广州保利小新塘项目定位报告.ppt

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1、,保利大观路项目定位,一位重量级选手的诞生,世联行 20150925,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,智慧城位于“广州第三中轴”，是广州城市向东发展的重要支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价值将不断提升,传统中轴线：20年前，广州核心在环市东-北京路生意人聚集而自发形成，以商贸为主，形成广州老城区中心,新中轴线：10年前，广州核心在天

2、河北-珠江新城借力九运会天河崛起，珠江新城CBD规划出台，成就广州新城核心区,东部生态发展轴如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、大学城、生态城,城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！,三城交汇，核心地段 智慧城、奥体新城、科学城,广州智慧城300亿打造，政府十二五规划重点项目，37个重点项目，1000家高端企业奥体新城政府600亿打造低密度宜居航母科学城整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现,最密集规划 最具升值潜力,本项目,路网规划呈现“四横三纵”干道路网，快速接驳板块周边环城高速、大观路，广园快速路、中山大道

3、等，交通便捷,板块内规划有21号线、6号线，市内公共出行畅通无阻,轨道：规划有21号线，6号线，广佛环线沿线也将明年开建公交：智慧城公交频频加线，目前已开通包括BRT在内的数十条公交线路，到地铁黄村站、科韵路站仅需几站距离,智慧城效果图,以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置业需求,重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。2015年已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也排队进驻。政府十二五

4、规划重点项目,将打造37个重点项目，引入1000家高端企业；企业收入将超1000亿，容纳10万就业人口，30万居住人口,本项目,地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园环绕，居住环境极佳,生态公建配套 市级公园有奥体公园，区级公园有橄榄公园和马鞍山公园，居住区级公园10处，人均公共绿地面积将达13.4 绿地率达42.7%，平均每500米都能进入园区绿地，具备打造绿色品质居住区,世界大观自然风景,影视文化公园,绿化：火炉山森林公园占据智慧城核心区近2/3，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、旧羊山公园、东大湖、岭南风情园，都是高楼大厦云集的CBD未曾有的风光。,板块内公园云集火炉山公园、旧

5、羊山公园、世界大观风景区，三大绿心环绕,四大规划核心、多点汇聚、城央绿岛、生态宜居,占据天河中心，辐射周边产业广州版“硅谷”稀缺价值，生态宜居典范社区,集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划为一体的城市新名片,对项目而言，区域不仅能吸引相关产业集聚，牵引关联产业人口，更具备“核心、便利、配套、生态”四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价值解读。,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,广州基督教天河堂,东,广州大观学校,世界大观自然景观,位于广深和大观中路的交界处，

6、临主干线路，昭示性强，南面可享优质公园景观，北临高速路，当前区域意向较杂乱,新塘城中村以及环城高速路/广深高速,地块四至,大观路,北,西,东,南,西北,轨道交通：目前临近地铁4号线黄村站；规划的21号线（2017年通车），19号线、4号延长线将接驳于世界大观站公交站点：新景路口站、国土资源工程学校站,项目周边公共交通体系发达，20min内通达天河中心区，出行便利,地块交通,道路交通：项目南起大观中路，北至广深高速光谱西路，西邻环城高速；紧临环城高速、大观路，周边有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。,地铁21号线,环城高速,住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的综合体项目,

7、住宅,写字楼,公寓,商业,项目体量较大，可打造多重物业类型,地块指标,本项目规划构建涵盖满足居民日常生活的商业业态、公共服务及行政功能的社区商业功能体系,配套指标,西北方向城中村为政府规划旧改项目，未来城市印象将逐步升级,红色范围为复建区地块复建地块约537.5亩净用地约337亩,未来区域改造,区域层面：,天河区内、四大新城环绕,宜居大城，享丰富景观资源,位于广州中心区天河，享中心区规划利好广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围,位于宜居航母奥体新城内，享低密度极佳居住环境 世界大观景观资源+奥体新城几大公园环绕,项目层面：,超大规模,物业类型丰富,项目总建面约77万建面，其

8、中住宅62万方，商业13万方，堪称天河巨无霸项目,地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富,中心区重点规划中心超大规模复合型宜居综合体,升值潜力巨大,处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大,2016年8月售楼部开放，全年销售目标30亿相当于平均每月约6亿销售目标,按2015年天河区上半年市场情况目标思考：速度追求优于价格，快销走量型,目标沟通,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析,白云新城 定位豪宅片区依托白云山景观资源和万达广场

