珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训.ppt

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1、珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训深圳市、广州市、东莞市、佛山市 投资部 杜少华,一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析,目录,目录,四,三,二,一,城市更新政策介绍,城市更新基本概念,城市更新分类解读,城市更新主要程序,五,非农建设用地及征返用地转让办法,Part 1 深圳城市更新政策介绍,城市更新政策介绍,Part 2 深圳城市更新基本概念,2.1 城市更新的必要条件,城市更新基本概念,城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形

2、之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：,2.2 城市更新的三个途径,综合整治类,功能改变类,拆除重建类,不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构,改变部分或者全部建筑物使用功能,可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,城市更新基本概念,2.3 城市更新单元,城市更新单元,拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新

3、项目,城市更新基本概念,2.3 城市更新的规划计划,城市更新基本概念,2.3 城市更新的规划计划,城市更新基本概念,即：五类用地不少于60%。,2.3 城市更新的规划计划,城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；,城市更新年度计划,城市更新基本概念,Part 3 深圳城市更新分类解读,3.1 综合整治类城市更新,城市更新分类解读,基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。,沿街立面更新,环境绿化美化,公

4、共服务设施改造,3.1 综合整治类城市更新,城市更新分类解读,由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.,市政府,区政府,权利人,其他相关人,有关部门批准或者备案,经费 来源,申报,涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境,区政府制定方案并组织实施,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.1、符合城市规划；2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程规划许可证；3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款；4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,具有以下情形之一的，

5、不得实施功能改变类城市更新:,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.,土地使用权人或建筑物业主递交申请材料,受理申请,公示,规划审批,土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议,付清地价款,规划部门收回原深圳市建设工程规划许可证重新核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件,3.2 功能改变类城市更新,城市更新分类解读,改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.,改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准,增加建筑面积部分补缴地价,3.3 拆除重建类城市更新,城市更新分类解读,所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业

6、区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。,城市更新分类解读,业主说了算，充分发挥市场的配置作用.,遵循平等自愿的市场原则,or,or,3.3 拆除重建类城市更新,城市更新分类解读,协议出让和公开市场招拍挂.,市场主体,政府主导,签订土地使用权出让合同补充协议,补签土地使用权出让合同,公开招拍挂出让土地使用权,3.3 拆除重建类城市更新,3.4 拆除重建地价测算,城市更新分类解读,城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农

7、村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。,城市更新分类解读,现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。1993年7月市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的居住用途旧屋。,此部分按基准地价补缴,3.4 拆除重建地价测算,城市更新分类解读,政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留项目，可按基准地价补交地价。,3.4 拆除重建地价测算,原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；,原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准

8、地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；,增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。,城市更新分类解读,按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地。,3.4 拆除重建地价测算,Part 4 深圳城市更新主要程序,城市更新项目审批操作流程,2、更新单元专项规划审批,3、

9、更新单元实施主体认定,4、更新单元建设用地出让,5、更新但愿项目开发建设,4.1 进行城市更新的一般程序,城市更新主要程序,业主签署改造意愿委托书,受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划,批准纳入城市更新年度计划,土地及房屋确权、登记,开发商与业主签订拆迁补偿协议,编制更新单元规划草案,核发更新单元规划批复,核发建设工程规划许可证,核发改造实施主体批准文件,核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开工许可证,核发竣工验收证明,缴纳地价,办理房地产证,入伙,签订土地使用权出让合同,占建

10、筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.,由拆迁工作完成起36个月完成建设,城市更新主要程序,4.2 涉及修改/制定法定图则的流程,受理,提出初审意见,征求相关部门意见形成审定的规划草案,审议,规划草案和公示处理意见审议,公示,核发规划批复,城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序,纳入法定图则,规土委管理局,城市更新科,市城市更新办,市规划国土委技术委员会,规划组织编制主体,市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会,10个工作日内,45个工作日内,15个自然日,10个工作日内,市规划国土委,Part 5 非农建设用地及征

