房屋建筑面积测绘的规范与规定.ppt

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1、深圳市房屋建筑面积测绘计算讲座,主 讲石 强 高级工程师 Q深圳市地籍测绘大队联系电话：82946978 83139053 83139055,深圳市房屋建筑面积测绘计算,1、为什么要进行房屋建筑面积测绘？2、房屋建筑面积测绘的对象与分类3、目前实施的技术规定及其相互关系4、国标与相关补充技术规定的基本内容5、特殊问题的处理,1.为什么要进行房屋建筑面积测绘？,建筑规划管理的需要 审批建筑施工图、建筑规划验收房地产市场管理的需要 审批预售许可证、备案房地产买卖合同房地产产权登记管理的需要 房地产产权初始登记、产权登记发证房地产市场的需要 销售、转让、咨询,2.房 屋 建 筑 面 积测绘的对象与分

2、类,2.1 房屋建筑面积测绘的对象,建筑施工图 未经建管部门审批的建筑施工图（设计单位、报建）经建管部门审批的建筑施工图（测绘单位、预售审批、预售、施工）建筑实体或现状 参照建管部门审批的建筑施工图或竣工图；现状测量（有一定的时间性的特点，现状与规范均可能改变）,2.2 房屋建筑面积测绘的分类,房屋建筑面积预售测绘 测绘对象：经审批的建筑施工图 用 途：预售审批房屋建筑面积竣工测绘 测绘对象：建筑竣工现状 用 途：竣工规划验收、产权登记房屋建筑面积现状测绘 测绘对象：建筑现状 用 途：核实建筑是否违章、核实产权界限、产权登记房屋建筑面积报建测绘 测绘对象：待审批的建筑施工图 用 途：审批建筑设

3、计,3.目前实施的各种技术标准、规定及其相互关系,3.1 国标房产测量规范,发 布：国家质量技术监督局发布制 定：建设部、国家测绘局实施时间：2000年8月1日施行。相关文件：建设部 建住房2000166号文，要求 规范实施后，原有关房屋面积测算的规定与规范相矛盾的，以规范为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照规范的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。我国第一个房产测量的国家标准 以1991年国家测绘局发布实施的行业标准房产测量规范为基础；结合近期的科技发展和生产需求；参照国内外有关标准和规定；,3.2 建设部建住房200274号文,关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有

4、关问题的通知2002年5月1日执行。对国标房产测量规范的补充。,3.3 深圳市建筑设计技术经济指标计算规定,颁 布：深圳市规划与国土资源局相关文件：深规土1999255号文。实施时间：1999年7月1日施行。目 的：为了统一深圳市建筑设计技术经济指标的计算。适用范围：深圳市行政辖区内从事规划设计、建筑设计、房地产开发销售、房地产商业广告、房地产产权登记活动中进行建筑技术经济指标统计和计算时，均按本规定执行。,3.4 深圳市房屋建筑面积测绘技术规程,颁 布：深圳市规划与国土资源局相关文件：深规土2000463号文。实施时间：2000年10月28日施行。目 的：为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，统

5、一全市房屋建筑面积计算标准等。适用范围：全市的建筑设计、房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。引用标准：房产测量规范、深圳市建筑设计技术经济指标计算规定,3.5 特殊性的技术规定,深圳市建设工程规划许可证深圳市土地使用权出让合同深圳市建设用地规划许可证产权分割协议,3.6 各技术规定的关系,强制性标准 房产测量规范；关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知参考技术指标 深圳市建设工程规划许可证 深圳市土地使用权出让合同 深圳市建设用地规划许可证补充性技术规定 深圳市建筑设计经济指标计算规定

6、 深圳市房屋建筑面积测绘规程优先级依次为：强制标准、参考技术指标、补充性技术标准。,4.国标与相关补充技术规定的基本内容,4.1 房屋建筑面积的基本定义4.2 房屋建筑面积的相关名词4.3 计算全部建筑面积的范围4.4 计算一半建筑面积的范围4.5 不计算建筑面积的范围4.6 公用建筑面积分类,4.1 房屋建筑面积的基本定义,4.1.1 基本定义4.1.2 定义的内涵,4.1 基本定义,房屋的建筑面积 系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且 具备有上盖、结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。,4.1 定义的内涵,有上盖；

7、层高大于等于2.20米；结构牢固；有围护结构；适合人类生活及生产活动等；,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵有上盖,有上盖：一般可以计算建筑面积无上盖：一般不计算建筑面积如何判定是否无上盖?上盖的高度2个自然层高度；,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵层高2.20米,层高2.20米：一般可以计算建筑面积 反例：外倾墙体 层高2.20米：一般不计算建筑面积 反例：室内楼梯间,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵结构牢固,结构牢固的 一般可以计算建筑面积 结构不牢固的 一般不计算建筑面积 如：简易铁皮车棚等,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵有围护结构,有围护结构的 一般可以计算建筑面积 反例：进深0.60

