中原3月6日中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告.ppt

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1、如何在北方三线城市打造原味坡地建筑？暨中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告,沈阳中原市场研究部ShenYang 2012.3.06,提报思维导图 以本我为基础，以市场为依据，以客户为导向确定定位方向，提供定位相关物业发展建议,我是谁？（宗地分析）,我有什么？（宗地资源）,我的价值点在哪？（宗地价值点）,我面临外部大环境？（市场结论）,宗地,大家怎么看我？（客户分析）,市场定位,发展策略及启动区,客户定位,产品定位,形象定位,价格定位,1,宗地研究,2,项目定位,3,发展策略及启动区,宗地区位,Part 1,辽阳市位于辽宁省中部，北依沈阳，南接鞍山，东邻本溪，西部与辽中接壤辽阳市地理位置优越

2、，是区域内的重要的交通枢纽，长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西。位于辽东半岛城市群的中部，是一座历史悠久的文化古城，也是新兴的现代石化轻纺工业基地辽阳是沈阳七城一体化的重要组成部分,辽阳是沈阳经济区的重要组成部分，是重要的交通枢纽，现已形成“辽沈”一小时经济圈,辽阳地理位置,辽阳城市介绍,辽阳主城区面积占全市总面积的6%，城区人口占总人口的27%，正处于城市扩城初级，具有发展潜力,辽阳市辖辽阳县、灯塔市（县级市）和白塔、文圣、宏伟、太子河、弓长岭五区全市总面积4744平方公里，人口约185.8万人其中主城区包括白塔、文圣、宏伟、太子河，区域建筑面积269平方公里，仅占全市面积的6

3、%白塔区和文圣区是辽阳市老城区，辽阳市现有新建楼盘的大部分都在这两个区内宏伟区属于辽阳的工业区，辽阳市的石油化纤企业都集中在此,辽阳行政区介绍,辽阳城市区划,主城区,本案地处辽阳市河东新城，是辽阳政府重点规划的区域，政府资源的倾斜对于提升区域热度具有很强推动力,河东新城位于辽阳市，地处太子河东岸东部，与老城区隔河相望。本案地块位于辽阳市河东新城太子河东岸，东临辽东路、南临太子河路、西临文昌路及水系绿化。市政府将搬迁至河东新城，未来还将规划的有体育中心、九年制学校、剧院等等配套设施。河东新城也是与沈阳到辽阳的轻轨相连接的重要城区,本案在河东新城的位置,宗地解读,Part 2,本案是河东新城1#地

4、块，位于河东新城一期南侧，整体宗地南北长，东西短，四周低，中间高，具有天然山地资源,本案宗地,宗地东侧辽东路,宗地北侧翰林路,宗地南侧太子河路,宗地西侧文昌街,地块内地质、地形复杂，包括山体与矿坑，最高落差75米，利于打造山地资源楼盘,宗地北侧水塘一,宗地北侧水塘二,宗地高差,宗地高差,宗地内普宁寺,宗地内现有农田,地块东侧地形,地块西侧地形,地块南侧地形,地块北侧地形,地块内复杂地形,地块南侧地形,宗地东侧可以遥望到辽阳市墓园，客户对于墓园的抗性很大,宗地北侧水塘一,宗地北侧水塘二,宗地高差,宗地高差,宗地内普宁寺,宗地内现有农田,地块东侧墓园,宗地内部,地块东侧墓园,交通及周边配套,Par

5、t 3,本案周边的公交线路主要有3条，有4座与老城区相连的大桥。未来将有沈阳至辽阳的轻轨通往本案的东侧,沈阳至辽阳的轻轨,与辽阳老城区相连的4座大桥,河东新城是未来辽阳市政府所在地，本案正处于未来市政府的南侧，区域配套设施正在逐步完善中,河东九年制学校,河东文化中心、剧院,河东高中,新运、襄平大桥,宗地SWOT分析,Part 4,本案发展机遇与挑战并存，既存在巨大的发展潜力，但也有无法规避的硬伤,优势 5,机会 5,劣势-5,威胁-5,扭转性战略WO,阶段性战略WT,多元化战略ST,增长性战略 SO,1、社区商业街+园区幼儿园配套不完善,2、山体资源+绿植遮挡空气噪音污染,3、新观念导入+示范

