襄阳房地产登记技术规程.ppt

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1、房地产登记技术规程之申请材料要求、申请材料清单,二 一二年十月,http:/,0710房产网，创造幸福生活,第一部分 登记申请材料要求第二部分 申请材料清单,第一部分 登记申请材料要求和材料清单,本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题：1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。,B.0.1申请材料纸张和尺寸 本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求,B.0.2 填写申请材料字迹 本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用

2、了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性,B.0.3 申请材料所使用文字。本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题,B.0.4 申请人（代理人）姓名或名称。本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用,B.0.5 申请材料中涉及数量、日期、编号的数字使用。实践案例：同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管

3、理之前导致房源数据监管困难。,B.0.6、B.0.7：采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性。,B.0.8 申请材料原件和复印件的使用。1、原件与复制件的证明效力；原则上使用原件的理由 实践中的几类原件2、登记机构比对：（1）由登记机构直接履行比对职责（2）通过签署比对一致的印章来表现审慎、合理审查责任实施。3、确认：遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。,B.0.9：1、申请材料的核心：合法、有效 2、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素 3、关于登记申请材料合法性的把握（1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；（

4、2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突 4、关于登记申请材料有效性的把握（1）在有效期内使用（2）在法定的使用范围内使用（3）在效力上应为产生了终局性结果（4）几个实践问题,关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题,B.0.10 申请人（代理人）的身份证明材料具体类型。1 境内自然人居民身份证和户口簿的使用；几个居民身份证的实践问题：关于申请人和其身份证照片不符的处理关于居民身份证有效期已过的身份证有效性

5、问题关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题,2 军人居民身份证和军官证等证件的使用；对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。,3 香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证的使用；（1）通行证号码组成规则 通

6、行证证件号码共11位。第1位为字母，“H”字头签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第2位至第11位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，后2位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次递增。首次换证，第10位至第11位数字变为01；再次换证，由01变为02，依此类推。新旧通行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。,样本：,中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证；台湾地区居民身份证为什么不能用的问题（2）台湾居民来往大陆通行证由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码3部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英

7、文字母或阿拉伯数字为签发机关代码。自2006年6月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机关代码、2008年9月25日起，台胞证号码实行“一人一号、终身不变”。,样本：,5 华侨对护照的使用；6 外籍人士的居留证件或其所在国护照的使用；,7 境内企业法人应提交企业法人营业执照；组织机构代码证和企业营业执照之间的关系营业执照作为其以该类主体从事生产、经营活动的主体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证。组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，

8、但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。,8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书；机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记 事业单位则必须持事业单位法人证书作为要件军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内,9 境外企业法人：境外与国外概念的区分境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记10、11、12 其他组织关于其他组织境外其他组织的房地产登记问题,其他组织：主要见于担保法和

9、民事诉讼法的司法解释中。1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等,几类特殊主体的房地产登记问题：其一破产中的破产管理人 自2007年6月1日实施企业破产法后，我国立法将原企业破产法（试行）中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。其二业主委员会,13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机

10、构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。,B.0.11 身份证明类型和证件号码发生变动的处理方法。1、本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法，主体同一性证明不能等同变更登记情形。2、谁作出谁证明的规则。,B.0.12 测绘成果用于房地产。尊重登记结果，符合登记要求的应用规则在各环节重复要求出具房产测绘成果各历史发展环节中测绘成果的适用,B.0.13 共有房地产的登记申请共同共有与按份共有的区分两者的区分二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。具体的处理方式共有性质表述；份额表述。,例一、婚姻

11、存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？转移登记例二、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？更正登记例三、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。转移登记 例四、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，婚后夫妻共同归还贷款，另一方是否当然取得共有权。共同还款仅为债权关系，并不当然取得物权。,B.0.14 建筑物涉及区分所有情形，申请材料应符合下列规定：申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料；建筑物区分所有情况的材料

12、应包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书；建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由建筑物区分所有权人书面约定。,解析：实践中常见的问题：1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。,3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发企业的其他房屋登记

13、申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？,B.0.15 生效法律文书的使用。1、民事调解书：一经双方当事人签收即生效2、仲裁裁决书：一裁终局3、民事判决书：遵循两审终审程序4、生效确认证明材料5、协助执行通知书,关于协助执行法律文书的实践问题（一）接收协助执行类法律文书时的要件：两书两证1、执行人员的身份证明：工作证；执行公 务证2、执行生效法律文书 查封、预查封裁定书和执行通知书（二）法院查封、解封、处分类执行法律文书的送达方式1、亲自送达2、委托当地法院送达,（三）房地产管理部门协助执行的职责：1、及时办理查封或预查封等执行事项2、不对生效法律文书和协助执行

