拖欠物业费案例分析篇.ppt

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1、物业费清收秘籍（法律版）,目录,非诉清收的原则,物业费拖欠的原因,物业费拖欠的情形,物业费清收的方案,01,非诉清收的原则,01清欠总决,01 原因,02 道理,03 法律,04 人情,05 底线,06 策略,07 时机,02 多层次清收理念,原则性与灵活性,多样性,长期目标和短期目标,03 市场调查与分析,04 问题,02,物业费拖欠的原因,物业费拖欠的原因,01、业主对物业管理的认识不高,02、物业公司服务不到位,03、业主违约成本很低,03,物业费拖欠情形,物业费拖欠15种情景,04,非诉清收方案,一、房屋质量问题的标准化清收方案,（2015）金民二初字第2870号 郑州甲物业公司诉朱某

2、物业服务合同纠纷，朱某认为甲公司未按协议履行公共部位的维修义务导致房屋出现墙体渗水，故不交物业费。此事经物业多次协商无果因墙体渗水原因系与房屋质量有关，甲物业公司并非房屋质量问题的相对义务人。朱某表示只要物业将房屋质量问题解决就立刻缴纳物业费。物业公司指出房屋质量问题系开发商责任，物业公司概不负责。,1 案例简介,一、房屋质量问题的标准化清收方案,01 物业公司是否承担责任？根据物业管理条例第31条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。02 业主为何会有这样的抗辩理由呢？（1）、认为开发商与物业互相踢“皮球”，互相包庇；（2）、找开发商难，找物业易，最终成为物业

3、的矛盾，以拒交物业费的方式爆发。,2 法律分析,一、房屋质量问题的标准化清收方案,3、法院判决,法院对朱某的辩称不予支持 理由：法院认为朱某辩称因房屋质量存在问题拒绝交纳物业服务费，由于房屋质量问题并非前期物业管理服务协议所约定的范围，与本案不存在关联性,一、房屋质量问题的标准化清收方案,04点评,（1）、保修期内，发现质量问题的，物业公司应当及时通知开发商上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录；（2）、超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维修的，维修费用需由业主支付；（3）、因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责，仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任。,一、

4、房屋质量问题的标准化清收方案,5 催收话素,01 业主，您好！根据法律的规定，房屋质量问题的保修责任在开发商。您可将问题报到物业来，我们物业将积极协助您报告到开发商处，由开发商采取维修措施。02但是，我们物业公司无权强制开发商进行维修。建议您及早通过我们物业或直接找到开发商解决此问题。通过正当途径维护自身的合法权益。03您看，您过来报修的时候把物业费一并带过来，好吗？,二、空置房问题的标准化催收方案,（2014）管民二初字第1796号 河南某物业公司与路某物业服务合同纠纷一案，某某物业公司请求路某支付物业费及违约金。路某称其房屋在2003年3月1日到12月31日没有住人，长期空置，没有享受物业

5、服务，因此应当减半收取这十个月的物业费。,1 案例简介,01 空置房是否需要缴纳物业费？关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。02空置房是否打折？各地对此规定不同：如长沙打9折，重庆打5折，苏州打7折，四川不打折。,2 法律分析,二、空置房问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，某某物

6、业公司依照协议约定为路某入住的太极公馆提供了物业管理服务，小区业主不得拒绝公共部分管理、服务，也不得以此为由拒绝承担义务；路某作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。路某拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故某某物业公司要求路某支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。,二、空置房问题的标准化催收方案,4 物律联点评,01 业主因未入住或者提出自己并未享受物业公司提供的服务而拒交物业费的理由，没有法律依据，物业公司可以根据自己的情况予以打折或者不打折。02 物业公司可以从以下几方面查找业主信息：1、从购房合同中查找信息 2、从房屋中介公司中查找信息,二、空

7、置房问题的标准化催收方案,5 催收话素,01 业主，您好！根据法律的规定和物业合同的约定，业主您收房后便开始交纳物业服务费，空置房也是要收物业服务费的。02 并且我们物业已按照物业服务合同约定，对业主您所在的小区提供了治安秩序管理、环境绿化及卫生维护等服务。业主您虽未入住小区，但您的房屋可是保值增值了呢。您若不方便现场缴费，也可以转账，账号我发您手机上。,二、空置房问题的标准化催收方案,1 案例简介,三、物业合同无效问题的标准化催收方案,(2014)郑民三终字第1763号 郑州某物业服务有限公司与朱某物业服务合同纠纷一案，朱某上诉称郑州某物业管理有限公司以不给钥匙相要挟，强迫郑州某物业管理有限

