物业管理法律培训资料.ppt
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1、法 律 培 训,物业管理过程中的风险防范,主 要 内 容,一、前言二、物业管理公司的权利三、物业管理公司的义务四、相邻权纠纷,一、前 言,1、何谓物业管理?2、物业管理公司的主要权利义务,一、前言,1、何谓物业管理?【物业管理条例第2条】物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理主要涉及三方当事人:开发商、物业管理公司、业主。物业管理公司是受开发商或者全体业主的委托,并基于物业服务合同的具体约定对小区进行物业管理的。,一、前言,2、物管公司的主要权利义务(1
2、)物管公司的主要权利:按照物业服务合同收取物业管理费用;制定物业管理制度;制止违反法律、法规、物业管理制度、业主公约的行为。(2)物管公司的主要义务:基于物业服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共用设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检查;提供园林绿地的管理养护服务;提供环境卫生的管理服务;对公共秩序进行维护及安全防范;对车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。,关于业主的定义,何谓业主?【物业管理条例第六条】房屋的所有权人为业主。业主一般包括:(1)房屋的所有人;(2)持有空置物业的建设单位;(3)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的自然人和法
3、人等。,关于业主的定义,关于房屋所有人:物权法第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。,关于业主的定义,第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该
4、物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。,二、物业管理公司的权利,(一)收取物业管理费用(二)收取其他费用,(一)收取物业管理费用,1、物管公司收取物业管理费的依据2、分析业主拒交物业管理费的理由3、业主欠费时,物管公司可否采取断水、断电措施4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效,1、物管公司收取物业管理费的依据,(1)法规依据【物业管理条例第7条】:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主
5、委员会作 出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。,1、物管公司收取物业管理费的依据,【物业管理条例第42条】:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。,1、物管公司收取物业管理费的依据,(2)合同依据 物业买卖合同及前期物业服务合同 在业主入住前期,因业主委员会尚未成立,为便于小区的管理,由开发商作为大产权人委托物管公司对小区进行物业管理。根据物业管理条例规定,开发商应该与受委托的物管公司签订前期物业服务合同,并将该合同约定的内容包含
6、在与业主签订的房屋买卖合同中,以约束业主与物管公司之间的物业管理服务关系。实践中,也存在开发商将物业管理相关条款制定在业主入住时需签订的文件中,在业主签字、盖章后,对业主产生法律效力。,1、物管公司收取物业管理费的依据,法规链接【物业管理条例第21条】:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。【物业管理条例第25条】:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。,1、物管公司收取物业管理费的依据,物业服务合同 在小区成立业主委员会之后,则由业主委员会与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定,签订新的物业服务合
7、同,开发商与物管公司签订的原物业服务合同在新合同生效时或新合同约定的终止时间终止。法规链接【物业管理条例第35条】:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。,1、物管公司收取物业管理费的依据,不管是上述哪种情况,只要相关的房屋买卖合同、前期物业服务合同,或业主入住时签署文件中的物业管理条款,或业主委员会与物管公司签订的物业服务合同合法有效成立,则上述文件均可作为物管公司收取物业管理费的依据,自业主在相关物业服务合同上签字或者盖章之日起,该合同就生效。即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单方拟订的格式合同,但只要该格式合同不具有合同法规定的合同无效之情形,业主的签章就
8、代表业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履行了管理义务的情况下,业主也应按约履行交纳费用的义务。,1、物管公司收取物业管理费的依据,(3)物管公司的事实管理行为 一般来讲,物业服务合同中都约定了服务期限,在服务期限届满时,物业服务合同就失去效力,对双方当事人也就没有了约束力。因此实践中经常会出现以下情形:前期物业服务合同到期后,小区业主委员会尚未成立,或者还没有与物管公司签订新的服务合同,开发商由于已与自身没有太大的利害关系,并且没有明确的法律依据,往往不会再与物管公司续签物业服务合同,这就使得物管公司面临没有合同依据而进行管理的局面。,1、物管公司收取物业管理费的依据,物业服务合同到期后
9、,由于业主委员会换届选举,或业主委员会与物管公司暂时无法就某些问题达成一致,出现双方未继续签署物业服务合同,但业主委员会也未聘请新物管公司的局面;或是出现双方未继续签署物业服务合同,但业主委员会正在聘请新的物管公司过程中,从而使物管公司的管理处于事实管理的状态。,1、物管公司收取物业管理费的依据,在上述两种情形下,物管公司一般都是按照前期物业服务合同或原物业服务合同的约定,继续对小区提供物业管理服务。结合合同法规定,原已到期的物业服务合同可 认为是已拟订、待签署的合同,而物管公司的继续履行行为也可认为是履行了合同的主要义务,在小区业主接受了服务的情况下,应认定物管公司与小区之间事实上成立了物业