14、通知书实体审查3、可以提出审查建议，但不停止执行事项（四）几类执行事项要注意的事项1、执行登记在案外人名下房屋2、执行标的物为一栋房屋中的部分3、执行时文书标示的为房屋价值4、执行标的是被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋,5、执行文书送达时点与登记簿记载时点的竞合6、关于公安部门、检察院、法院不同查封期限的区分7、查封、续查封对查封时间的衔接8、预查封情形、预查封与正式查封的衔接9、关于轮候查封顺位的处理10、抵押财产和查封措施的竞合11、拍卖处分房产与查封措施的竞合12、出租和查封的竞合13、土地和房屋的查封事项处理方式,B.0.16 登记材料前置公证。1、本条取

15、消了赠与前置公证情形。取消的考虑因素和实践应用2、监护权公证实践疑难：未成年人房屋和其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人房屋涉及的监护问题 监护关系的确定 未成年人的监护人问题 其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人 为其利益处分房屋的保证 确定当事人有无民事行为能力，是否是限制民事行为能力人的路径,B.0.17 公证的材料形式规定。1、遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外2、境外公证的转递和认证路径,B.0.18 境外形成司法文书应用于房屋登记1、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书2、缔结或参加国际司法协助条约的外国司法文书3、未与中华人民共和国缔结或参加

16、国际司法协助条约的外国法院司法文书、人民法院不予受理的香港特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判类法律文书、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文书,第二部分 附录C相关要件具体问题解析,对条文的把握应注意的问题：1、材料名称 2、原件、复印件的使用 3、备注内容的使用,C.1.1 国有土地上的房屋所有权初始登记 解析：几项实践中的特别要件建设工程施工证明的适用 房屋已经竣工证明的适用合作（联建）协议和产权分割清单 的法律适用初始登记的几个实践问题：【例一】规划验收与实测面积不一致【例二】查封与初始登记的竞合【例三】土地或在建工程办理抵押登记的项目，能否直接办理初始登记？【例四】预售许

17、可、土地或在建工程抵押、建设工程价款之间的冲突？,C.1.2 集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件房屋符合城乡规划的证明 第一阶段：村庄和集镇规划建设管理条例实施以前 第二阶段：1990年4月1日至2007年12月31日,区分城市规划区内集体土地上所建房屋和城市规划区外集体土地上所建房屋两种情况。第三阶段：自2008年1月1日以后，城乡规划统一管理，集体土地上新建房屋均应当提交建设规划许可证或其他证明。,房屋测绘报告或村民住房平面图 房产测量规范的适用范围不能全面涵括集体土地上房屋测量，因此考虑了原则性和灵活性的结合。房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或经村民会

18、议同意或由村民会议授权经村民代表会议同意的证明区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明 农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员，申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。,1、申请人是村民 使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。提交集体经济组织出具的证明文件2、申请人是集体经济组织 根据村民委员会组织法第二十四条第（六）款之规定，对宅基地的使用方案应经村民会议讨论

19、决定方可办理。提交村民会议同意或由村民会议授权经村民代表会议同意的证明。,C.3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱继承和遗赠情形。约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。注意离婚协议应用于房屋登记的情况。企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 作价入股协议（应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化 问题）,未将土地使用权证书列为必收要件 注意：A:为什么不列为必收要件 B:划拨土地上房屋的转移问题 登记机构是否审查转移的价格,转移登记疑难点：一：所有权变动中涉及到

20、附有条件，或附有负担的内容是否应记载在登记簿中。在实践过程中，时常会出现申请人提交的房屋所有权变动中附有条件或附有其他负担的情形。在办理登记业务时，通常会面临两个问题：1、这样的附条件或附负担是否会阻止房屋登记？【例一】：甲、乙两人离婚，在离婚的民事调解书上记载如下“甲应当向乙支付12万元后，房产归甲所有。如果甲未在规定的期限内向乙支付12万元，则房产归乙所有”，后乙单方持民事调解书申请登记。此类属于附所有权变动成立条件的情形，是一种所有权保留。因为调解书中所附的条件一旦不成立就会与乙申请登记的事项冲突，因此该申请不能准予登记。因此也就不存在登记簿中会记载附条件等限制。,【例二】：甲、乙两人离

