物业法律法规及相关案列分析.ppt

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1、2017年6月30日,物业案列分析,行业概念、法律法规,案列分享,行业概念、法律法规,物业,一般是指已建成并经竣工验收投入使用的,各类房屋建筑及其附属设施,设备和相关场地,物业的分类,住宅物业,非住宅物业,普通住宅,高级公寓,别墅,住宅物业,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同预定，面对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。,前期物业服务合同 在业主，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同,物业管理条例第二十一条,前期物业管理 指在业主、业主大会选聘物业管理

2、企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。,临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。,物业管理条例第二十二条,主要是有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。,业主公约,在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律，法规和政策规定。在使用住宅区物业时，应遵守以下规定,业主公约中业主的义务,未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构，外貌和用途。不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行

3、违章凿、拆、搭、占,不得利用房屋从事危害公共利益的活动。不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外不得侵害他人的正当权益,物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。,物业管理条例第三十五条,物业服务合同的主要内容物业管理事项服务质量,物业管理条例第三十五条,物业服务合同的主要内容服务费用双方的权利义务,物业管理条例第三十五条,物业服务合同的主要内容专项维修资金的管理与使用物业管理用房,物业管理条例第三十五条,物业服务合同的主要内容合同期限违约责任等内容进行约定。,物业管理条例第三十五条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务

4、，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任,物业服务企业的义务和责任,条例三十六,依法,合同法,民法通则,物业管理条例,一是根据不同的情况，承担不同类型的责任二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任,相应,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。,物业服务费用交纳,条例42,根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本或者物业服务支出构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

5、；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费；（3）物业管理区域绿化养护费用（绿化管理费）；（4）物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）；（5）物业管理公共区域秩序维护费用（保安费）；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（9）法定税费。,物业费都包含什么,已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。,物业服务费用交纳,条例42,物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。,物业管理条例,第四十五条,物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取

6、手续费等额外费用。,物业管理条例,第四十五条,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。,物业管理条例,第五十二条第一款,业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。,物业服务收费管理办法,十五条,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

7、,物业服务收费管理办法,十五条,物业管理的基础,物业服务合同,物业管理的本质,服务,什么是业主？房屋的所有权人为业主。,按照物业服务合同的约定，接收物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。,业主的权利,提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权。,业主的权利,选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作,业主的权利,监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。,业主的权利,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。法律、法规规定的其他权利,业

8、主的权利,遵守管理规约，业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。,业主的义务,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定交纳专项维修资金。,业主的义务,按时交纳物业服务费费用。法律、法规规定的其他义务。,业主的义务,业主大会如何构成？物业管理区域内全体业主组成业主大会,住房专项维修资金 指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。,专有权-专有部分所有权共有权-共有部分共有权,专有权-专有部分所有权 物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享

9、有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,权利归属,专有权-专有部分所有权 物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。,权利归属,共有权-共有部分共有权 共有部分是指根据法律、房地产买卖合同以及区分所有权之间的约定，由区分所有权人享有共同财产权利的建筑物专有部分以外的共有部分。,权利归属,权利归属,共有的部位,住宅的基础,承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面,门厅,楼梯间,走廊通道,权利归属,共用设施设备,电梯 池天线 井照明 消防设施绿地 道路路灯 沟渠非经营性车场车库公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,物权法第七十二条规定

10、，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,法律法规,“建筑物区分所有权解释”中更是规定了详细的限制性条款。如业主不得以不使用电梯，不交纳电梯维修费用。,法律法规,中华人民共和国合同法三百四十七条“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁灭、灭失的，保管人负有赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承但损害赔偿责任。,合同法,中华人民共和国合同法第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。,合同法,中华人民共和国合同法第八条

11、：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。,合同法,中华人民共和国合同法第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。,合同法,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,消防法,第十六条 机关、团体、企业

12、、事业等单位应当履行下列消防安全职责：1、落实消防安全责任制，制订本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制订灭火和应急疏散预案；,2、按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设施消防安全标志，并定期组织检验，维修，确保完好有效；3、对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。,4、保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准。5、组织防火检查，及时消除火灾隐患。,6、组织进行有效针对性的消防演练7、法律、法规规定的其他消防安全职责。,单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人,住宅区的物业服务企业应当对管理区域内

