武汉写字楼市场分析.ppt

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1、武汉写字楼市场,胜势投资-2012.4.10,1.武汉写字楼整体市场分析2.武汉未来甲级（5A）写字楼供应分析3.光谷写字楼个案分析4.光谷写字楼未来供应,目 录,1.武汉写字楼整体市场分析,武汉写字楼市场近年成交价格整体上保持上涨态势，尤其是在住宅价格大幅上扬的影响下，写字楼成交价格随之水涨船高，目前整体市场成交均价7800元/平方米；武汉写字楼市场成交量起伏不定，整体呈现下滑态势，主要是因为目前优质写字楼供应量较少，较多企业对写字楼品质要求提升，同时多数写字楼均为租赁形式，少数为投资者购买，所以成交量下滑幅度较大；目前武汉写字楼市场对优质写字楼需求较为旺盛，尤其是租赁市场占据写字楼多数市场

2、，未来优质写字楼市场发展空间较大。,（数据来源：武汉市房地产信息网）,武汉市写字楼整体量价分析,近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字楼整体租金上涨的重要因素,武汉市写字楼租金水平分析,武汉写字楼区域分布图,建设大道金融街特征 基本代表武汉写字楼最高档次，汇集武汉顶尖写字楼及各大金融机构，是外资大公司首选之地,武广商务圈特征 武汉繁华的商业中心，人流大，商业辐射华中；环境

3、略嘈杂，以中高档写字楼为主,中南中北商务带特征 武昌高档次写字楼与聚集地核外企及大型公司在武昌首选；目前供应量大，竞争激烈，有望成为比肩金融街,光谷商务圈特征 新兴发展区域，主要针对中小企业和高新企业，目前吸引力有限，商务氛围一般，其辐射力不及中南和金融街,武汉传统优质写字楼，主要分布在4个区：1、建设大道商圈；2、武广商务圈；3、中南商务圈；4、光谷商务圈。武汉新兴优质写字楼，主要分布在3个区：1、王家墩CBD；2、武昌滨江商务区：3、武昌中北路商务区。,武汉市写字楼区域分布,武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务也、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业务等为主武汉本地企业仅占优质写字楼

4、租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。,武汉市写字楼租户特性分析,武汉写字楼项目分布图,光谷写字楼租金及售价：单价高于同区住宅，高端写字楼租金较高,光谷办公市场南北区分明显,慧谷时空,光谷国际,东谷银座,洪福添美城市广场,光谷时代广场,紫菘逸景华庭,信息产业大厦,联合国际,华乐商务中心,光谷软件园,光谷总部空间,武大航域,光谷金融港,传统写字楼,产业办公类,宽堂,项目地址,光谷北办公主要偏传统办公，在鲁巷区域较为集中；光谷南办公市场主要偏向大型研发园区类型写字楼，普遍规模较大。,北向,南向,2.武汉未来甲级（5A）写字楼供应分析,未来甲级（5A标准）写字楼供应分析

5、写字楼格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导致向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依托、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场真正意义上的甲级（5A级）写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；提

6、升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。,3.光谷写字楼个案分析,项目概况项目名称：东湖广场宽堂 项目地址：东湖高新开发区珞喻路1077号（珞喻路与关山二路交汇处开 发 商：武汉虹景房地产开发有限公司 占地面积：6730平方米 建筑面积：78321平方米 容积率：4.4 标准层面积：1800 主力面积：150 物业费：28元/(含空调费)结构：框架 装修标准：精装修实木地板、冰岛灰天然石材、飞利浦照明系统、TOTO洁具、德国海福乐五金件。外墙：Low-e双层中空防辐射节能降噪玻璃幕墙消防：美国Honeyw

7、ell安防报警系统，韩国三星高清摄像机，360大楼监控覆盖空调：美国开利中央空调、丹麦格兰富水泵、韩国富士特锅炉 特点：1.顶级姿态为高端写字楼真空状态填补缺漏（以高端营销引导市场）;2.武汉市第一个中式设计风格办公领域。,东湖广场宽堂,项目区位图,5-13F为写字楼,5梯10户,项目效果图,东湖广场宽堂写字楼单间面积130-2895平米，起价17800元/平米，均价19700元/平米。项目去年9月份开盘，以“地铁口东湖边酒店旁全精装”为主诉求点，其中式装修风格为武汉首例，形成项目独特亮点。项目客户以中大型企业办公为主,项目内部效果图,项目实景图,东湖广场宽堂,融众国际,项目效果图,项目区位图