8、公司与其签订协议，朱某上诉要求解除郑州某物业管理有限公司与朱某签订的前期物业管理服务协议，并返还交付的物业服务费的诉讼请求。,物业服务合同在何种情形下成立？（1）、开发商与物业公司的前期物业合同经招投标程序，或合法协商确定程序，经房管局备案，产生法律效力，对每个业主和使用人均有约束力；（2）、业主委员会与物管公司签订的合同，业主大会双过半同意后，由业主委员会与物业公司签订的物业合同，对每个业主均有法律效力；（3）、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民

9、法院不予支持。”,2 法律分析,三、物业合同无效问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，双方签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，主要条款合法有效，当事人双方均应履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费。,三、物业合同无效问题的标准化催收方案,4 点评,01 开发商与物业公司的前期物业合同，经招投标程序，或合法协商确定程序，经房管局备案，产生法律效力，对每个业主和使用人均有约束力；02 业主委员会与物业公司签订的合同，业主大会双过半同意后，由业主委员会与物业公司签订的物业合同，对每个业主均有法律效力。,三、物业合同无效问题的标准化催收方案,5 催收话素,0

10、1业主，您好!我们物业公司进驻咱们小区是严格根据法律的规定程序和开发商签订的物业服务合同，事先经过相关部门批准，并且在房管局有备案的，所以这一点您可以放心 02 我们之间的物业服务合同是合法有效的，我们收取您的物业费也一定会严格履行合同义务的。,三、物业合同无效问题的标准化催收方案,1 案例简介,四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案,（2014）管民二初字第2005号 郑州某某物业公司与蔺某物业服务合同纠纷一案，蔺某认为物业公司对小区内相关配套设施设备管理不当，没有尽到物业服务合同的义务，以此拒交物业费。,2 法律分析,四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案,配套设施管理不当的后果？最高

11、人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”,3、法院判决,01 法院认为，郑州某某物业公司为蔺某提供的物业服务共四项，即共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理。02 物业公司未对房屋共用设施设备下水主管道进行及时疏通，导致蔺某房屋发生浸泡，因此该部分物业服务存在瑕疵，物业公司对此应承担相应的责任，该部分物业服务费应予

12、扣除，法院酌情认定物业公司承担25%的违约责任。,四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案,04点评,（1）、及时与业主沟通维修的进度；（2）、维修中需要政府或其他机构配合的，积极争取；（3）、需要启动维修基金的，尽快启动程序。,四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案,5 催收话素,01业主，您好！维护小区的配套设施设备是我们物业公司的职责所在，我们一定尽心尽责地处理这些问题，也非常感谢你们的监督建议。02 如果您看到哪些设施损坏而我们尚未修缮，您可以在缴纳物业服务费的时候一并报修，接到报修后我们会及时处理。,四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案,1 案例简介,五、公共环境管理不当问题的

13、标准化催收方案,（2014）管民二初字第51号 郑州某物业公司诉王某物业服务合同纠纷，王某认为物业公司公共环境管理不到位，存在瑕疵。1、二次供水地窖原告从未清洗；2、电动车和汽车原告管理混乱；3、绿化带疏于管理，安全管理不力，照明设施无人更换；4、楼顶乱搭违章建筑，乱建通讯基站；5、车棚漏水，小区内常年污水横流。故拒交物业费。,2 法律分析,公共环境管理不当的后果？最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补

14、救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，郑州某物业公司与王某签订前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。照片显示物业公司对小区绿化疏于管理且存在部分地方卫生较差的问题，但物业公司提供的其他服务符合约定，因此物业公司仍应收取物业费。因此物业公司仍应收取物业费，但其提供服务存在瑕疵的部分物业费应当予以扣除，本院酌定郑州某物业公司应当按照约定标准的70%向被告收取物业费。因郑州某物业公司提供服务存在部分瑕疵，亦属违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