6、区客户对区域认知,最大限度发挥本项目所在区位、景观优势等优势，在规划和设计方面创造亮点，挖掘需求潜力，有效规避威胁和劣势，为本项目的开发提供可行性,建议本案采用SO增长性战略，发挥项目自然景观优势并借助未来发展契机，突破发展瓶颈,基于SWOT分析的弥补方案一最大限度保留并利用原有山体，减少成本,宗地西南侧,宗地西南侧,宗地东侧,宗地东侧,坡地建筑就是最大限度的保留原有山体宗地西南侧自然景观良好，覆土较多，应予以保留宗地临辽东路一侧受噪音影响，建议山体保留，一方面减低开发成本，更重要的是宗地东侧山体很好的阻挡了辽东路一侧噪音,保留西南及东侧山体,基于SWOT分析的弥补方案二充分利用宗地内资源，打

7、造瀑布、假山景观资源及山体公园,宗地南侧沙场正对着山体，高度及宽度都可以直接加以利用建议南侧可做为项目正门，利用山体，将园区案名置于此，体现恢弘大气将宗地西侧规划山体公园移至东侧，既规避噪音，又降低开发成本，并可以利用西侧平整土地，可谓一举三得,利用宗地石材造景,宗地东侧,宗地南侧沙厂入口,基于SWOT分析的弥补方案三为满足容积率，增加洋房、小高层比例,由于本案山体面积大，因此在尽量保留山地的前提下，容积率将较实际容积率有所提升考虑到东北客户的居住习惯，建议宗地南侧以别墅、洋房为主，北侧以洋房、小高为主既保证台地风情，又尽量满足容积率，增加建筑面积，保证项目利润率,满足容积率要求,宗地内高低差

8、,宗地北侧缓坡,宗地南侧山体,宗地内矿坑,基于SWOT分析的弥补方案四景观示范区呈现，以台地资源景观吸引客户,目前，辽阳除恒大绿洲项目外，没有任何一个开发商有展示区，考虑到本案的特殊地形，建议在开盘前呈现景观示范区景观示范区的作用在于引导客户对于未来生活的向往建议景观示范区位于项目南侧，地处启动区内，利用山水景观遥相呼应的特点，让客户充分认识到居住品质感,景观资源呈现,沈阳华润橡树湾示范区,沈阳万科金域蓝湾示范区,基于SWOT分析的弥补方案五以新颖的产品形式，突破区域竞争,目前辽阳市场上户型缺乏亮点辽阳居民对于户型格局看重，但对于户型功能认知还有待引导建议本案可以采用创新型产品，如赠送地下室、

9、下沉式庭院、车库、露台、入户花园等多种形式，突破现有竞争模式,户型创新，增加产品力,基于SWOT分析的弥补方案六加大区域发展宣传力度,辽阳人对于河东新城发展看好，但认为配套设施不全，区域发展需要时日针对市政府、政府服务中心、在建大桥、未来轻轨等众多利好消息的宣传，吸引客户置业将本案信息准备定投至目标客户，吸引高收入群体客户在此置业。对于政府官员，可以考虑团购,加大区域发展宣传力度,基于SWOT分析的弥补方案七运用销售说辞及高大绿植规避墓园对客户心理影响,恒大绿洲杜经理：整个河东新城的项目都能看到墓地，包活太子河西岸的文城尚品。恒大绿洲现在一期产品也是可以看到的，但到后期的时候政府起的高层产品和

10、项目自身高层产品会有些遮挡金域蓝山任先生：我觉得这都正常，其实在河东都能看到，文城尚品的高层其实都能看见的很清楚，这个倒无所谓，将来殡仪馆肯定会搬走，将来政府应该会做绿化什么的给它挡上一点。再说你说河东馨苑不是离的更近吗，卖的不也都挺好吗？,业内人士对于墓园的认知,宗地南侧山体,高大密集树森遮挡,宗地东侧道路,绿植遮挡,本案价值点挖掘,Part 5,本案五大价值体系之一,辽阳东部首席山景坡地景观楼盘,山,宗地西侧,宗地南侧,宗地北侧,宗地南侧,东北地区地形以平原为主，少有山地景观资源本案是辽阳东部区域首个山景坡地地块内有多个山地资源可以加以利用坡地资源的优势在于各个角度景观变化的不同，更易于形

