物业成本优化控制.ppt

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1、,现代物业企业成本控制,05现场成本控制,06设备管理成本控制,07标准化管理,08节能降耗管理,真实的物业管理成本控制,01,物业管理成本,1.物业管理成本的含义及相关概念,物业管理成本,1.物业管理成本的含义物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。2.成本的分类 在物业企业中，成本按经济用途可分为生产成本和非生产成本 在项目生产中，生产成本又分为直接材料，直接人工和制造费用 非生产成本又分为营销费用，财务费用，管理费用。按其形态又分为固定成本，变动成本和混合成本3.物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业行政

2、部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。4.物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。,2.项目成本的分类及特点,物业管理成本,1、营业成本：在物业管理活动中发生的各项直接支出，包括：（1）直接人工：直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及福利等。（2）直接材料：直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力等。（3）间接费用：包括物业管理单位管理人员的工资、福利及其他行政费用等。2、期间费用或经营费用 在物业管理过程中发生的，与物业管理活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。包括：（1）管理

3、费用（2）财务费用3.物业管理成本的特点 具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。,3.项目管理的基本方式,物业管理成本,1、酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担（资金、支出、税收）。2、包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。,02

4、,02成本管控的主要环节,成本管控的主要环节,1.服务标准的精细化。2.服务人力编制精细化。3.服务流程的精细化。4.服务计量精细化。5.服务成本控制运作管理的精细化。,1.成本管理的实施需要把握好五大环节的精细化管理,成本管控的主要环节,1、文化与制度并重2、预案与执行并重3、管理与服务并重 把握好这几个制高点，精细化物业服务成本控制才能事半功倍。,2.成本管理控制的制高点,成本管控的主要环节,1.办公用品类成本控制 2.广告宣传类成本控制 3.社区文化活动类成本控制 4.消防安全用品类成本控制 5.房屋本体维护保养类成本控制 6.设备设施维护保养类成本控制 7.公共场所、道路、管井类成本控

5、制 8.清洁消杀、绿化养殖类成本控制 9.体育运动与娱乐项目设施维护保养类成本控制10.水系、景观、灯光工程类成本控制,3.物业项目各类成本控制重点,03,物业企业财务管理,物业企业财务管理,1.物业服务费成本构成,(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。,物业企业财务管理,2.物业费编制,1.物业费编

6、制依据(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。(2)支出的编制依据包括：1)管理计划及实施计划所需物业服务成本。2)物业正常维修和养护计划。2.物业费的核算要点及方法(1)确定服务费成本构成的注意事项一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是全面，不要漏项；三是测算依据准确，不用或少用估值。(2)收集原始数据(3)物业服务费的测算物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润

7、(包干制)后，即得出物业服务费总额。,物业企业财务管理,2.物业费编制,3.物业费上调策略及技巧(1)上调程序：在测算的基础上，首先召开业主大会或者用公开征求意见的形式，印制征求有意见表，在业主缴纳物业费的时候让其填写。如果有三分之二业主同意，则可以由业主委员会和物业进行起草并上报物价部门审批，公示。审批之后必须公示。(2)物业费提价的方法和策略 要做如下两个工作：第一、阐述费用：第二、回答业主提出的相关问题，并阐述如何改进：精心组织，统一思想分门别类，不搞一刀切 掌握沟通技巧，直接公告提高物业管理费 做好服务是提高物业管理费的前提 做好深入细致的思想工作,04,项目年度预算控制,项目年度预算

8、控制,1.支出预算编制,1.支出预算编制的程序和步骤,项目年度预算控制,2.建立预算控制体系,项目年度预算控制,3.预算费用控制的具体措施,1.提高部门、项目部人员的成本控制意识2.适时调整和补充专业财务人员3.加强基础管理工作减少不必要的支出4.严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本,05,人力资源成本控制,人力资源成本控制,1.优化组织架构,1.职能部门的合理设置,人力资源成本控制,2.人力资源成本预算,1.人力资源成本的构成分为取得成本、开发成本、使用成本与离职成本四个方面。项目管理人员和作业人员的数量测算,人力资源成本控制,2.人力资源成本预算,1.人力资源成本的构成分为取得成本、开

