积35平方米；按常住人口计算，人均住房面积28.5平方米。为满足群众日益增长的住房需求，20102012年，我市将建设商品住房265.81万平方米，保障性住房57.94万平方米（其中经济适用住房33.35万平方米，廉租住房23.36万平方米，公共租赁住房1.23万平方米），棚户区改造房（含拆迁安置房）116.42万平方米。规划期内，建设各类住房总建筑面积440.17万平方米。即2010年117.52万平方米、2011年的135.34万平方米及2012年的187.31万平方米建设计划。以上数据来源：

19、龙岩中心城市住房建设规划（2010-2012）,龙岩作为海西建设的内陆主要枢纽城市之一，近两年发展迅速。龙岩拥有四条铁路，四条高速公路，八条国省道，具有便利的交通优势，发展规划向两轴四方，联动沿海与内陆，推动沿海城市合作，在海西建设中占有重要地位。龙岩城市“西扩南进北拓”，随着城市化进程的快速发展及城市人口的不断上升，将带动龙岩中心城区房地产市场的良好发展，本案开发基地正处于龙岩中心城市“西扩”的第一站，项目周边生态环境良好，物业开发当以高端深远的姿态定位。,龙岩城市规划小结,三、龙岩房地产市场分析,1、龙岩住宅市场专项分析2、龙岩别墅市场专项分析3、龙岩酒店行业专项分析4、龙岩大型体育设施专

20、项分析,房地产开发投资,2007年以前，受益于国家宏观经济大环境的持续发展，以及龙岩新行政中心的开发建设，龙岩房地产市场也呈现一派欣欣向荣的景象，房地产开发投资逐年上升，并于2007年达到顶峰。受07年末以来，全球经济层面的变化及国家宏观调控的频出，08年龙岩中心城市房地产开发投资出现负增长；随着08下半年国家救市政策支持及开发企业让利降价的推动，楼市逐步回暖，09-10年龙岩中心城市房地产开发投资呈现大幅度增长。,08年国家救市政策及适度宽松的宏观环境下，各地开发企业信心回归。龙岩中心城市从09年至今，房地产开发投资大幅度上升，上半年同比增长75.17%，区域房地产信息指数呈现上升趋势。,以

21、上数据来源：龙岩市统计局,土地运营情况,龙岩中心城市土地供应在07-08年出现低谷，2008年和2009年上半年无商住楼土地供应量，2009年商住楼公开出让土地又集中在下半年，造成可供开发的土地暂时“断档”。,受全国房地产大环境影响，08年和09年上半年，龙岩中心城市没有商住用地出让，09年下半年出让商住用地4幅，占地面积10.0023万平方米，按容积率2.2估算，建筑面积约22万平方米；今年上半年成交4幅建设用地，其中住宅3幅，占地7.78万平方米，建筑面积46.18万平方米。以上数据来源：龙岩市国土资源局,房地产开发情况,09年下半年及今年1-6月龙岩中心城市住宅用地成功推出7幅，建筑面积

22、约46.17万平方米，土地供应趋向平稳发展；龙岩楼面价也重回上升趋势，今年上半年环比去年增长16.25%。,09年下半年出土地基本集中在今年开工，造成2010年上半年龙岩中心城市供不应求的楼市局面，下半年市区中心将有充足的房源入市。,以上数据来源：龙岩市国土资源局,2010年上半年，施工面积379万平方米,同比增加30%，新开工面积76万平方米，同比增加77%。这就预示今年下半年至未来2-3年内中心城市新建商品房的有效供给将持续增加，不会再出现上半年发生的供应“断档”现象。,龙岩近几年房地产市场供求关系趋向平衡趋势，但从今年1-6月份的数据发现，龙岩中心城市房地产市场呈现供不应求，供销比值0.

23、51：1。,龙岩房地产供求关系,以上数据来源：龙岩市房管局,龙岩房地产销售量价趋势,在宏观调控新政下，龙岩市区楼市表现“一降一升”现象，房价居高不下，上半年同比增长17.33%，成交量同比下降52.4%。市场回归理性发展，自住型客层成楼市主力军。,受系列宏观政策的影响，导致不少消费者对楼市前景预期发生改变，暂时放弃入市，选择观望。目前市场主要是自住型客源支撑。,以上数据来源：龙岩市房管局,中心城市后续市场分析,下半年预计将陆续推出8个新盘，总面积49.4万平方米，其中住宅38.51万平方米（3923套），商业地产10.89万平方米。8个楼盘分别是：万盛基业的“凤凰城”一期、华亿的“东方三洋城”