11、成不同的景观,辽阳东部首个山景资源,辽阳母亲河太子河支流流经地块西南,水,本案五大价值体系之二,水景资源丰富,仁者乐山，智者乐水，依水而依是许多东北人的梦想本案南侧和西侧均临太子河支流，南侧可以看到太子岛，政府未来即将在此区域打造湿地公园，对于本案的景观环境是一大利好考虑到本案内外部的景观资源结合，沈阳中原建议可以考虑将太子河水引入园区内，打造台地瀑布景观,宗地西侧太子河支流,宗地西侧太子河支流,宗地南侧太子岛,南侧遥看太子河,山南水北绝佳生活宝地,风水,本案五大价值体系之三,风水学的宝地,仁者乐山，智者乐水，本案正处山南水北，周边环境符合原生态思想中枕山、环水的绝佳风水模式从风水学的角度看，

12、也很标准地对应了“山南水北为阳”、“依山傍水”等严格的风水要求，属于风水中上风上水的宝地,宗地南侧太子岛,南侧遥看太子河,宗地山南坡,宗地山南坡,新市政府所在地重点发展的河东新城,升值,本案五大价值体系之四,河东新城未来发展潜力,目前辽阳的城市发展方向为向东和向南发展河东新城目前已有开发商进入，无论是区域位置还是未来规划都具有很大的发展潜力本案地处河东新城一期启动区，距离未来市政府南侧，升值潜力不言而喻政府重点规划发展的新城，道路交通及配套设施逐步完善中,独特坡地建筑低密产品当道,产品,本案五大价值体系之五,突破现有市场，提升产品竞争力,本案容积率1.1-1.4之间，虽然会因为占用山体浪费部分

13、面积，但仍可以出现低密的别墅和洋房产品别墅和洋房产品既是高端项目的重要代表之一，也是可以产生更多亮点的产品在本案的产品建设方面，应充分考虑到原有坡地资源，形成坡地独特的自然景观达到景观和房屋的自然融合,坡地绿化示意,坡地建筑示意,坡地建筑示意,坡地道路示意,项目理解具备未来发展潜力的山水景观楼盘,1,宗地研究,2,项目定位,3,发展策略及启动区,市场定位,客群定位,产品定位,形象定位,价格定位,基于3C而形成的三分归类法三要素之间的关系：消费者、竞争和项目,市场,客户,项目,定位,市场分析,Part 1,辽阳市在辽宁省的GDP排名,2010年（单位：亿元）,在辽宁省各市GDP排名中，辽阳市GP

14、D位列第9，远低于大连沈阳等城市，具有广阔的发展空间,2004-2010年（单位：亿元）,辽阳市社会生产总值,数据来源：辽宁省统计局,辽阳市固定资产投资及房地产投资,2004-2011年前4个月（单位：亿元）,与沈阳相比，辽阳房地产投资占固定投资比例仅为15%左右，仍处于房地产市场发展初期,数据来源：辽阳市统计局,数据来源：沈阳市统计局,沈阳市房地产投资及占固定资产比例,辽阳市房地产市场属于房地产起步期，在售项目以本土开发商为主建设，品质一般，产品缺少亮点，市场缺少高品质项目,辽阳市房地产市场处于发展中期，市场供应小于需求，市场发展潜力巨大；产品销售均价呈现平稳上升趋势,2004-2010年辽

15、阳市房地产市场供需比,单位：万平,2004-2010年辽阳房地产销售均价走势,单位：元/平方米,数据来源：辽宁省统计局,数据来源：辽阳市统计局,板块分析,Part 2,辽阳房地产市场目前分为三个板块，河东新城板块、老城区板块、南奥新城板块；本案所在的河东新城是未来发展新区,老城区板块,南奥板块,河东新城板块,数据来源：辽阳市统计局,中泽城,金域蓝山,中南望京花园,巴黎经典,意航世纪城,恒大绿洲,本案所在的河东新城板块，起步较晚，但产品线丰富，销售价格高于老城区及南奥板块,老城区板块,南奥板块,河东新城板块,数据来源：辽阳市统计局,建筑类型：高层、小高层面积段：90-100平方米4300元/平,

