掌握新开发土地新开发房地产和房地产的成本法估价计.ppt

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1、学习要求：1、了解成本法的含义、理论依据和操作步骤；2、掌握新开发土地、新开发房地产和房地产的成本法估价计 算公式及其应用；3、掌握重新构建价格的内涵及求取方法；4、掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。能力目标：1、根据估价对象房地产的特征能否选用成本法进行估价；2、收集利用成本法进行估价所需要的资料；3、能够计算土地和建筑物的重新构建价格及旧建筑物的折旧 额。4、综合运用成本法对估价对象进行估价。,第一讲 成本法的基本原理,及 新开发土地的成本法估价,一、成本法的基本原理,1、概念和本质概念：求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构 建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本

2、质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取估价对象的价值。2、理论依据 是生产费用理论，分两方来讲：卖方角度：房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲就是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本而不卖。买方角度：房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是卖方愿意支付的最高价格。,3、适用的对象和条件适用对象：1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法；2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房

3、、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。条件：1、自由竞争（即可以自由哦进退的市场）；2、该种商品本身可以大量重复生产。注意：在做这种题目的时候，注意区分实际成本和客观成本。,小王接受了一在建工程的评估，他以该在建工程乙投入的300万元实际成本作为估价结果，请问他的估价思路正确吗？为什么？,想,想,4、操作步骤（1）收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新构建价格；（3）估算折旧；（4）求取计算价格。,小张评估某二手房的价格，通过对该地区的建房成本进行调查，他求出了该房的重新构建价格为2

4、2.5万元，该二手房已使用8年，累计折旧为5万元，如用成本法进行估价，该二手房的评估价格应为多少？该评估的价格的名字应该叫什么？,想一想,你,能,答,出,二、新开发土地的成本法估价,1、房地产价格的构成（1）土地取得成本a 通过征收农地取得的，就包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。b 通过城市房屋拆迁取得的，就包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。c 通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，那就包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。(2)开发成本a 勘察设计和前期工程费 b 基础设施建设费c

5、房屋建筑安置工程费 d 公共配套设施建设费e 开发建设过程中的税费,（3）管理费用 3=（1+2）a%（3%-5%）为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。（4）投资利息 为土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。即前面三项都要计算利息。,总投资为600万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为6%，求投资利息？如果：投资是分两期投入，在上半年均匀投入总投资的40%，下半年均匀投入总投资的60%，试计算投资利息。,练一练,（5）销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包

6、括广告宣传费、销售代理费等。销售费用=售价一个比率（6）销售税费 销售完成后应由房地产开发商缴纳的税费。销售税费=售价一个比率（7）开发利润 在该法中，是需要求取的，是需要事先测算的。a 开发利润是税前的则：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费b 开发利润是正常条件下房地产开发商所获得平均利润；c 直接成本利润率=7（1+2）成本利润率=7（1+2+3+4+5+6）销售利润率=开发利润 开发完成后的房地产价值,2、该法最基本的公式 房地产的价格=重新购建价格-折旧 三种不同情况下的公式转化：1、新开发的土地；2、新建的房地产（此处指

7、房地、建筑物两种情况）；3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。求取各种情况下的房地产的基本步骤：搞清楚房地产价格的构成；测算各构成项目的金额；将各构成的金额累加。,3、新开发区宗地价格评估征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施建造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,新地价,其他,利润,税费,原地价,土地开发费,新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总 管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润

8、）（开发区用地总面积开发完 成后可转让土地面积的比率）用途、区位等 因素调整系数其中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积开发区 用地总面积100%步骤：计算开发区全部土地的平均价格；计算开发区可转让土地的平均价格；计算开发区某宗土地的价格。,某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为1.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为3.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期

9、内均匀投入）。,例题1,解：求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润 V=A+B+C+D+E+F A=1.5亿元 B+C=3.5亿元 D=E=5%V F=9%V V=5.82+0.14V=6.77（亿元）单价=V可转让土地面积=677000000 300000060%=376.1（元平方米）,取得某3平方公里成片荒地的价格为600元/平方米,将其开发成熟地的费用为550元/平方米,税收和利润为可转让熟地价格的14%,其可转让土地面积为3平方公里,则该荒地开发完