24、二期、汇通置业的“龙腾明珠”一期、新地标的“金色家园”、晟龙的“晟龙商住房”、金亿来的“金亿来蓝色港湾”、欧洲世家的“欧洲世家”三期、天成的“天成世纪广场”。其中单个楼盘建筑面积在5万平方米以上的就有5个楼盘：“凤凰城”10万平方米合861套，“金色家园”9.5万平方米合858套，“东方三洋城”三期5.5万平方米合616套，“龙腾明珠”一期5.6万平方米合510套，“天成世纪广场”是龙岩目前最大型的商业广场，总面积8.53万平方米合350间营业商铺。,预计龙岩中心城市在今年下半年楼市房源会集中放量，由于预推项目所处地段不同，功能有别，因此住宅单价拉开了档次，便于不同层次需求的消费者选购，或将降

25、低房价的总体水平。,下半年住宅房源：截至7月22日可售住宅32.74万+预推量38.51万=71.25万（7204套）,中心城市后续市场分析,后续市场推测：截至7月22日，市中心可售住宅7204套，按前10个月的销售情况推算，预计龙岩中心城市的住宅存量将需要预计销售期=可售套数月平均预估套数即：7204套462套/月=15.59月若忽略后续宏观政策影响及其他市场因素，保守估计，目前龙岩中心城市住宅存量预计还有1年半的去化时间。,按保守估计，龙岩中心城市住宅存量将有1年半左右的销售期，可见后续龙岩房地产市场竞争趋向激烈。,龙岩市中心房地产开发片区划分新城片区：罗龙路以南，西安路、曹溪路以西，高速

26、路以东、以北。老城片区：北环路以南，城东路以西，西安路、曹溪北路以东，莲南路以北曹溪片区：莲南路以南，曹溪路以东，高速路以北城北片区：北三环路以南，罗龙路以北，东兴路以西东肖片区：高速路以南城东片区：城东路、东兴路以东；铁山镇龙门片区：龙门镇红坊片区：红坊镇补各区域代表楼盘及大致均价？,龙岩中心城市重点在售个案分析,家和天下,锦绣佳园,龙西小区商住楼二期,西陂娱乐中心,万邦棕榈郡,龙岩中心城市重点在售个案分析,德兴 家和天下,德兴 家和天下,户型配比,销售情况,项目主要买点周边配套：龙腾路商政核心地段，行政中心、商务板块、金融板块，齐全生活配套，人民广场、体育中心、第二实验小学、中医院，银行等

27、，完整的行政道路规划，交通便利快捷开发品牌：八年累计开发建筑面积30多万平方米，质量合格率100%，龙岩同行业的前列建筑：栋32层，1栋25层，1栋26层，新现代主义都市风格建筑景观：16000平欧式景观园林，利用植被和水有机组成，打造绿色生态安防系统：红外周界防越报警，全区闭路电视监控，可视对讲系统，电子巡更管理物 管：星级酒店服务为标准，智能化服务设施车位：汽车位1227个，摩托车位1530个主要促销活动2009弟六届“家和天下”杯房车展会；2010.6.17.30庆封顶，游世博；,德兴 家和天下,锦绣佳园,户型配比,销售情况,锦绣佳园,主力户型,项目主要买点周边配套：凤凰小学、龙岩二中（

28、高中部）、龙岩六中、侨中分校等多家学校；周边银行、超市、农贸市场等生活配套；交通：共交,乘7路、17路等至小洋农场既可以到达，未来北二环、龙岩大道、龙腾路环绕周围，城北双洋路即将开通；车位：196个；,锦绣佳园,西陂娱乐中心,西陂娱乐中心,户型配比,销售情况,西陂娱乐中心,龙西小区商住楼二期,龙西小区商住楼二期,户型配比,销售情况,龙西小区商住楼二期,主力户型,项目主要买点位置：处于链接西城、北城、南城及老城区的枢纽，交通便捷周边配套：学校、医院、邮局、超市、菜市场、银行、公园、公交车站等 景观：贝尔高林,龙西小区商住楼二期,万邦 棕榈郡,万邦 棕榈郡,户型配比,销售情况,项目主要买点地段：龙