9、等完善生活配套，定位豪宅板块发展。,智慧-奥体板块 东部宜居航母天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。,白云新城,奥体新城,广钢新城,广州核心天河城商圈,老城区核心环市东-北京路,广钢新城 定位西部优质生活区借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。,广州中心区住宅市场格局,天河智慧城,约3万元/,约2.6万元/,约4万元/,广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智慧-奥体板块未来升值潜力巨大,天河东片区竞争格局,油制气厂地块,四大板块瓜分天河，

10、客户由中心外溢，价格逐级递减,天健上城,余货500多套，约2016年销售完毕,奥体新城,金融城,佳兆业1号,兰亭盛荟,后续供货约248套，预计17年上半年销售完毕,4.5万建面，预计16年上半年入市，预计当年销售完毕,总建36万（65116 二三房）预计今年年底入市，户型丰富，长期供货,智慧城,碧迅星作,8.8万建面，65方两房；7595方三房，120方四房，预计2016年年初处市，当年销售完毕,牛奶厂,牛奶厂地块总建面约77万，住宅和公寓体量约18000套，预计从2016年上半年持续对外释放,油制气厂地块,奥体新城版块的大盘，地块总建面约67万，预计2016年推出，持续供货，,天河北板块,远

11、洋地块,住宅建面13.7万，容积率4.0，楼面地价12500，预计16年上半年推出17年上半年销售完毕,佳兆业天御,宝翠园,建筑面积约6万，预计16年年销售完毕,15年下半年预计推送新货200套，后期持续供应,续销余货约37套,天荟公馆,科学城,中海誉城,金色梦想,东荟城,雅居乐富春山居,越秀岭南雅筑,预计16年上半年销售完毕,续销余货约500套,续销余货约433套,15年下半年加推货最后余货约901套,续销余货约443套；,15年后续持续供应约600套，预计16年销售完毕,续销余货约200套,续销余货约540套,时代春树里,建面共约19万，预计207年上半年销售完毕,未来核心竞争锁定,与本项

12、目形成竞争的主要是牛奶厂项目、油制气场项目和兰亭盛荟,15年新推预计约791套,15年新推81-122方两三房251套，,龙湖占地面积：11.59万m2建筑面积：约26万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学,金地占地面积：4.49万m2建筑面积：约13万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业,招商&平安占地面积：5.63万m2建筑面积：约17万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业,华润占地面积：10.28万m2建筑面积：约22万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学,核心竞争项目研究,油制气厂占地面积：24.4万m2建筑面

13、积：约60万m2；综合容积率：2.45配套要求：社区商业,广电兰亭盛荟占地面积：12.3万m2建筑面积：约36.9万m2；综合容积率：3配套要求：社区商业,研究与本案形成重要竞争的6大项目。,龙湖天宸原著中高端风情社区,龙湖天宸原以别墅起势打造高端形象，凸显龙湖园林景观的优势，预计高层走刚需刚改全覆盖模式,占地：约10.7万建面：约26万容积率：分别为2.1和3配套：1.2万中小学产品:别墅:200-400，联排+叠拼，31栋，24层高洋房：8栋，2627层高，预计为刚需刚改，二至四房全覆盖面积段,华润项目简约大气的偏高端路线,产品系打造可能：结合地块容积率及资源限制条件,华润项目可能结合中小

14、学配套要求，打造橡树湾学府系列产品：高层+别墅系列入市速度:考虑华润整体的战略布局,入市速度应在龙湖之后,回现速度要求高,占地：约10.3万建面：约22万容积率：分别为2.1和3配套：3万商业、中小学产品：经济型别墅为主，高层偏改善型产品居多，不排除大平层的可能,华润将打造高层+别墅产品，整体定位偏高端，改善型产品为主,金地项目风格参考金地荔湖城,产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕/褐石系列产品产品定位主方向:高层+别墅入市速度:以市场主流产品为主,快速回现项目,金地将打造高层+别墅产品，高层预计是名仕/褐石系列，别墅为联排小别墅,占地：约4.5万建面：约13

15、.5万容积率：3配套：无产品：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改,平安/招商绿色科技建筑理念为特色,产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,招商项目可能打造像南京依山郡/广州金山谷风格产品产品定位主方向:改善型高层产品入市速度:以市场主流产品为主,快速回现项目,招商操刀，主打绿色科技理念，刚需刚改的主流客户，有可能做少量别墅,占地：约4.5万建面：约13.5万容积率：3配套：无产品：高层偏刚需刚改的主流户型，别墅未定,油制气厂规划建筑面积约60万，规模较大，与本案会持续存在竞争，当周边配套、地块资源、交通通达性均弱于本项目,油制气厂厂区中的大盘，首波走刚需,项目地址：广州市天河区东圃地铁站

