物业行业发展思路.ppt

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1、国基物业 GUOJI PROPERTY,物业行业发展趋势,张阿礼,安居乐业是我们的共同心愿,这个心愿来源于对专业的追求和社会责任，它一直激励着物业人，在自己所选择的这条艰难的事业路途上一如既往，无怨无悔！,物业管理的起源与发展,物业管理行业起源于英国，19世纪60年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业管理机构；20世纪初，在美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。在我国，1981年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开始了物业

2、管理社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。,物业管理的起源与发展,在政策层面，物权法、新物业管理条例等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。,物业管理的起源与发展,据不完全统计，全国物业管理企业已逾7万家，从业人员600多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管

3、理产业经济在我国有着巨大的发展空间。,物业管理的起源与发展,行业产值增幅,河南省的物业服务行业起步于1994年，经过短短的10多年发展，还是取得了可喜的成绩，物业企业数量发展到近3000家，其中郑州市有物业企业1055家，一级企业28家，二级64家，三级及暂定企业954家，外地企业 在郑州备案的有9家。,三级及暂定企业954家,一级28家,二级64家,外地备案9家,物业管理的起源与发展,随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业、综合体物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。,商业物业,工业物业,住宅物业,行政物业,物业管理的起源与发展

4、,以上服务只能维持大楼的基本运作,物业管理的起源与发展,物业管理对于物业公司来讲是基本的工作类型。通过物业管理可以积累物业行业的实际运作经验；探索物业行业运营的新模式；为其他物业行业的模式运营提供资金与人力资源的支持。总之，坚实的物业管理经验是物业公司从事全系列物业服务类型的基础。一些先进的商业物业公司在从事物业管理的基础上，正在积极探索资产管理、物业经营、物业顾问等其它物业增值服务。,资产管理就是商业与住宅物业的投资管理，服务客户包括公司与个人投资者和慈善基金等。物业经营是通过商业、住宅的经纪代理和顾问服务产生收入。物业顾问是一种专业的物业服务业务。包括：估价、租金评估、项目管理规划、建筑顾

5、问及研究等。物业经营、物业顾问、资产管理三种业务类型都处于物业行业的高端，竞争少、具有较高的盈利能力。,物业管理的起源与发展,在国际上，以五大行为代表的先进物业公司将业务的重点放在交易顾问、咨询服务等非传统物业服务上面。,1.专业的建议及服务(年度改善计划、保险安排、财政预算、账款收支、租赁)2.引入最新技术协助优化管理系统(BMS、云端应用)3.专业的管理团队(大厦设备维保、承办商及工程监控、安保、保洁、制定培训等)4.最优质的礼宾司服务(贵宾接待、满足客户的要求)5.提升大厦及公司形象(举办宣传活动、参与社会事务),物业管理的起源与发展,物业管理的起源与发展,6.品质管理系统(ISO900

6、1 质量管理、文件制度化)7.环境管理技术(EMS 环境管理系统、废物分类处理、减排措施)8.安全管理系统(SMS 职业安全及健康、工作间风险评估、紧急事故应变)9.能源管理系统(EnMS 节约能源、优化能耗设备)10.5S 五常法(良好工作场所管理、提升工作效率)11.为客户提供专业顾问服务(室内工程装修、保洁、安保服务),物业管理的起源与发展,住宅物业虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上市场化率最低；对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的品

7、质与价值，从而提升开发商的品牌。日前，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，微薄的利润又会使中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。,物业管理的起源与发展,国家的“十一五规划”提出“规范发展物业管理业”，“十一五规划建议”指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等。国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。物业行业的发展将会呈现以下的一些趋势：,1、住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。,2、住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将

8、涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。,3、商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。,4、商业物业的全价值链经营业务会进一步增加、如占领客户终端、房屋的租赁、托管、家政服务；物业资产的运营管理等。,5、物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。,物业管理的起源与发展,1、住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。,在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。考虑存在大量的项目公司，全国物业管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会达到70%以上。,通过招投标或协议签订的物业公司数