11、返用地转让办法,非农建设用地及征地返还用地交易,深圳市除了城市更新外，还有非农建设用地及征地返还用地二条路径，可以直接将集体用地通过协议出让转为国有用地。主要的政策文件是2011年的198号文。,案例：龙岗万科麓城、坂田儒俊广场,33,购买非农指标,规划指标审批7、申请规划要点；以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点。8、规划指标审查：龙岗管理局根据法定图则进行规划指标审批。9、规划要点批复及公示。10、办理用规证。村股份公司取得用地规划许可证,补缴地价及签订土地出让合同11、补缴地价通知书：龙岗局出具补缴地价通知书给村股份公司。12、补交地价

12、：项目公司借款给村股份公司补交地价款。13、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同。14、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续。15、办理用地规划许可证至项目公司名下16、办理土地证。办理至项目公司名下。,拆迁补偿,进行集体资产备案审批1、签订合作协议；已完成。2、对协议进行表决及公证；已完成。3、资产评估4、街道集体资产管理部门审查5、抄报区集体资产管理部门6、备案,非农建设用地及征地返还用地交易,34,深圳市非农建设用地土地使用权交易流程交易前提条件：本地块为非农建设用地或已落定非农指标。一、村集

13、体资产合作的审批流程根据深府2011198号文件，交易流程介绍如下：1、资产评估报告村股份公司委托合法资产评估机构对本地块进行评估。（根据文件第九条）2、制定交易方案 村股份公司按照资产评估报告制定交易方案（即本地块的合作方案）。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定（经股东大会4/5以上同意）并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。（根据文件第八条第二款）。非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用

14、规划年度实施计划（根据文件第五条）。3、公示 交易方案制定后，必须在村股份公司范围内进行公示，公示期不得少于15日。（根据文件第九条）,非农建设用地及征地返还用地交易,35,4、街道集体资产管理部门审查公示结束后，村股份公司应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。（根据文件第九条）5、股东大会表决经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由村股份公司股东大会对交易方案进行表决。6、抄报区集体资产管理部门 街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报区集体资产管理委员会。（根据文件第九条）7、备案村股份公司在交易结束后15

15、日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。（根据文件第九条）,非农建设用地及征地返还用地交易,36,二、规划指标的审批流程8、申请规划要点：村股份公司将合作开发协议、股东大会表决结果以及区集体资产管理委员会备案文件，以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点。9、规划指标审查：规土委龙岗管理局及龙岗区住建局相关科室进行审查，龙岗管理局根据城市规划、土地利用总体规划、法定图则，进行规划指标审批。10、规划要点批复及公示。规土委龙岗管理局各科室形成统一意见后，形成规划要点进行公示，并回复给村股份公司。公示标题为：关于XX地块城市建设规划公示的草案，

16、公示内容中包含地块宗地号、占地面积、容积率、绿化率等指标。11、办理用规证：公示结束后，龙岗管理局向村股份公司发出办理用地规划许可证的通知，村股份公司取得用地规划许可证，用地单位为村股份公司。,非农建设用地及征地返还用地交易,37,三、补缴地价及签订土地出让合同12、补缴地价通知书：村股份公司申请办理土地合同，龙岗管理局根据所审批的规划指标，计算需补缴地价金额，出具补缴地价通知书给村股份公司。13、补交地价：项目公司借款给村股份公司补交地价款，龙岗区财政局出具付清地价款证明，付款人为村股份公司。按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3

17、.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。（根据文件第七条）14、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同。（根据文件第十三条）15、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议，将地块权益转移至项目公司。,非农建设用地及征地返还用地交易,38,16、办理用地规划许可证至项目公司名下：项目公司根据土地出让合同、出让合同补充协议，向规土

18、委龙岗管理局申请办理新的用地规划许可证，用地单位变更为项目公司。17、办理土地证：根据出让合同补充协议及付清地价款通知书，办理土地证。四、带票成本的组成18、带票主要由补缴地价、拆迁补偿、给村股份公司的合作开发款组成。19：补交地价税票：补交地价由村股份公司缴纳，龙岗区财政局出具的付清地价款证明中付款人也为村股份公司，但在税务认定时，根据出让合同补充协议，可以认定为项目公司开发本项目的带票成本；不需要重新去财政局办理新的补交地价款证明给项目公司。20、针对198号文第七条对于空地适用的问题。在取得用地规划许可证前，需完成拆迁才可签订土地使用权出让合同补充协议。在此之前的拆迁费用可计入成本。,非