29、岩中心城区西部，位置优越，交通便捷;周边配套：10分钟路程到达中山路步行街，农贸市场、银行、医院、中小学、幼儿园等；景观：东南亚巴厘岛风情，“慢生活”品质享受;会所：独立健康会所，乒乓、泳池、健身室;,主力户型,万邦 棕榈郡,2010下半年上市商品房、经济适用房一览,下半年预计将陆续推出8个新盘，总面积49.4万平方米，其中住宅38.51万平方米（3923套），商业地产10.89万平方米。,龙岩别墅市场专项分析,银河水乡,银河水乡,户型配比,销售情况,银河水乡,建筑自然隐匿于山、水与林之间原生态纯别墅，50栋欧式风情别墅，秉承”建筑在自然中,自然在建筑中”设计理念,依山而建，自然隐匿于山、林与

30、水之间。园林世外桃源“威尼斯美学鉴赏”水景风情园林威尼斯水岸风情园林，步移景移的中庭水景、园景自然延伸，与山景巧妙融合，形成一幅幅风景画。龙岩首个私家名流养生会所写意生活、颐养身心，养生殿堂银河水乡养生会所，四层超大面积，以养生、休闲、度假为主，按照国际流行时尚和康体标准，提供全面专业的尊贵服务。高尔夫推杆练习球场、网球场、羽毛球场、乒乓球场、台球场、活氧健身馆，让您的身心细品时尚、舒畅、祥和、纯静。别墅艺术户型零距离接触原生态绝美风景珍品82席山景别墅，临山而建，观山亲水，可以望到秀美的山景、水景，园景，零距离接触原生态绝美风景。物管服务专业服务，铸就奢华门第的理想生活专业贴心管家，以国际水

31、准要求，向生活首富一族，提供完善的星级酒店管家服务。立体化智能防卫体系，红外周界防越报警，全区闭路电视监控，可视对讲系统，电子巡更等管理。,银河水乡新城东别墅区，日益稀缺的优质别墅产品，雄踞龙岩市区向东铁山镇生态原乡，居住环境优越，远眺铁山峰峦延绵，近靠竹海翠溪，内引自然水系，户户临水，后靠数几十万平米苍翠山林，自然条件得天独厚，真正原生态醇乡美墅；广告语:银河水乡 世外桃源价格：,御佳园,御佳园,http:/,户型配比,销售情况,欧洲世家,户型配比,销售情况,本项目座落于福建省龙岩市东部东肖镇，眦邻龙岩学院，背靠笔架山。项目总规划用地55000平方米，容积率1.02，建筑密度27，绿化率为3

32、9.2，项目整体地势东高西低，落差近20米，由152栋欧式别墅沿着山坡优美的曲线错落有致地组合而成。欧洲世家的设计秉承原版现代欧洲设计风格，将简约与典雅的美发挥到极致。没有繁芜的设计，没有奢华的雕饰，一切以满足人类诗意栖息为目标。每一座建筑、每一个景观的设计，都以符合人的身体与心理感受作为创作基点，创造比例和谐，动静有序、亲密有间的居住空间。广告语：一山一墅一生价格：3000-3800元/平（参考价）,欧洲世家,碧水庄园,碧水庄园,户型配比,销售情况,项目买点碧水庄园雄踞3220亩天马山、莲花山公园地王板块。1.5公里直达新市政中心、体育中心，演绎城市顶级别墅尊贵气度，零距离20000平方米后

33、山主题公司，5000平方米园林式曼妙水景描绘，西方手法与东方意境融合的新亚洲别墅建筑，水岸联排、双拼、独栋别墅154栋，至臻绝版席位倾情奉献。广告语:天马上半山水景别墅价格：待定,碧水庄园,天成山庄,户型配比,销售情况,天成山庄位于龙腾路、双洋路、犀牛路、爱亭路的中心位置，占地面积454119平方米，总建筑面积58700平方米，配套设施齐全，内设商业、医院、小学、幼儿，园、及3000平方米的中庭花园等，交通发达，距宝泰住宅小区150米、火车站300米、闽西交易城300米，8路公交车直达.天成住宅；小区规划设计超前，绿地率高达34，3，其中53栋别墅，每栋私人绿地占150250平方米之间，是当代