16、建筑类型：高层、小高层面积段：95-130平方米4300元/平,建筑类型：双拼、联排、洋房、高层、小高层面积：130-175平方米双拼：11000元/平联排6800元/平洋房5600元/平高层4300元/平,区域市场,Part 3,河东新城现阶段在售项目不多，主要在售项目包括意航世纪城、恒大绿洲,分布特征,本案竞争项目分布,区域竞争项目虽多，但高品质项目较少，一些项目中存在部分回迁产品意航世纪城是目前区域内唯一有别墅洋房产品项目，整体档次较高恒大绿洲是辽阳房地产市场中第一家先呈现园区景观在销售的知名开发商，引导客户对高端楼盘有新一层次认识区域产品设计一般，本案有很大的超越空间，树立标杆项目,紫

17、色为在售项目，黄色为潜在项目,数据来源：河东新城,区域内开发以大盘为主，知名开发商包括泛美、骅东、保莱即将入驻，未来市场供应量有大幅释放，市场竞争日趋激烈,本案竞争项目基本情况,目前在售竞品项目中，仅意航世纪城有双拼、联排、洋房等低密产品，其它项目均以高层和小高层产品为主,竞品项目中主要以三室户型为主，占到总供应量54%，面积段集中在100平方米以上大面积产品,数据来源：沈阳中原市场研究部,竞争项目户型特征,竞争项目面积段特征,意航世纪城产品类型最为丰富，为本案最大竞品；双拼均价11000元/平，联排6800元/平，洋房均价5600元/平,数据来源：沈阳中原市场研究部,在售项目中，祥祺高尔夫新

18、城及河东馨苑小区均与部分回迁产品同属一个园区，园区产品品质相对较低，本案主要竞品为恒大绿洲及意航世纪城意航世纪城双拼产品总价在500万左右，联排产品总价在200万左右，洋房产品主力总价集中在70-80万左右,竞争项目产品均价,目前区域总供应量54万平方米，销售36万平方米，销售率67%，恒大绿洲以低价策略取胜，销售面积最高,竞争项目销售周期分析,数据来源：沈阳中原市场研究部,竞争项目供应量及销售量,区域潜在供应量及竞品不可小视，未来项目产品线丰富，市场竞争激烈,竞品项目潜在供应,泛美华庭,保莱地产,金域明珠,数据来源：河东新城,典型项目,Part 4,典型项目恒大绿洲以建设速度、低价策略、超大

19、规模和景观园区取胜,恒大绿洲区位图,项目共分三期开发，采用全国统一模式，会所、人工湖都成为吸引客户的重要因素，客户的抗性主要来源于户型朝向,恒大绿洲项目一期由11栋18层和2栋32层高层组成项目首期于2010年10月开始销售，目前一期产品在售，已推1032套房源，目前销售844套从户型成交情况看来，三室产品销售情况最好，其次为四室，180平以上的大面积段产品成交较差从客户构成看，客群分布较散，主要以私营业主、政府公务员为主，约占到70%整个项目规划1.2万平人工湖；1.6万平运动中心；5000平综合会所；20万平社区商业；7.4万平五星级酒店与国际贸易中心,一期,二期,三期,恒大绿洲效果图,恒

20、大绿洲园区景观,园区效果图,园区效果图,园区实景图,售楼处实景图,恒大精装修样板间展示,装修材料品牌：OTIS、摩恩、松下、欧普、林立等；装修材料材质：低辐射镀膜中空LOW-E窗、门与橱柜和卧室等均用珍稀木材、门栏石与玄关和洗手台均用高档石材、涂料采用新一代配方，防霉防潮、洁具采用科勒超能洁釉面技术；装修设计：专业的设计团队，精心选取优质材料进行艺术加工，卫生间系统采用流线布局和干湿分类；,样板间餐厅,样板间客厅,样板间厨房,样板间卧室,恒大绿洲户型产品,四室二厅二卫187四室二厅二卫187,四室二厅二卫176三室二厅二卫129三室二厅二卫148,四室二厅二卫176三室二厅二卫129三室二厅二

21、卫149,三室二厅一卫130二室二厅一卫90二室二厅一卫90三室二厅一卫133,典型项目意航世纪城锦绣澜湾丰富产品线、完善配套取胜,意航世纪城区位图,整个园区由高层、小高层、洋房和别墅组成，是河东新城产品线最为丰富的项目,锦绣澜湾项目共由4栋高层，6栋小高层，15栋洋房，30栋双拼所组成项目首期于2010年7月销售，截止目前共推出1349套房源，成交约1142套左右，销售率达到85%从成交户型来看，三室产品销售情况最好，其次为二室从客户构成看，以改善型客户为主，职业主要以私营业主与企事业单位高管与公务员为主,意航世纪城效果图,锦绣澜湾效果图,别墅效果图,洋房效果图,小高层效果图,半岛酒店效果图