13、的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。,第十八条第二款,单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处5千元以上5万元以下罚款（1）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；（2）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；,消防法第六十条,（3）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的（4）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（5）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；,消防法第六十条,（6）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；（7）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采

14、取措施消除的,消防法第六十条,个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款,生命权健康权姓名权名誉权荣誉权肖像权隐私权婚姻自主权监护权,民事权益包括那些？,所有权用益物权担保物权著作权专利权商标专用权发现权股权继承权,民事权益包括那些？,行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。,侵权责任法,第三十四条第一款规定，“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任”,侵权责任法,是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。,建

15、筑主体,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、剪力墙、屋架、悬索等,承重结构,房屋所有人和使用人在住宅房屋装修中实施禁止行为的，按照中华人民共和国建筑法、国务院建设工程质量管理条例等相关规定处罚。,装修违法,房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款,建设工程质量管理条例第六十九条规定,根据国务院,违法拆改、变动承重结构和建筑主体,违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载,卫生间、厨房间移位、扩大或增设,扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台

16、的砖、混凝土墙体,其他影响建筑结构和使用安全的行为,装,修,禁,止,行,为,搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗,城市规划行政主管部门批准,拆改供暖管道和实施,供暖管理单位批准,拆改燃气管道和设施,燃气管理单位批准,第四十三条 殴打他人的，或者故意伤害他人身体的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。,治安管理处罚法,结伙殴打、伤害他人的；殴打、伤害残疾人、孕妇、不满十四周岁的人或者六十周岁以上的人的；多次殴打、伤害他人或者一次殴打、伤害多人的,有下列情形之一的，处十日以上十五日以下拘留,并处五百元以上一千元以

17、下罚款,第一百二十条 公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失,中华人民共和国民法通则,第一百二十五条 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。,中华人民共和国民法通则,第一百三十四条承担民事责任的方式停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉,中华人民共和国民法通则,第四十五条规定，“法定休息日、节假日全天及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付

18、使用的住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民作业”,中华人民共和国环境噪声污染防治法,第十七条 生产经营单位的主要负责对本单位安全生产工作负有下列职责：（一）建立、健全本单位安全生产责任制（二）组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程,安全生产法,第十七条 生产经营单位的主要负责对本单位安全生产工作负有下列职责：（三）保证本单位安全生产投入的有效实施（四）督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患,安全生产法,第十七条 生产经营单位的主要负责对本单位安全生产工作负有下列职责：（五）组织制定并实施本单位的生产安全事故应急救援预案（六）及时、如实报告生产安全事故,安全生产法,案列分享,至,

19、天元蓝城小区2号楼2单元404,空置房,紫润茗都小区50号楼5单元3020,无理由拖欠物业费,天元蓝城小区3号楼1单元1003,开发商前期遗留问题,紫润茗都小区51号楼5单元401,私家车辆在车位上被划,紫润茗都小区36号楼2单元1102,房屋外墙渗水导致室内长毛结露,天元蓝城小区4号楼1单元1001,室内墙体水泥大面积脱落,天元蓝城小区3号楼2单元1002,开发商减免费用,电梯滑梯,窗前树太高，挡光；楼道不干净，有烟头；绿地有狗粪；水系无提醒标识；夜间无巡逻；雨水井、污水井未清理；砂岩板掉了；楼道踢脚线、涂料脱落了。,物业负责的,立刻解决,玻璃透气了；阳台砖、阳台涂料脱落了；分情况私家花园有积水；门铃、智能对讲不好用；分情况自来水压力小，洗澡没水；长毛结露；阴湿内（外部）；裂缝结构裂缝区别于其他的属于建筑填充墙的运动的人说话声音大了,非物业负责的,协调解决,我没同意涨价了；只交物业费，不交电梯费；室内被盗了，没说法没赔偿；楼上把我家给泡了，没赔偿；楼上养大狗了；楼上有小孩，每次玩的很晚，影响人休息楼上空调冷凝水有声音；阻止我家安防盗窗；,除此之外,举证,软磨硬泡,