15、王某提出的绿化带疏于管理，理由正当，法院院予以采信。,五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案,04物律联点评,（1）、物业公司也要加强管理，提升自己的服务水平，多与业主沟通，积极听取业主意见；（2）、针对业主意见积极改善，留存证据，立即反馈，定期向全体业主汇总报告，变减分为加分，提升物业公司的良好服务印象。,五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案,5 催收话素,（1）、业主，您好！管理维护、清洁打扫小区的公共环境卫生是我们物业公司的职责所在，我们一定尽心尽责地处理这些问题，非常感谢你们对我们工作的监督，需要完善的地方，我们一定尽力。（2）、如果您看到小区的哪些公共卫生环境需要提升的，您可以

16、在缴纳物业费的时候一并提出，接到业主意见后我们会及时处理。（3）、希望业主您能按时缴纳物业费，以保障物业服务管理得到正常运营。,五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案,1 案例简介,六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案,（2014）管民二初字第1392号 郑州某某物业公司与王某某发生物业服务合同纠纷一案，王某某辩称，物业公司没有尽到安全保障和安全服务义务，致使自己所居住房屋遭受重大经济损失，以此拒交物业费。,2 法律分析,治安消防管理不到位的后果？物业管理条例第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全

17、受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，物业公司依约对小区进行物业管理，对该小区房屋及其配套设施和相关场地进行了维护、管理，向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。唐某某以所购房屋存在重大质量问题物业公司没有进行整改和维修、某某公司没有尽到安全保障和服务义务为由，拒绝交纳物业管理费的抗辩理由，法院不予支持。,六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案,04点评,（1）、物业公司一定要明确物业服务合同字面上所约定的安保责任义务，在自己的职责范围内加强

18、管理；（2）、对于日常管理工作中的小区定期巡查、保安值勤、出入口身份证登记等一定要严格做好记录，要留有自己已足够尽到管理职责的证据；（3）、监控设施及时设置，及时维修。,六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案,5 催收话素,01 业主，您好！物业公司物业管理服务合同中的主要义务限于对小区房屋及其配套设施和公共场地进行了维护、管理、一般安保义务、向业主提供公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务。02 物业公司的一般安保义务只是配合协助公安部门进行安全监视和巡视，维护本物业区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。03 物业公司按约定提供了服务，业主您也需要根据约定缴纳物业费。当您的人

19、身、财产受到侵害时，建议您及时向公安机关报案，物业公司知晓后也一定会积极协助业主和公安机关的。,六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案,1 案例简介,七、相邻关系问题的标准化催收方案,（2014）开民初字第6220号 郑州某某物业公司诉马某等人物业合同纠纷一案中，马某等人提出物业与业主委员会签订合同，物业无权起诉，六楼业主装修造成的相邻关系问题，以及小区绿化、道路未修复，拒绝缴纳物业费，如果问题解决，愿意缴纳物业费。,2 法律分析,处理相邻关系的原则？根据物权法第84条的规定 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,七、相邻关系问题的标准

20、化催收方案,3、法院判决,法院认为，马某等人辩称其居住的六楼违法装修致使房屋受损，经反映物业公司至今未处理，小区树木大量死亡，居住社区后边绿化带上开辟道路至今未修复，小区管理混论有盗贼出入，给业主造成安全隐患等，但马某等人未提交有效证据佐证，且马某等人未在法定期间内提出反诉，不属于本案审理范围，本院依法不予审理，马某等人应当支付相应的物业服务报酬，马某等人未按约支付相应物业费，且在物业公司书面催交后其仍不交纳，其应当按照合同约定承担违约责任。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,04点评,（1）、不动产的相邻各方因相邻权产生纠纷，业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是，物业公司并不是

21、行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施；（2）、物业服务企业的职责主要是对于小区房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。（3）小区业主间产生相邻权纠纷，物业服务企业在管理职责内通知侵权业主停止侵害，排除妨碍的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好工作。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,5 催收话素,01 业主，您好！相邻权受到侵害，您可以直接跟相邻业主沟通，协商解决。物业公司本着服务小区业主的态度，也可以作为第三方来协调，及时告知侵权业主停止侵害，排除妨碍。02 但物业没有执法权，若侵权业主不愿意配合物业的工作，物业无权采取强制措施解决该问