22、,锦绣澜湾户型产品展示,二室二厅一卫97,三室二厅二卫117,洋房：三室三厅三卫166,别墅：五室三厅四卫463,竞争项目维度分析建议本案提升产品力和发展商品牌影响力,恒大以园区内湖景观资源和超大会所取胜锦绣澜湾以项目规模和产品取胜本案应在丰富产品线的同时，引入新观念，形成突破口，以产品赢品碑,本案如何突破市场竞争,市场结论：区域房地产建设起步期，大型发展商逐渐进入，辽阳未来房地产发展热点区域,市场,客户,项目,定位,2004-2010年辽阳市人均可支配收入,（单位：亿元）,辽阳客户收入呈现直线上升，但消费支出相对保守。客户思想相对传统，接受新鲜事物需要时间,数据来源：辽阳市统计局,2004-

23、2010年辽阳市人均消费性支出,（单位：元）,辽阳市总人口及增长率,2004-2010（单位：万人）,辽阳市目前人口约为185.8万，城市人口约50万。大量的农业人口将成为进城购房的主要客群，这助推了购房需求量的增加,数据来源：辽阳市统计局,改善型客户成购房的主体，客户购房考虑最多的是房屋销售价格，对配套设施十分依赖,消费者购房原因,消费者购房考虑因素,客户结论：辽阳客户思想传统，但对于房屋改善需求强烈，结合目前辽阳的房地产发展状况，本案具有更多机会点,市场,客户,项目,定位,辽阳城市向东发展，已成定局，区域未来发展前景乐观，但配套成熟仍需时日,对于河东新城认知,金域蓝山售楼员 任先生语录：我

24、本人挺看好河东那块的，因为我们家在东京陵，本身市内这块就要饱和了明达意航销售主管齐小姐语录：有很多人会觉得以后河东新城发展有可能成为一个空城。说什么的都有，但是不排除河东的这个地理位置包括沈阳的地铁二号线，现在很多人买房子都是看未来黄先生：语录：河东发展还行，但房子主要看价格，河东房价较高，低点可以还行，另外附近离殡仪馆太近,本案位于河东新城一期内，临近主城区，更易于被客户接受，目前区域内已经有开发项目，市场热度逐渐升温,河东新城位于辽阳市东部，地处太子河东岸，与老城区隔河相望。规划总占地面积近80平方公里，分三期开发本案地块面积174690平方米，属于河东新城一期规划内容的一部分辽阳市政府迁

25、至河东新城后将于本案相邻，给本案带来极大的利好,本案所在区域介绍,通过三分归类法合理进行市场定位我们在快速发展的新城中开发山水景观坡地住宅项目,客户特点,市场特点,项目自身特点,市场定位,房地产开发水平一般，市场缺少高品质项目知名房企缺少，市场对品牌认知度低城市东部高品质居住板块正在形成区域在建项目众多，竞争压力大,市场存在大量迫切需要改善性住房条件的购房者，购房需求旺盛客户思想传统，对配套设施依赖程度高,城市重心东移，且这一趋势被多数市民认同市政府搬迁助推区域发展未来有多座大桥与市区连通具有稀缺的山水资源,本案定位于辽阳高端项目，既满足高端客户的需求，对于充分利用本案宗地，树立品牌优势具有积

26、极影响,项目开发档次,低端,中端,高端,市场属性,宗地属性,均不支持低端开发,无法发辉本案的资源特点,客户属性,项目的市场定位方向：河东新城首席坡地宜居之城,通过对项目定位三要素的系统分析，沈阳中原认为本案市场定位为：,建设辽阳东部首席坡地建筑 充分利用宗地自身优势，打造独特建设与景观 注入人文元素，营造和谐园区。我们建设的不仅是房子，更是营造一种生活 低密度居住区域乐居辽阳，选择河东,进入辽阳高端市场，打造辽阳标杆项目引入居住风潮，打造坡地建筑,客户定位,市场定位,产品定位,形象定位,价格定位,通过对河东新城主要竞争分析发现，竞品客群以改善型为主，以辽阳当地客户为主，辅以灯塔、佟二堡等周边乡