9、量较少,物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业仍会以自建自管为主。,2、住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。,目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低,上海物业管理公司2563家国内规模最大的前3家物业管理企业的管理面积深圳物业管理机构1029家,平均每家管理不足10万平方米管理面积仅占总物业管理面积的0.58%.平均每家管理项目5.1个，管理面积24万平方米,随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规

10、模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。,物业管理的起源与发展,3、商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧,高端商业物业具有良好的盈利性，市场吸引力高；高端物业项目的客户对物管企业的专业能力、服务理念、人才、品牌等方面都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管理市场最终将走向由市场和客户进行选择。市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧，促进物业管理品牌化、规模化的发展，从而提高行业集中度。现有优势企业会凭借其自身的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。,物业管理的起源与发展,4、商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。,资产管理、物业经营、物

11、业顾问等业务的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司一般具有较强的资本实力和较好的人力资源，其主要服务对象也具备对于物业全价值链经营的潜在要求，所以开展商业物业的公司对物业全价值链经营具备良好的匹配度。这样从物业行业的发展来看，一些先进的商业物业企业在立足于物业管理的同时积极地拓展物业经营、物业顾问等多个业务环节，形成物业管理的全价值链经营，以充分发挥协同优势，更好的满足客户需求。,物业管理的起源与发展,5、物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。,目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的

12、若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。是必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。使“大而全”的公司全力做“大”。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服

13、务。,物业管理的起源与发展,2014年中国物业管理行业发展前景浅析,值得一提的是，与开发商投资热情减退相反的是，住宅物业的市场需求依旧火热，价格仍出现较快上涨态势。数据显示2012年全国住宅物业销售面积为9.85亿平方米，销售价格为5429.93元/平方米，价格上涨了8.37%，高于2010年和2011年的增长幅度。同时，在2013年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使3月成交量大涨，价格上涨的城市也随之增多。,尽管目前住宅物业管理是物业管理企业的主要收入来源，但其份额不断被商业物业和其他物业类型所挤压。据前瞻统计测算

14、，2008-2011年我国百强物业管理企业收入的均值由10038万元上升至16910万元，但其增速已呈现放缓趋势，2010-2011年两年的增速均在4%以下，而2009的增速在30%以上。收入的放缓使得住宅物业费收入在百强物业费收入的比重不断下降，2008-2011年间其比重下降了近10个百分点，到2011年只有53%左右，很快住宅物业将失去其“半壁江山”的地位。,前瞻分析：今年以来，受中国楼市大环境影响，成交的下行导致房地产下游产业出现了经营危机，加上近年来，关于住宅物业的纠纷的频繁发生，2014年下半年住宅地产的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如此，国人对于高端服务行业还是处于不断追求的

15、局面中，因而如果在未来发展过程中，更侧重于高端类型的服务，侧重于商业地产、城市综合体物业的物业管理的开发和创新。加上今年6月份深圳彩生活物业的上市，及下一步万科物业、新龙湖物业、国基物业也准备上市，中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。,高端商业物业的一些标准,商业物业的发展历程,高端商业物业的一些标准,人员形象,高端商业物业的一些标准,礼仪及工作标准按不同岗位及职能制定服务标准,高端商业物业的一些标准,礼仪及工作标准按不同岗位及职能制定服务标准,高端商业物业的一些标准,厅堂管理的新标准:透过感官提升,营造优雅舒适的环境,高端商业物业的一些标准,厅堂管理-感官体验,高端商业物业的一些标准,厅堂管理-感官体验,厅堂管理-感官体验,厅堂管理-感官体验,物业资产运营与管理,厅堂管理-感官体验,。,服务交付提供优越的礼宾服务,服务交付大型节目支持及管理,。,。,-动员各大厦及兼职客服员-细致的岗位配置计划,职责及常问问题-庆祝会前所有人员岗位预演-精心设置花卉,用具,地毯等-人员仪容仪表,岗位,场地巡查-制服等资源统筹及发配,服务交付良好租户关系管理及沟通,欢迎财专的优秀学生加入国基物业！谢谢！,