16、旁占地面积：123304 建筑面积：369598 成交地价：44.5亿楼面地价：12058元/推售时间：预计年底12月入市产品面积：65二房，85116三房户数：共3846户16栋高层洋房,规模大盘，交通便利，现已挖基坑，售楼部主体结构已基本完成，尚未装修，开放时间未定。,广电兰亭盛荟综合型大盘，刚需刚改全覆盖,项目核心优势规模+商业，项目打造可强化项目超大体量商业综合体特征，放大优势。,核心竞争分析,天河中心商务区中高层事业有成，有较高的经济实力，习惯了天河的繁华、便利，不愿意脱离城市生活，也不愿意成熟太高的通勤时间成本,天河和邻近区域换房客中山大道沿线十年楼龄以上的小区换房客，迫切需要改善

17、环境，追求舒适型产品，但付不起 天河核心区高总价，偏好面积、总价、距离合适的新家,版块周边优质产业客群科学城、智慧城及中新知识城的大中企业中高层，大部分为“新广人”，有较高学历或者留洋背景，追求能够享受城市便利生活，又有舒适环境的品质社区,实力刚需+刚改,刚改+品质改善,品质改善+改善升级,住宅客户锁定,项目未来的客户主要有三大来源，天河地缘性特征明显，首期以实力刚需+刚改为主，后期客户群不断丰富，高级改善客户增加。,客户变化趋势,作为超大体量项目，本项目的主力客群的比重定将分阶段演变，随区域价值的不断兑现呈现丰富和升级趋势,区域配套成熟、教育、医疗、商业等一应俱全，区域形象飞越，区域价值认同

18、强烈,区域配套逐渐完善、交通、区域环境、产业升级发展，区域价值凸显，成为中心区热点版块,区域规划逐步落实，品牌开发商开始进入，价值开始被认知,主力客群发展演变路径,区域价值不断兑现，配套不断完善,客户定位,项目规模注定要抓主流客户群，建议走全覆盖路线，重点放在刚需刚改客户上,自我中心化,竞与和,强化项目天河第一大盘和综合体优势，与区域竞品形成差异化，带动全盘价值提升。,区域竞品产品全覆盖，项目客户类型基本一直，很难从产品本质进行竞争，更多是与区域实现共荣。,全覆盖,项目大盘优势明显，只有全方位的产品规划，才能全方位的消化客户，实现项目的快速去化。,住宅小结,住宅市场现状：市场住宅以消化尾货为主

19、，未来片区市场竞争激烈天河区住宅市场新增供应不足，整体以消化纯量为主；未来片区供应较大，片区竞争市场激烈。,住宅市场机会：依托城市发展方向、天河区市场需求外溢及项目自身优势，项目突破纯在大量机会。天河区中心供应匮乏，未来天河区供应往东转移，区域热度高；受市场挤压，天河中心区刚需客及改善客均会逐步外溢至东部片区；项目所在片区在泛中心区任处于价格洼地，未来的升值潜力巨大；项目自身天河第一大盘，同时13万商业建面，项目的综合体和规模优势明显；项目大盘优势，产品的丰富形态，更容易应对市场变化。,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,

20、CONTENTS,六、世联资源配置,1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析,目前天河区办公市场存量巨大，广州写字楼存量巨大，仅天河区写字楼存量达到300万，消化需要20年；,资料来源：世联数据平台、统计时间截至2015年8月,办公市场概况,二级市场情况,天河区商业办公市场呈现供过于求状态；,从近一年商业办公供求供求关系来看，广州市全年吸纳81%，供需关系基本平衡，得力于外区商业市场；,但天河区全年平均吸纳率仅47%，整体处于供过于求的状态；,项目非传统CBD板块，属泛CBD区域，产业规划明确，更多为承接区域内的产业需求,办公格局分析,飞晟文汇均价：1.2万/平,绿地中央广场均价：1.

