房地产资金管理培训材料.ppt
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1、,目录:,房地产开发项目的资金运用,财务在企业经营管理中的重要作用,房地产开发项目的资金筹集,财务在企业经营管理中的重要作用,房地产开发项目的税务筹划,在房地产项目的开发过程中,资金始终是一项值得高度重视的资产,资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关,房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金,做到优化资金结构,拓宽融资渠道,控制投资风险,提高资金使用效率,促进企业经济效益的提高。,资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长 长期的资金保障,中国第一烂尾楼中诚广场:烂尾时间:15年 地址:广州天河北路 开发商:香港中诚集团、广州城建,广州第一烂尾楼-麓景台 烂
2、尾时间:13年 地址:广州麓苑路 开发商:广州辉煌房地产公司,羊城大厦烂尾时间:11年 地址:西湾路86号 开发商:广州羊城集团,2.1 房地产企业的生存危机:为什么有那么多“烂尾楼”?,2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策,基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点,国家在对房地产企业进行宏观调控时,运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规,如:土地出让金一次全部付清方可领取国土证(39号文)对开发企业资金的保 障程度提出了更高要求;银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步 缩小了房地产
3、行业的融资空间,提高了融资成本;资本市场对房地产企业融资更加严格限制;二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需 求,而且制约了房地产企业已收房款的运用;预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%,加大对土地增值税 的清算等税收政策直接增加了资金的流出。,上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模,从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要,财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金,防范财务风险,保证企业持续稳定的发展。,2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策,资金平衡计划是反映房地产项目开发经营
4、各期的资金盈余或短缺情况,明确资金来源,合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作,通过合理安排资金计划,可有效地配置资源,提高资金使用效率,防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表:,X公司XX年资金平衡计划表,编制资金平衡计划包括两个层面:一是在房地产项目进行可研论证阶段,编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法,重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段,根据项目的实际开发流程,依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售
5、安排等,对年度资金平衡计划做出详细安排,确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后,各公司必须严格执行资金平衡计划,其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。,2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则 首先要立足自身平衡,资金筹集一定要切实可行,具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行,留有余地,切忌满打满算,或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金,不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后,原则上项目公司必须实现自身现金流净流入,公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。,2.2、资金计划的编制要严谨,
6、注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划(包括投资计划、施工进度节点、销售计划等)进行编制,因此,计划的编制需要各个部门的共同参与和配合,总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中,常常出现一些问题。(1)项目投入的资金与计划开工量相符。例如:某公司计划全年在建面积60万方,其中新开工面积30万方(5月开工),安排的工程建设支出9亿元。,工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算,项目工程建设投资周期一般为1-2年,且当年新开工面积比例较大,当年安排工程建设支出1000-1200元/平方,该项支出显然过大,应安排6亿元左右。,(2)销售回笼与年度销售任务相匹配
7、。例如:某公司计划全年签约金额10亿元(全年销售),年初有上年签约未回笼金额2亿元,而全年安排销售回笼7亿元。一般情况下,全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上,上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中,该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。,(3)税费的计算要依据有关要求。例如:某项目全年预计销售回笼10亿元,假设该项目当年尚未完工交楼,安排各种税款支出0.6亿元。营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%,所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%,由于该项目当年尚未完工交楼,无需进行土地增值税清算及所得税补缴,那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元