8、,项目概况项目地址：武昌东湖高新技术开发区珞瑜路889-1号开 发 商：武汉融城置业有限公司占地面积：7937平方米 建筑面积：78531.5平方米 容积率：7.5 物业费：15元/(不含空调费)标准层面积：1300 主力面积：130-160 结构：框剪装修标准：外墙：LOW-E双层中空玻璃幕墙（标准层）；呼吸式幕墙（32-34F）内墙：面砖、涂料大堂及公共部分：精装修卫生间：精装修，配无障碍式卫生间采暖：多联机分层中央空调网络通讯：到户消防：智能消防系统燃气：无空调：中央空调,35F高层（180M），1-5F：大型商场，6-7F：五星级影院（6000），8-31F：甲级写字楼，32-35F：

9、高级会所,销售动态：融众国际3月11日开盘，起价13440元/平米，均价17000元/平米，1301300平米写字楼销售中，购买享95折优惠。销售期月均去化：16500/月，客户以中大型企业办公为主。,融众国际,项目效果图,项目效果图,项目特点：2.融众国际建筑高达180米，形成标高；3.项目高品质打造，豪华双大堂、VIP私属电梯、PORIS智能车位引导、3.9米层高、多联机分层式中央空调、新风系统、4米每秒的高速垂直交通、无障碍卫生间、品质茶水间等；4.在写字楼5A标准的基础上，提出写字楼5O概念，即：“Opportunity前景、Oxygen富氧、Open开放、Office park绿色、

10、Own自主”；5.打造项目价值标杆，拔高项目形象，提出VO空中墅体商务，华中首个摩天墅级商务空间 噱头。6.聘任TDZ戴德梁行项目物业顾问，为项目提供优质物业服务。,项目实景图,项目实景图,融众国际,项目概况项目地址：洪山光谷关山大道和SBI创业街交汇处 开 发 商：武汉新城置业发展有限公司占地面积：50000平方米 建筑面积：90000平方米 容积率：1.8标准层面积：1340 主力面积：100-200 物业费:15元/(含空调费)结构：框架 装修标准：外墙：采用深赭高级花岗岩和经典蓝玻璃幕墙，用大面积竖条形不锈钢，和高档铝合金镶嵌立面内墙：高档石材、高档玻化砖大堂及公共部分：精装修卫生间：

11、精装修采暖：集中供暖，分户计量空调：中央空调电梯：西子奥的斯电梯5部，载重1350KG，速度2.5米/秒 其它;采用外墙外保温、低辐射镀膜(lowe)玻璃、新风系统、蒸汽式分户计量中央空调、24小时热水、集中供暖、可视对讲系统等,光谷时代广场,项目区位图,项目效果图,项目特点：1.10米挑高大堂；2.项目设有空中泳池健身俱乐部，内含奢华的空中泳池俱乐部，、羽毛球馆、桌球馆、壁球馆、健身中心等，还设有相应的中西餐厅、咖啡馆、美容等空间，,销售动态：项目在宣传上，打出武汉首个“国际服务式行政公馆”的口号。一期所售光谷时代公馆为项目行政公寓产品，二期写字楼开间面积80-200平米，均价10000元/

12、平米（租金50-70元/）。强销期月均去化：3600。客户：投资客户和小企业为主。,光谷时代广场,项目实景图,5-9F为五星级酒店,10-24F为写字楼,3梯2户,项目概况项目地址：光谷雄楚大道和名族大道交汇处 开 发 商：武汉洪顺房地产开发有限公司占地面积：26033平方米 建筑面积：113414 平方米 容积率：3.44标准层面积：1040 主力面积：500 物业费:15元/(含空调费）项目规划：洪福添美城市广场占据两城市主干道十字路口，总建面11.34万方，由4栋外型现代的高层建筑组合而成，涵盖住宅、酒店、办公、商业等。写字楼：写字楼总体量2.08万方，5-9F已确定宜必思酒店入驻，24

13、F为开发商自用,对外销售10-23层，因开发商有大客户资源，半层起售，销售价格14000元/（租金55-65元/月）。客户：以中大型企业办公为主。物业费:3.5元/(不含空调费)车位：326优惠：按揭99、一次性98折,洪福添美城市广场,项目效果图,项目区位图,项目概况项目地址：洪山武汉市东湖高新区光谷大道77号 开 发 商：武汉光谷金融港发展有限公司规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，容积率1.66 结构：框架装修标准：外墙：外墙为锚挂玻化砖加普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材 内墙：地面为水泥砂浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净卫生间：地面为水泥砂浆搓毛，墙

14、面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理燃气：无空调：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理其他：门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。,光谷金融港,项目效果图,项目区位图,项目简介：项目分成综合后台服务区、研发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。整个项目在东湖开发