27、镇,竞品客群以35-50岁为主，以辽阳当地客户为主 客户需求以改善型需求为主,被访者对于河东新城区域表示知道但不熟悉，超过50%以上被访者对区域未来发展充满信心,消费者对河东新城地区的了解程度,消费者对河东新城区域未来发展前景的看法,75%以上的客户会考虑/犹豫购买本案，多层不带电梯产品最受客户欢迎，小高层产品也是客户的选择之一,是否会考虑购买河东新城地区的本案,考虑购买该地区客户需求的产品,购房者青睐多层不带电梯产品，能接受的价格主要集中在3501-4000元之间，最高价格不超过5000元,消费者希望的房屋建筑形态,消费者能接受本案房屋单价,客户需求的户型集中在两室两厅产品，需求产品的面积主

28、要集中在60-120平方米,消费者需求的户型格局,消费者需求的建筑面积,购房者倾向开发商赠送一楼花园，其次为一楼地下室、顶楼阁楼产品,消费者希望开发商赠送的产品,消费者认为本案区域应以何种档次住宅为主,最希望开发商赠送顶楼阁楼,购房者希望开发商在赠送产品中，比例最多的是一楼赠送花园，占25.4%其次是希望开发商赠送一楼地下室和顶楼阁楼购房者认为花园、地下室、阁楼等产品更为实用,74.4%的客户未听说过山地建筑，62.8%的客户不考虑购买山地建筑，价格及配套是他们对山地建筑具有抗性的重要诱因,听说/见过山地建筑,是否考虑购买山地建筑,考虑购买山地建筑的客户看重自然景观资源，不考虑购买山地建筑的客

29、户更加依赖配套设施,考虑购买山地建筑的客户对山地建筑的看法,不考虑购买山地建筑的客户对山地建筑的看法,考虑购买山地建筑的客户对本案的接受程度,考虑购买山地建筑的客户对于本案的认知度更高，不考虑购买山地建筑的客户对本案也有购买意愿,不考虑购买山地建筑的客户对本案的接受程度,综合分析竞争项目及辽阳客户，建议本案客户来源以辽阳当地为主，辐射周边县城,本案,主城区,灯塔,弓长岭,Part 1,尊崇、享受、自身价值、品位、高档承受力强、要求高,改善需求、好面子、赶潮流、对价格相对敏感,相对年轻、有一定承受能力、考虑因素多,承受能力有限、注重实用、对价格敏感、对生活配套要求高、年龄较小、刚性需求,他们需要

30、完备的社区配套他们对价格敏感度相对较低他们需要舒适度较强的户型他们需要有生活圈层他们需要子女受到良好的教育他们需要自己居住的小区能体现品质与身份,我们项目目标客群细分,核心客群,次主力客群,辅助客群,核心客群：辽阳市政府官员、公务员、市政府八大局职工、周边医院职工、学校老师，个体私营业主，准备结婚或为子女购置婚房，改善型购房30-45岁，需求洋房、高层,次主力客群：辽阳市政府官员、实业家，年龄为40-55岁，对园区环境有更高要求，对于户型格局要求更加苛刻；需求别墅、洋房,辅助客群：年龄：30-35岁，对目前居住环境不满，经济实力有限，有强烈换房要求；需求高层,边缘客群,边缘客群：纯投资类；外地

31、散客,产品定位,市场定位,客户定位,形象定位,价格定位,结论：本案物业类型为：别墅、洋房、小高层,保证满铺合理容积率,增加小高层,增加产品溢价,本案物业类型建议：多产品线分布明星产品别墅、标杆产品洋房、现金牛产品小高层,本案楼体摆放示意考虑日照间距和采光通风北侧以小高为主，南侧以低密产品为主,【市场依据】,市 场 供 应 多种产品线组合应对未来激烈市场竞争，品质取胜,市 场 去 化 保证小高层供应量,市 民 需 求 在容积率允许的前提下，尽量增加洋房产品,产品自身条件稀缺山水资源,别墅区,洋房区,洋房区,小高层,上图仅为楼体摆放示意图，具体楼座以规划院为准,产品线包括别墅、洋房、小高层多产品线