8、左右比较合理。,(3)税费的计算要依据有关要求。,例如:某项目公司全年销售任务12亿元,销售均价预计为8000元/方,该项目全年平均在建面积30万方,安排销售费用5000万元,管理费用1000万元。两项费用明显偏高,按照通常情况,销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%,那么安排的销售费用不应超过2500万元;管理费用单盘基准费用为300-400万元,再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整,该项目管理费用安排过高。,(4)贷款规模与项目总投相符。例如:某项目预计总投18亿元,总建面30万方,当年四证齐全及新开工面积15万方,安排贷款2亿元。该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18
9、亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元,当年四证齐全面积占总建面的1/2,则应安排1/2的贷款规模发放,即4亿元左右。,2.3、要注意各项目的全面性,不要有漏项 在编制资金计划中,经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目;在计算利息费用仅考虑年底余额,没有考虑当年新增及还贷情况;或者利息费用仅考虑银行贷款部分,不考虑股东借款;合作项目股东要求分红,没有安排现金分红等等。,2.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配,防止出现阶段性的资金缺口 某公司编制全年资金计划,现金流入15亿元(销售回笼10亿元,银行贷款5亿元),现金流出13亿元,结余2亿元,全年实现
10、资金平衡。在实施中,发现第三、四月出现资金缺口,其银行借款计划在5月取得,因此,申请向股东提出借款(原计划没有安排),出现时点性资金缺口。如果按月编制计划,该问题就很容易发现。,自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等,一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定,在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%,并且四证齐全后,可申请项目贷款,银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%;销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度,在项目取得预售证后可对外销售,销售资金回笼不仅可以
11、弥补项目的持续开发成本投入,并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。,前期阶段:项目尚未具备融资能力和销售,资金来源以股东投入为主。四证齐全:项目符合向金融机构融资的条件,贷款用于支付工程款。预售阶段:取得预售许可证,开始预售并回笼资金。具体如下图:,一般来说,在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3,但在不同阶段各来源所占的比例不同:,1、股权融资:主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加,包括资本市场首次公开发行(IPO)、公开增发、定向增发等方式;还有一种间接上市融资,即买壳上市。股权融资作为上市公司主要的融资渠道,广泛受到上市公司的青睐。其特点:一是所获得的资金
12、无须还本付息,新老股东一起分享企业的赢利与增长。二是一次融资资金量较大,可以长期使用;三是改善资本结构,有效降低企业资产负债率,进一步扩大银行借款等间接融资空间;四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄,对经营业绩要求很高,经营压力加大。2、发行债券:通过发行各种债券取得资金。包括发行公司债、企业债券、短期融资券(中期票据)等方式。(1)公司债:由上市公司通过资本市场(通过交易所市场)为筹集长期资金而向一般大众举债,承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额,并于固定期间按期依据约定利率支付利息。公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露,特别重视发债后的市场监管工作。,(2)
13、短期融资券(中期票据):由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具,由企业发行的无担保短期本票,发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业,可依照短期融资券管理办法规定的条件和程序,在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券,三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行,只对银行间债券市场的机构投资人发行,在银行间债券市场交易。(3)企业债券:企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行(可以在交易所市场或银行间债券交易市场),约定在一定期限内(中长期)还本付息的债券,由国家发改委和国务院审批,
14、一般要求予以担保,债券发行后,审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。,3、银行贷款:银行对房地产开发企业提供的贷款,是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同,房地产贷款主要有以下两种类型:项目开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款,指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款,贷款资金不限定固定用途。4、房地产投资信托(REITs):REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的
15、一种信托基金。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。目前,该项融资方式正在探讨和政策研究中。,结论:房地产企业主要是靠融资做大做强的,可见资金筹集对房地产企业的生存和发展是非常重要的。,案例:万科做大做强的“秘诀”融资,自92年上市至今,万科共发行股票融资8次,融资金额共195亿元;至2008年底,万科历年留存利润仅128亿元;至2008年底,万科对外借款余额共329亿元。,3.1、合理确定资金来源结构 什么是财务杠杆效应?例:某房地产公司有自有资金1亿元,投资项目预计投资收益率为20%,投资期限为1年,银行贷款利率为10%,现有二个投资方案可供选择
16、:方案一:贷款与自有资金的比例为2:1;方案二:贷款与自有资金的比例为5:1 哪种投资方案自有资金收益率更高呢?方案一:投资收益=(2+1)*20%*1=0.6亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元 自有资金收益率=0.41*100%=40%方案二:投资收益=(5+1)*20%*1=1.2亿元 贷款利息=5*10%*1=0.5亿元 投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元 自有资金收益率=0.71*100%=70%,资金筹集主要关注二个方面:一是资金来源结构,主要是指投资者筹集各种资金来源而构成的财务结构,一般指股东投入资金和企业借入资金的比例;二是取