21、5万/平,萝网敏捷广场价格：1.3万/平,萝岗万达广场均价：1.7万/平,汇丽国际均价：1.7万/平,奥园广场均价：1.3万/平,华景里均价：1.9万/平,富力盈通大厦均价：3.5万/平,保利克洛维均价：3.4万/平,保利中达广场均价：3.4万/平,尚德大厦均价：0.8万/平,万科云价格：1.6万/平,奥体新城,科学城高新科技类,智慧城新互联网类,珠江新城CBD,金融城金融商务类,典型案例分析万科云,写字楼面积为100-400，由于基本均为自用客，去化缓慢，月均去化5套,访谈语录：“写字楼的客户大概有一半会关联买公寓，主要是未来自用或员工宿舍。“公寓客户对我们的写字楼定位还是挺认可的，对于项目

22、的价值提升起到一起作用，促进了客户成交。”,访谈语录：“写字楼的客户约67成是周边从事IT互联网行业的，他们基本是来自用的。“”投资客就很少了，几乎没有，都是周边的企业买来自用。”“周边基本没有什么写字楼，一些走在前面发展起来的周边产业主会产生写字楼的需求，相信随着智慧城的发展，以及周边IT互联网行业的壮大，写字楼还是很有前景的。”,写字楼的客户主要是项目周边地缘性客户，从事IT互联网行业，自用为目的，写字楼对其他物业能够起到带动作用，可提升项目综合竞争力。,典型案例分析万科云,典型案例分析万科云,写字楼客户成交关键因素依次为自用需求、交通、产品理念、开发商品牌等。,项目相关人士访谈摘要：“项

23、目北边有很多IT互联网企的，国家也正在鼓励这个行业的发展，有一部分先发展起来有实力会产生这样的需求。而且周边也没什么像样的写字楼啊。”“撇开价格不讲，前期客户买这里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接着是项目开发理念和开发商品牌等。我的公司是在科学城信息大厦的，租的，一直觉得不划算，上年万科云有写字楼出售，买了2间，以后自己用。,智慧城定位明确，产业集聚均为互联网相关行业，未来的需求增长主要看政府政策落实和配套完善的速度，判断未来将推出更多产业/商业用地，加剧竞争,高新技术企业云集：已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家；而以中国

24、移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也将排队进驻。未来规划：“天河智慧城”(IBD)，规划64平方公里，开成规模后可容纳30万居住人口，10万就业人口。,智慧城未来办公市场趋势研判,办公市场情况：存量大，去化慢，以区域内自用客户为主，需求情况不佳；销售情况：办公存量大，去化慢，销售存在难度，但一定程度能拔升项目整体形象，带动其他产品走货；客户情况：目前泛CBD圈，客户以区域内自用客户为主，主要消化片区内客户；客户敏感点：自用需求交通产品理念展示,市场机会点：智慧城产业发展带动商务需求；城市向东，城市中心东移，存在潜力；智慧城规划定位为以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，将带动商务需求

25、，未来存在机会。,区域吸纳产业能力未知，未来办公市场仍将供求失衡，办公产品走货艰难且价值低于住宅；建议项目打造少量写字楼，拔升项目形象，带动整体项目去化；前期寻找大客定制机会，降低风险，主要把握入市时间，包装产品定位和特色,办公小结,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析,天河区及萝岗区公寓项目情况,公寓市场普遍走货情况不佳，万科云项目销售突出重围。,畅销案例分析万科云城,万科云城二期以极小公寓为主，极小公寓和小户型loft受追捧,万科云城一

26、期：以55-70loft产品为主，月均消化30套；消化情况一般；万科米酷：以极小公寓为主，13-35平层及loft产品；首期开盘实现销售1000套，销售情况较好；其中LOFT产品相对平层价格较高，实现溢价；,畅销案例分析万科云城,畅销关键点：,3,2,1,区域信心主要看政府规划利好和地铁等公共交通配套的规划落实,高附加值通过项目定位包装、返租、和产品附加值打造，提升产品力；,低总价极致的产品打造,小面积,控制总价及现场展示;,低总价，区域前景强化，高附加值的产品与概念打造！,大平层公寓可行性研判,自持大平层高端公寓，提供高品质酒店式服务，客户群主要为高管及外籍人士；,63-73，87-122三

27、房，139-165四房，大户型产品占绝大比例,户型特征,私家泳池,功能创新,酒店式公司运营，突出项目品质感，匹配高端客户需求,产品打造要点,高管及外籍人士；,客户群体,番禺海伦堡假日公寓,本项目大平层公寓可行性研判,天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；,客户群体,大平层公寓优点：能够提升整体项目调性及定位缺点：客户少，风险高，价格实现受阻；,产品,实现快速回现金,销售目标,综上，若不考虑长期运营则不做大公寓；,公寓购买者多为与智慧城有关的客户和天河投资客户,公寓购买者,自用型,智慧城自住创业型精英如：IT行业等,工作1-3年的年轻白领,办公及居住（SOH