22、题。此问题解决的根本途径是相邻各方自行协商，协商不成可直接向法院提起诉讼。03 相邻权受到侵害，业主不能将责任推到物业公司身上，并以此作为拒缴物业费的理由。您如果需要物业公司的协助，我们全力配合，但也请您及时缴纳物业费。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,1 案例简介,八、物业公司管理行为违规问题标准化催收方案,（2014）开民初字第6220号 河南某物业管理有限公司洛阳分公司诉赵某、马某物业服务合同纠纷一案。赵某、马某认为物业公司物业管理存在违规行为。物业公司擅自损坏绿地制做广告牌、占用电梯等位置进行广告宣传活动。小区发生了多次被盗案件，多户业主财产受到损失，有的对人身安全也造成了威胁。案件

23、发生后，因小区有的重要区域没有监控，有的重要区域监控不能有效工作，所以物业公司不能为破案提供有效监控资料。,2 法律分析,物业公司管理行为违规的后果？最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”,七、相邻关系问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业公司与赵某在平等自愿的基础上，签订了前期物业管理服务协议，合同的内容是双方的真实意思表

24、示，亦不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。依据合同约定，物业管理服务费用标准按政府批文调整。物业公司要求赵某支付拖欠的物业费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。物业公司要求赵某支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定不明，本院不予支持。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,04点评,（1）、物业公司作为小区的管理方，负有对于小区房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务；（2）、物业公司管理行为必须符合相应的法律法规的规定以及物业服务合同的约定。物业公司应不断加强员工培训，提升工作人员素质，提高服务质量，避免在工作过程中出现

25、管理行为违规的现象。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,5 催收话素,01 业主，您好！相邻权受到侵害，您可以直接跟相邻业主沟通，协商解决。物业公司本着服务小区业主的态度，也可以作为第三方来协调，及时告知侵权业主停止侵害，排除妨碍。02 但物业没有执法权，若侵权业主不愿意配合物业的工作，物业无权采取强制措施解决该问题。此问题解决的根本途径是相邻各方自行协商，协商不成可直接向法院提起诉讼。03 相邻权受到侵害，业主不能将责任推到物业公司身上，并以此作为拒缴物业费的理由。您如果需要物业公司的协助，我们全力配合，但也请您及时缴纳物业费。,七、相邻关系问题的标准化催收方案,1 案例简介,八、物业公司管

26、理行为违规问题标准化催收方案,（2014）开民初字第6220号 河南某物业管理有限公司洛阳分公司诉赵某、马某物业服务合同纠纷一案。赵某、马某认为物业公司物业管理存在违规行为。物业公司擅自损坏绿地制做广告牌、占用电梯等位置进行广告宣传活动。小区发生了多次被盗案件，多户业主财产受到损失，有的对人身安全也造成了威胁。案件发生后，因小区有的重要区域没有监控，有的重要区域监控不能有效工作，所以物业公司不能为破案提供有效监控资料。,2 法律分析,物业公司管理行为违规的后果？最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定：第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、

27、部门规章规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。,八、物业公司管理行为违规问题标准化催收方案,3、法院判决,法院认为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业公司与赵某在平等自愿的基础上，签订了前期物业管理服务协议，合同的内容是双方的真实意思表示，亦不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。依据合同约定，物业管理服务费用标准按政府批文调整。物业公司要求赵某支付拖欠的物业费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。物业公司要求赵某支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定不明，本院不予支持

28、。,八、物业公司管理行为违规问题标准化催收方案,04点评,（1）、物业公司作为小区的管理方，负有对于小区房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务；（2）、物业公司管理行为必须符合相应的法律法规的规定以及物业服务合同的约定。物业公司应不断加强员工培训，提升工作人员素质，提高服务质量，避免在工作过程中出现管理行为违规的现象。,八、物业公司管理行为违规问题标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！物业公司依据法律法规的规定以及物业服务合同的约定，向全体业主提供物业服务。业主您对于物业公司的服务有任何意见或建议，都可来物业反馈。物业对业主提出的问题也会引起重