8、米的顶层阳台 无围护结构的 一般不计算建筑面积 反例：加油站：独立柱或单排柱雨蓬 车 站：单排柱站台,4.1 房屋建筑面积的定义的内涵适合人类日常生活与生产活动,适合人类日常生活与生产活动的 一般可以计算建筑面积 不适合人类日常生活与生产活动的 一般不计算建筑面积 如：窗外的花池、空调平台,4.2 建筑面积的相关名词,4.2.1 建筑容量名词4.2.2 建筑名词,4.2.1 建筑容量名词,水平投影面积 对应于某个具体的客观存在的建筑空间；计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。计算建筑空间的水平投影面积的三种方法：1）按建筑空间的外围的水平投影范围；2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；

9、3）按建筑空间的底板的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,1）、按建筑空间的外围的水平投影范围；一般规定：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。特殊规定：对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积垂直墙体,主墙与玻璃幕墙同时存在,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积倾斜墙体：少年宫,4.2.1 建筑容量名词

10、 水平投影面积外倾墙体：招商海月会所,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词 水平投影面积,3）按建筑空间的底板的水平投影范围；,4.2.1 建筑容量名词,房屋的建筑面积 根据深圳市补充性技术规定的内容，建筑面积不仅仅应用于房屋，也应用于其它永久性的建筑空间，如车站站台、油站雨台等。房屋的产权面积 产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,4.2.1 建筑容量名词,共有建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间

11、、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词,不计入 共有建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及 作为人防工程的地下室 不计入共有建筑面积。,4.2.1 建筑容量名词,商品房销售面积 商品房销售以建筑面积

12、为面积计算单位。商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。,4.2.1 建筑容量名词,（成套房屋的）套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。套内（房屋）使用面积 套内（房屋）使用面积为套内（房屋）使用空间的面积，以水平投影按以下规定计算：1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的

13、面积总和计入使用面积。3）不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。,4.2.1 建筑容量名词,（成套房屋的）套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封 闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；,4.2.2 建筑名词,建筑

14、空间的分类私有建筑空间 商铺、住宅、办公室 公用建筑空间 共有建筑空间 公共开放建筑空间：建筑物内部开辟出全天开放供公众使用的室内建筑空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。,4.2.2 建筑名词,建筑空间的外围 围护物：墙体（外墙、共墙、玻璃幕墙）柱 栏杆 上 盖：底 板：,4.2.2 建筑名词建筑空间,建筑空间的投影,4.2.2 建筑名词建筑空间,楼梯间的水平投影,4.2.2 建筑名词,层高（2.20米）定义：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。高度的比较：2.20米 自然层（只能为自然数）的比较：层高大于一个自然层，应理解为 层高2个自然层（层高1个自然层）层高

15、不大于一个自然层，应理解为：层高2个自然层（层高1个自然层）净高（2.0米）楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。,4.3 计算全部建筑面积的范围,A）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋层高 计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应2.20米以上（含2.20米）。二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。外墙墙体 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。,4.3 计算全部建筑面积

16、的范围,非垂直墙体 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,4.3 计算全部建筑面积的范围,B）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。C）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。D）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。,4.3 计算全部建筑面积的范围,E）房屋天面上，属

17、永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。F）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。G）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。,4.3 计算全部建筑面积的范围,H）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。I）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外

18、围水平投影面积计算。J）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。K）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,4.3 计算全部建筑面积的范围,L）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。M）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。O）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计

19、算建筑面积。,4.4 计算一半建筑面积的范围,A）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；B）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；C）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；D）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；E）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；,4.5 不计算建筑面积的范围,A）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层；层高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、墙脚、台阶、无柱雨蓬等；与室内不

20、相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积C）房屋之间无上盖的架空通廊；D）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；E）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；,4.4 不计算建筑面积的范围,F）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积G）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；H）活动房屋、临时房屋、简易房屋；I）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；J）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；,4.6 公用建筑面积,4.6.1 公用建筑面积分类国标房产测量规

21、范中的分类 共有建筑面积*不计入共有建筑面积深圳市补充技术规定中的分类 分 摊的公用建筑面积 不分摊的公用建筑面积,4.6.1.1 分摊的公用建筑面积,供整栋权利人共有使用的建筑面积；整栋分摊供某一或部分功能区所有权利人共有使用的建筑面积；功能区区间分摊；功能区区内分摊；供某一或部分楼层所有权利人共有使用的建筑面积；楼层层间分摊；楼层层内分摊；,不分摊的公用建筑面积,一、房产测量规范中规定的建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,二、深圳市房屋建筑面积测绘规程中补充规定的建筑面积地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积；