28、O）,看中空间使用及关注总价,类型描述,购买目的,客户敏感点,投资型,与有地缘关系的投资者（在此区域中工作居住，看着区域成长发展逐渐成熟，认可区域价值）在企业工作的中高管富裕村民,广州投资者（以东部为主）,天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；,投资兼顾过渡性居住、临时性居住,看中项目品对品牌服务物业管理情有独钟,投资为主,投资门槛低，需求小面积；看中周边发展及交通利好规划,公寓客户定位,阶段性居住,关注居住氛围及交通便捷度,1、天河区商业办公市场呈现供过于求状态，存在销售难度；2、公寓市场普遍走货情况不佳；3、销售较好的项目关键点：“低总价，区域前景、高

29、附加值的概念与产品打造”！4、公寓购买者多为与智慧城有地缘关系的客户和天河区投资客户；,公寓小结,打造极致公寓控总价，提升产品附加值，突出市场重围。,公寓相对办公市场情况有所改善，低总价+区域好+定位附加值仍能吸引大量客户区域未来产业发展带来大量年轻IT互联网及相关从业者聚集，主要针对年轻人自住及办公需求打造特色公寓；,市场小结,住宅全覆盖，前期以刚需为主，后期向刚改过渡；I1商业按地块价值尽量街铺满铺，剩余容积率做公寓类产品；H1商业地块沿街昭示性较强，在街铺和公寓的基础上，可考虑做少量写字楼，同步拔升项目价值。,项目参考,住宅 突出综合体大盘优势，抓刚需刚改面积全覆盖，后期增加高端改善办公

30、 市场不明朗，建议打造少量带动整体价值，择机入市公寓 主流小面积控总价，提升产品附加值，突出市场重围,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,项目核心价值梳理凸显综合体大盘形象，奠定“天河第一盘”地位,放大独有价值综合体大盘开发,核心价值城市核心|升值前景|交通便捷|景观优质,项目定位,凸显“天河第一盘”的气势,天河首席 万象大成,80万综合体大城之作 智慧城能量引擎,案名建议,强调大城概念的“城”系列,保 利 悦 城,80万综合体大城之作 智慧城能量引擎,项目三大体系构建,商业 功能体系商

31、业街区打造区域消费中心公共空间打造区域休闲中心服务功能打造区域服务中心,居住 功能体系商业街区打造区域消费中心公共空间打造区域休闲中心,产业 功能体系写字楼打造创业平台公寓打造青年专属社区打造投资者专属公寓打造创业者精品soho,商业 功能体系,业态打造,平台连廊商业合伙人制度,产品打造,服务公寓的商务配套生活服务中心+商业休闲中心,活力引擎,生命力引擎,商业功能，打造区域活力中心的三种模式研究,街区+BLOCK生活服务类的社区商业为主，可辐射周边区域，形成服务中心,街区+mini mall多元的商业形态和业态组合，更灵活有价值，但前期需持有少量,街区+大型集中商业对项目形象和价值提升较大，但

32、持有体量较大，需专业运营，,星河Coco-City8万商业中心，服务周边常住36.7万人的大型商业中心，开发商自持运营。,万科东荟城约2万商业，28-130商业产品对外销售，小面积28-50商业去货最快。,中海花湾壹号约5万平米商业，其中Mini-mall有约1万，一层零售二层超市三层影院，先运营再销售。,建议打造block+街区,项目商业总体量13万，而且倾向于对外销售；区域内区域客户量难以满足大型商业，而且大型商业会跟奥体高德汇直接竞争。,建议采取模式一：,商业规模建议商业容量判断约2.21万,维度一：商业规模适度性，依据人口规模确定合理的服务面积2.16万,一般城市居住区商业设施指标，国

33、际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1,维度二：从可销售角度，商业在不超过三层的情况下最大化排布2.21万,H-1地块：底商形式约7100I-1地块：街区+block形式约1.5万,H-1地块：商业形态公寓楼下2-3层临街底商,项目地块H1，打造7100商务休闲中心，集银行、餐饮、零售、休闲等功能一体。,两层底商+特色休闲街铺,H-1地块：业态建议服务办公公寓的商务配套,商务配套主力店,主力店/次主力店带动,商务人士的需求匹配,项目地块I1，打造2.22万社区休闲中心（1.5万商业指标+1万住宅社区配套指标），集社区商业，社区服务，公共服务，社区行政功能一体。,I-1地块：商业形态街