21、婚，在离婚的民事调解书上记载如下“房产归甲所有。甲应当补偿乙12万元。”后甲单方持民事调解书申请登记。生效民事调解书属有效裁判文书，其中对于房屋的所有权归属已有明确，因此应当予以登记，对于甲与乙之间的补偿款，应属于债权范畴，不属于登记部门的登记范畴，因此登记簿中不应当进行记载。如果甲未能对乙履行款项支付义务，应由其通过民事诉讼渠道进行解决。【例三】：甲、乙两人离婚，在离婚民事调解书上记载“待十年后，小孩丙年满18周岁时，房产方归甲所有”，后甲持民事调解书申请登记。该例是一种附期限的所有权变动，甲对房屋享有期待权，这种情况不能直接办理所有权登记。如果甲、乙之间能形成预告登记约定，则可考虑办理预告

22、登记。,【例四】甲将房屋赠与给乙，在赠与公证书上载明，“甲在有生之年对该赠与的房屋享有居住权，如受赠人转让该房屋，受赠人负责解决赠与人的居住问题，并承担相关费用。”甲乙后持公证书申请办理房屋登记。此类情形是一种附义务的赠与，理应办理登记，但由于我国现行法律规定并未规定登记部门应在登记簿上记载相应房产的使用权等方面的内容，因此相应的义务不应当记载在登记簿中，也不能产生阻止交易的结果。当然合同法第一百九十条、第一百九十二条规定了附义务的赠与，且受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与等内容，如果该例中乙未履行相应义务，应由甲、乙通过民事诉讼方式解决，不属于登记部门的管理范畴。,C.1.4

23、 集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题 先土地，后房屋转让情形和受让主体的身份限制问题 流转方式的立法限制,C.1.5 房屋所有权变更登记申请材料 解析：1、注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名（名称的变化）2、注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项3、疑难问题区分涉及权利归属变化和不涉及权力归属变化的房屋分割共同共有转化为按份共有按份共有转化为共同共有区分不涉及房屋权属的公司股份变化区分公司名称变化中的公司内部改造和公司主体变化的改制,C.1.6 房屋所有权注销登记申请材料解析：注意区分放弃所有权与约定共有放弃房屋所有权指的是房屋

24、所有权人对所有权的抛弃，而并非日常共有状态下当事人认为可以放弃就实现将份额转移到共有人之一。注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房,C.2.1 一般抵押权设立登记申请材料 要件解析：1、形式多样的主债权合同2、抵押合同的表现形式3、要件中没有国土证和可以证明抵押物价值的证明材料。,关于抵押权设立的几个理论问题1、划拨用地的抵押问题2、房、地抵押的协调和区分3、禁止流抵押条款4、抵押与租赁关系的竞合：,5、担保与反担保 反担保与担保的根本区别在于，担保针对的是主债权，反担保是对担保人履行担保义务后所取得求偿权的担保。反担保的订立程序、有效条件、当事人的权利义务、担保权的实现方式等，均与担保相同

25、，提交的材料除其他登记要件外，还应提供反担保抵押合同、借款合同、委托担保合同、担保合同。办理反担保抵押登记时，登记簿中记载的担保金额及债务履行期限应与反担保抵押合同中约定的内容一致(最高额反担保合同除外)。,几个关于抵押权设立登记的实践问题：1、超额抵押2、抵押顺位 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺

26、仍然提供担保的除外。,3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产禁止抵押 法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定，即须得满足两个条件，一是该房地产为公益性事业单位、社会团体所有；二是该房屋的规划用途必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。任何一个条件不符合都不构成禁止抵押。,4、自然人之间的借贷能否设置抵押 主合同是否依法成立 合同法第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条又规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”是否能就该借贷关系设置抵押 民法通则第九十条规定：“合法的借贷关系

27、受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护,5、民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍 最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干规定和关于如何确认自然人与企业之间借贷行为效力问题的批复规定，民间借贷利率可以适当高于银行的利率，但不得高于银行同类型利率(包括利率本数)的二至四倍。当事人协议的利率在此限度内的，按照协议计息；超过此限度的，超过部分的利息，法律不予保护。,6、企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押 贷款通则（中国人民银行1996年6月28日）第二十一条规定“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的金融机构法人许可证或金融机构营

28、业许可证，并经工商行政管理部门核准登记。”金融机构和经批准的非金融机构开展借贷业务时，都应当接受中国人民银行的监督。就目前来说，企业之间的借贷如未取得中国人民银行颁发的金融机构法人许可证或金融机构营业许可证是不被允许。,7、债务履行期限届满是否导致抵押权丧失优先受偿权8、委托借款问题,C.2.2 一般抵押权转移登记申请材料 解析：本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把握房屋抵押权只能因主债权被转让而转让。主债权转让的起因可以是多种多样，但大致可以分为两类 协议转让 基于客观原因转让 具体情形：住房抵押贷款证劵化；阶段性担保；烂尾楼处置；金融机构不良资产处置,C.2.3 一般抵押权变更登

