抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施.ppt

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1、抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施,张江中小企业信用担保中心业务部 周剑,抵押权无法优先受偿的特殊情况相关案例 特殊情况下我们的应对措施,抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施,Here we will discuss,抵押权无法优先受偿的特殊情况,中华人民共和国担保法第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受

2、偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。,特殊情况一,在财产抵押之前产生的企业拖欠的税款优先于抵押债权受偿,根据中华人民共和国破产法，债务人的财产均为破产财产，但对债务人特定财产有担保权的权利人可以优先就该特定财产享有优先权。其他没有担保的财产，将根据职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；债务人所欠税款；普通债权这样的顺序清偿。,但是，当抵押财产的设定发生在企业拖欠税款之后的，该抵押权将丧失优先受偿的权利！,案例：某

3、县服装厂2002年3月欠税12410元。5月，该厂以其机器设备作为抵押物，向银行贷款3万元。6月，该服装厂欠缴税款7250元。2002年8月该厂因经营不善宣告破产。但宣告破产后，该服装厂仍旧未停止其经营活动，发生了两笔购销业务，涉及税款8600元。,该厂机器设备处置后，应当如何陪付税务及银行？,分析：本案是一起涉及税收优先权的案例。本案中，服装厂3月份的欠缴税款12410元发生在设定抵押之前，当然优先于作为抵押担保的机器设备。而6月份所欠税款7250元和宣告破产后8月份所涉及的税款8600元，因发生在抵押权之后，则不享有优先权。因此，机器设备处置后优先偿还税务部门12410元，剩余价值偿还银行

4、。剩余价值超过银行债权的部分，参与企业破产财产清算；剩余价值全部偿付银行仍不足以清偿的部分，银行只能就该部分债权作为一般债权人参与企业破产清算。而6月份所欠税款7250元及8月份所欠税款8600元，税务部门按破产清算的受偿顺序受偿。,法律依据：破产法第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”破产法第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规

5、定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”税务征收管理法第45条：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”,应对措施：担保人员在贷前应当审查借款人的完税情况并注意税务机关对纳税人欠缴情况的公告，以便对欠税的财产降低抵押率或在放贷前要求借款人先还税。特别值得一提的是，如果企业在原贷款发放后转贷前有欠税行为的，因转贷时抵押登记需重新办理，结果反而导致税款优先于作为反担保的抵押权，增加担保风险，因此转贷时要特别审查原贷款发放后是否有新的欠税。

6、,特殊情况二,建筑工程价款优先受偿权优于抵押权,根据合同法第二百八十六条和最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的规定1、【优先顺序】建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；2、【优先权的范围】建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付 的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；3、【行使期间】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。,案例：2006年，经营公司以其刚刚建成取得产证的商铺若干间提供抵押担保，向甲银行申请贷款二百万元,并办理了抵押物登记手续。借款到期后，经营公司未按约偿还本

7、息，甲银行向人民法院申请执行抵押权。在法院执行过程中，第三人建筑公司持与经营公司达成的以抵押商铺折价抵偿经营公司拖欠建筑公司工程款的书面协议，向房产局申请办理了抵押商铺的产权过户登记，将抵押商铺的所有权从经营公司过户到建筑公司名下，并持过户后的房屋所有权证向执行法院提出执行异议。甲银行知道后，以房屋转让没有经过抵押权人（甲银行）同意为由，申请房产局撤销为建筑公司办理的房产过户登记和房屋所有权证。房产局经审查后,撤销了抵押商铺的房产过户登记和为建设公司颁发的房屋所有权证。建筑公司向法院提起行政诉讼，法院认为由于经营公司拖欠建筑公司修建抵押商铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿

8、权；建筑公司以和经营公司达成用建设工程范围内的抵押房屋（商铺）折价抵偿拖欠工程价款的协议的方式行使优先受偿权符合法律规定。据此，法院作出了确认房产局撤销建筑公司房产过户登记及房屋所有权证的决定违法并判令撤销该决定的判决。随后，执行法院根据行政案件的审判结果，裁定撤销该院作出的以抵押商铺折价抵偿甲银行借款本息的裁定，并对已经抵偿给甲银行的房屋执行回转。由于此时经营公司已实际歇业且无其他可供执行的财产，二百万元借款本息全部落空。,银行：1、经营公司将商铺抵押给银行借款200万元；2、经营公司到期未还款，银行申请执行抵押物；建设公司：1、经营公司欠建设公司商铺建设的工程款；2、经营公司将已抵押给银行

9、的商铺过户给建设公司抵扣工程款；结果：法院裁决工程款优先受偿，该抵押物所有权归建设公司所有，银行无权执行该 房产抵押权；经营公司无其他可供执行财产，银行坏账。,分析：本案中，作为抵押人的经营公司未履行告知义务，征得抵押权人银行的同意，就将已抵押给银行的商铺转让予建设公司以偿还其拖欠建设公司的工程款。通常情况下，其转让行为应当认定为无效，即使转让后价款也应当提前偿还银行贷款。然而经营公司拖欠建筑公司修建抵押商铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权。从司法判决结果看出，在两条法律冲突的情况下，法院优先保护了建筑工程承包人的权益。本案中，银行犯了两个严重错误：1、贷前对抵押物产证

