营业税改征增值税政策培训余姚市国税局沈建法.ppt

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1、营业税改征增值税政策培训余姚市国税局沈建法62626012,附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件4:跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定,1、介绍总体思路：基本按营业税改征增值税试点有关事项的规定（附件2）的顺序进行讲解，同时，在介绍建筑服务、房 地产开发项目、不动产转让和不动产出租时，会结合总局第14、15、16、17、18号公告内容（见下一页），使相关内容的政策规定与管理要求相互融通结合，便于以后工作中执行。这样的介绍思路的目的是便于企业回去后自己对着文件学习。最后简单介绍一下附件3、42、由于时间比较紧，本人对文件的理解可能有错

2、误，大家发现后以文件为准，并及时与我联系（62626012）,1、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第14号 2、不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第15号 3、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第16号 4、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第17号 5、纳税人跨县（市、区）提供建筑房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第18号,首先回顾税制的要素：纳税人、课税对象、税

3、目税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、违章处理等，其中纳税人、课税对象和税率为税收制度的基本因素。任何税种如果缺少这三个要素中的某一个，均不能成立。每个税种的要素都需要规定具体的确定的内容。如中国现行的增值税以销售货物或提供加工、修理修配劳务的单位和个人以及报报关进口货物入境的单位和个人为纳税人。以企业或个人因从事工业制造、商品经营或提供劳务或进口货物而获得的增值额为课税对象。规定了13%和17%两档税率。以上戚姚红是按这七要素进行介绍，以下基本不按这样的思路进行介绍，主要介绍一些特殊的政策规定。,一、兼营、混合销售（一）兼营：试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用

4、不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：（具有惩罚性）1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。,试点有关事项规定,例：一个电影院既放映电影，对外又开了个卖香烟、食品的小卖部。（二）混合销售：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合

5、销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。例：（1）一个生产塑钢门窗的企业，同时提供塑钢门窗安装服务；（2）销售红砖时，提供运输，买家需要送货上门。(3)建筑服务，合同说明是包工包料的，建设单位付款时，不可能付二笔劳务和红砖。核心区别：关联性,二、不征收增值税项目。1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。2.存款利息。仅限于存储在国家规定的吸储机构所取

6、得的存款利息，取得其他机构和个人的利息收入需要交纳增值税。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（关键点：与债权、负债和劳动力一并转让，否则是普通的货物卖买）,三、销售额。1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开

7、户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。（如汇款的手续费）3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度（如股票、债券）。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。,宁波市局基本设想；1、总机构统一核算，分支机构按应税收入比例分别申报入库。分支机构当期税额=总机构当期应纳税额（不含贵金属销售应纳的增值税）分支机构当期应税收入总

8、额/总机构当期应税收入总额。2、一般纳税人总、分机构分别登记，区县级以下不登记一般纳税人和税种。3、税控设备：分支机构统一安装总机构发票系统的分开票机，向总机构领用增值税发票。分支机构及以下分理处、营业厅统一使用总机构的其他普通发票（含冠名发票和税务机关的统一发票）所有发票均以总机构名称和税务登记号对外开具。4、纳税期限：银行、财务公司、信托投资公司、信用社以一个季度为纳税期限，其他纳税人以一个月为纳税期限。5、纳税申报。分支机构按期向主管税务机关申报纳税。6、适用试点过渡政策和零税率、免税政策的，由总机构向主管税务机构书面备案。7、总分机构也可以各自独立建帐和各自独立纳税。具体以文件为准,4

9、.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。解读明确经纪代理服务销售额可扣除的项目，除列举项目外，其他一律不得扣除；并对扣除项目的发票开具明确不得开具增值税专用发票。,5.融资租赁和融资性售后回租业务。（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。交税：（取得的全部价款和价外费用支付的利息）17

10、%进项税金注意：取得的全部价款和价外费用和进项税金：含本金（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。解读：售后回租业务按贷款服务缴纳增值税的，其销售额不包括“本金”，承租方与出租方也不应再就本金互相开具发票（销项、进项都不含本金）,（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服

