物业服务市场.ppt

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1、第四章 物业服务市场,第四章 物业服务市场,学习目标 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1物业服务市场的基本含义及运行机制；2物业服务招标和投标；3物业服务合同；4物业服务价格与收费。,第一节 物业服务市场概述,一、物业服务市场的含义与特点（一）物业服务市场的含义 所谓物业服务市场，是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。物业服务市场有广义和狭义之分。广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。,物业服务市场包括三层含义：第一，市场交换的商品是物业服务。第二，市场交换关系的主体是业主和物业服务企业。第三，价值规

2、律和竞争规律是物业服务市场的基本规律。,（二）物业服务市场的特点1非所有权性2生产与消费的同步性3服务品质的差异性4服务的综合性和连锁性5服务需求的伸缩性,二、物业服务市场的构成 一个完善的物业服务市场应由市场主体、市场客体以及市场机制三部分组成。（一）市场主体 1业主2物业服务企业3中介组织4物业管理行业协会5政府（1）各级行政主管部门（2）市场管理职能部门,（二）市场客体 市场客体是指在市场中用于交换或出售的对象。物业服务市场上的市场客体是物业服务，是一种无形的商品。具体来说物业服务企业提供的常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务三大类型。,（三）市场机制 物业服务市场机制是价格机

3、制、供求机制和竞争机制三者之间相互制约、相互作用的结果，它调节着物业服务市场的各个方面。1价格机制2供求机制3竞争机制,三、物业服务市场的管理 所谓物业服务市场管理，是指有关管理部门按照社会经济发展的客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中的全部经济关系进行调控、指导、监督、服务等管理工作。,（一）物业服务市场管理的内容1对物业服务市场交易主体的管理2对物业服务市场交易客体的管理3对物业服务行为的管理4对物业服务价格的管理5对物业服务合同的管理6对物业服务信息的管理,四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式（一）委托代

4、理关系 在委托代理关系中，主体有代理人、被代理人和相对人。具体到物业管理的实践中，代理人是物业服务企业，被代理人是业主或业主大会。相对人则有两类：一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司和清洁公司等。物业服务企业与各专业公司签订各种合同，以满足被代理人的需求。二是分散业主（相对于业主大会）和承租人（相对于产权所有人）。物业服务企业代表业主大会或大产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约，以规范他们使用物业的行为。,（二）委托代理的实现形式 要实现物业服务市场中的委托代理关系，必须有相应的形式，这种形式一般是通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现的。

5、,第二节 物业服务招标投标,一、物业服务招投标概述 物业服务招标是指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，通过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。物业服务投标是指物业服务企业为了开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务要求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。,（一）物业服务招投标的原则 1公开原则2公平原则 3公正原则 4合理原则,（二）物业服务招投标适用的法

6、律法规 全国人大常委会 1999年颁布的中华人民共和国招标投标法 国务院 2007年修订的物业管理条例 原建设部2003年6月颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法,（三）物业服务招投标的特点 1早期介入的特点2阶段性的特点3不确定性的特点（1）最适合的物业管理方案不易确定。（2）由于是早期介入，物业本身具有某种程度的不确定性，这就给招标书和投标书的编制带来一定的困难，如共用设备、设施的布局、选型将影响公共能源费的测算等。,二、物业服务招标（一）招标主体1开发建设单位（开发商）前期物业管理招投标管理暂行办法规定，前期物业服务招投标，由开发建设单位主持。2全体业主和业主大会 当业主共同决定不设立

7、业主大会时，招投标主体为全体业主。当业主共同决定设立业主大会、选举业主委员会时，在业主大会成立以后，业主大会就成为物业服务招投标的主体。3其他物业所有权人 其他物业所有权人作为物业服务招投标的主体，通常指的是物业只有一个或少数几个产权人的情况。,（二）招标方式 1公开招标 公开招标又称为无限竞争性公开招标，是指招标人通过报刊、电视、网络等各种媒体向社会公开发布招标公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。2邀请招标 邀请招标又称有限竞争性招标，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。邀请招标又称有限竞争性招标

8、，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。3协商招标 协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。,（三）招标程序1准备阶段（1）成立招标机构（2）编制招标文件（3）确定标底 2实施阶段（1）发布招标公告（或投标邀请书）（2）组织资格预审（3）召开标前会议（4）开标、评标与定标,3结束阶段（1）合同的签订与履行（2）资料的整理与归档,三、物业服务投标（一）投标原则 1.真实性原则 所谓真实性，即投标书内容要真实，不能弄虚作假。2.正当竞争原则 所谓正当竞争原则，

9、一是指参加投标的物业服务企业要反对其他参与竞投的物业服务企业进行不正当竞争行为，倡导物业服务投标企业遵守商业道德；二是参加竞投的物业服务企业要约束自己不作不正当竞争。,（二）投标程序1准备阶段（1）取得从业资格（2）筹措资金（3）收集招标物业相关资料（4）进行投标可行性分析,2实施阶段（1）购买并阅读招标文件（2）标前调查与现场考察（3）制定管理服务方法及工作量（4）制定资金计划（5）标价试算（6）标价评估与调整（7）办理投标保函（8）封送标书、保函（9）参加开标及答辩会3结束阶段,（三）物业服务投标书的编制1物业服务投标书的主要内容 前期物业管理招投标管理暂行办法及北京市物业管理招标投标办法