9、发成本、使用成本与离职成本四个方面。项目管理人员和作业人员的数量测算2.人力资源成本预算的编制流程3.物业公司应建立全面预算管理簿，达到预算目标是与业绩考核挂钩的硬性指标，一般来说不得超出预算。根据预算执行的情况对责任人进行奖惩。预算执行中由于市场变化或其他特殊原因(如已制汀的预算缺乏科学性或欠准确、国家政策出现变化等)时，要及时对预算进行修正。4.人力资源成本预算的考核与激励 物业公司应通过季度度预算考核是对前一季度年度考核保证HR成木预算得到准确执行。季度、年年度预算目标的完成情况进行考核，及时发现，可能存在的潜在问题，或者在必要时修正预算，以适应外部环境的变化。,06,各专业现场成本控制

10、,各专业现场成本控制,1.直接材料成本,材料消耗定额管理流程 原材料消耗控制方案,各专业现场成本控制,2.劳动定员定额管理,劳动定员与工时定额的一般规定工时定额在应用与执行,各专业现场成本控制,3.项目用水用电管理,节约用水管理措施 节约用水技术措施 用水的计量和监督检查,各专业现场成本控制,4.保护用品管控,劳保用品的申购与采购控制 劳保用品的发放控制 劳保用品的使用控制 劳保用品的回收管理 劳保用品使用年限参考,各专业现场成本控制,5.采购成本控制,1.请购过程控制2.采购方式控制3.采购过程控制4.入库过程控制5.费用报销控制,各专业现场成本控制,6.检查考核和奖惩,1.,07,设备管理

11、成本控制,设备成本控制,1.设备服务对象构成,设备成本控制,2.设备服务形式构成,设备维护服务形式的构成，以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为以下三种情形。（1）运行:值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。（2）维修:日常零修、紧急抢修，按计划的小修、中修、大修。（3）养护:日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。,设备成本控制,2.设备服务成本构成,设备维护服务成本的构成，以产生成本的对象为标准，可以划分为三种类型。（1）能源成本:耗电、耗水、耗气(油)等。（2）维修成本:维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。（3）人工成本:定编人工成本、临时人工成本、

12、外包人工成本等。,设备成本控制,2.设备服务成本构成,设备维护服务成本的构成，以产生成本的对象为标准，可以划分为三种类型。（1）能源成本:耗电、耗水、耗气(油)等。（2）维修成本:维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。（3）人工成本:定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。,设备维护服务成本控制的方法,1.控制能源成本的方法,(一)、管理方法1.编制能源成本控制计划能源成本控制计划包括以下内容。（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。2.实施“全员控制”和“全过程控制”,设备维护服务成本控制的方法,1

13、.控制能源成本的方法,(二)技术方法（1）对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。（2）提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1,将增加能耗12%。（3）空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。（4）冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等）。（5）合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节

14、等运行调节方式。（6）严禁用工业用水进行草地灌溉。（7）全部实现路灯的自动控制(如声控)等。,设备维护服务成本控制的方法,2.控制维修成本的方法,(一)加强维修保养费用控制1.签订定期合同 2.采用竞争招标方式3.把握好维修时间4.做好维修行业的信息管理(二)把握好设备的生命周期三、控制设备维护人工成本的方法(1)因事设岗，因岗定员，根据不同的工作内容安排相关的职能人员，同时，根据不同的岗位招聘相应的人员。(2)科技含量较高的物业管理项目(如智能化人厦)，其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的管理模式。(3)科技含量较低的物业管理项目，其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗

15、定编管理模式。,设备维护服务成本控制的方法,3.加强设施设备维护保养,一、熟悉设备的运行情况二、建立设备管理体系(一)建立质量管理体系(二)建立绩效考核机制(三)建立设备管理档案三、处理好应急维修与计划维修的关系(一)区别设备的“运行”与“正常运行”1.什么是设备的“正常运行”2.设备“不运行”的原因设备“不运行”的原因主要有以卜3个方面。(1)员工使用不当引起的设备损坏。(2)设备缺乏保养引起的故障。（3)设备在设计、安装件，存在的缺陷引起的停机。(二)处理好应急维修与计划维修的关系,设备维护服务成本控制的方法,4.制定设备维护计划,(一)设备维护管理的内容1.设备的维护保养2.设备的计划检

16、修,设备维护服务成本控制的方法,4.制定设备维护计划,(二)设备维护计划制订1.计划的准备工作明确4个问题。(1)哪些设备在下一个年度中需要保养。(2)该设备保养的工作内容是什么。(3)保养需要的工作量有多少。(4)各设备分别安排在什么时间进行保养。2.确定需要保养的设备 3.确定保养工作的内容,设备维护服务成本控制的方法,4.制定设备维护计划,(三)制订设备维护保养计划1.设备维护保养周期结构设备维护保养周期结构是指设备在一个修理周期内，一保、二保、大修的次数及排列顺序之间的时间。修理周期是指两次大修理之间或新设备开始使用至第一次大修理2.设备保养间隔期3.保养内容设备的定期保养不论是一保、

17、二一保，还是大修，都必须制订详细的工作内容。4.设备维护保养工作定额 设备维护保养工作定额包括工时定额、等。设备保养工作定额是制定维护保养计划经济效益的依据。材料定额、费用定额和停歇大数定额、考核各项消耗及分析维护保养活动,设备维护服务成本控制的方法,5.设备维护保养计划的实施,(一)设备维护保养的要求1.设备外观、各部件、安装场地整齐、清洁2.设备得到良好的润滑(二)设备维护保养计划的实施 如果没有特殊情况发生，设备维护保养的实施则应该按照维护保养的计划进行。在具体工作开始前，要对F作进行分解，准备好相关材料，实施保养后要进行验收和记录。,设备维护服务成本控制的方法,6.应急维修的管理,(一

18、)设备维修信息的获得1.报修2.巡检(二)设备维修的实施(三)设备报修单的设计,08,标准化管理,2.实施标准化运作的关键环节,标准化管理,1.提供规范化客户服务2.标准化客户体验感受3.一致性公共关系处理4.标准化管理实施策略(1)建立超前思维模式以避免陷入标准化怪圈(2)物业服务需要创新以打破标准管理僵化格局(3)运用标准化运作以保持物业服务行业持续发展力 建立规范操作运行手册 设置物业服务监控点 坚持标准化的持续改进思想,09,节能降耗,节能降耗管理,1.常见的节能降耗措施,1.四大措施行为节能。人人关心，人人参与的工作氛围和环境设计节能。物业管理尽早介入设计和施工中，以弥补产品缺陷技术

19、节能。专业节能产品、运用技术方法。改造节能。建立节能基金、合理科学的技术改造方案,节能降耗管理,2.实施节能降耗管理和服务措施,1.建立健全能源管理机构。组成节能降耗领导小组2.实行节能降耗目标管理(1)建立节能降耗标准和目标（2）节能降耗目标分解（3）节能降耗实施过程控制做好能源消耗的原始记录，建立能耗台账进行严谨的财务日常核算执行节能降耗考核与评价制度,节能降耗管理,1.实施节能降耗管理和服务措施,3.组织节能降耗培训4.积极参与工程的前期规划设计5.制订并实施节能降耗计划和方案6.加大资金投入和加强技术力量7.推广节能技术和产品8.采取有效的设备保养和使用措施9.严格高效的管理制度10.从员工节能抓起11.做好宣传教育以提高业主节能意识,THANKYOU!,