34、区+BLOCK，2-3层,两层底商+特色Block,I-1地块：业态建议生活服务中心+商业休闲中心,生活服务中心,商业休闲中心,文化活动中心,社区居委会,商业设计要点：考虑利用地势高差、错层，打造双首层街铺，提高溢价主力店建议1-2层，其余考虑到销售，做双首层，建议提前预留烟道，方便餐饮考虑总价控制，建议面积以20/间，利用框架结构，全部可打通，打造20-200百变商业，部分盒子特殊定制层高建议4.8-6米，附加值较高开间进深：5*10、6*12（需要结合实际设计调整）,产品建议1利用错层平台打造双首层概念,客户偏好总价低的投资产品，面积小的商铺卖得很快，大面积销售困难较大。,商铺面积：商铺面

35、积区间28-130，总价在70-350万。,产品建议2控制面积，控制总价,商业合伙人制度，先租后买商业扶持计划,商业合作人制度：搭建社区商业运营平台，提前招募商业合作人；先租后买，面一年租金扶持运营，若要继续经营，这需要购买商铺；商业合伙人专属活动，提供邻里交流空间；业主共建社区商业，提升客户粘性和规避社区商业风险。,产品建议3商业合伙人制度,写字楼 功能体系,产品力打造,写字楼产品定位,办公政策扶持,亮点提升,百变创客空间办公服务中心生态办公体系,生命力引擎,项目导向项目13万方商业纯做公寓价值难以拔升，且物业类型单一，存在一定的市场风险，所以少量写字楼客户导向写字楼的最怕就是销售期长，产品

36、过时，因此需要灵活的产品，应对未来客户需求的变化,目标客户：片区写字楼客户以自用型客户为主，基本没投资客，客户多为智慧城IT互联网及相关行业客户。,写字楼思考如何打造写字楼才能更加匹配目标客户群？,Smart-Office,100-600百变办公空间，面积小，但功能绝对不小,面积小，但是空间灵动,远程操控系统，手机App实现移动办公，智慧空间,远程操控系统,数据保护，资源共享，行业交流，定期培训沙龙，打造最具智慧的企业服务平台,智慧企业服务平台,智慧城IT互联网精英的智慧办公理想地智慧型精英聚集地,写字楼产品定位,五层低密度生态型创客写字楼，100-2325创客空间，自由分割，打造区域动力源。

37、,写字楼产品建议1100-2325百变创客空间，最大化利用采光面的创客生态空间。,商务休闲中心,员工健康中心,企业服务中心,商务交流中心,数据管理中心,Mini-mall：商务休闲型商业；电影院；户外活动空间；品牌服饰；特色餐饮+连锁休闲餐饮。,健身房，泳池；户外活动空间，攀岩墙；智能体检仪；智能运动检测；睡眠仓；智能膳食食堂。,定期沙龙服务；企业家俱乐部；企业形象展示区；红利分享；产品定制；企业宣传及培训。,私人会议室；三屏网真会议室；真人互动演讲；书吧；S-coffee；宴会厅。,远程操控平台；移动办公；电话、网络远程授权；数据安全保护；企业线上平台；企业资源共享。,写字楼产品建议2五大办

38、公服务中心，打造Smart-Office的超级智慧平台。,生态办公打造项目办公差异化，提升项目附加值。垂直绿化，屋顶绿化，室内绿化等结合。,写字楼产品建议3利用生态办公提升项目附加值。,为帮助部分创客处于起步阶段，部分写字楼先租后买销售模式，客户体验后在进行销售引入企业孵化器，免费提供给创业企业办公，3个月后进行产品路演判断是否值得继续投入,写字楼政策建议租客扶持计划&企业孵化,公寓 功能体系,P&P公寓,公寓产品定位,百变空间打造公共商务中心偷面积阳台,Upper公寓,资管服务,酒店式公寓,极小户型打造精细化收纳青年公共空间智能化社区,生命力引擎,公寓客户群回顾三大主力客户群体,关注总价、投

39、资回报、升值潜力,关注总价、性价比、舒适度,关注总价、空间灵活、可注册,公寓产品定位“打造精英自住创业聚集地”,PP公寓 85.56%7.14万，2512套,Upper公寓 4.9%7200，144套,酒店式公寓 9.54%1.4万，280套,公寓户型产品配比：85%的25-35的极小公寓低总价大量走货，25%的45-65公寓丰富产品段,I1地块公寓户型配比：P&P公寓同时打造平层及loft公寓，极致面积段，控总价，满足不同客户需求,I1地块公寓总2512套，建筑面积71360。利用板楼采光优势突出亮点，塔楼利用Lotf形式打造亮点。,平层板楼,Loft塔楼,小阳台设计，增强整体居住舒适度,1