11、务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择二种方法之一计算销售额（略）（4）由注册资本向实收资本变化。在7月31日前达到的实收资本金额的，仍可以此政策。,6.航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。7.试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。（不包括货运场站服务）8.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部

12、价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。解读：平移原营业税差额扣除的政策，在可扣除项目中增加了“签证费”，并明确扣除项目不得开具增值税专用发票。,9.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价

13、外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额（即差额征收方式）。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。解读：对适用一般计税方法缴纳增值税的房地产项目，明确可扣除支付给政府部门的土地价款。,11.试点纳税人按照上述410款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外

14、公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。(明确不得一票两用，属于扣额项目的凭证不得用于进项抵扣),第一步：借：银行存款200 贷：主营业务收入179.63 应交税费应交增值税（销项税额）20.37（185+3）（1+11%）11%+12（1+17%）17%第二步：支付联运企业运费：借：主营业务成本45.05 应交税费应交增值税（营改增抵减

15、的销项税额）4.9550（1+11%）11%贷：银行存款50。解读：差额征税：财务会计核算时全额计“销售收入”，在应交税费应交增值科目核算时，用借方应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）核算，起到用红字冲减贷方应交税费应交增值税（销项税额）的效果。,会计处理举例,四、进项税额。（一）（货款利息相关的费用不得抵扣）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（二）不动产进项抵扣。（公告第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法）1、（购入）适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算

16、的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（关注这些情况）取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目（因为是企业的产品）。（不用分次抵扣的情况）融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,2、（修建）纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办

17、法有关规定分2年从销项税额中抵扣 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。（以前把这些货物都归结在建筑物不动产之中）3、（扣税凭证要求）纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证（包括要已认证）。（扣税时间规定）上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税

18、额中抵扣（建议在不动产在建工程结转时抵扣）,4、（转用不动产货物的转出规定）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。5、(不动产销售时)纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,6、（不动产已抵扣进项转出规定）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：（1）不得抵扣

19、的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率（即几成新的部分）不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%（2）不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。（3）不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,7、（在建工程进项转出规定）不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。8、（进项

20、税额转进的规定）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率（凭证要求）依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。（分次抵扣的时间规定）按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。,9、（登记注销时处理）纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。10、（

21、会计处理）待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。借：固定资产10000元 应交税金待抵扣进项税额1700元货：银行存款11700元11、（申报处理）纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。,12、（台帐管理要求）纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应

22、在纳税人建立的台账中记录。（为以后可能改变用途作好事先准备）13、（违法处理规定）纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。,五、计税方法一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：1、公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。,2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐

23、、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照文化部财政部 国家税务总局关于印发的通知(文市发200851号)的规定执行。解读：对动漫政策的执行时间不再设置期限。,3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。解读：新增文化体育服务可选择简易办法征收。4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。解读：对有形动产经营性租赁的老设备选择缴纳营业税的政策调整为按简易办法征收。5、在纳入营改增试点之日前签

24、订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。解读：延续有形动产经营性租赁的老合同按简易办法征收的政策（原规定：“营改增”实施前签订的租赁合同未执行完毕的，在合同到期前，继续交纳营业税，不交增值税）。,六、建筑服务（一）计税方法 1、简易计税法（31）（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（3）一般纳税人为

25、建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。（4）小规模纳税人（不管新项目、还是老项目）,2、一般计税法：全包工程以及一般纳税人中不选择简易征收的都必须实行一般计税方法。3、建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,4、（一般计税法预缴税款纳税申报）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额

26、，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：按2%预征率差额预缴，按销项减进项3%纳税申报（如何保证这条政策落地，基本考虑是在付款环节凭税单付款。因为发票现在企业自开，没有其他办法，与地税原控制办法已不同，下同）。5、（简易计税法预缴税款纳税申报）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：按3%征收率差额预缴，按3%征收率差额申报。,6、试点纳税