10、取得时间未引起足够重视，未考虑拖欠工程款的情况 注：法律规定的工程款优先权行使期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月。本案中虽未提及抵押物转让的时间，但从审判结果，我们可以看出经营公司取得抵押物产证以及将抵押物过户给建设公司的行为，其时间必在工程竣工起六个月的范围内。2、贷后未及时发现抵押物所有权变动的情况，若及时发现，可要求经营公司提前偿还贷款或提供其他担保物，可能会在一定程度上减少损失。,法律依据：合同法第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协

11、议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者

12、建设工程合同约定的竣工之日起计算。担保法第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”,应对措施：1、核查抵押房产产证取得时间。今后的担保业务开展过程中，我们应当特别注意取 得时间在六个月内的房产证，调查该房产开发过程中是否存在拖

13、欠工程款的情况。2、要求抵押人和建设工程的承包人共同出具工程款支付情况的证明文件并进行必要 的核实，以审查和确定工程款的实际支付情况，在准确判断建设工程优先受偿权 给抵押权可能带来的风险的基础上，确定是否接受抵押人提供的抵押担保。3、要求建设工程的承包人出具放弃以建设工程价款优先受偿权对抗抵押权的承诺文 件。4、通过要求抵押人提供建设工程发包、承包资料和竣工验收文件等方式，调查落实 建设工程中合同约定的竣工日期和实际竣工日期，准确判断建设工程价款优先受 偿权是否已因逾法定行使期限而消灭，对预测和化解抵押权风险十分必要。,特殊情况三,划拨土地使用权出让金优先权,案例：某纺织厂于1995年向银行借

14、款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。,分析：通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国担保法第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出

15、让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国城市房地产管理法第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流失。,法律依据：担保法第56条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”城市房地产管理办法第51条：“设定房地产抵押权的土地使

16、用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复第二条：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十一条和中华人民共和国担保法第五十六条的规定，抵押权人只

17、有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”,应对措施：对于企业以国有划拨土地使用权抵押或者以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款，担保公司应当按抵押物估价并减去该土地出让金的款项后，再乘以相应抵押率来确认贷款金额；并且还需按照规定履行法定审批手续、取得具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门允许抵押的批准。,特殊情况四,同一财产上的留置权优先于抵押权,案例：1999年，A旅游公司向B银行借款70万元以购买旅游汽车

18、，并以购得的一辆汽车作抵押，到车管所办理了汽车抵押登记等相关手续。2000年5月，因驾车不慎发生事故，抵押车辆严重受损，被拖至C汽车修理厂修理。A旅游公司无力支付修理费21万元，该车被C汽车修理厂留置。C汽车修理厂、B银行对于该车辆变现价款的受偿顺序争执不下，双方先后以A旅游公司为被告诉至法院，法院合并审理后判令：就该车辆变现价款C汽车修理厂优先于B银行受偿。,分析：本案主要涉及民法理论上所说的担保物权竞合的问题。抵押权是抵押人为担保抵押权人的债权，自愿与抵押权人签定抵押合同而设定的担保物权，为约定担保物权。留置权是指按照合同的约定债权人占有债务人的动产，当债务人逾期不履行债务时，债权人有留置

19、该财产并依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。留置权占有留置物是基于其与债务人间的合同约定，但留置权的成立则是直接源于法律的规定，而并非出于当事人的约定，因此，它是一种法定的担保物权。根据物权法上法定担保物权优先于约定担保物权的原则，留置权应优先于抵押权。本案中，A旅游公司与B银行之间设定的抵押权是约定担保物权。C汽车修理厂留置该抵押汽车，系根据担保法的直接规定，行使法定担保物权，且C汽车修理厂为保全抵押汽车提供了修理、添置了材料，该汽车的价值因C汽车修理厂的修理行为得到增加。因此，C汽车修理厂的债权应该得到优先受偿。,法律依据：担保法司法解释第79条：“同一财产法定登记

20、的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”物权法第239条：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”,应对措施：1、根据担保法第八十四条第三款的规定，当事人可以在合同中约定不得留置的标的物。因此，担保人应当密切关注动产抵押物，及时与留置人联系如有可能应当在可预见的范围内取得享有留置权的民事主体放弃留置权的书面承诺。2、根据动产抵押物对应的债权额度，要求债务人提供相应保证金。,特殊情况五,在先的租赁权严重影响在后的抵押权实现,案例：曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有

21、九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其“优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。,分析：这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生所有权转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

22、由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离。因此，在承租人不愿搬离的情况下，将极大影响抵押权人对抵押物的处置。,法律依据：物权法第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”合同法第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”,应对措施：1、担保公司在接受抵押物时应考察其上是否已存在租赁权及租赁的期限，如有必要可取得租赁人放弃对抗抵押权的承诺，以便届时自由处置抵押物，不受原租赁合同的约束。2、如若调查发现抵押物并无租赁情况，为防止抵押人事后恶意串通承租人签订假合同的情况发生，担保公司在贷款发放前可以要求抵押人书面说明在贷款发放时点无租赁情况，并承诺若与事实违背导致抵押物处置困难的法律后果由抵押人承担。,其他特殊情况,船舶、民用航空器优先权先于其抵押权纳入国家兼并破产计划的破产国企的职工安置费,总结,The End,