油房地产市场分析.ppt

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1、,江油房2019年 房地产市场调查报告,2019年2月28日,一、城市概况二、江油房地产市场情况三、江油房地产市场总结,目录/contents,一、城市概况,江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。2018年末，全市常住人口79.05万人，建成区面积41平方公里，城市总人口38万。城镇化率为48%，同比提高1.8个百分点。人口出生率9，死亡率10.4，人口自然增长率2.86，符合政策生育率96.8%。,目前正处于城市化快速推进，旧城改造加快建设时期。,1、城市区位,2、经济发展状况,经济总量,

2、在四川的县级市中，江油的经济发展属于一流水平。2018年江油GDP为428亿元，环比增长11.29%，在四川155个县市区中排名23位。江油全市乡镇经济实力排在绵阳市前列，是绵阳北部副中心城市，工业较为发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业。,固定资产投资状况,江油一直在积极创造良好的投资营商环境，吸引了很多大型企业前去投资。2017年固定资产投资218.1亿元，环比增长19.1%江油以第二产业为主；三次产业构成比为13.9：50.2：35.9。,3、城市功能规划,城市近期建设用地发展主要以城南明月新城片区为主，向西继续开发西山片区、向南开河西为重点，并在城东片区适当向彰

3、明开发。城市用地发展远期在完善现有江西、江东片区基础上，沿涪江两岸和绵江公路、宝成铁路，重点向东、向南发展，西、北扩展延伸，形成以涪江为轴线和一城“两片”相对集中紧凑的片区组团开放式布局结构形态。远景再跨越让水河和东山向庞家场和大堰发展。,江东北功能区：主要是改造、完善用地和设施，加强环境整治，依托现有工业和铁路站场，建成能源（电力、天然气开采）、冶金、建材、机械和铁路客货运输、仓储区等，配套生活居住。江东南功能区：为分区中心，发展二类工业，配套生活居住。中坝功能区：主要属于旧城区，规划“退二进三”，迁出不适宜工业企业，大力发展第三产业，建成城市商业服务中心和行政中心，以及部分生活居住。西北部

4、功能区：主要依托太白公园、西山公园、昌明河风光和靠九寨沟旅游环线要道等，疏散旧城功能，发展为城市商贸金融、文化娱乐、教育科研和旅游服务中心，以及生活居住等。城南功能区：作为明月新城区，规划为以高新技术产业、信息咨询和游乐服务等为主的分区中心，配套生活居住。彰明功能区：发展城市协作配套产业和乡镇企业，配套生活居住。远景庞家场片区为一、二类工业为主的综合区。,由中坝、太平、三合和彰明4镇构成的江油市区在绵阳北部经济区中发挥龙头作用，2018年现状城市人口41万人，根据江油市统计局与计生局相关数据，预测到2020年为42万人左右，目前已经达到41万人。到2017年城市建设用地总面积为2670.95公

5、顷，人均城市建设用地面积为89.03。到2020年城市建设用地总面积为4088.63公顷，人均城市建设用地面积97.35。,4、城市人口及建设用地规划,江油综合交通次枢纽依托铁路、公路，完善公、铁交通功能，形成以江油市区为中心的内连外接的一体化综合交通体系。1、铁路：西成高铁、成绵乐城际客专在江油交汇，境内从南至北依次设青莲、江油、江油北（厚坝）三个高铁站，成为全国设高铁站最多的县级市之一，成功融入“成都1小时、重庆2小时、西安3小时经济圈”，”7小时进京”梦想变为现实；宝成铁路纵贯全境，铁路客货运十分方便。2、公路：加快绵九高速公路、梓（潼）中（坝）快速通道建设，新建江油市至绵阳第二快速通道

6、，将通往境外的县道提升为一、二级公路，增强与境外的通达能力。,5、城市交通规划,交通次枢纽重点建设项目：公路：1、完成省道302线、中绵路（绵江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四桥、中雁路（二马段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、东雁路（枫顺段）、许青路、新太路、玻武路的道路、桥梁恢复重建工程。2、继续建设绵九高速公路、梓潼至江油快速通道，对S205线、小伏路、武马路改造升级。,二、江油房地产市场情况,土地市场,地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。2018年10月2019年2月，本市共拍出的土地有700亩。江油市已售土地中大概还有近100

7、0亩的住宅用地未开发，预估开发量在200万平方米左右。江油毕竟只是县级市，人口也无明显增长，1000亩的住宅用地存量和已拍出的700亩土地，规模还是相当可观的。按平均容积率2.8计算，可建住宅面积约310万平方米。,由于城东片区项目不多，目前只有东岸华庭项目在售，本次市调主要选取的是城南明月新城和西山片区的在售或预约登记的楼盘项目。,主城片区,项目区位,西山片区,明月新城片区,城东片区,楼盘情况,城东片区：东岸华庭,明月新城片区：置信城市花园,明月新城片区：敏捷悦江府,在售楼盘五：水韵长滩,明月新城片区：华丰观澜城,明月新城片区：碧桂园天玺,西山片区：东辰清雅庭,西山片区：花溪七里,三、江油房

8、地产市场结,1、目前区域市场上在售或待售总体量达到300万，竞争激烈，在没有新的政策对楼市松绑的情况下，2019年销售情况不容乐观。目前政府全力打造的是明月新城片区。2、区域楼盘不仅建筑风格多为新亚洲现代风格样，其产品同质化也较为严重。3、区域楼盘以高层为主，个别项目辅以少量多层和别墅，住宅、商业主要集中在城西和城南板块，目前这两个区域的配套都很成熟。4、区域畅销楼盘主力户型为80-110的户型，部分项目有可变户型，由于户型有赠送的可变空间，所以倍受当地购房者青睐。,总 结,5、目前的城东片区在售楼盘高层价格在43004800元/之间，城南明月新城片区在售楼盘高层价格在50006000元/之间西山片区在售楼盘高层价格49005500元/之间；成交客户中。本地乡镇购房者占到90%以上，多以自住型客户为主。6、区域产品建筑密度、容积率较高，绿化率较低，少有楼盘注重居住的舒适度。7、区域楼盘销售旺季主要集中在春节前后以及9、10月。8、目前市场的楼盘在推广渠道上较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告，也有采用短信息和网络平台。9、已有敏捷、置信、中梁、合谊、东辰、华丰、远太、建工等全国100强和省市之名房企落户江油，未来江油房地产市场竞争只会越来越激烈。,谢 谢！,