10、规定，投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案和招标文件要求提供的其他材料。其中，物业管理方案是投标书的核心内容。,2编制投标文件应注意的事项（1）确保填写无遗漏，无空缺（2）不得任意修改填写内容（3）填写方式规范（4）不得改变标书格式（5）计算数字必须准确无误（6）报价合理（7）包装整洁美观,3投标报价及技巧 投标报价是整个投标过程的核心，具有很强的政策性、技术性和专业性。报价高不利竞争，低了未必取胜且无利可图，甚至亏损，只有低而适度的价格才能既中标又获利。（1）经营管理费用测算（2）确定合理利润率,第三节 物业服务合同,一、物业服务合同的性质与特点 物业服务合同是指开发商或业主（委托

11、业主委员会）与物业服务企业签订的由物业服务企业对建筑物和附属配套设施、设备及场地进行有偿管理服务的书面协议。（一）性质 从法律规范来说，物业服务合同应为非典型合同，因为现行合同法未单设该类型合同。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，但又因具有自身特征而独立于委托合同。物业服务合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用于合同法中关于委托合同的规定。,（二）特点首先，物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物。其次，当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提，任何一方通过利诱、欺诈和蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。再次，物业服务合同是有偿的，业主不但要支

12、付物业服务企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业服务企业一定的利润或酬金。第四，物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。最后，物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。,二、物业服务合同的分类（一）前期物业服务合同 物业管理条例第21条就规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属开发企业，所以，合同中的甲方是开发商（建设单位），乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。,（二）物业服务合同一般当业主入住达到一定比例时，应按有关规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束

13、，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。,三、物业服务合同的主体和内容（一）主体 在物业管理活动中存在多级委托代理关系，因此物业服务合同的订立涉及到开发商、业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等多方。物业服务合同的其中一方当事人是物业服务企业，这是毋庸置疑的。另一方当事人是谁应根据物业服务合同的类型来定。前期物业服务合同的另一方当事人为新建物业的开发

14、商。物业服务合同的另一方当事人则为业主委员会。,（二）内容1总则2物业服务事项3物业服务质量4物业服务费用5双方当事人的权利义务6专项维修资金的管理和使用 7物业管理用房8合同期限 9违约责任10附则,四、物业服务合同的变更与解除（一）物业服务合同的变更 物业服务合同的变更是指合同生效后，在履行过程中，因合同签订时所依据的主客观情况或条件发生变化，由双方当事人依据法律法规和合同规定对原合同内容进行的修改或补充。物业服务合同变更后，应到行政主管部门备案。,（二）物业服务合同的解除 物业服务合同的解除是指物业服务合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前终止该合同的效力。1约定解除合同的条件成

15、立2事后协商解除3因物业服务企业的主体资格丧失而解除4合同期限届满,第四节 物业服务价格与收费,一、物业服务价格 物业服务价格=物业服务成本+法定税费+企业的利润。（一）物业服务价格的形式1政府指导价2市场调节价,（二）物业服务价格的决定,二、物业服务收费 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务价格的具体实现形式。,（一）物业服务收费原则 1合理原则2公开原则3费用与服务水平相适应原则 4合法竞争原则5政府监管原则,（二）物业服务收费方式1包干制（1）

16、包干制的概念 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（2）包干制下物业服务费用的构成实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）和物业服务企业的利润（X3）。,2酬金制（1）酬金制的概念酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（2）酬金制下物业服务费用的构成实行酬金制方式，预收的物业服务资金包括物业服务支出（X1）和物业服务企业的酬金（X4）。,（三）物业服务收

17、费的测算 1物业服务成本（X1）的构成 无论包干制或者酬金制，物业服务收费的构成最主要的是物业服务成本或者物业服务支出（X1）。其构成一般包括以下部分：（1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。,2物业服务成本（X1）的具体测算 物业服务成本的测算可用一个简单公式来进行：（i=1，2，3，9）式中：X物业服务

18、收费，单位为：元月平方米；x各分项费用收费标准，单位为：元月平方米；i分项项数；对各分项费用算术求和。,3法定的税费（X2）法定税费指按现行税法，物业服务企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。物业服务企业享受国家第三产业的优惠政策，应交纳的税费主要是营业税及附加，即两税一费。,4物业服务企业的利润（X3）物业服务企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润X3。利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算。普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。,5物业服务企业的酬金（X

19、4）实行酬金制的物业服务企业，酬金的提取通常有两种计算方式，即固定提取比例和固定提取数额。固定提取比例是指双方事先约定酬金提取的比例，如8，10。此时要明确的是以实际年终决算的物业服务支出为计取基数，还是按事先约定的预收资金为计取基数。固定提取数额，是指双方事先约定不管年终决算物业服务支出的多少，每年或每月提取固定数额的酬金。,本章小结,1物业服务市场，是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。物业服务市场具有交换服务的非所有权性、生产与消费的同步性、服务品质的差异性和服务的综合性和连锁性等特点。一个完善的物业服务市场应由市场主体、市场客体以及市场机制三部分组成。2物业服

20、务招投标是国家鼓励的物业服务业务转移形式。物业服务中引入招投标是物业服务市场化的一种表现。为达到物业服务招投标的目的，必须在物业服务招投标中引入“公开、公平、公正、合理”的原则。物业服务招投标的程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。,3物业服务合同是房地产开发商或业主大会与物业服务企业所签订的，由物业服务企业提供物业服务的合同，它是确立业主和物业服务企业在物业服务活动中权利义务的法律依据，因此应该把握好物业服务合同的具体内容，依法订立。4在市场经济条件下，物业服务价格应由市场来确定。在中国，物业服务价格表现为政府指导价和市场调节价两种形式。在实践中，物业服务价格通过物业服务收费来实现。5物业服务收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、合法竞争和政府监管原则。在中国，物业服务收费可采用包干制或酬金制。在包干制下，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成；在酬金制下，物业服务费用由物业服务支出和物业服务企业的酬金构成。,