前期介入(万科物业管理).ppt
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1、23.8.12,1,物业管理之前期介入,23.8.12,2,前期物业管理,新的成功 新的开始,23.8.12,3,前期物业管理包含哪些阶段?,23.8.12,4,新项目总体流程图,第一阶段,第五阶段,23.8.12,5,什么叫前期介入,前期介入物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入。,前期介入,施工建设阶段,营销策划阶段,规划设计阶段,23.8.12,6,新项目总体流程图,第一阶段,23.8.12,7,第一阶段:规划设计阶段,安防、消防,交通布局,社区配套用房,员工宿舍,垃圾站,管理用房,整体布局,23
2、.8.12,8,需要关注的焦点问题春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器:形成项目的 物业管理设计要点 依据:政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意:跟进方法、时机、手段、介入质量,焦点一、安防系统围墙高度,闭路监控探头,夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式(电动门、磁力门的利弊)、物防设施,规划设计阶段,第一阶段:规划设计阶段,23.8.12,9,焦点一:安防系统,与物业管理方案中的安防体系相适应坚持必须的内容:周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用(探头与围合红外,滚动开发项目的技
3、防设施前置利用)组团封闭,防爬刺、防爬网、围墙高度,安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施,23.8.12,10,物防设施优先关注,稳定、可靠、后期成本低 围墙:防爬刺(网):围墙、采光井、燃气管箱等 出入口 组团封闭技防设施分布合理,非多多益善 关键镜头的确定人防优化、沙盘推演,安防介入侧重点,23.8.12,11,采光井等重要部位安装防爬设施,23.8.12,12,半地下室围墙单刺,外围墙三刺,23.8.12,13,局部防爬钉,管道防爬刺,23.8.12,14,防爬刺设置,23.8.12,15,靠山区域栅栏式红外,阳台或花园围
4、墙的栅栏式红外,23.8.12,16,东莞高尔夫采光井的隐形防盗网,联接至中心,23.8.12,17,监控镜头分布合理;关键镜头的确定;固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当;红外报警的位置:关注工地围板,同步设置联动照明;控制中心的选址,23.8.12,18,大树构成了新的攀爬危险源,23.8.12,19,大堂单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;,23.8.12,20,防尾随装置,须另留置自行车和重物通行道道,23.8.12,21,智能化技术在物业安全管理中的运用,23.8.12,22,焦点二、
5、交通布局业主关注人车分流,特别是规划有学校的路段;开放与封闭的协调;防范车辆乱停放的设施大门的设置考虑成本停车场的集中分布标识问题高峰期车辆流量开放式小区车辆的控制,需要关注的焦点问题与规划设计部门一起探讨 早作功夫,第一阶段:规划设计阶段,23.8.12,23,焦点二 道路交通系统,可移动止车石:控制主要车道乱停车,,23.8.12,24,焦点三、照明交流设计要考虑节能和控制的方便,多路控制 一键控制 商铺单独控制焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房(关注国 家和地方政策法规),需要关注的焦
6、点问题与规划设计部门一起探讨 早作功夫,第一阶段:规划设计阶段,23.8.12,25,焦点六 物业管理用房,地产不重视,通过持续的沟通解决问题以法规为依据:公式,形成地产规划要点报政府部门批准,完全产权物业管理用房面积公式?6.2.5.1管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物业公司提供管理用房,不足部分由物业公司自行解决,由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。装修标准;不低于500元每平方米,地产支付 WGWG08-22地产公司委托物业相关业务操作规范,23.8.12,26,管理用房装修
7、时间:预留至少3个月,重视解决水电问题 确保入住后工作正常开展;管理用房布局:“前店后厂”,“一站式服务”,集中式分布员工宿舍难!痛苦!影响大!】解决办法:通过管理用房富余解决;会所与管理用房对调解决(武汉花城);架空层解决,通风问题、产权纠纷及业主感受(深圳花城)地产提供商业用房解决(深圳万科城)直接建一栋综合楼,最佳方案但实现很难 地产出资造社区周边购买员工宿舍(沈阳金色,深圳地产针对一线员工关怀有此明确意见),焦点六 物业管理用房,23.8.12,27,焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案,如水景、山体、商业布局与业态控制,商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置,商业导
8、向及识别系统,需要关注的焦点问题与规划设计部门一起探讨 早作功夫,23.8.12,28,绿化带无排水沟,黄泥水外流,交付时已作好排水沟,23.8.12,29,施工阶段已经完成少量变更,物业补硬化,效果总差一点,23.8.12,30,垃圾桶:大、盖、留缝排臭、有烟灰缸,底部要硬化,左边为施工阶段作好,右边为物业后期硬化。假如一次成型?,23.8.12,31,与设计部门对接,后期增加了安全隔离装置,23.8.12,32,减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入,23.8.12,33,一期油棕挡住商户视线,开放性较差,商户意见大,二期乔木美观实用休闲,且对商户视线和开放性无影响,23.8.12,34
9、,小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制(如1路控制1、3、5号灯,2路控制2、4、6号灯)便于以后故障时不影响小区照明;同时,路灯的灯罩采用透明玻璃,以提高小区公共部分的照明亮度;,23.8.12,35,对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮(万科城一期、花城已出现此现象),23.8.12,36,接线盒:草坪内有一些接线盒,是竖起装,易被人踩坏和绊脚;,改为平接埋地,并封蜡防水,既美观又实用,23.8.12,37,新项目总体流程图,第二阶段,23.8.12,38,第二阶段:营销支持策划,物业管理策划,销售承诺,营销支持,服务标准
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