19、农建设用地及征地返还用地交易,39,总结：非农建设用地及征地返还用地的特点：1、可以直接协议出让，不需要走城市更新的万里长征，节省时间，手续快。2、补交地价比较优惠，类似于城市更新的落完非农之后的补交地价标准。3、调整规划、提高容积率难度较大。城市更新可以在法定图则的基础上修改或调整法定图则，提高容积率，而非农建设用地交易则比较难，一般按法定图则的容积率审批。4、不用配保障房。5、交易的前提条件是空地，需要先完成拆迁才能申请交易；另外，拆成空地之前的拆迁成本，是否能作为入票成本还不确定。6、需要走集体资产审批的流程，因此必须要与村里保持较好的合作关系。7、要求非农指标全覆盖才能交易。,非农建设

20、用地及征地返还用地交易,40,深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读,“1+6”文件出台背景,到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。,1,6,深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见1、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行）3、深圳市宗地地价测算规则（试行）4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）6、加快发展产业配套住

21、房的意见,附件1、3、4、5由规土委拟定,附件2解读：深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知,第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，

22、销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。,附件2深圳市创新型产业用房管理办法（试行）,小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。,第十五条：创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势

23、传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。第十八条：创新型企业用房的销售对象：应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件：（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。,附件2深圳市创新型产业用房管理办法（试行）,小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销售。,第二十

24、一条：创新型产业用房的转让：创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。第二十二条：企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。,附件2深圳市创新型产业用房管理办法（试行）,小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购

25、价格较低。政府不回购的情况出售，受让方也需符合条件。,附件3解读：深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的深圳市工业楼宇转让暂行办法；目前在研究该办法的细则。第四条：九种特特殊情形可分割转让用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必

26、须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购

27、买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。,附件3深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。,第五条：工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。第七条：工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据中华人民共和国物权法及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。解读：工业楼宇的配套设施

28、可以转让第八条：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。,小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。,附件3深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,第九条：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。本条规定的工业楼宇及配套

29、设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：（一）改造后适用深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。,小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需按市场评估价补地价。,附件3深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,附：深圳市城市更新办法第

30、三十八条第一款及第三款：第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和

31、土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。,小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。,第十三条：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。（注：可分割销售）第十四条：工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。前款所称的增值收益

32、，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。,

33、小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。此外，土地增值税不减免。,附件3深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,52,总结：1、研究工业楼宇销售的用处：由于城市更新中很多项目法定图则是工业，而调整法定图则难度较大。因此，在深圳产生了一批工改工的项目，如何销售成了最重要的关键点。2、工改工的好处：少补地价；如果是工改商，按市场评估价补交地价，利润空间将非常小。3、工改工的弊端：30%的商业和公寓可分割销售，但是70%的工业楼宇不能分割销售；如果按工业楼宇转让办法分割销售，需要按市场评估价补交地价，还需要交增值收益。开发商基本没有利润。4、工改工项目适合长期持有物业的企业，或者可以通过发行REITS或

34、引入金融机构整售。比较成功的工改工案例为：深业上城。,非农建设用地及征地返还用地交易,一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析,目录,广州城市更新政策介绍,广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新办法。新办法颁布之前已审批的项目，仍按旧办法执行。,55,广州市城市更新主要流程,第一阶段 全面改造方案编制阶段,第二阶段 全面改造方案审批阶段,第三阶段 全面改造组织实施阶段,第四阶段 实施监管阶段,广州城市更新主要分为四个阶段，其中前二个阶段主要是项目申报审批阶段，第三个阶段是拆迁阶段

35、，第四个阶段是建设回迁阶段。,广州市城市更新政策,以下为旧政策第二阶段（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：现状土地用地占地面积、建筑面积，现状建筑物合法产权面积、无合法产权面积的描述。改造模式的批复；如果是以整村改造，一般可批复为“自主改造、协议出让”。规划指标：广州旧改政策将改造后的地块分为融资地块和复建地块；融资地块为开发商的可开发建设地块，复建地块为回迁地块及公共设施地块；批复文件中包含各地块的占地面积、用地性质、容积率；但未说明各地块具体的商业、住宅、公寓的面积，比深圳的专项规划指标稍粗。说明1：（1）如果村民要的补偿面积多于政府公布的面积；广州的政策回迁面积及回迁地块全部固定