40、8-25平层户型参考,开间与进深的合理匹配，保证户型的采光度；,左右分别设置厨房及卫生间，通过走道隔开，及减少浪费面积又使空间布局更合理；,P&P公寓产品力打造Party户型：极小平层带精装，匹配客户群体需求,通过增加走廊上空面积、赠送飘窗、或增加消防通道面积来增加户型使用率；,25-35loft户型参考,二层设置阳台，增强户型通风采光；,合理利用走道区域，设置成工作区，功能性更强；,P&P公寓产品力打造Party系列：极小loft带精装，匹配客户群体需求。,通过增加走廊上空面积、赠送飘窗、或增加消防通道面积来增加户型使用率；,35loft户型参考,首层设置独立洗手间；,二楼设置独立玄关,P&

41、P公寓产品力打造Partner系列：极小loft带精装，上下两套间独立生活不打扰，可独立出租。,首层设置公共厨房；,二楼设置独立洗手间；,3000娱乐客厅集酒吧、泳池、棋牌室、台球室、影音室、网吧、书吧等于一体，3000互动空间打造。,运动会所 逾1000多功能运动会所，健身、瑜伽等运动空间打造。,2,共享厨房 约500，公共厨房可预约享受烤箱、咖啡机、蒸锅等齐全厨具，和朋友举办美食趴,3,P&P公寓产品力打造1：打造三大交流休闲平台娱乐客厅，运动会所和共享厨房,恰到好处的隐藏在房间的各个角落，即不影响美观，又增强实用型；,P&P公寓产品力打造2：精细化的收纳，增强小面积户型实用性。,互联网思

42、维的融入打造一个专属青春一代的管家神器：管家APP。,P&P公寓产品力打造3：智能化社区，互联网导入，提供便捷的入住体验。,收起来是落地窗，像吊桥一样伸展开则是一个开放式的阳台，实现落地窗与阳台的自由转换；功能使用性更强；,P&P公寓产品力打造4：低楼层可考虑偷面积阳台设计，增加赠送空间同时增加提升整体舒适度。,H1地块主要以商务特色打造酒店式公寓、SOHO等。,H1地块：Upper公寓，打造商住一体化的智慧型SOHO；酒店式公寓，引入酒店管理公司,酒店式公寓,Upper公寓,设置大型会议室及小型会客室，打造公共的商务中心。,Upper 公寓产品力打造1：打造1000公共商务中心，专属的办公配

43、套。,51loft案例参考,二层双卧室设置，可作为会议室、卧室，私密性更强；空间百变；,一层设置为办公区,二层设置为会议室/居住区,Upper 公寓产品力打造2：毛坯交楼，给予使用者更多的创造空间,引入第三方运营商提供资产管理服务，打造酒店式公寓物业管理模式，提高公寓投资价值，增强客户投资信心；合作方式：采用返租的形式，甚至返租+体验相结合。将酒店式公寓优势放大。,酒店式公寓产品力打造：引入资产管理，固定返点，增强投资价值。,居住 功能体系,产品力打造,户型配比建议产品设计建议,“百年宅”人居空间设计一键互联生活系统爱宠系统人性化细节打造,人居理念打造,园林建议会所建议精装修建议车位建议,展示

44、区亮点打造,住宅重要结论回顾,市场回顾,客户回顾,定位回顾,户型配比建议：刚需刚改型为主流的面积全覆盖，增加复式产品提高竞争力,金色梦想产品共17栋洋房：2栋复式，15栋平层，2013年8月开盘至今平层产品月均去化80套，复式月均去化20套。2015年7月推出复式产品，月均去化20套；复式产品均价比平层产品高2000元/，溢价空间13%。金梦复式产品素质相对较差，溢价率较低。,平层产品：65两房、77、86、95三房均价：万元/,复式产品：95三房均价：万元/,数据来源:世联数据平台,同等素质下，金色梦想复式产品相对平层溢价13%，复式产品推出基本无影响平层去化。,佳兆业城市广场一期产品共4栋