32、组合，既体现品质，又满足多种客户需要,别墅,主要以联排别墅为主，为项目的明星产品考虑到容积率限制，以少量产品打造项目品质,洋房（4+1）,采用情景洋房的退台形态，附赠面积让辽阳市民重新认识洋房，体现低密产品生活惬意,小高层（18层以下）,宗地北侧建设小高层产品，阻挡噪音，赠送面积，提高附加值形成南北两个区域，南部低密，北部小高，实现项目利润率,建议本案丰富产品线，以低密度的别墅和洋房为切入点，并满足90平方米以下40%的控规需求,产品定位,市场定位,客户定位,产品定位,价格定位,形象定位,项目形象“辽阳山水城”辽阳东部首个低密度坡地山水宜居之城,辽阳东部：既体现本案的区域位置，又弱化客户对河东

33、新城的抗性 首个:突出本案在辽阳市的重要性，吸引整个辽阳市区甚至沈阳经济圈人们的目光，打造辽阳的No1.；坡地：提出本案的坡地优势，在众多河东新城的项目中脱颖而出；山水：体现本案的山景资源和水景资源，本案将山水资源完美融合，突出原生态的景观资源优势；宜居之城：原生态的自然资源，低密度的产品，使人与自然和谐共生，是辽阳的宜居之城,开发商形象辽阳城市名片 城市重要运营商,辽阳城市名片：建设辽阳河东新城大剧院项目，成为辽阳市政府重要的配套之一城市重要运营商：在全国各地参与建设行政中心、大剧院，成为城市的重要运营商，也必将为辽阳发展带来变化,辽阳大剧院,东莞玉兰大剧院,青岛大剧院,武汉琴台大剧院,甘肃

34、大剧院,山西大剧院,武汉琴台音乐厅,广州大剧院,产品定位,市场定位,客户定位,产品定位,形象定位,价格定位,形象定位,采用市场比较法作为本案定价准则,市场比较法,成本加成法,市场比较法,客户感受法,综合竞品项目在售产品分析，并考虑市场环境及价格涨幅，预计2012年本案小高层入市价格在5000元/平左右,修正后各相关楼盘价格PiPi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价Pa=（Qx/Qa）Pa=（76/70）38004125.71Pb=（Qx/Qb）Pb=（76/74）55005648.65各相关楼盘权重取值为Wi=PaWa+PbWb=4125.7160%+5648.6540%4734.89元/

35、以2012年上市预计，按每年5%均价涨幅计算，预计本案小高层产品上市均价为5000元/,小高层产品定价,建议一期洋房入市价格可达6000元/平；一期联排产品入市价格可达9000元/平,洋房定价,联排属于洋房产品的升级产品，价格可高于洋房层售价的10-15%；建议一期联排入市价格可达9000元/平,结合河东新城发展和辽阳房地产发展情况，洋房作为高品质的产品，其价格应高于小高层售价10%-15%左右；结合目前市场在售项目意航世纪城销售均价分析，本案洋房一期市场定价可达6000元/平,联排定价,1,宗地研究,2,项目定位,3,发展策略及启动区,项目开发策略前期需加大投入，实现山水景观的完美呈现，给客

36、户信心,在项目建设同时，对山体资源进行打造，形成山水多重景观资源,以低密度产品为切入点，提升项目档次，打造项目品牌,完善自身项目配套，填补区域配套的不足，突出本案优势,实现资源利用最大化，充分利用山地及水资源，形成园区景观,建议从南到北，分三期开发，每期开发面积8万平方米左右启动区作为本案示范区，需在一期呈现,一期,二期,三期,开发模式：山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套,开发前期：山体公园、示范区先行，建立项目高端形象,南侧山体瀑布示意,售楼处外部示意,山体公园示意,售楼处内部示意,开发模式：山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套,开发中期：完善园区内部配套，满足业主生活需要,商业配

37、套示意,幼儿园示意,会所配套示意,开发模式：山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套,开发后期：体贴物业管理+园区细节+创新产品，体现居住品质及舒适性,会所配套示意,物业服务,绿化细节,背景音乐,绿植标识,入口细节,室外庭院,建议本案启动区从西南侧切入启动区占地6万平方米，容积率建议1-1.2之间,情景洋房建筑形式：4+1，层层退台，下沉式花园面积区间：130-180平,多产品线设计,联排别墅建筑形式：联排 面积区间：200-260平,启动区,小高层建筑形式：18层以下，1梯2户，南北通透面积区间：90-140平,启动区产品设计原则：满足北方客户基础需求的前提下，实现户型创新,北方户型设计基础