15、区管委会的领导下，统一规划、统一建设、统一招商、统一管理。整个项目建成后，将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家现代高科技研发企业和配套服务外包企业的办公需求。,销售动态：光谷金融港二期写字楼在售，面积2000平米起售，均价6600元/平米左右。,光谷金融港,项目实景图,项目实景图,项目概况项目地址：武大科技园武大园路7号（万科红郡旁）开 发 商：武汉阳光广济医药开发有限公司占地面积：63963平方米 建筑面积：57904平方米 容积率：0.97物业费：2.0元/结构：框架 项目简介：武大航域周边自然环境优越，项目本身为“低楼层、低密度、低容积率和高绿化率”

16、“三低一高”的产品，具备良好的自然生态环境。规划由13栋临湖独院（3层）、6栋联排办公（4层）及7栋自由空间（5-6层）组成。,武大航域,项目效果图,项目区位图,项目卖点：百年武大资源/产业成熟平台/12000绿化广场OFFICE PARK办公理念/国家级产业政策/湖畔独院、联排办公、多层自由空间入驻企业：软件、光电子等高科技产业。销售动态：武大航域二期写字楼，只剩最后一间（品质较低）在售，面积300平米左右，价格4450元/。,武大航域,项目效果图,项目概况项目地址：洪山东湖新技术开发区汤逊湖北路与滨湖路交会处 开 发 商：武汉佩尔科技发展有限公司占地面积：24847平方米 建筑面积：454

17、93平方米 容积率：1.473结构：框架 装修标准：外墙：高级面砖、玻璃幕墙内墙：涂料、面砖大堂及公共部分：精装修卫生间：每层设有公共卫生间2个燃气：写字楼无燃气,佩尔中心,项目效果图,项目区位图,销售动态：佩尔中心主打“生态办公”，写字楼面积440974平米，均价5180元/平米。,项目特点：规划有小高层写字楼、独栋企业总部、多层员工公寓等建筑形态，3栋小高层写字楼呈“品”字形，临湖而居，三重空间打造纯生态的办公环境 第一重：浩瀚的汤逊湖和市政绿地公园打造独一无二的外部生态环境。第二重：项目内部精心打造的水景园林 第三重：楼栋间大面积的空中绿化景观和分布于每个楼层的分户空中花园。摈弃传统写字

18、楼回廊式设计、采光通风差的弊端，采用类似于“纯板式”的楼层平面设计，“核心筒”置于北端，南北通透，采光良好，公共楼梯间、走道亦保证了非常良好的采光通风，大大降低了办公空间的能源损耗。3.6米的层高。超过76%的超高得房率 项目内部建有水景园林、网球场、篮球场、健身设施等休闲配套，会所、餐饮、商务中心、咖啡厅等一应俱全。,佩尔中心,项目效果图,项目概况项目地址：洪山武大科技园武大园二路万科城市花园旁开 发 商：武大科技园有限公司占地面积：23335平方米 建筑面积：39849平方米 容积率：1.53结构：框架 销售动态：武大科技园GEO OFFICE复式户型在售，面积350-380平之间，均价5

19、500元/平。目前购房一次性付款享9折优惠。特推出特价房一套，单价5000元先到先抢到。,武大科技园GEO OFFICE,项目实景图,项目区位图,项目进驻企业：目前，光谷软件园入园企业近100家，员工10000人。入园企业以金融、教育、电器、电力、通信等企业研发机构为主。不仅包括华为、北大青鸟、博彦科技、软通动力等国内知名企业，还包括美国EDS、微软公司、日本ID软件等跨国公司。此外，从2007年开始，招商银行信用卡中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行武汉营运中心等数家大型金融机构后台中心陆续入驻光谷软件园。,光谷软件园,项目规划图,位置：武汉洪山区关山大道以西，南湖

20、南路以南开发商：光谷联合项目规划：用地600亩，总建筑面积70万平方米，其中地上60万平方米，地下10万平方米，现已建成32万平方米，在建6万平方米。2008年、2009年完成约30万方万平方米，2010年全部建成。,位置：光谷大道武汉理工大学科技园内开发商：武汉阳光广济医药开发有限公项目规划：总用地约130亩,总建面约11万方，分两期开发。一期建筑面积约4万方,产品为3栋5层多功能产业楼；二期85亩为低密度、花园式独栋商务别墅、高层科技楼，以及移动式商务中心、超市、中西餐厅、休闲健身中心等多种商务配套设施。卖点：光谷核心，引领投资新视角（多为投资客投资客）,产品：1#、2#、3#多功能产业楼

21、每栋建面约12268，共5层，单层约2318，每层可分割为450和716的四间户型单元（可任意组合）；首层层高5.6米，二至五层层高3.6米。销售概况：项目一期已于10年9月开盘销售，起价3900元/，均价4200元/，由于投资客较多，销售情况较好。,一期，科技产业区,商服配套区,光谷总部空间,4.光谷写字楼未来供应,项目规划用地200余亩，居住、办公、商务、购物、文化娱乐、游憩等各类功能复合、相互作用、互为形成价值链，此高度集约的街区建筑群体，将成为武汉光谷新区的标志性建筑。,光谷新世界,项目效果图,项目按地块分为A、B二块，其中：A地块（商业用地）：占地面积约4万平方米。是一个集五星级酒店