29、视，并采取相应措施予以改善。若业主认为物业公司的管理行为违规，我们会及时的培训，努力提升员工素质，避免再次出现此类情况。,八、物业公司管理行为违规问题标准化催收方案,1 案例简介,九、自己非物业使用问题的标准化催收方案,（2013）开民初字第4709号 上海某物业公司郑州分公司诉张某、河南某公司物业服务合同纠纷，张某诉称其不是物业实际使用人，故应由实际使用人河南某公司支付物业费。河南某公司未答辩。,2 法律分析,业主与实际使用人谁承担物业费？（1）、物业管理条例第42条 第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业

30、主负连带交纳责任。（2）、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”,九、自己非物业使用问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支

31、持。,九、自己非物业使用问题的标准化催收方案,04 点评,（1）、合同成立并生效，既对合同双方产生约束力，双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的义务，物业公司以合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务；（2）、债务的转移，需要经过债权人即物业公司同意，该约定未经物业公司同意，对物业公司不产生效力，业主仍要履行缴纳物业服务费的义务。,九、自己非物业使用问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！物业公司依据物业服务合同的约定，向业主或物业使用人提供了物业服务后，如果业主您不是物业实际使用人，将房子出租并与承租人约定由承租人承担物业费的，由于您与承租人间的约定未征

32、得物业公司的同意，物业公司仍然有权利向您收取物业费。业主，当然您在缴纳物业费后，也有权利依您与承租人之间的约定向承租人追偿。,九、自己非物业使用问题的标准化催收方案,1 案例简介,十、物业公司人员服务态度不好问题的标准化催收方案,（2015）朝民初字第26079号 北京某物业公司诉于某物业服务合同纠纷，于某认为物业服务态度不好，小区环境卫生多年来一直没有搞好，且涉案房屋自交房之日起房屋顶层及东侧墙面防水有问题，出现了渗水的情况，目前屋内墙面尚未修复。故不应交物业费。,2 法律分析,怎样界定物业公司人员服务态度不好问题法律没有规定，物业服务具有特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰，往往法官运

33、用自由裁量权认定物业公司在物业管理中存在消极不作为的行为。,十、物业公司人员服务态度不好问题的标准化催收方案,3、法院判决,（1）某物业公司为于某提供物业管理服务，于某应支付相应费用，双方均应全面履行自己的义务。双方合同具有双务性，某物业公司对房屋共用部位和公共设施有维护与管理的义务，于某有依约支付物业费的义务，于某虽指出某物业公司在物业管理中存在瑕疵;（2）但考虑到物业服务有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰，根据现有证据法院难以认定于某物业公司在物业管理中存在消极不作为的行为，故支持某物业公司的诉讼请求。但对滞纳金不予支持。,十、物业公司人员服务态度不好问题的标准化催收方案,04

34、点评,（1）、物业公司作为物业服务提供方，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现的，相同的服务不同的服务对象感受不一，个别业主以物业服务不到位主张不交和少交物业费，不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。（2）、业主对物业服务不满意的地方应加强与物业公司的沟通，及时反馈，物业应不断加强员工培训，提升员工素质，提高服务质量。,十、物业公司人员服务态度不好问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！物业是服务性企业，服务对象为小区全体业主，物业服务不可能做到让全体业主都100%满意。业主您对于物业公司的服务有任何意见或建议，都可来物业反馈。物业对业主提出的问题也会引起重视，并采取相应措施

35、予以改善。若业主认为物业工作人员服务态度不好，我们也会加强对员工的培训，努力提升员工素质。,十、物业公司人员服务态度不好问题的标准化催收方案,1 案例简介,十一、不同意物业服务收费标准问题的标准化催收方案,（2014）金民二初字第1256号 郑州某物业公司起诉王某，要求支付物业费和滞纳金。王某认为：一、物业公司不符合相关管理条例的招投标规定；二、物业公司不具备取得该服务小区的资质；三、物业费收费标准既未得到相关部门批准，且价格明显过高。四、物业公司提供的服务不达标。,2 法律分析,物业服务收费标准如何确定？物业管理条例第41条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别

36、不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。,十一、不同意物业服务收费标准问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为物业公司与业主签订的前期物业管理服务协议,系双方当事人真实意思表示，主要条款合法有效，当事人双方均应履行自己的义务。物业履行了对王某房屋所属小区进行物业管理服务的义务，王某也应按合同的约定履行按时交纳物业服务费的义务。,十一、不同意物业服务收费标准问题的标准化催收方案,04 点评,（1）、合同成立并生效，即对合同双方产生约束力，双方当事人享有合同中约定的权利，承担合同中应当履行的义务；（