36、，最终可能与实际拆迁谈判时村民的要求不符，导致融资面积减少。（2）如果村民的补偿面积少于政府审批，意味着开发商用更多的现金补偿给了村民，而且村民少拿了物业。此时开发商多出的来的位于复建地块的面积是属于村集体土地证的房产证，需要补交地价才能办出红本。说明2：（1）政府对拆迁补偿的标准已经进行了限定：合法产权按照1：1补偿面积；,第二阶段 全面改造方案审批阶段,广州市城市更新政策,（2）村民住宅按每户280平方米（三层半）进行补偿；（3）未取得合法产权的面积，不予复建，给予房屋建筑成本补偿；此补偿标准带来的问题：（1）没有合法产权的面积，只给予建筑成本补偿，约为1600元/平方米，补偿标准太低，开

37、发商必须多支付补偿款；（2）合法产权的面积按1：1进行补偿，执行过程中可能高于此标准。（3）现状可能住宅多，回迁时可能住宅少，公寓、办公、商业多，需要与村民协调。（4）由于是整村统筹，项目可能分期，会带来一期拆迁在二期回迁，但二期何时拆还不确定；二期还未拆迁就需要在一期预留回迁物业的情况。（5）如果分期，开发商如何在各期实现资金平衡和部分利润，需要在分期时分析；如果首期开发商可售面积多，利润大，则后面的拆迁开发商无动力推动；如果首期开发商无利润，由没有动力推动拆迁；（6）首期一般为容易拆迁的集体物业，后面如果村民住宅多，难以推动拆迁；此补偿标准带来的好处：有明确的标准，由政府协助，可按标准直接

38、执行，避免部分个人漫天要价。另外：以上补偿超过政府认定部分的金额，如何算作带票成本，还需要最终与政府沟通。改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：,广州市城市更新政策,改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额。其中包含：拆迁费用、复建物业建设费用、公共设施建设费用、不可预见费。问题：（1）政府审批的拆迁费用在实际操作中不够，需要开发商额外支出；（2）复建物业及公共设施的建设费用，随着时间的推移，材料价格会上涨；（3）回迁住宅按简单装修已考虑装修成本在复建资金内，但拆迁户要求的装修标准可能会变化。（4）复建地块的建设需要征求拆迁户的意见，可

39、能在短期内难以达成一致，影响项目进展，进而影响项目开盘预售。补交地价：按市场评估价的20%缴纳；但政策未注明是哪个时间点的市场评估价。,广州市城市更新政策,以下为旧政策第三阶段（项目全面改造实施阶段）的主要政策关注点：招标之前村民的表决比例：（十四）充分保障村民的知情权和参与权。“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。见：关于加快推进三旧改造工作的补充意见【穗府2012(20)号】。复建资金缴纳的最晚时间点：在启动拆迁之前，需缴纳50%现金+50%保函。在最晚缴纳时间之前的缴纳金额，根

40、据村里自行确定，在招标文件中进行说明。可以分期缴纳。启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。见：关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知【穗旧改办201151号】。,第三阶段 全面改造组织实施阶段,广州市城市更新政策,融资地块开工时间。政策要求在安置房建成后，才可以开始融资地块的建设。实际操作中，只要开发商缴纳了复建资金50%现金+50%保函后，由开发商自行确定是否开工，政府主要是确保安置房和配套设施的建设。复建地块的房产证：红本，与融资地块的房产证一样，只是上面有注明：未办理国有

41、土地有偿使用手续，未补交土地出让金。届时村民如果想转让，必须要先交评估时点市场评估价30%的土地出让金后才可以转让。拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见,61,城中村改造流程图双击链接打开文件,广州市城市更新主要流程,62,第三阶段 全面改造组织实施阶段 融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程,（1）村集体表决同意改造,（2）成立全资子公司,由村股份公司成立全资子公司自主开发,（3）发布招标公告,村股份公司发布招标公告。合作改造合同及拆迁

