石家庄西部山前区别墅项目沟通案前期定位89p.ppt

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1、西部山前区项目沟通案,谨呈：,繁华的都市依旧喧嚣，难得有一片清幽，一片朴拙；越过都市和乡野，接近生活本质。,序,政策导向分析,东拓：在高速公路以东地区，及在高新技术开发区和良村经 济技术区的基础上扩建新城。西优：西部生产优化。南延：延续之前的发展方向，向东南方向持续发展。北跨：远期，跨过滹沱河向正定发展。中疏：疏减城市中心区人口。,东南：竞争白热化，大盘四起，价格飙升，多种建筑 形态聚集。购买者观望态势明显。中心：无法改变的城市中心论，购买者中心概念严重。由此可见，政府的宣讲效果不明显。北部：虽属远期规划。但已提上日程。西部：应该被重新认识和重视的地域。,西部山前区现状,1.5亿：建设山前大道

2、和封龙山道路等工程，把动物园、龙泉寺、森林公园、封龙山等旅游景点连接起来，形成省会西部休闲旅游带。1.3亿：按照城市化道路双向六车道标准建设的京赞线上庄段拓宽工程，把中 山路、槐安路和石获南路南北贯通起来，将省会西部山前地带连为一 体，推动西部生态新区的经济发展和省会西部山前旅游带的形成。1.2亿：恢复“白茬山”，历时三年。1600万：建设槐安路跨青银高速桥工程，彻底解决省会市民到山前区的卡脖 路问题，进一步加强鹿泉市西部山前生态新区与石家庄市的沟通。游7路：槐安路往西一直通到龙泉寺。1号线和6号线：未来轻轨1号线和6号线的兴建，将带来西部山前便捷的交通。7个公园：政府将斥巨资修建湿地公园、水

3、景公园、休闲体育公园、生态公园 和森林公园等7个主题公园。,市场,定位,策略,概念,创意,整体战略沟通主线,产品概况,项目分析,市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,交通四通八达：位于城市西部山前大道西侧，地处山前大道腹地，交通便利，沿公路、山前大道可直达市区。项目设计合理，外立面简洁明快，较周边项目更临近市区，处于上风上水的绝佳地段。,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,上山间,弗莱明戈,奥冠水悦龙庭,西山一号,锦绣山城,恒大金碧天下,绿墅蓝山,吉溪庄园,悦榕香醍溪岸,云鼎山庄别墅,西山渡,富达山庄,江水西岸,江水西岸物业类别 别墅 建筑类别 联

4、排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 西三环翠屏路交口西行200米路北 交通状况 自驾开盘时间 2011-08-20 入住时间 2012-12-30容 积 率 0.86 绿 化 率 40%户 数 总共 85 户 预售许可证 201108 物 业 费 1.50元/平方米月 户型面积 306-450平物业公司 黄骅市远东房地产开发有限公司鹿泉分公司 开 发 商 黄骅市远东房地产开发有限公司鹿泉分公司 售楼地址 中山路与西三环辅路北行200米迎宾翠屏路西行200米路北 江水西岸房价 最低价200万元/套（约合6600/平）江水西岸打折优惠信息 5万抵10万贵宾卡 最

5、新楼盘动态 江水西岸 5万抵10万元贵宾卡优惠中，十二月购房惊喜不断，306平方米电梯别墅尊贵面市，赠送超大庭院。,上山间,上山间物业类别 别墅、联排 项目特色 低密居所 建筑类别 联排 独栋 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 石家庄市西部山前生态区山前大道608号 交通状况 驱车自驾开盘时间 预计2012年 入住时间 2011-12容 积 率 0.52 绿 化 率 52.13%户 数 总共 1000 户 预售许可证 201113 物 业 费 1.80元/平方米月 物业公司 石家庄宜家物业服务有限公司 开 发 商 石家庄市亿城房地产开发有限公司 售楼地址 西部

6、山前区地质公园南侧，距市中心直线距离约15公里 上山间房价 最低价236万元/套（约合10000/平）最新楼盘动态 上山间 二期“拾阶”，330-500联排、双拼别墅新品236万/套起。,美达西山御园,美达西山御园物业类别 别墅 项目特色 特色别墅 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 石家庄市鹿泉经济技术开发区 交通状况 301路、游5路，横山站下车即到开盘时间 2011-04-16 入住时间 2012-10容 积 率 0.40 绿 化 率 70%户 数 总共 376 户 预售许可证 201044 物 业 费 暂无资料 物业公司 暂无资料 开 发