37、2）、业主委员会执行业主大会决定的事项，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定对于业主具有约束力，业主委员会与物业公司签订物业服务合同，将物业费价格进行调整的，业主也应按调整后的价格交费。,十一、不同意物业服务收费标准问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！物业服务合同已经业主签字确认，合同自签字盖章之日起也已经开始生效。物业已按合同约定履行物业服务义务，业主也应当按约履行缴纳物业费的义务。物业费价格与物业服务水平相一致，物业按照与业主签订的物业服务合同提供服务，也请业主按合同约定的期限和标准缴纳物业费。若业主认为物业服务未达到合同约定标准的，可以向

38、物业公司提出，物业公司也会尽力改善。,十一、不同意物业服务收费标准问题的标准化催收方案,1 案例简介,十二、未能阻止违章搭建问题的标准化催收方案,(2009)华法民初字第2900号 濮阳某物业公司起诉业主违章搭建，在发现没有任何合法程序的情况下，在小区进行私搭乱建，对其下达违规通知书，并要求姚某三日内整改，恢复原状。姚某也签收了该通知书，但姚某仍坚持施工，不愿恢复原状。现物业公司办公场所每天都有业主前来反映，影响很坏。现某物业公司认为姚某的行为已构成违约，要求法院依法判令姚某立即折除违章建筑，恢复原状。,2 法律分析,违章搭建的责任主体到底是谁？物业管理条例第46条 对物业管理区域内违反有关治

39、安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,十二、未能阻止违章搭建问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，姚某购买濮阳某某小区的房屋，接受该小区的物业服务，并与物业公司签订物业服务协议、房屋装修管理服务协议，对协议的约定，双方均应遵守 姚某违反协议中约定的关于装修不得私自改变房屋结构的约定，私自将一楼露台改造成房间，并改变院墙样式，侵占公共部分，其行为构成违约。故物业公司要求姚某按协议约定拆除违章建筑，恢复原状的诉讼请求，于法有据。,十二、

40、未能阻止违章搭建问题的标准化催收方案,04 点评,（1）、遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理，但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施；（2）、物业服务企业应当协助作好物业管理区域内的安全防范工作，小区业主违章搭建，存在安全隐患，或对其他相邻业主造成影响时，物业企业在管理职责内，通知业主整改的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好工作，并且物业公司对已经履行的职责应注意保存书面记录性材料，存档备用。,十二、未能阻止违章搭建问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！相邻业主有违章搭建行为，若业主认为侵害到自己的权益，可以直接跟相邻业主

41、沟通，沟通不成可以诉讼。相邻关系出现了问题，物业公司本着服务小区业主的态度，可以作为第三方来协调，也会及时通知整改、劝阻业主自行拆除。但物业没有执法权，若业主不愿意配合物业的工作，物业不能直接对违章搭建进行拆除，此问题解决的根本途径是自行协商或寻找其他法律救济途径，当事双方是业主与业主之间，不能将责任推到物业公司身上，并以此作为拒缴物业费的理由。,十二、未能阻止违章搭建问题的标准化催收方案,1 案例简介,十三、人身财产在小区受到损伤问题的标准化催收方案,（2015）郑民三终字第1235号 某物业公司与任某物业合同纠纷一案，任某辩称，任某父亲遭到小区保安殴打，服务不到位，并以此为由拒绝缴纳物业费

42、。,2 法律分析,业主在小区内受到人身财产损害责任主体到底是谁？侵权责任法第3条规定；被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。但是物业公司不是侵权责任主体，无需承担侵权责任。,十三、人身财产在小区受到损伤问题的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，任某称其父亲被某物业公司所聘保安殴打，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，对任某拒交物业管理费的理由不予采信，法院支持物业公司的部分诉讼请求。,十三、人身财产在小区受到损伤问题的标准化催收方案,04 点评,根据相关法律规定，自然人因人格权遭受损害向人民法院请求精神损害的，人民法院应予受理。业主在小区内因人身权利受损，可以向侵权人主张权利，而不应该以不