10、成后可转让熟地的平均单价为多少?,第,二,讲,新开发房地产 和旧房地产的成本法估价,一、新开发房地产的成本法估价,计算公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,例题：某新建房地产，土地面积30 000平方米，建筑面积为60 000平方米，现土地重新取得价格为3100元平方米，建筑物建造成本为1900元平方米，管理费用为建造成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建造成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入35%，

11、第二年均匀投入65%，年利率为7%。销售税费为房地产价格的6%，开发利润为房地产价值的15%。试评估该房地产的总价与单价。,解：该房地产的总价=土地成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 令 V=A+B+C+D+E+F A+B+C+D=E=6%V F=15%V V=23272.8+0.21V=29459.24（万元）单价=V建筑面积=29459.24 6=4909.87（元平方米）如上题中开发利润告诉你的不是房地产价值的15%，而是已知投资利润率为19%，该如何计算开发利润？,练一练,2、注意事项（1）重新购建价格是估价时点的，但估价时点并非总是“现在”，也可能是“过去”

12、。（2）重新购建价格是客观的。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。3、求取（1）土地重新购建价格的求取注意土地的剩余使用年限k k=其中：r土地资本化率；n土地使用权出让年限；m土地的剩余使用年限；k土地使用年限修正系数。,例题：某估价对象的土地是10年 前取得的最高年限为40年的土地使用权的商业 用地，现在重新取得一宗类似的土地使用权为40年的商业用地的价格为1500元平方米，已知土地资本化率为6%，求估价对象土地的重置价格？,解：估价对象土地的重置价格估算为,（2）建筑物重新购建价格的求取（4种）单位比较法 单位面积法和单位体积法 单位面积法例题：某建筑物的建筑面积为

13、400平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1300元平方米，试计算该建筑物的重新购建价格。解：该建筑物的重新购建价格估算为 4001300=52（万元）单位体积法和单位面积法的方法相似,练一练：某建筑物的体积为500立方米，该类建筑物结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元立方米；请计算：该建筑物的重新购建价格？,分部分项法（像建筑工程概预算里所讲的，如屋面工程、排水工程等）,表5-2 建筑物基准重置价格表,二、旧房地产的成本法估价,1、计算公式旧房地产价格=房地产的重新购建价格-建筑物的折旧=土地重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧2、重新购建价格（1）概念：

14、又称重新购建成本，是假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。包括重新购置价格和重新开发成本两种。A 建筑物重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的建筑物的正常价格。B 建筑物重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑物材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。,工料测量法（详尽的列出所用的材料乘以其单价，累计之和）,表5-3 工料测量

15、法,指数调整法（运用建筑成本或造价的指数或变动率）,某建筑物于2004年6月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为1500元平方米，此后的建筑物建造成本的变动情况为：2004年内平均每月比上月递增0.5%，2005年1月至2005年6月平均每月比上月递减0.5%，2005年7月至2005年12月平均每月比上月递增0.8%，试利用上述资料求取2005年11月初该类建筑物的重新建造成本。解：2005年11月初该类建筑物的重新建造成本为 V=,三、建筑物折旧,1、建筑物折旧的概念和原因（估价折旧和会计折旧的不同）实际估价中，应考虑三种建筑物的折旧：（1）物质折旧 又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体

16、方面的损耗所造成的其价值损失。自然经过的老朽。主要由自然力的作用引起的，如风化、生锈等。正常使用的磨损。主要由人工使用引起。意外的破坏损毁。主要由突发性的天灾人祸引起，如地震、水灾等。延迟维修的损坏残存。主要由未适时进行维修养护等引起。（2）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，是由于消费观念变更、规划设计更新等导致建筑物功能方面的相对残缺。（3）经济折旧 又称外部性折旧，是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、噪音、空气污染等。,某旧建筑物，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致功能折旧为6万元，由于位于城市的衰落地区