34、成功人士理想生活的选择。价格：2900-3300元/平目前项目已首售完,天成山庄,http:/,龙岩市区酒店专项分析,荣顺国际大酒店准四星,龙岩荣顺国际大酒店系福建省龙岩市首家按五星级标准装修设计的酒店，坐落于龙岩旅游风景区之一的莲花山之源地，漳龙高速公路入口处(龙岩大道旁)，毗邻龙岩市市政府、行政营运中心、人民广场和规划建设中中的金融中心。地 址：龙岩新罗区龙岩大道288号；星 级：准4星；餐 饮：中餐厅 西餐厅 咖啡厅 酒吧 客房送餐服务 茶室；服 务：商务中心 租车 票务 洗衣房 停车场；房间数：160间；标准房(468元)；单人房(520元)；配套设施：停车场、外币兑换服务、理发美容室

35、、票务服务、洗衣服务、餐饮休闲：KTV、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室，池畔酒吧、游泳池、大型音乐会所、桑拿、康体中心、商务中心等配套设施一应俱全。是会议接待、旅游度假、健身娱乐、商务洽谈的理想场所。开业时间：酒店于2009年11月正式对外营业。,中元大酒店四星,中元大酒店位于龙岩市体育中心，与莲花山一街之隔，城中各大商场、各大银行等均近在咫尺。龙岩中元大酒店是国家旅游局评定的闽西首家“四星级酒店”和“金叶级绿色旅游饭店”，集住宿、餐饮、娱乐、购物、交通、旅游、商务办公为一体。地 址：龙岩市新罗区九一南路（体育中心对面）；星 级：4星；交 通：距市中心1公里，距火车站6公里，距长途车站2.5

36、公里；餐 饮：中餐厅 西餐厅 咖啡厅 酒吧 客房送餐服务 茶室；服 务：商务中心 租车 票务 洗衣房 停车场；房间数：楼高23层，315间/套；标准房(368元起/天)；大床房(368元起/天)；配套设施：停车场、理发美容室、票务服务、洗衣服务、残疾人客房；KTV、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室 等。开业时间：酒店于2006年5月开业。,最佳西方财富酒店四星,最佳西方财富酒店是龙岩第一家加盟全球最大国际品牌的四星级涉外酒店，位于龙岩风景优美秀丽的体育公园内，毗邻龙岩市新市政府大楼。酒店交通便利、设施完善，配备有豪华客房160间、中餐厅、豪华包厢、西餐厅、多功能厅、龙岩最佳西方财富酒店是闽西首

37、家使用林肯礼宾车的酒店，是龙岩中心城市配套齐全、设施完善的大型综合酒店。地 址：龙岩市龙腾中路体育公园内；星 级：4星；餐 饮：中西餐厅，自助餐，酒吧、咖啡厅等；服 务：商务中心 租车 票务 洗衣房 停车场；房间数：160间/套；标准房：888元/天/门市价；商务房：1580元/天/门市价；配套设施：停车场、票务中心、多功能厅，精品商店洗衣服务等；夜总会、豪华KTV包厢、足疗、推拿、桑拿浴室，健身等服务，棋牌室、健身室、按摩室等。开业时间：2009年12月18日试营,恒发大酒店三星,龙岩恒发大酒店座落于福建省龙岩市龙腾北路宝泰段。酒店高10层，辅楼高11层，是一家集客房、餐饮、娱乐、商务、会议

38、为一体，一应俱全的高科技设施设备、全方位的优质服务，打造闽西最温馨的四星级商务酒店。闽西唯一一家拥有楼中楼客房的高级商务酒店。地 址：龙岩市龙腾北路恒发大酒店；星 级：三星；交 通：距市中心1.5公里、距火车站1.2公里、距长途汽车站1.5公里；房间数：118间/套；标间：160元/天，豪华标:180元/天餐饮设施：咖啡厅、茶室、酒吧、西餐厅 中餐厅 等；休闲设施：棋牌、桑拿；服务设施：会议厅、商务中心、票务服务、洗衣服务、理发美容室；娱乐设施：舞厅、KTV、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、健身室、按摩室、桑拿浴室 等；开业时间：2006年开业,恒宝大酒店四星,龙岩市恒宝大酒店是一家四星级涉外酒

39、店，金叶级绿色旅游饭店，是福建省政府和龙岩市政府定点接待单位。酒店位于龙岩市中心地段,距新长途汽车站3.5公里，距火车站1公里,距高速公路出入口2公里,毗邻莲花山公园、登高山公园和市体育中心、交通便利，设施完善,环境幽雅。酒店拥有豪华客房157间，238个床位及可容纳300人的多功能会议厅。星 级：四星；交 通：距火车站1公里、距长途车站0.5公里房间数：157间/套；标间298元起/天。酒店地址：龙岩市西安南路121号；餐饮设施：康师傅海鲜大酒楼、海鲜、客家菜、粤菜、潮州菜、法国爵士岛餐厅、台北冰馆、阳光早餐厅、台湾风味小吃；服务设施：停车场、商务中心、免费停车场、外币兑换服务、理发美容室、