7、 商 河北省省直纪元房地产开发有限公司售楼地址 河北省翠屏山迎宾馆北侧 美达西山御园房价 均价390万元/套最新楼盘动态 美达西山御园 项目联排别墅均价300万/套，庭院别墅均价600万/套，新品“合院”别墅均价390万元/套热销中。,弗莱明戈,弗莱明戈物业类别 别墅、洋房 项目特色 西班牙风格别墅 建筑类别 联排 装修状况 毛坯 环线位置 二至三环 所属商圈 鹿泉 别墅购房圈 物业地址（鹿泉市）槐安路西行至山前旅游大道即到 交通状况 驱车自驾 开盘时间 2010-08-31 入住时间 2011-12-31容 积 率 0.60 绿 化 率 88%户 数 总共 400 户 物 业 费 3.00元

8、/平方米月 开 发 商 河北豪亿房地产开发有限公司 售楼地址 西部山前旅游大道弗莱明戈会所 弗莱明戈房价 均价4270元/平方米弗莱明戈打折优惠信息 全款98折优惠 最新楼盘动态 弗莱明戈 准现房 联排别墅均价4270元/平，付款方式：全款、按揭，全款购房98折。,奥克兰风情小镇,奥克兰风情小镇物业类别 别墅、双拼、四围、联排、花园洋房 项目特色 花园洋房 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 别墅购房圈 物业地址 鹿泉市大李庄村南 交通状况 旅游5路开盘时间 2010-10-16 入住时间 2010-12-31容 积 率 0.40 绿 化 率 41%户 数

9、 总共 500 户 预售许可证 鹿房预字第200715号物 业 费 1.70元/平方米月 户型面积 192-448平物业公司 鹿泉市龙城物业管理有限公司 开 发 商 河北龙城房地产开发有限公司 售楼地址 鹿泉市获鹿镇大李庄村南 奥克兰风情小镇房价 最低价103万元/套（约合5400/平）奥克兰风情小镇打折优惠信息 一次性北区优惠5万，南区3万,香醍溪岸,香醍溪岸物业类别 别墅 项目特色 特色别墅 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 槐安西路西沿线与青银高速交汇处西南方交通状况 自驾前往 槐安路与山前大道交汇处开盘时间 2012-09 入住时间 一

10、期2013年 容 积 率 0.60 绿 化 率 暂无资料 户 数 总共 800 户 当期 157 户 户型面积 双拼 联排270-380平 独栋500平左右开 发 商 河北悦榕房地产开发有限公司 售楼地址 石家庄市裕华东路33号（裕华东路与平安南大街交叉口西行100米路北）香醍溪岸房价 咨询起价200万左右/套（约合7400/平2012年初开盘）最新楼盘动态 悦榕香醍溪岸，位于西部山前生态区，浪漫的地中海托斯卡纳建筑风格，纯山体别墅，创新型中庭院联排别墅。,奥冠水悦龙庭,奥冠水悦龙庭 物业类别 别墅 项目特色 特色别墅 建筑类别 联排 独栋 装修状况 毛坯环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物

11、业地址 山前大道上寨凤凰山交通状况 该项目位于山前大道凤凰山，距省委省政府21公里，距市中心20分钟车程。开盘时间 待定 入住时间 2013-03-13容 积 率 0.52 绿 化 率 60%户 数 当期 213 户 产 权 鹿泉县产权开 发 商 河北奥冠房地产开发有限公司售楼地址 槐安路与平安大街交叉口东行100米路南 奥冠水悦龙庭房价 现咨询价6000元/平左右（2012年初开盘）最新楼盘动态 奥冠水悦龙庭 200-400独栋、联排别墅接受咨询，项目已开工。,绿墅蓝山,绿墅蓝山物业类别 别墅 项目特色 特色别墅 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地

12、址 槐安西路与山前大道交汇处北行800米 交通状况 自驾可达，距离市中心15KM，距离西外环5KM。开盘时间 预计2012年1月 入住时间 2012-6容 积 率 0.80 物业公司 惠众联行 户 数 总共 71 户 预售许可证 鹿房预字第201121号户型面积 双拼330平 联排260平开 发 商 河北高通房地产开发有限公司 售楼地址 槐安西路与山前大道交汇处北行800米 绿墅蓝山房价 190万-290万/套（约合7300/平）最新楼盘动态 绿墅蓝山 预计2012年1月份开盘，现接受咨询。项目一期总占地面积27333平方米，总建筑面积20000平方米，由双拼和连排产品组成，共计71套。,西山