43、缴纳物业费进行抗辩，是得不到法院的支持的。,十三、人身财产在小区受到损伤问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好!物业公司与业主之间形成的是服务与被服务关系，是物业服务合同关系，物业公司依照法律和协议约定开展对小区的物业服务与管理。业主在小区内因第三人原因遭受侵权，可以根据相关法律可以进行正当维权。有需要物业公司协助的，我们可以根据业主需要提供相应帮助。希望您依照约定按时缴纳物业费，以保持小区物业的正常运转。,十三、人身财产在小区受到损伤问题的标准化催收方案,1 案例简介,十四、开发商承诺减免物业服务费的标准化催收方案,（2015）安民初字第200号 安乡某物业公司与王某物业服务合同纠纷

44、一案，王某称，其在2004年7月5日与房产开发公司签订了购房合同书，购买某花园小区X栋X单元东一、X单元西一、XX单元东一、XX单元西一室共四套商品房用于开办幼儿园，购房价格高于市场价格，并在合同附件中约定了四套房屋终身按一套收取物业费，其已经按照该约定交纳了一套住房的物业费，不同意交纳另外三套房屋的物业费。,2 法律分析,开发商有没有权利承诺减免物业费？合同的相对性原则，这里涉及1、开发商与业主之间的法律关系；2、物业服务企业与全体业主之间的法律关系。,十四、开发商承诺减免物业服务费的标准化催收方案,3、法院判决,法院认为，王某与房产开发公司签订了购房合同书，与房产开发公司之间形成的是房屋买

45、卖合同关系，物业公司与小区业主委员会签订了物业管理服务合同，业主与物业公司之间形成的是物业服务合同关系。房屋买卖合同关系与物业服务合同关系是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。,十四、开发商承诺减免物业服务费的标准化催收方案,04 点评,根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺，其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且法律约束力是相对封闭的，不能对合同之外的第三人发生法律效力。,十四、开发商

46、承诺减免物业服务费的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！我们物业公司与开发商是两个独立的法人，收取物业费是我们物业服务公司的权利也是职责，物业费的使用与支配也必须严格按照法律的规定用于我们小区的管理并且要受到你们广大业主的监督，而开发商对于物业费是没有支配的权利，因此开发商是没有权利代替我们物业公司做出此类承诺的。如果之前开发商有承诺对于你们减免物业服务费的话，根据我国民事合同法的相对性原则，该承诺对于开发商是具有法律约束力的，但是这种约束力也仅存在您与开发商之间。所以，您可以在缴纳了物业费之后再要求开发商履行其承诺。,十四、开发商承诺减免物业服务费的标准化催收方案,1 案例简介,十五、

47、主观感受不好问题的标准化催收方案,（2015）惠民二初字第156号 郑州某物业公司与许某某、张某某物业服务合同纠纷一案，许某某、张某某提出某物业公司的物业服务存在瑕疵，因未能提供有效证据，法院不予采信，判决许某某、张某某依约支付物业服务费和违约金。,2 法律分析,业主主观感受不好能否减免物业费？物业服务收费管理办法第15条 应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。,十五、主观感受不好问题的标准化催收方案,3、法院判决,十五、主观感受不

48、好问题的标准化催收方案,法院认为许某某、张某某提出的抗辩理由，但未能提供有效证据证明，许某某、张某某以此为由拒交物业费于法无据。依法判决许某某、张某某依约支付服务费和违约金。,04 点评,物业公司提供服务，存在瑕疵在所难免，在此提醒物业公司，严格依照物业服务协议的字面含义，提供物业管理服务。对于已提供的服务或者针对业主的意见进行的改善，应留存书面证据，如保洁日清、日扫记录，保安巡查记录，消防栓检查记录，业主协调会记录，避免因物业服务存在瑕疵，产生不利影响。,十五、主观感受不好问题的标准化催收方案,5 催收话素,业主，您好！物业费是很低的，物业费价格跟物业服务成正比。部分业主长期欠费，造成物业公司亏损，物业只能减少物业人员，服务水平自然就降低了，这是一个恶性循环。如果您对我们的工作有什么意见和建议，您可以到物业来找我，跟我说。做得不好的，我们一定努力改善。您看，您过来的时候把物业费一并带过来，好么？,十五、主观感受不好问题的标准化催收方案,要么鼓掌、要么提问,