17、得资金的成本。,总结:财务杠杆:借鸡生蛋,以小搏大。财务杠杆就是利用借贷资金扩大自有投资的产出。发挥财务杠杆的前提是,当投资收益率大于借贷成本时,财务杠杆是有利的。借贷资金与自有资金的比例越大,财务杠杆的作用越大,此时,投资收益会越高。因此,企业对外借款除了保障资金需求外,另外一个重要目的是利用财务杠杆作用获取更大的收益,提高实投资金的回报率。财务杠杆放大节税效应。所得税法鼓励人们使用财务杠杆,即贷款利息可以抵减应税收入,起到避税的作用。,财务杠杆负效应 如果借入款项投资取得的效益低于借款成本,将会产生相反的杠杆效应。如前例方案一中,若投资收益率降低为6%,其自有资金收益率为:投资收益=(2+
18、1)*6%*1=0.18亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 投资净收益=0.18-0.2=-0.02亿元 自有资金收益率=-0.021*100%=-2%,必须合理确定负债比例,控制财务风险,负债经营作为现代企业一个经营方式,可以促使企业利用财务杠杆作用,以较小的代价获取最大的经济效益。负债率的高低取决于经营者驾驭负债的能力,关键在于:一是将负债有效地转化为有效资产,并通过资产经营能产生高于利息支出的效益;二是增加的资产的变现期低于债务合同期,保证债务能及时清偿。企业必须在风险与收益之间找到一个平衡点,防范财务风险。,借款越多越好吗?,财务风险原理:财务风险即企业不能偿还债务的风险,即现
19、金流出大于现金流入而产生的到期不能还本付息的风险。高负债 高风险 高风险 高收益过度地依赖借贷资金会产生两种后果:风险随之增加。财务杠杆的好处是建立在杠杆有利(即投资收益高于借贷利率)的假设之上的,而这是一种不确定性的假设。如果实际营运收入低于预期,财务杠杆将是不利的,将进一步加大不利后果,增加投资风险。借贷成本亦随之增加。当财务杠杆作用加大时,贷款方也会感到风险增加,一是要求提前还款;二是要求提高利率作为风险的补偿,贷款成本也将增加,财务风险进一步加大。,防范财务风险。,发生财务风险一般由于债务资金期限结构安排不当或者由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此,有效地控制财务风险:一定
20、要注意短期、中长期资金的均衡安排,特别要注意短期负债的比例,避免还债期过于集中,造成企业资金链断裂;做好资产周转期限结构与债务期限结构的匹配。避免短贷长投,根据不同产品的开发节点和预售时间,安排不同的资金来源衔接。,3.2 努力降低资金筹集成本,资金成本是指投资者筹集资金时付出的代价,资金筹集成本是直接关系到项目收益水平,资本成本高将亏蚀企业的利润,甚至使企业陷于困境。筹资产生的成本主要由三部分组成:一是筹集资金过程中发生的各种费用,即筹资费;如发行股票的承销费,银行贷款的手续费等;该项费用一般与筹资额度、筹资期限不直接相关,属于筹资成本中的固定费用。二是向资金提供者支付的报酬,及资金使用费或
21、占用费。如发行债券或银行贷款时的利息,发行股票的股息、红利等;资金使用费与筹资额度、筹资期限直接相关,属于筹资成本中的变动费用;三是特定条件下的机会成本。决定资金成本一般有三个方面的因素:一是资金使用的时间,资金占用时间越长,所付费用成本越大,反之越小;二是出资者所要承受的风险,风险越大,筹资成本越高,反之越小;三是资金供求状况,资金供应紧张时,资金成本越高,资金供大于求时,成本越低。,案例:恒大地产对赌协议的后果,恒大地产是国内房地产公司国际化融资金额最大的,历年累计在国际资本市场募集资金18亿美元。但取得这些融资的背后,却要背负着巨大的成本。特别是在市场发生变化后,其高负债、高成本的资金使
22、其背上了沉重的压力,企业陷于困境。为了实现上市,实现迅速扩张,恒大地产从2007年不计成本频繁拿地,土地储备由2006年底的不足600万方增加至4580万平方米,比2006年底增加了9倍,其资金来源主要是与一些机构投资者签订了所谓的对赌协议。,对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件,根据双方认可的业绩增长情况,以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权,或者远远超过一般标准的其他支付条件(如高额利息)。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件,企业将付出高昂代价。,案例:恒大地产对赌协议的
23、后果,案例:恒大地产对赌协议的后果,据公开资料显示,2006年11月,恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议,以恒大地产三分之一股权作押,由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月,恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保,向贷款人授出认沽期权为担保,筹集资金4.3亿美元;2007年9月,通过抵押恒大御景半岛项目,再次向美林贷款1.3亿美元,用于购买土地。如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。按照约定,恒大地产若在2007年底前实现上市,机构投资者的回报不少于30;若在2008年6月6日前完成上市,机构投资者的回报则不少于40
24、;如果在2008年12月6日前上市,回报率不少于50%,若至2009年6月6日前上市,回报率不少于60%,如果在2009年12月6日前上市,则机构投资者的回报不少于70。如无法上市,其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。,据有关资料显示,截至2007年9月30日,恒大地产总资产约为148亿港元,总负债已高达140.67亿港元,资产负债比超95。由于金融危机的影响,恒大未能按期上市,到目前为此,资本市场依然低迷,恒大地产亦未有上市的迹象。这将意味着,如果今年不能上市,恒大将面临资产被瓜分的危险。即便能上市,其成本也是非常高昂。,案例:恒大地产对赌协议的后果,银行贷款是满足项目后续建设资金需求和减
25、少自有资金占用、充分利用财务杠杆提高自有资金收益率的关键,从项目公司看,银行贷款是房地产项目主要资金来源。,4.1、银行贷款的放款条件(1)自有资金投入占总投资35以上,目前由于地价占总投比例较高,一般地价支付完毕即可达到自有资金投入要求;(2)项目四证齐全(国土证,用地规划许可证、工程规划许可证、施工证),主要是控制施工证节点;4.2、办理银行贷款的流程(1)与银行沟通,拟定贷款方案;(2)银行前、后台进行项目评估;(3)银行审贷会过会;(4)落实四证、抵押、法律文件等相关放款条件;(5)银行放款;各银行对公司整体授信仍有存量且放款银行具备放款规模;(6)银行贷款资金转出及使用。,4.3、办
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