22、、甲级写字楼、高档商业广场、精装商务公寓于一体的多功能、综合性建筑群。B地块（住宅用地）：占地面积约9.3万平方米。15栋高层住宅楼（7栋18层，8栋32层），配以商业、会所、幼儿园、金融邮电、社区服务等公建，辅之以水为主题面积约3.3万平方米的风景园林绿化，为业主打造一个功能齐全、环境优雅、品味高尚的居住环境。,项目规划,光谷新世界,项目用地,项目规划,光谷新世界,商业将建造新世界进驻武汉以来的首个都市型综合体项目，用22米超巨幅LED高清天幕，打造武汉乃至华中首座拥有LED高清天幕购物中心，结束光谷没有高端购物场所的历史；其中，写字楼以5A级标准打造，建筑高220米，建成后将成为光谷第一高

23、楼，逾2000平米的顶级商务会所可以俯瞰全城，配备的22部全进口高速电梯；酒店配备有华中最大的1600平米宴会厅、恒温游泳池、2400平米屋顶花园、400间客房，为光谷再添一五星级酒店。,住宅则将延续新世界在K11上的实践，碳汇林场、雨水收集系统、外立面垂直绿化，高清电视系统，千兆光纤入户，万兆光纤覆盖，WIFI全覆盖，远程控制屋内灯光、空调、供暖等，卡禁预约电梯，双供暖系统，将生态、科技、时尚融入其中。,项目规划,光谷新世界,项目效果图,销售情况2011年10月23日开盘，推出470套，推售面积50521.87，当日销售170套，开盘销售率为36%；公摊：1号楼20%、5号楼18%、13号楼

24、27%优惠活动：95折再减3万，参加“完美婚嫁”享97折目前销售均价9500元/，去化率80%，月均去化约10104,当期销售,光谷新世界,项目效果图,窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热；窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层,可以内外双向阻热，冬天室内的热出不去，冷进不来，夏天室外的热进不来，室内的冷也出不去；室内采取双供暖系统：地暖+水暖。,光谷新世界,中型体量城市复合综合体，商业+高层住宅+SOHO，科技节能环保住宅,长航蓝晶国际,简约 现代 都市型建筑、“GREEN HILLS”园林理念、广场型环游式主体商业！,现代风

25、格建筑,社区幼儿园,SOHO办公楼,主体：A、B两个地块组成，整体分布为前部6栋独立商业（配套有26000方BLOCK国际街区旺铺）、3栋SOHO办公楼的商业部分和后部8栋高层住宅部分；配套：社区幼儿园、会所等；周期：分三期开发；风格及目标：产品主打现代建筑风格，力争成为区域具有强大竞争力的新型城市复合综合体。,长航蓝晶国际,一期建筑面积：100698.02 一期户数：共484户（356套为住宅，128套为SOHO办公楼）一期建筑类型：3栋住宅，1栋SOHO办公楼,一期概况,商业街效果图,项目效果图,长航蓝晶国际,总 结,1.2011年光谷企业总收入达到3810亿元，同比增加30.21%，光谷

26、处于飞速发展阶段，对写字楼办公产品需求量加大；光谷南虽有大量产业园区，但并不适于传统办公；而在传统写字楼集中的光谷北，整体档次不高，高端写字楼市场供应不足。,2.光谷北的在售写字楼售价已经超越区域住宅价格，而在租写字楼租金在45-85元/月之间，整体出租率在80%以上；,3.目前光谷写字楼市场供应也较大，但需求依旧较为强劲，且需求品质提高，导致现高端写字楼陆续出现，硬件水平较之前整体有较大提升。,THE END,紫菘逸景华庭,慧谷时空,2.7公里,光谷国际广场,3.7公里,东谷银座,4.3公里,添美城市广场,2.9公里,光谷时代广场,2.4公里,1.7公里,紫菘逸景华庭,慧谷时空,2.7公里,光谷国际广场,3.7公里,东谷银座,4.3公里,添美城市广场,2.9公里,宽堂,2.4公里,1.7公里,光谷办公市场南北区分明显,慧谷时空,光谷国际,东谷银座,洪福添美城市广场,光谷时代广场,紫菘逸景华庭,信息产业大厦,联合国际,华乐商务中心,光谷软件园,光谷总部空间,武大航域,光谷金融港,传统写字楼,产业办公类,宽堂,项目地址,光谷北办公主要偏传统办公，在鲁巷区域较为集中；光谷南办公市场主要偏向大型研发园区类型写字楼，普遍规模较大。,北向,南向,