42、补偿方案作为招标附件。,（4）投标、中标,开发商中标后与村股份公司签订合作改造合同。约定将融资地块的项目公司（村股份公司全资子公司）股权逐步转让给开发商。,（5）缴交第一笔监管资金,缴交第一笔监管资金，一般为一期总监管资金的10%。,（6）一期拆迁补偿签约90%后，缴交第二笔监管资金。,一期拆迁补偿签约90%后，付清一期监管资金。可以采用50%现金+50%保函的形式支付。,（7）取得一期补交地价款通知书,一期建筑物全部拆除后，取得一期补交地价款通知书，补交地价。,（8）签订一期土地合同,签订一期全部地块土地合同，办理土地理证。,对拆迁补偿方案、改造合作合同，村集体经济组织成员90%表决同意后，

43、才允许公开招标。,（9）开始二期拆迁，流程与一期一致。,二期拆迁补偿签约达到90%后，缴交二期监管资金。二期建筑物拆除后，补交地价，签订土地合同,广州市城市更新主要流程,63,广州市城市更新主要流程,改造实施阶段的主要流程：经村集体经济组织90%以上成员同意改造方案。村股份公司成立全资子公司，将来将融资地块权益办在全资子公司名下。公开招标开发商投标。开发商与村股份公司签订正式合作协议开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%。签约达到80%后，付清全部监管资金。签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁。根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商。完

44、成拆迁后（可分期），补交地价；办理土地证。,第五条：复建安置资金缴存（存入）旧村全面改造项目由村集体自行融资改造的，属地区政府或区政府指定的机构应当按照经批准的改造方案确定的复建安置资金总额，向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体发出复建安置资金缴存通知；村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体可采用现金加无条件银行保函的形式存入复建安置资金，但存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%；复建安置资金足额存入后，属地区政府或区政府指定的机构向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体出具复建安置资金存入证明，村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体在办理后续用地手续时应提交复建安置资

45、金存入证明。,关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见,第十三条 下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市更新范围：（一）城市市区“退二进三”产业用地；（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地；（四）不符合安全生产和环境要求的厂房用地；（五）在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄；（六）由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。第十四条 城市更新方式包括全面改造和微改造方式第二十四条 城市更

46、新片区策划方案的编制应当符合以下原则：（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30。,新办法解读广州城市更新办法,第三十五条 旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。旧厂房更新项目，政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；允许自行改造的，由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让

47、金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。第四十六条 按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和居民的积极性，动员社会力量广泛参与城市更新改造。第五十七条 本办法自2016年1月1日起施行，关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府2

48、00956号）、关于加快推进三旧改造工作的补充意见（穗府201220号）同时废止。本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，可按项目实施方案批准时的政策执行。,新办法解读广州城市更新办法,小结：广州城市更新比较强调由政府主导。,新办法解读广州城市更新办法,小结：1、政策中未说明转让村全资子公司与取得国土证之前的时间先后关系，如果开发商提前收购了村全资子公司股权，政府是否还可以出让给该公司。2、如果开发商在办出土地证证前收购全部或部分股权，项目公司此时还是壳公司，无需支付多少溢价；3、如果开发商在村股份公司全资子公司取得土地证之后收购股权，势必涉及到股权溢价的问

49、题，无端增加开发商的成本。4、股权收购与监管资金支付之间的关系；开发商支付了监管资金后，如果不收购股权，从形式上来说，未获得任何权益；如果收购股权，会导致土地出让的问题。5、款项支付的问题。如果在拆迁过程中，开发商未取得村全资子公司股权，拆迁补偿款就不能以股东借款的形式投入；那开发商如何投入拆迁款。6、税票问题：是否开发商从政府监管账户投入的全部费用均算作带票成本；还是政府只认可批复文件中确定的金额。,一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析,目录,广州城市更新政策介绍,东莞市三旧改造政策,东莞市三旧改造政策,东莞

50、市三旧改造项目的前提条件一：标图建库。即：各镇区三旧办将该地块列入标图建库的范围内。前提条件二：控规为商住。,改造单元计划阶段,改造项目方案阶段,改造项目实施阶段,东莞市三旧改造政策,（1）项目主体编制改造方案,项目主体必须具备房地产开发资质,（2）镇三旧办审核,原土地使用权人自行改造的，土地使用权人编制改造方案后报属地镇街的“三旧”改造领导小组审核。属地镇街的“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见（公示15天），根据公众意见修改后报市“三旧”办作技术审查。,（3）市三旧办集中审批,包括技术审查和征求部门意见两个部分，详见附件。,（4）办理建设用地规划批准书,市三旧办报市政府同意后下发同意改造