22、层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积；符合核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积；符合奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；多栋建筑物共用的设备用房；第一层架空用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积；空中花园与任一楼梯或公共通道相通时，空中花园面积列为不分摊公用面积,三、公共开放建筑空间的建筑面积 两证一书中规定的：核增的建筑面积。奖励的建筑面积。,4.6.2 公用建筑面积分摊的相关问题,基本上是属于产权领域的概念；分摊后的公用建筑面积仅仅是一个数量的概念，与具体的建筑空间不存在一一对应关系；分摊后的各类建筑面积（商业、住宅等）与建筑空间也没有严格的一一对

23、应关系；,5 特殊问题的处理,5.1 核增建筑面积5.2 空中花园5.3 阳台、露台5.4 内、外走廊5.5 内、外楼梯间5.6 凸窗5.7 玻璃幕墙5.8 落地窗,5.1 核增建筑面积,规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。对象 公共通道（人行、车行）；公共绿化；公共广场；公共停车场；人防及消防避难；基本条件 全天候使用（24小时开放使用）全社会开放（为全社会服务，而非仅为全部业主）,5.1 核增建筑面积,1）全天可通行的城市公共通道 建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道：有效宽度不小于5

24、.0米，净高不小于4.5米 人行通道：净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米；2）建筑楼层架空作城市公共广场 建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其 梁底净高不小于6.0米，进 深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米；3）建筑楼层架空做公共停车 建筑楼层（包括一层）架空或裙楼屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。,5.1 核增建筑面积,4）建筑楼层架空作公共绿化休闲 建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米；梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，裙房屋顶的建筑面积不小于3000平方米

25、，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。,5.1 核增建筑面积,5）在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间 在道路两侧设置骑楼建筑的一层外墙面至道路红线距离不小于3.5米;骑楼的梁底净高不小于3.6米；骑楼柱外缘距离道路边线不小于0.45米，且有防撞和安全措施；骑楼地面应符合城市人行道地面标准。6）经规划行政主管部门核定的避难层中用于消防避难的建筑面积。7）在室外地面以上部分的高度超过1.5米的半地下室，作人防、车库用途的建筑面积。,5.2 空中花园,A）不计算建筑面积的空中花园（层高2层层高）B）计算一半建筑面积的空中花园 类似无柱外走廊的空中花园C）计算全部建筑面积的空中花园 类

26、似有柱外走廊的空中花园；类似 内走廊的空中花园,5.3 阳台、露台,5.3.1 阳台,一、分类 仅分类为封闭阳台与不封闭阳台、有盖与无盖；二、计算阳台建筑面积的一般原则 有盖封 闭阳台计算全部建筑面积；有盖不封闭阳台计算一半建筑面积；无盖阳台不计算建筑面积；,三、计算阳台建筑面积的特殊规定A）判断是否有盖的主要指标；上盖的高度应小于两个自然层；顶层上盖水平进深应大于60厘米；B）上盖的水平投影小于阳台的水平投影时 以上盖的水平投影面积替代阳台的水平投影面积；C）首层阳台的计算建筑面积的两个条件 应有围护结构；应有开门；,5.3.2 露台,基本定义 无盖的露天平台；无盖的露天阳台；上盖超过一个自

27、然层的阳台；计算方法 无盖部分不计算建筑面积；部分的有盖私用露台，有盖部分计算一半建筑面积；部分的有盖公用露台，不计算建筑面积；,5.3.3 阳台与露台的区别,两者无严格意义的区别，一般为各地的叫法不同；根据深圳市房屋建筑面积测绘规程的理解，露台应为顶层无盖的阳台或无盖的平台；,5.4 内、外走廊,门廊通廊檐廊挑廊,5.4 内、外走廊,一般规定 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；相关规定 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。临街楼房

28、、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。,5.5 内、外楼梯间,一般规定 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再

29、计算建筑面积。,5.6 凸窗,计算建筑面积的凸窗的一般规定 进 深 0.6米；高 度 2.2米；窗台高度 0.4米；上述三个条件必须同时满足，才计算建筑面积。特殊形状的凸窗 进深：室外墙面至凸窗的外边沿的水平距离（按最突出部位计）；高度：窗台台面至凸窗顶板板面的垂直距离；窗台高度：房屋室内地面至窗台台面的垂直距离（室内地面应除去装修贴面厚度25mm）,5.7 玻璃幕墙,一般规定 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。补充规定 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的外围水平投影面积计算。为方便起见，框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。,5.8 落地窗,计算全部建筑面积，（高度应不小于2.20米）落地凸窗，应按落地窗计算。,