13、一号,西山一号物业类别 别墅 项目特色 法式别墅 建筑类别 独栋 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 山前大道路西龙泉寺以南 交通状况 西山一号位于西部山前生态区，“龙泉寺”以南，山前大道以西，距石家庄市仅15分钟车程开盘时间 2011 入住时间 2012-12 容 积 率 0.46 绿 化 率 40%户 数 总共 202 户 物业公司 戴德梁行 开 发 商 河北江波房地产开发有限公司售楼地址 裕华东路平安大街平安公园旁（裕华东路43号）西山一号房价 咨询8500-12000元/平（2012年初开盘）最新楼盘动态 西山一号 景观样板区封顶在即，320-500独栋

14、、双拼别墅接受咨询。,恒大金碧天下,恒大金碧天下物业类别 别墅 项目特色 景观居所 建筑类别 独栋 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 槐安西路西沿线与青银高速交汇处西南方交通状况 开车自到开盘时间 2011-07-03 入住时间 2013-6-30 容 积 率 0.60 绿 化 率 42%户 数 总共 270 户 预售许可证 鹿房预字第201112、201115号物 业 费 暂无资料 物业公司 金碧物业有限公司 开 发 商 恒大地产集团鹿泉有限公司售楼地址 石家庄槐安西路与维明街交叉口恒大华府运动中心 金碧天下房价 双拼别墅950010000元/，独栋别墅12

15、500元/。80-160瞰海公寓5280元/起，送1600元/豪装。最新楼盘动态 恒大金碧天下 首一期270套别墅全部售罄，二期新房源预计明年初推出。,锦绣山城,锦绣山城物业类别 别墅 项目特色 特色别墅,宜居生态地产 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 物业地址 西部山前开发区 交通状况 驱车自驾前往开盘时间 2008-6-19 入住时间 2011-12-31 容 积 率 0.45 绿 化 率 96%户 数 总共 500 户 预售许可证 鹿房预字第200613号物 业 费 1.50元/平方米月 物业公司 石家庄日升房地产开发有限公司 开 发 商 石家庄日

16、升房地产开发有限公司 售楼地址 西部山前开发区 参 考 价 4500元/平方米 付款方式 一次性、分期最新楼盘动态 锦绣山城滞销,林溪小镇,林溪小镇物业类别 别墅 项目特色 低密居所 建筑类别 联排 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 鹿泉 别墅购房圈 物业地址 植物园北侧（鹿泉）交通状况 旅游1路 305路 在植物园下车开盘时间 2009-11-22 入住时间 2011-05-31容 积 率 1.10 绿 化 率 42.40%户 数 总共 300 户 预售许可证 200927 物 业 费 1.50元/平方米月 物业公司 北京华通鸿达物业服务有限公司 开 发 商 河北圣德房地产开发有

17、限公司售楼地址 和平西路与西三庄交叉口西南角 林溪小镇房价 均价4000元/平方米 林溪小镇打折优惠信息 一次性98折优惠 最新楼盘动态 林溪小镇，叠拼别墅均价4000元/平米，联排别墅均价190万元/套,秀水归墅,秀水归墅物业类别 别墅 项目特色 特色别墅 建筑类别 联排 双拼 装修状况 毛坯 环线位置 二至三环 所属商圈 鹿泉 别墅购房圈 物业地址 植物园路与太平河交叉口西行800米（植物园南侧，秀水公园西门）交通状况 公交76路、游1、游11直达开盘时间 2011-10-16 入住时间 小高层预计2012年入住容 积 率 0.65 绿 化 率 60%户 数 总共 400 户 物 业 费

18、1.80元/平方米月 开 发 商 石家庄天都房地产开发有限公司 售楼地址 中华北大街与和平西路交叉口北行1000米路西 秀水归墅房价 均价3980元/平方米 秀水归墅打折优惠信息 全款优惠100元/最新楼盘动态 秀水归墅 小高层正在热卖，均价3980元/,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,你需要一个什么样的空间？,是这些吗？居住空间、郊居空间、度假空间、会务空间,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,一个自己可以思考的独立空间一个启发自我思维的空间一个理解自己的地方一个可以包容你的地方一个处理自己认为最重要的空间一个自己乐趣的

19、天堂一个自己最想去的地方一个自己可以失踪的地方,重要的是，这是一个真正完全属于你的地方。,她应该是,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,目标客户,1、目标客群推导,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,2、定位依据,购买力因素,针对收入高、消费能力强的群体。,地域因素,主要客群在石家庄市区范围内辐射。鹿泉市客源不容忽视。,消费观念因素,哪个年龄层次的人比较容易购买第二居所？哪个类群体比较注重自己的内心世界？,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,新中式、新田园、现代“村落”,“土地平旷，屋舍俨然，