40、票务服务、洗衣服务；娱乐设施：舞厅、KTV、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、健身室、按摩室、桑拿浴室 等；开业时间：2006年12月15日,山水大酒店三星,龙岩山水大酒店是一家三星级综合性商务旅游酒店，位于龙岩市新罗区罗龙路78号，距火车站、汽车站仅五分钟的路程，是我国国土资源系统“山水”品牌系列酒店之一。酒店集旅游度假、会议培训、休闲娱乐于一体，主楼15层，副楼6层，拥有95间（套）各类高档、普通及特价客房，配套齐全的中、西餐厅，多功能厅，酒吧、咖啡厅，自助RTV、KTV，康乐心，旅游票务中心等完善的服务项目。地 址：龙岩市罗龙路78号；星 级：三星；交 通：距火车站、长途车站5分钟车程，距龙

41、岩市中心3公里；房间数：95间/套；标间180元/天餐饮设施：中西餐厅，多功能厅，酒吧，咖啡厅等；配套设施：停车场、商务中心、理发美容室、票务服务、洗衣服务；KTV、康乐中心、健身室、按摩室、桑拿浴室等；开业时间：2002年12月30日,龙岩三星级以上酒店总汇,据市场的走访调查，目前龙岩的三星及三星级以上酒店的平均入住率大约在60%-70%，假期入住率相应提高，特别是7天的长假，以2009年国庆假期为例：三星酒店75%入住率，四星酒店入住率65%。,目前龙岩中心城市五星酒店：空白,本案将规划为龙岩第一所集商务、旅游、度假、接待于一体的五星级大型豪华综合酒店，将填补目前龙岩市没有大型高档综合五星

42、级酒店的市场空白，提升城市综合竞争力，对龙岩地区体育休闲旅游和相关服务产业的发展起到巨大的推动作用，成为展示龙岩综合实力的一张“名片”。,龙岩三星级以上酒店总汇,龙岩中心城市体育配套分析,龙岩体育成就被外界誉为“龙岩现象”，全市体育人口占总人口的40.5%。被授予国家级全民健身中心称号。,1997年至今，龙岩运动员共获得奥运金牌1枚、铜牌1枚，世界冠军21个，亚锦赛金牌15枚，全国赛金牌50枚。全市体育人口占总人口的40.5%。市民体育需求逐步得到满足，健身意识不断提高，全民健身方兴未艾。每年举办市级体育比赛40项次，县级比赛180项次。全市共有全民健身路径260条，实现城市每个社区、农村每个

43、乡镇都有健身点。被授予国家级全民健身中心称号。目前龙岩有全国体育先进县（区）3个（新罗、长汀、上杭），全国武术之乡1个（连城）。,龙岩市体育中心,龙岩体育公园,龙岩人民广场,龙岩市体育中心,龙岩中心城市体育配套,龙岩市体育中心位于新罗区九一南路，占地13.3公顷，主要设施有：国际标准田径场、室内外游泳池、羽毛球馆、保龄球馆、举重网球馆等体育训练基地。体育中心标准体育场2000年11月建成投入使用，该建筑占地7.29万平方米，总建筑面积2.88万平方米，可容纳观众2.5万人。2006年福建省第13届运动会会场。,龙岩市体育中心,龙岩体育公园是福建省第十三届运动会主要比赛场馆，是龙岩市开展全民健身

44、的重要场所，是体育后备人才培养的基地。公园总占地165606，主要设施有综合体育馆、新罗区馆、小球重竞技馆、射击馆、健美健身馆、运动员公寓、国家级全民健身中心和省级训练基地。是集体育比赛、运动训练、文化娱乐、旅游休闲、经贸商展为一体的开放式公共主题公园。,龙岩体育公园,金领高尔夫俱乐部是在建山地高尔夫球场，前9洞预计2010年10月份营业，后9洞开业时间未定。球场周围配套有五星级酒店、高尚别墅住宅区，旅游度假景区、水库、高速公路服务区等设施。,云顶茶园度假村配套:800m2高尔夫球练习场、1500m2的云顶茶艺馆和洒家、2000m2的多功能康尔中心，占地1600m2的游乐园，1200m2的泳池