17、引起的经济折旧为7万元，求：该建筑物总的折旧。解：该建筑物总的折旧=物质折旧+功能折旧+经济折旧=3+6+7=16（万元）答：该建筑物总的折旧为16万元。,例题,2、建筑物折旧的求取方法（1）年限法 基础：建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物的寿命分类：建筑物的自然寿命和经济寿命 区别：定义。前者是建筑物从建成之日其到不堪使用时的持续年数；后者是建筑物从建成之日其预期产生的收入大于运营费用的持续年数。时间不同。一般而言，建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经过年数分类：实际经过年数和有效经过年数 区别：前者是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，类似于人的

18、实际年龄；后者是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数，类似于人看上去的年龄。,关系：建筑物的实际经过年数（）有效经过年数 剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数（注意：图示在第四章 收益法里的第26、27张片）（2）直线法（最主要的方法）公式：D=(C-S)N=C(1-R)N式中：D年折旧率；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值；N建筑物的经济寿命；R建筑物的净残值率。各种房屋的残值率一般为：刚经过混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0.,有效经过年数为t年的建筑物折旧总额计算公式为：E=Dt

19、=（C-S)Nt=C(1-R)Nt V=C-E,例题：有一建筑物，建筑总面积为1200平方米，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格6000元平方米，耐用寿命为40年。估价现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估算其现值。解：先求年折旧总额D=1200600（1-5%）（12+30）=16285.71（元）再求到估价时点为止的折旧总额=1685.71 12=195428.5（元）现值=1200 600-195428.5=524571.5（元),（3）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建

20、筑物的现值。V=Cq（q为建筑物的成新率%）,某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直接法计算该建筑物的成新率？,解：已知t=10年，n=30年，R=0 则 该建筑物的成新率=n（t+n）100%=30（10+30）100%=75%,例题,（4）实际观察法（5）综合法：综合运用前面的折旧方法,例题：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。请计算该

21、建筑物的折旧总额。解：折旧总额的计算过程如下门窗等损坏的折旧额=2（万元）装修的折旧额=30 15 3=18（万元）设备的折旧额=60115 10=40（万元）长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）150 10=17.6（万元）该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元）,建筑物经济寿命与土地使用年限关系的几种情况：A、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的收益。,建设期2年,建筑物经济寿命50年,18年,土地使用年限70年,建筑物经济寿命45年,15年,10年后出让,土地使用年限为50年,B、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结

22、束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的收益。,建设期3年,建筑物经济寿命60年,土地使用年限40年,23年,建筑物经济寿命50年,6年后出让,土地使用年限40年,4年,某座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为年，建筑物的经济寿命为50年，试计算：该建筑物折旧的经济寿命应为多少年？,考 考 你):,例题,第三讲 成本法运用举例,某宗房地产的的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交

23、付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。,例例例,题题题,1,分析:该题注意重新购建价格应为估价时点时的.解:土地现值=620,某建筑物总面积为200平方米,重置价格为2000元/平方米,现值为284 800元.该建筑物已使用15年,经济寿命为50年,建筑物价值损耗是均匀的.试用直线法求建筑物的重新建造成本,已使用折旧总额.,习,题,一,习题二,某建筑物于8年前建成,重置价格为1000元/平方米,耐用年限50年,土地总面积2500平方米,是10年前通过征用农地取得的

24、,当时费用800元/平方米,现时取得该类土地,每平方米需1000元,建筑物总建筑物面积6000平方米,是两年前建成交付使用的,当时 建筑造价800元/平方米,现时建造同类建筑物每平方米为 1100元,估计该建筑物有八成新,该类建筑物 的残值率为2%,试选用所给资料评估 该房地产的现时总价和单价.,答 案,习题一：重新建造价格：40万元已使用折旧总额：12万元习题二：总价：910万元单价：1516.67元/平方米,房地产价格,土地重新购建价格,建筑物重新购建价格,建筑物折旧,重新取得价格,重新开发成本,求取方法,比较法,基准地价法,成本法,重建价格,重置价格,求取方法,单位比较法,分部分项法,供料测量法,指数调整法,原因,求取方法,功能折旧,物质折旧,经济折旧,年限法,实际观察法,成新折扣法,综合法,本章小结,