20、有良田美池桑竹之属，阡陌交通，鸡犬相闻，其中往来种作，男女衣着，悉如外人，黄发垂髫，并依然自乐。”“是理想中的村落”。新中式，中国当代的传统文化的表现。摒弃”以繁为美“的传 统美学观念，打造当代建筑形态。,庭院中国小院，藏风聚气，地润天和。,入户花园,院内茂林修竹，上扬的精神意境。,径：通往自己的家的便是砖铺就的弯弯曲曲的小路。,溪水顺地势而下，缓溪自成叠瀑。,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,项目卖点总结,新中式建筑形态，蕴涵深厚文化底蕴。（与周边项目拉开形象）,错落有致的小区景观，移步换景，景致庸雅。,集私密性、景观性、独享性为一身的私家庭院,自留地,依

21、山旁水，处于上风上水地域。贯穿地块的溪流，使整个小区灵动起来,综合性会所及小区庄园,合理面积，较低套价（一期）,半地下和少量地上停车场，人车分流。,便捷的交通,产品概况/市场状况/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位,项目分析,项目配套建议,为彰显项目中式风格，顺利去化一期产品，提升后期产品品质，建议庄园内，临近山前大道处，种植竹林。“未出土时先有节，及凌云处尚虚心”,依托地块优势，建议打造坡景园林，体现小区内景观层次。,清理后山上山沿途道路，修缮上山便道，山顶清理出一处平台，供业主独家享用。可晨练，可休闲。将来森林公园修建完成，可直通森林公园。,小院里辟出一角，为业主先期种植竹子。打造庭院

22、小景观。也可设计成影壁墙功能。,建议部分产品（一期洋房部分）简装，先期销售终端输出简装修，依照市场反应判断是否全部简装。,推广目标,推广策略,指导思想/核心概念/概念解构/推广要素/传播策略,完成一期200套住宅的销售实现整体品牌形象与价值再提升,现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。成本导向法 顾名思义是以总成本为中心来制定价格。即：价格=成本+利润+税金(其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算)需求导向定价法 需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较产权性质、房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优

23、质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。,推广目标,推广策略,指导思想/核心概念/概念解构/推广要素/传播策略,我公司综合两种定价方式，结合市调，本着低开高走的价格销售策略，拟定本项目一期整体销售均价为4200元/，入市销售均价为3700元/（毛坯）。依据销售走势进行价格控制使之符合市场定价的原则，在此基础上进行价格控制，可上浮或下调。,推广目标,推广策略,指导思想/核心概念/概念解构/推广要素/传播策略,一期的推广让市场从品牌、品质、社区文化等方面认识我们，那么我们认为二期的推广，应该在一期沟

24、通基础之上，在生活方式，社区人文等内涵方面，做全面和深入的沟通，即从眼中所看，到心里所想的沟通，来推动后期产品销售，通过产品附加值，拉升价格，实现利润最大化。随着社区的生活形态、人文环境成型，为品牌形象做相应的升级与深入的挖掘，给品牌一个具有人文与思想价值更高的发展平台和定义。,推广目标,推广策略,指导思想/核心概念/概念解构/推广要素/传播策略,推广策略,推广目标/核心概念/概念解构/推广要素/传播策略,指导思想,一期“新中式/新田园”概念，二期需要深化！,自然 格调 随性 舒适,新城市人文榜样,推广策略,推广目标/指导思想/概念解构/推广要素/传播策略,核心概念,推广策略,推广目标/指导思

25、想/概念解构/推广要素/传播策略,核心概念,新城市人文榜样 关键词：新的生活方式 新的价值取向 新的心灵归属,提升以居住为基准的住宅价值，发掘住宅新内涵。,概念解构,推广策略,推广目标/指导思想/核心概念/推广要素/传播策略,在一期注入自然、格调、随性、舒适的生活体验完成从房子到家；从情景描绘到生活的心灵体验与演变。将建筑/景观/生活形态/品质层面的认同，转化成一个可以口号化/形象化/符号化传播的定义。,推广要素,推广策略,推广目标/指导思想/核心概念/概念解构/传播策略,主 题：新中式 新田园生活方式：舒适、随性、自然传播关键词：西部山前区的新人文主义生活圈,整合传播紧扣推广核心为原则，主要以自由媒体为主，以软文炒作深化提升区域品质和社区文化内涵，以户外和现场的包装配合，通过整合贯穿和积累传达品牌价值。,传播策略,推广策略,推广目标/指导思想/核心概念/概念解构/推广要素,西华世家 阳光里,Thanks for you time!,