10、管理服务关系。根据合同法公平、权利与义务相一致的原则,在物管公司与小区形成事实上的物业管理关系时,接受服务的业主就应承担给付物业管理费的义务。单个业主不能以其未与物管公司签订物业服务合同为由拒绝交纳物业管理费。,1、物管公司收取物业管理费的依据,法规链接【合同法第37条】:采用合同书形式订立合同,在签字或盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。【条文释解】当合同一方或双方以自己的实际行为履行了合同的主要义务,对方又予以接受的,即使双方还未在合同上签字盖章,也应视为合同已成立。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,实践中,物管公司在起诉业主欠缴物业费的过程中,一些业主常常以两
11、类理由拒绝交纳物业管理费:业主本人并未与物管公司签订物业服务合同;业主本人与开发商之间,或业主本人与其他业主之间存在纠纷,而物管公司没有很好地解决该纠纷。法律分析:这两类抗辩理由均缺乏法律依据。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,(1)业主以未与物管公司签订物业服务合同为由拒交物业管理费,属于对物业服务合同的性质存在错误认识。通常,物业服务合同并不是针对小区的单独业主订立的,而是以小区的全体业主为当事人订立的,而物管公司也并不只是为某一个或某几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托,或基于代表全体业主的业主委员会的委托,为整个小区提供物业管理服务的。因此,业主以本人并未与物管公司签订物业服务
12、合同为理由,而主张不应交纳物业费是没有法律依据的。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,(2)业主以物管公司没有很好地解决其与开发商之间或者与其他业主之间存在的纠纷为由拒交物业管理费,属于混淆了不同的法律关系。在实践中,业主提出的具体抗辩理由通常包括以下情况:欠费业主以与开发商之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主与开发商因房屋保修、规划变更、绿地、车库、会所等遗留问题产生纠纷,要求物管公司履行开发商的义务,或要求物管公司协助开发商履行约定义务,或要求物管公司就遗留事项协助自己与开发商进行协调,而物管公司无法协调或协调不成。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,这种情况下,由于法律关系的主体是业主与开
13、发商,所发生纠纷涉及的事项也不属于物管公司的管理服务范围,因此欠费业主应直接向开发商主张权利,或通过业主委员会向开发商主张权利。因该类纠纷的发生,业主要求增加物管公司的职责,并以物管公司未履行职责为理由进行交费抗辩,其主张是缺乏法律依据的。,2、分析业主拒交物业管理费的理由,欠费业主以与其他业主之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主因与其他业主之间基于相邻关系产生的噪音污染等纠纷,或与其他业主之间发生的人身损害侵权纠纷为由,要求物管公司处理或协调解决,而物管公司无法处理或协调解决的。这种情况下,由于造成纠纷的侵权人是其他业主,因此,如果物管公司已经按照物业服务合同的约定履行了管理职责,那么该类纠纷
14、的法律关系的主体应是欠费业主与其他业主,欠费业主应直接向其他业主主张权利,而不能以此为由拒绝交费。,3、业主欠费时,物管公司可否采取断 水、断电措施,在实践中,在业主不配合管理或违反物业服务合同约定的情况下,如拖欠物业管理费拒不交纳,有些物管公司就对业主采取罚款、断水、断电的措施。但根据法律规定,物管公司是无权采取这些措施的,其行为已构成对业主权利的侵害。,3、业主欠费时,物管公司可否采取断 水、断电措施,法律分析 业主的水电费虽是物管公司代收代缴,但水电的提供者是自来水公司和供电局,供水、供电合同的当事人也是业主或使用人与自来水公司和供电局。根据合同法的规定,供用电、水、气、热力合同,只有在
15、用电、水、气、热力人逾期不交付费用,经催告在合理期限内仍不交付费用和违约金的,供用电、水、气、热力人才可按国家规定的程序中止供电、水、气、热力。因此物管公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。,4、业主欠费时,物管公司可否采取断 水、断电措施,因此,物管公司绝不可以为维护自己的权益而采取违法手段,否则不但维护不了自己的合法权益,还可能损害了业主或使用人的合法权益,而被告上法庭。对策:对不配合小区管理、违反物业服务合同约定、欠费的业主,由于业主与物管公司签订了物业服务合同,而依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力,物管公司完全可以按照合同的约定,采取协商或通过诉讼的途径追究业主
16、的违约责任。,3、业主欠费时,物管公司可否采取断 水、断电措施,法规链接【物业管理条例第67条】:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。,4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延 长、失效,物管公司向业主追索物业管理费,应依照现行法律关于诉讼时效的规定。【民法通则第135条】:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。【民法通则第137条】:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效
17、期间。,4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延 长、失效,【民法通则第139条】:在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。【民法通则第140条】:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。,4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延 长、失效,根据诉讼时效中断的规定,物管公司向业主持续主张权利、追缴欠费的行为,可以引起诉讼时效的中断,诉讼时效期间将重新计算。但在物业管理实践中,许多欠费业主不接听物管公司的催费电话,不签署物管公司的催费单,还有的业主长期不在家、