45、和250m2的更衣室，招待所7幢22套间及面积200m2的高级花园别墅4套及32间标房。是福建省首家集闽西高山茶科研开发、生产培训和旅游观光、休闲度假为一体的生态型园区。,云顶茶园度假村和金领高尔夫俱乐部在距离市中心25公里左右的小池镇，从区位配套及城市距离都不及本案。,龙岩高尔夫球场,全民健身深入民心 全市体育人口占总人口的40%。市民体育需求逐步得到满足，健身意识不断提高，全民健身方兴未艾。每年举办市级体育比赛40项次，县级比赛180项次。全市共有全民健身路径260条，实现城市每个社区、农村每个乡镇都有健身点。被授予国家级全民健身中心称号。,体育竞技硕果累累 举重、羽毛球、蹦床等项目人才辈

46、出，在国内外大赛中争金夺银，1997年至今，龙岩运动员共获得奥运金牌1枚、铜牌1枚，世界冠军21个，亚锦赛金牌15枚，全国赛金牌50枚。目前，龙岩在役国家队运动员有：石智勇、张湘祥、叶莺（举重），林丹、陈宏、谢鑫、陈莉（羽毛球），刘麒鹏、何雯娜（蹦床），李婷（皮划艇）等10人。近年来，龙岩籍运动员在各种大赛上捷报频传，分别为：奥运金牌：石智勇（雅典奥运会 举重）奥运铜牌：张湘祥（悉尼奥运会 举重）世界冠军：石智勇（举重）、周金灿（羽毛球）、林丹（羽毛球）、陈宏（羽毛球）、刘麒鹏（蹦床）、何雯娜(蹦床)亚洲冠军：张湘祥（举重）、叶莺（举重）,龙岩体育殊荣,龙岩主要的体育运动：一、群众体育（如羽毛

47、球，乒乓球，篮球等）；二、竞技体育（如：举重、蹦床等）。目前龙岩全市体育人口占总人口的40%以上，市民的基本体育需求逐步得到满足，但高端运动休闲项目（如：高尔夫、网球等）和场所则相对缺乏。,龙岩城市中心体育配套缺少休闲商务洽谈的高端运动设施，网球、高球场所建设比较稀缺，特别是中心城市标准赛事的高尔夫球场更是空白。,龙岩中心城市主要体育配套汇总,四、龙岩消费环境分析,龙岩楼市主要以本地客户消费为市场主导，受宏观政策影响，外地客户及投资客淡出市场，购买比例下滑，目前自住型需求成为市场购房主力军。,龙岩购房客户主要以龙岩本市级客户、下辖县（市）客户以及外地客户三大类为主。近几年来，依赖于龙岩居住环境

48、的改善和城市品位的提升，外地购房客户比例逐年上升。不过主力的购房群体仍是以本市级客户居首位。目前龙岩的购房群体以新罗区、永定县、上杭县等为主的个体经营户、私企业主、行政机关与事业单位工作人员为主。,08年以来，龙岩楼市的外地购买客层明显上升，从07年占市区购买客层的17.39%提升9.39个百分点，占到26.78%，在经济大环境及国家严厉执行的宏观政策下，本地及市区周边城镇自住型客层成为市场主力军，外地客层及投资者明显下降。,客户类别1、周边县市镇有钱的个体工商户、私营企业 高管，矿主等（20%左右）购买目标：别墅2、周边城镇及周边县市居民（65%左右）购买目标：普通住房3、部分外地客户（15

49、%左右）购买目标：别墅、公寓,客户心里分析1、周边县市有钱的生意人、煤矿主：资金实力雄厚，喜欢住大房子，本案处于新城蓬勃发展核心地段的后方，占据十分有利的位置。2、中心城市周边城镇居民、县市居民：习惯了在这个片区生活，不想换太远的地方，而这一片区其他楼盘价格又比较高。3、部分外地客户：看中龙岩的发展前景，特别是这一片区的发展，整个环境由于市政配套的规划建设很适合生活。,中心城市主要消费群体来源1、新罗区、永定、上杭、长汀等县城的个体户和本地私企，自住为主；2、市区、周边县城的企事业单位和政府高管，少量高级公务员，投资为主；3、市区、上杭及永定客户，以政府机关领导、矿主，烟厂高收入群体为主。4、龙岩各县市烟厂、消防、税务、公务员、生意人等客户。城市中心投资/自用比例 2：8，小户型以投资为主，二、三房以自住为主。,消费客群细分,