物权法的基本理论与实践应用.ppt

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1、物权法的基本理论与实践应用,目 录,一、物权法的内涵和功能二、物权法的制定和颁布三、物权法的基本理论四、物权的设立、变更、转让和消灭五、所有权六、用益物权七、担保物权八、占有制度九、典型案例,一、物权法的内涵和功能,（一）物权法是规范物的归属和利用的法律规则,物权法所说的“物”，是指“有形财产”所谓“归属”，指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。所谓“利用”，指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。,（二）物权法的功能在于“定分止争”、“物尽其用”,财产所有权归属确定，就可以消除纷争 物权法发挥“物尽其用”的功能，主要是指，所有权人对用益物权的设立,二、物权法的制定和颁布,（一）物权

2、法制定和颁布的过程,1998年3月，当时的民法起草工作小组第一次会议决定委托学者起草一个物权法草案。1999年10月 由梁慧星负责的社科院物权法课题组完成中国物权法草案的建议稿。2000年 由中国人民大学王利明教授领导的课题组，也完成了人民大学物权法草案的建议稿。在这两个草案的基础上，人大法制工作委员会的同志完成了一个内部草案。2002年12月提交人大常委会进行了第一次审议 2004年10月物权法草案提交人大常委会第二次审议,（一）物权法制定和颁布的过程,2005年6月再次提交人大常委会进行第三次审议 2005年10月 人大常委会第四次审议。2006年8月 人大常委会第五次审议。2006年10

3、月 人大常委会第六次审议。2006年12月 人大常委会第七次审议通过，决定提交今年全国人大审议表决。2007年3月16日 第十届全国人民代表大会第五次会议通过,（二）制定和实施物权法的重大意义,1制定物权法是实行社会主义市场经济体制的必然要求2制定和实施物权法对进一步改革开放和发展社会主义市场经济的重大意义3制定和实施物权法保护公民私有财产的重大意义4制定和实施物权法对全面实行依法行政的重大意义,三、物权法的基本理论,（一）物权的含义,“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”（第2条）物权首先是一种财产权其次物权是一种有形财产权再次物

4、权是一种对财产的支配权第四，物权也是一种对世权 第五，物权是一种优先权,（二）物权法的基本原则,平等保护原则“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”（第4条）,（二）物权法的基本原则,物权法定原则“物权的种类和内容，由法律规定。”（第5条）,（二）物权法的基本原则,公示、公信原则“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”（第6条）,四、物权的设立、变更、转让和消灭,（一）不动产登记的效力,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”（第14

5、条）“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”（第15条）,（二）异议登记,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（第19条）,（三）预告登记,“当事人签订买卖

6、房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（第20条）,（四）登记机构的责任,“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”（第21条）,五、所有权,（一）对国有财产的保护,“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”（第41条）“国家出资

7、的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”（第55条）“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”（第56条）“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”（第57条）,（二）关于由谁代表国家,“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”（第45条）,（三）征收和补偿,“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位

8、、个人的房屋及其他不动产。”（第42条）“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”（第28条）,（四）“公共利益”的概念,所谓“公共利益”，是指社会全体成员能够直接享受的利益。,（五）私有财产的保护,“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”（第64条）“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”（第65条）“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”（第66条）,（六）业主的

9、建筑物区分所有权,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”（第70条）“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”（第73条）,（六）业主的建筑物区分所有权,“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于

10、业主共有。”（第74条）,（六）业主的建筑物区分所有权,“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”（第75条）“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业

11、主且占总人数过半数的业主同意。”（第76条）,（七）相邻关系,“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”（第84条）“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”（第85条）,（八）共有,“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”（第103条）“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”（第104条）,（九）无权处分与善意取得制度,“无处分权人

12、将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”（第106条）,（十）返还遗失物的报酬请求权,“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”（第109条）“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门

13、支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”（第112条）,六、用益物权,（一）建设用地使用权期满的处理,“住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。”（第149条）,(二)农村宅基地使用权的流转,“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”（第153条）,七、担保物权,（一）一般规定,“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”（第170条）,（二）抵押权,“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的

14、，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”（第179条）,“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”（第180条）,“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医

15、院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”（第184条）,“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；(四)担保的范围。”（第185条）,（三）质权,“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权

16、人有权就该动产优先受偿。”（第208条）,（四）留置权,“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”（第230条）,八、占有制度,占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。,九、典型案例,案例1,李某与陈某是一对年轻夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，其中推介，如具有教师资格证书，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，

17、要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李某的。问：如果在诉讼期间，王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，该房子的所有权该归谁？李某有什么办法去防范呢？,案例2,1999年7月12日，A房地产开发有限公司与B国土资源局签订一份房地产开发协议书，约定A公司开发月湖花园小区，A公司向B局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工作则由C拆迁办负责实施。后C拆迁办与A公司口头协商增加部分面积。因C拆迁办尚有部分购房款未给付A公司，A公司分别于 2001年10月29日、30日向C拆迁办催要未果

18、，A公司遂将原约定中的一间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付C拆迁办，其余拆迁安置房均已交付并由C拆迁办安置完毕。2004年7月14日，A公司与D签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东5号营业用房及6、7、8号2楼房屋出卖给D，D在合同签订之日即支付房屋价款52.9万元。D将该房反租给A公司，仍作售楼处办公用房。A售楼结束后，D即搬进自用至今。D于2007年5月缴房屋买卖契税，房管部门受理D办理产权证申请，但未尚未发证。2007年7月23日，C拆迁办向法院起诉，要求法院确认C拆迁办对争议房屋享有安置出售权，A、D 迁出争议房屋。,案例3,袁小姐住在白云区某小区一栋9层高的楼梯楼。200

19、7年年初，袁小姐忽然接到住在9楼的邻居通知，说要在楼里装电梯。但因为袁小姐住在3楼，所以并不打算安装电梯。在这栋楼里一共住着的40多户业主，也分成了两派意见：一部分业主支持装电梯，还有一部分业主不同意装电梯。几次协商无效后，要求装电梯的业主没有得到所有业主同意，就自己找来施工队，擅自开始动工。没多久，电梯就装好了。不同意装电梯的业主，就将擅自装电梯的业主们告上了法庭，理由是对方侵犯了自己的小区公共物权。,案例4,王先生在1999年购买了小区顶楼的一套房子，并购买了屋顶花园，但没有屋顶花园的产权证。现在物权法开始实施，规定屋顶花园为全体业主共有。这样的情况该怎样处理？,案例5,乌鲁木齐2007年

20、10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐市宏怡小区的业主们展开了一场“零点行动”，小区业委员委员和小区楼长、单元长共计40多余名业主公然“夺权”，炒掉物业公司。这也是物权法实施后，新疆首例依照规定让物业公司“下课”案例。,案例6,大连市民徐先生每天早晨驾私家车驶离小区时，都会被物业雇的保安拦住车辆，让他上交停车费。而徐先生认为，根据新近实施的物权法，自己不用交费。双方各执一词争执不下。,案例7,2007年，张女士为继承其母亲名下的房屋与弟弟张某产生纠纷。最终，经过法院的调解，张女士于4月26日取得了房屋继承权，并取得了所有权证。但一直居住该房的张某却拒绝搬出该房屋。无奈之下，张女士将弟弟张某诉至法院，请求法院判令张某腾房，并支付从2007年4月26日至腾房之日的使用费。在法庭上，张某以“自己已经对房屋进行装修，张女士需补偿辛苦费”为由进行抗辩。,谢谢大家！,再 见！,