18、房屋长期空置或留给物管公司的联系方式已失效,无法联系到业主本人及其亲属,这些情况使物管公司难以举证证明自己一直在向业主催缴欠费。,4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延 长、失效,对策:1、建议采取寄挂号信、发送EMS等方式进行催费,这样可为自身主张权利提供书面的凭证,从而在诉讼中对欠费业主提出的物管公司追缴欠费超过诉讼时效的主张进行反驳。2、建议约定在前期物业服务协议或业主公约送达条款。,送达条款范文:注意:下列的甲方是指“业主”,乙方是指“物业服务企业”。双方约定的通讯地址:甲方:;乙方:;双方约定的非邮寄送达的联系人:甲方:联系人:;联系电话:;传真电话:。乙方:联系人:;联系电话:;传真电
19、话:。,任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须按以上联系方式、以中文书面形式进行。如以人手传送,以联系人签收之时视为送达。如以传真形式进行,则以联系人确认接到传真时视为已送达。如以邮件邮递形式进行,应以挂号信或特快专递方式寄送,以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日,自发出之日起三个工作日后视为送达。甲方如须变更联系方式的,应及时书面通知乙方,否则,以按原联系方式传送视为送达。如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时,因通信联络方式失效造成的损失和责任由甲方承担。若甲方要求改投至指定地点,甲方须填写相应委托书,并支付邮递费、服务费等相关费用。,(二)收取其他费用,1、“
20、四金”的收取:(1)管理费押金(2)水电周转金(3)装修保证金(4)专项维修资金2、代收代缴费用的收取,1、“四金”的收取,(二)物业管理收费相关法规,1、关于水电周转金不得收取,依据:广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号实施)】第七条:“物业管理企业接受委托代收水费、电费的,除业主自愿,物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外,物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”,2、关于装修保证金协商收取,不得强制,依据:广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号实施)】第八条:“业主对其物业进行室内装修的,物业管理企业可
21、按照当地价格主管部门的规定,与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。除上述收费项目外,物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。”,广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004200号 实施)】第十七条:“装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定,并应以书面形式明确,不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收,没有损坏公共部位、设备设施的,装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外,物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产生的
22、垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”,3、关于管理费押金,依据:广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004200号 实施)】第十三条:“物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。物业服务收费按月计收。除业主自愿外,不得预收。”,4、关于专项维修资金业主自行缴交,依据:关于进一步规范专项维修资金的通知【穗国房字2007480号 实施)】一、从即日起禁止各开发建设单位、物业管理
23、公司代收业主缴交的专项维修资金;专项维修资金应作为业主收楼的必备条件之一,在收楼之前由业主自行到政府指定银行缴交。,2、代收代缴费用的收取,【物业管理条例第45条】:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。,2、代收代缴费用的收取,在实践中,这些费用往往都是由有关单位直接向物管公司收取,并先由物管公司替业主垫付的,之后物管公司再向业主收取该笔代垫费用。有一些业主以水电费等代收代缴费用收取标准过高为由拒绝向物管公司交纳水电费是没有道理的。虽然该笔费用是由物管公司收取,但物管公司只是根据
24、自来水公司、供电局的委托进行代收代缴,收取的费用并不属于物管公司所有,并且收费标准也是由上述单位根据国家统一规定制定的,物管公司只是执行而已,因此收费高低是物管公司无法决定的,与物管公司无关。,2、代收代缴费用的收取,对策:对于业主拖欠水电费等代收代缴费用的问题,物管公司可在与有关单位签署代收代缴协议时,就相关问题,如:由谁进行追缴欠费的诉讼活动,是否有权对欠费业主终止提供服务,如终止提供服务造成的损失应如何承担等问题与有关单位协商确定解决方案。向业主催缴代收代缴费用,可参照催缴物业管理费的办法,采取寄送挂号信、发送EMS等方式,以证明物管公司有持续向业主主张权利。,三、物业管理公司的义务,(
25、一)小区共用部位、共用设施设备 日常维护(二)人身财产安全防范责任(三)停车管理的风险防范,物业管理公司的主要义务,1、物管公司的主要义务:基于物业服务合同的约定,提供相应的物业管理服务,履行其物业管理职责。2、解决物业管理纠纷的关键是:如何认定物管公司已履行其物业管理的职责。,物业管理公司的主要义务,(1)如果物管公司与业主委员会签订的物业管理合同对此有约定,则按照该合同约定、参照有关文件的规定、物管公司的收费金额、管理方式、物管公司处理纠纷或问题的方式等因素,来衡量和判断物管公司是否履行了职责。(2)在物业服务合同没有约定的情况下,在实践中,如果物管公司存在以下几方面的行为引发诉讼,法院大
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