38、 保证通风采光：大开间短进深，保证南北通透，减少三阳户型的出现满足辽阳改善型客户需求：户型讲究宽敞大气，偏重居住舒适性而非户型格局减少公摊面积：采用附赠面积的形式减少公摊，增加室内实用面积 景观价值最大化：充分利用地块原生资源，将大面积产品建设于园区中心景观区,别墅建议参考沈阳圣罗伦斯首层双车库设计、赠送地上入户花园，送夹层及景观阳台,夹层,入户花园,双车库设计,景观露台,圣罗伦斯联排225平,联排一层,一二层中间夹层,联排二层,联排三层,别墅建议参考沈阳保利十二橡树下沉式花园、赠送露台，首层设置车库,保利十二橡树202平,入户花园露台赠送,露台赠送,下沉式庭院,联排地下室,联排一层,联排二层

39、,别墅建议参考沈阳华润橡树湾下沉式花园、赠送露台，首层设置车库,华润橡树253平,地下一层,联排一层,联排二层,联排三层,下沉式花园,边户花园,露台,露台,洋房参考万城情景洋房一层,首层带地下室 三室二厅二卫 166,地下室,北花园,南花园,二层带地下室 三室二厅二卫 165,洋房参考万城情景洋房二/三层,露台,露台,三层 三室二厅二卫137,四层带露台 四室二厅三卫205,洋房参考万城情景洋房四层,南露台,北露台,洋房参考金地檀郡洋房一层,首层带地下室 三室二厅二卫 166,花园2,花园1,花园3,花园2,花园2,洋房一层,采光地下室一,采光地下室二,二层带地下室 三室二厅二卫 165,洋房

40、参考金地檀郡洋房二层,花园,神秘楼梯,神秘楼梯,花园,神秘楼梯,洋房二层,采光地下室一,采光地下室二,三层 三室二厅二卫137,四层带露台 四室二厅三卫205,洋房参考金地檀郡洋房三层/四层,露台,客厅挑空,屋顶花园,露台,三层 三室二厅二卫137,四层带露台 四室二厅三卫205,小高层全部南北通透、一梯2户设置，保证居住舒适性端户采用全明设计,三室二厅一卫99,三室二厅二卫106,二室二厅二卫123,创新户型赠送奇偶层露台、创意空间,户型：两室两厅面积：91,建筑面积：99平方米户型：两室两厅一卫,建筑面积：127平方米户型：三室两厅两卫,竞争项目建筑风格多样，特色不鲜明客户最能接受的建筑风

41、格为地中海和北美风格,客户接受的建筑风格,祥祺高尔夫新城 现代简约,恒大绿洲 欧式新古典,意航世纪城 西班牙,河东馨苑 现代简约,建议本案采用闲适、浪漫却不乏宁静的地中海风格,建筑风格的选择,建筑风格应既体现项目档次又满足客户需求辽阳建筑风格特色不鲜明，地中海风格更易跳出市场利用山水景观优势，与地中海风格完美结合运用,建筑细节运用,细节的处理上特别细腻精巧外立面颜色温润而醇和往往采用建筑圆角，让外立面更富动感,建议考虑消费者能接受的小桥流水、廊桥的形式，营造宜居的园区景观,消费者希望小区园林,通过树木实现楼宇之间绿化的隔离；强化植物造景的层次感，细部景观营造随意、自然,楼宇之间绿化的隔离,景观

42、的层次设计,细部景观设计自然,园区小品与楼宇建筑结合，并体现园区的品质感,以内部生活配套为主，满足居民基本生活，售楼处体现奢华、情调，,休闲娱会所设计面积：3000平,售楼处,山体公园 健身步道,影音室,棋盘室,建议本案在充分利用地形条件的基础上，设置地上车库和车位，满足客户需求，别墅和洋房需保证车位住户比1：1,客户陈先生：自己有一辆广本小跑，觉得地下车库比较费劲，现在像佰亿富虹的经验就是沿着绿化带边上画一些车位，很多人都买车位客户刘先生：买车就停在马路上，现在有的是。现在都是地下车库，不是那种外式的，觉得地上车库平时不停车可以当一个储物室,Thanks for your attention,Wish you a good day!,