27、人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。解读：按3%征收率差额预缴，按3%征收率差额申报。7、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

28、,（二）纳税申报1、（预缴税款地点申报纳税地点）。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税201636号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。,2、增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程

29、中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,3、预缴税款计算方法（1）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：（一

30、）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%（2）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。（3）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。,4、（分包款凭证要求）纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税

31、发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。(注意：有期限截止要求）（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。,5、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（原件企业要收回）（一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。6、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减

32、，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,7、（特殊开票方法）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。（包括普票和专票，但开票有专门方法）8、对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。(注意区分不同县市和不同项目台帐先企业按此要求先行记录，等上面下发后转入正式台帐）,

33、9、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。10、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,七、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目概念：（1）自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（2）房地产开发企业以

34、接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。解读：房地产企业销售自行开发的房地产项目指一手房。（一）一般纳税人管理1、（一般计税法的销售额计算口径）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）（购入土地时，借：应交税费应交增值税(营改增抵减的销项税额）,2、（土地价款的扣除方法按实际出售的套数面积）当期允许扣除的土地价款按照

35、以下公式计算：（1）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款（2）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。（3）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（4）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。3、（票据要求）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。,4、（管理要求）一般纳税人应建立台账登记土地价款的

36、扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。5、(老项目可按简易办法计税）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。6、（简易办法计税的销售额计算口径）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费

37、用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（注意与一般计税的区别）,7、（采取预收款方式销售需按预征率预缴增值税）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。8、（预缴税款计算公式）应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。9、（预缴税款的申报）一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,10、（进项税额分摊方法）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房

38、地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,11、（一般计税纳税申报）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（销项进项 预交=应纳税额）12、（简易计税纳税申报）一般纳税人销

39、售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（销售额5%预交=应纳税额）,13、（发票开具）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。14、（发票开具）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。15、（发票开具）一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专

40、用发票。,（二）小规模纳税人征收管理1、销售额：以取得的全部价款和价外费用为销售额。注意：没有土地款可以扣除（简易计税不能扣除）因此，也就没有土地款扣除的计算、进项税金等方面的内容。2、（预缴税款）房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。3、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%解读：5%是小规模纳税人的征收率4、小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。,5、（纳税申报）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实

41、施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。6、（发票开具）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。7、（发票开具）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。,8、（发票开具）小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。9

42、、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。10、房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。11、（违法处理）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,八、转让不动产增值税（概念）纳税人转让其取得的不动产。所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。解读：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法（因为房地产开发企业是一手房，转让不动产指的是二手房）。,（一）一般纳税

43、人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：1、（老项目）（外购简易计税）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（扣除分包款）2、（老项目）（自建简易计税）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动

44、产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（没有扣除）,3、（老项目）（外购一般计税）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。(可扣除分包款）4、（老项目）（自建一般计税）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应

45、以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（没有扣除）,5、（新项目）（外购一般计税）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。(可扣除分包款）6、（新项目）（自建一般计税）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销

46、售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（没有扣除）,（二）小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：1、（新老项目）（外购简易征收）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（可差额征收）2、（新老项目）（自建简易征收）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。3、除其他个人之外的小规

47、模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。解读：自然人不动产所在地；总体原则不动产所在地(地税）预交机构所在地（国税）申报纳税,（三）个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：1、（全额交税）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2、（差额交税）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

48、3、（纳税地点）个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,（四）（预交税款计算口径）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%解读：不管预交者是小规模纳税人还是一般纳税人，统一除以（1+5%）2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算

49、依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%解读：不管预交者是小规模纳税人还是一般纳税人，统一除以（1+5%）3、其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税（办证的县市）。,（五）（扣除项目凭证）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税

50、务总局规定的其他凭证。（六）（预交税款可抵减应纳税额）纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,（七）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。（包括自然人也可代开专用发票）（八）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。（十）（违法处理）纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主