29、记申请材料 因客观原因导致的变更抵押当事人、债务人的姓名、名称发生改变 因当事人意愿产生的变更：顺位变化、债务履行期限展期等、被担保债权数额发生改变、债务履行期限、担保范围、抵押顺位的变化等。,关于最高额抵押权登记 最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。特征：1、最高额抵押是限额抵押。2、最高额抵押是为将来发生的债权提供担保。3、最高额抵押所担保的最

30、高债权额是确定的，但实际发生额不确定。4、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权做担保。,C.2.4 最高额抵押权设立登记申请材料 解析：主债权合同的特殊性最高额抵押合同的特殊内容：限额和确定期限已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的证明,1、最高额抵押权的设立登记 关于最高额抵押权设立登记需要注意的是，尽管办法第五十条只是说以房屋设立最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。但是，这并不意味着只有现房可以设立最高额抵押权，在建工程和预售商品房也都可以设立最高额抵押权。要件上的特殊性：抵押合同上的差异。最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般

31、抵押权设立登记时提交的是抵押合同。(1)最高债权额限度条款。(2)债权确定期间条款。,2主合同上的差异。在房屋上设立一般抵押权时，当事人提交的主合同都是产生特定的债权的合同，也就是说，无论当事人之间的债权合同是借款合同、买卖合同，还是其他合同，该合同产生的债权数额都是已经特定的。最高额抵押权设立登记中的主合同却非常特殊，它是“一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料”。所谓“一定期间内将要连续发生的债权的合同”，可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等。但是，这个买卖合同、借款合同或者票据贴现合同、银行卡合同，与一般抵押权设定登记中的主合同不同的是，它能够导

32、致一定期间债权的连续发生。,C.2.5 最高额抵押权转移登记申请材料 解析：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的。最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。当事人的约定主要有以下两种情形：(1)部分债权转让的，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的抵押权需要重新做抵押登记，原最高额抵押权需要做变更登记。(2)部分债权转让的，全部抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。,C.2.6 最高额抵押权变更登记申请材料 解析：债权确定时间和最高债权额，这两项变更的，如果涉及影响到其他抵押权人（预告登记权利人）利益的，还需提交其他抵押权人（预告登记

33、权利人）的书面同意证明,C.2.7 最高额抵押权确定登记申请材料 解析：注意把握最高额抵押权确定的情形：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。”,最高额抵押权的注销登记。当最高额抵押权办理确定登记后，其就变成了一般抵押权，而因一般抵押权担保的主债权消灭或抵押权的实现等原则导致抵押权消灭时，当事人应当办理的是一般抵押权的注销登记。但是，当最高额抵押权担保的债权的确定期间尚未届满，而基础法律关系的已经合法中止

34、或者因其他原因而消灭，且当事人也没有发生任何一项具体的债权时，则应当办理最高额抵押权的注销登记。,C.2.8 在建工程抵押权设立登记申请材料 关键因素：（1）目的要件：在建工程抵押权的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程。这就要求银行不能接受在建工程抵押而发发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。（2）主体要件：在建工程抵押的目的是为了满足本项目的建设需要，出于这个目的，其权益人与债务人须为同一人，在建工程的所有人不得将该在建工程为其他的债务设定担保。在建工程抵押的抵押权人是具有金融许可证的机构，可不限于银行，如信托投资机构等。（3）客体要求：在建工程抵押的

35、抵押物必须是债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”,C.2.9 在建工程抵押权转移登记申请材料 解析：注意申请材料中对项目转让的立法要求问题C.2.10 在建工程抵押权变更登记申请材料 注意：在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理,C.2.11 一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料 解析：注意区分三种情形所提交的权利证书，一般抵押权和最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书，在建工程抵押权注销登记需提交登记证明。,C.3 地役权登记申请材料 解析：地役权合同 房屋所有权证书（房地产权证书）。区分供役地和需役地的不同组合方式而不同。地役权转让证明 的适用问题包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范围等地役权内容变化的适用,C.4 预告登记申请材料 解析：注意把握预购商品房预告登记转移证明：继承、遗赠、婚姻、生效裁判预告登记权利发生转移的证明：因撤销、合并、兼并、分立等原因使预告登记权利人灭失，致预告登记权利转移。,C.5 其他类型登记申请材料 遗失申明与公告程序的区分注意对C.5.3 更正登记申请材料中对于是否涉及到对权利归属的情形注意表C.5.4 异议设立登记申请材料中关于证明异议事项消灭的证明材料把握,http:/,0710房产网，创造幸福生活,