45、：1栋平层，3栋复式；洋房于2014年11月开盘，月均去化28套；复式产品均价比平层产品高7000元/，溢价空间41%。,平层产品：83三房两厅均价：1.7万元/,复式产品：85、88、95、123 四房两厅均价：2.4万元/,同等素质下，佳兆业城市广场复式产品相对平层溢价41%。,客户演变,价值拔升,快速回现,突破市场,为保证有效去货，分期规划均包含大中小户型产品，满足各层级客户需求，但考虑项目发展进度，大中小户型比例调整。,分期原则三,项目中后期通过大户型作为项目的价值牵引和形象提升，最终实现项目的一个品质升级。,分期原则四,随着区域环境熟化、项目知名度提高，产品从前期以高性价比的中小户型

46、逐渐向高舒适度中大户型的趋势演变。,分期原则一,项目首期以6m层高的小户型复式产品入市，吸引市场客户关注度，迅速早就项目吸引力。,分期原则二,分期规划建议：在满足规划的前提下，结合市场客户需求，考虑大盘发展轨迹。,因一期地块临近城市主轴，且片区价值有待认知，社区配套正在建设，同步面临牛奶厂市场竞争，以稀缺6m层高小复式入市，用高性价比产品达到项目热销，吸引市场关注，抢占市场份额。同步少量大户型配合推售，实现客户的最大化消化。,I3地块大一期：在强调性价比，主打中小户型的刚需客群，同步利用复式产品引起市场关注。,综合考虑I2地块临近广深高速的缺陷，同时受限地块大小打造园林限制，不适宜打造太多大户

47、型产品，同步借势一期产品的热销，利用临近社区商业中心和社区配套中心的价值拔升二期产品的价值。,I2地块二期：延续性价比，主打中小户型产品，同步利用靠近商业中心区域位置实现项目溢价。,I5地块临近城市主轴，居住体验较差，同时受限地块太小不适宜园林打造，但随着社区配套的逐步落成，项目大盘价值体现，三期产品开始向改善型产品过渡，同步利用复式再次引爆市场，获得市场的关注，利用复式产品的稀缺再次制造热销和声音。,I5地块三期：利用社区配套初步成型拔升三期价值，规避地块限制，再次利用复式引爆市场。,I4地块临近世界大观景区，景观优势及资源优势明显，同步大配套大环境已基本完善，大盘气质已经成型，主推中大户型

48、，树立高品质豪宅形象，达到项目价值最大化。同时开发事件较晚，可及时调整。,I4地块大四期：社区配套基本成型，大盘落成，利用中大户型树立项目大盘形象。,各期均是户型产品全覆盖；开发时间越晚，大户型相对越多，但因地块差别相对较大，户型产品也会有一定影响。,分期户型配比变化：大盘整体满足大中小户型全覆盖，随着配套完善，产品逐步向改善型大户型调整。,95经典三房,80紧凑三房,110舒适三房,130舒适四房,65紧凑两房,160奢华五房,户型设计建议：在条件允许的前提下，户型尽可能确保方正实用、大面宽，保证各功能间的舒适性,通过大面积凸窗设计，增加项目赠送面积，扩大项目才光面。,通过大面积凸窗设计，增

49、加项目赠送面积，扩大项目采光面。,大面积阳光入户花园设计，增加项目赠送面积。,65平两房,85三房,动静完全分区,房间凸窗采光面90%开间,户型设计建议：两房户型借鉴万科，麻雀虽小，五脏俱全/紧凑三房借鉴合景，超高实用率和采光。,100平三房带主套带入户花园,90平四房带主套带入户花园,亮点一：100主套三房，而且带入户花园；亮点二：100户型整体南向采光，客厅+两个房间都是南向；亮点三：90平米复式四房，6m层高。,户型设计建议：借鉴宝翠园100三房带主套而且带入户花园，大面宽南向设计/佳兆业90复式四房。,【人居理念1】“百年宅”人居空间设计：随着年龄人生阶段的变化，适应不同阶段的需求。,

50、书房,主卧,储藏室,卧室,主卧,书房,卧室,主卧,卧室,一键蔬菜到家,一键快递到家,一键购物到家,一键保洁到家,一键洗衣到家,一键物业到家,一键医疗到家,一键教育到家,一键服务,扫码停车,扫码缴费,扫码入户,扫码购物,扫码,【人居理念2】互联网+智慧社区：家装一键互联生活系统，社区服务一键到家；互联网+智慧社区，人居极致体验。,社区宠物集中营，设置专业宠物区,电梯宠物按钮让爱宠物的提前准备“调戏”；让不爱宠物的提前准备避开。,宠物护理所宠物健康管家；宠物寄养等服务。,【人居理念3】爱宠系统：电梯宠物按钮，社区宠物便池，社区宠物护理所，社区宠物集中营，人居极致享受。,入户挂钩（小细节也有大用处）