08广州森基投资大坦沙项目项目定位及物业发展建议.ppt

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1、森基投资大坦沙项目前期策划报告 项目定位部分,广州中原项目一部 GuangZhou.08.01,区域房地产开放行业分析,Part 1,区域房地产开发行业分析,区域内二手竞争对手分析,万科柏悦湾,首期：选择中等地块推出一期项目，推出时，仅9000元/的均价轰动入市；二期：接着推出项目最佳位置的地块，项目均价马上推高至19000元/，受当时市场环境大好影响，销售速度依然甚快；第三期：才以低价14000元/推出项目最差位置的产品；由于受到二期和三期项目的价格拉差影响，三期项目更加红火，推出首日就将近售罄。,珠岛花园,珠岛花园作为老社区，生活配套十分齐全，并有校巴接送往学校，所以，珠岛花园的租赁市场较

2、为火爆，其中，两房一厅租金大约为2000元/月，三房约为2800元/月。其租金价格对项目的投资回报方面具有加强指导作用。,区域内二手竞争对手分析,区域内一手竞争对手分析,新世界凯粤湾,区域内一手竞争对手分析,瑞安花园,区域内一手竞争对手分析,中信西关海,区域内一手竞争对手分析,中海金沙湾,区域内一手竞争对手分析,中粮万科金域蓝湾,区域竞争楼盘市场分析,竞争对手户型分析,区域竞争楼盘关于度分析,项目投资环境分析总结,客户需求调研报告,Part 2,调研概述,通过研究分析，了解消费者需求趋势，寻找森基投资大坦沙项目的卖点。有效帮助贵司制定项目开发或推广上市策略，为贵司提供策略依据及建议。,为能最优

3、化地达成我们事先设定的调研目标及调研范畴，综合分析目前阶段状况及客户需求，我方建议本项目应针对性地调查有意向于番禺区域置业的目标客户群，利用调查问卷的形式访问目标客户。该方法既可综合平衡目标研究对象的征集所存在难度，更可真实地反映客户的实际需求等诸多因素。,调研目的,调研方法调研方法,调研概述,本次调研收集有效问卷109份，受访者来自于于广州十区范围内，两者唯一的相同点就是都有意向于大坦沙置业，因此对其展开调查，根据调查方案的落实，接受访问的客户必须具有购房意向并且愿意在大坦沙购房，才能给予较真实的反映数据；否则即终止访问。,调研分析,调研时间：2012年7月18日7月19日调研地点：中原广州

4、地铺网点研究方式：利用中原广州地铺网点对意向购房客户群进行调查问卷访问调研人员：何晓荔、黄倬勇、陈悄航、许达文被访问者：主要甄选为有意向于大坦沙置业的客户群,调研内容,若本项目设有游艇会所，对你的购买欲望有何影响？,游艇在消费品之中属于高端消费类型产品，一般人很少接触，因此49%的调查客户认为吸引力一般，30%的客户表示无所谓。,你希望游艇会所提供何种服务？,游艇一次容纳的客户大概20-30人，31%的被访者愿意游艇提供西餐厅服务，25%希望作为派对的场所，23%愿意选择红酒会，统计得出多数客户愿意选择高端类型的消费。,您觉得大坦沙购房的合理单价范围？,由以上数据可得出，受访者主要以二手价格作

5、为参考。受访者中，认为大坦沙购房单价在12000-15000元/的有46人，占42，8000-10000元/的有29人，占27。,您会选择以下何种付款方式？,由于受市场不稳定因素影响，大多数客户对价格都持保守态度，认为总价越低越好。总价在100万元以下的33人，占31，100-110万元的29人占27。,您会选择以下何种付款方式？,付款方式的选择中，由于公积金贷款受额度控制，所以，33人占31%的客户选择组合按揭付款；而受广州楼价较高影响，能接受一次性付款的客户着实不多。,您可接受一次性购房的总价？,受访者中，66人占61%的受访者一次性付款可接受总价的幅度在40-60万元，此部分客户有一部分

6、客户并非资金不足，而是不愿意一次性购房导致流动资金减少；而能够一次性付款接受总价较高的受访者，大部分为生意人。,您是否会购买小产权房？,由于小产权房没有房产证，并且在政府的多番宣传下，84人占78%的客户不会购买小产权房，认为没有保障；16人占15%表示会考虑，此部分客户主要为投资者，视价格而定。,您认为小产权房单价多少您愿意购买？,受小产权没有房产证影响，客户基本上选择原则为越便越好，其中，73占68%的客户认为，6000-8000元/平方米较为合适；只有小部分客户认为小产权房价格与周边二手价格相仿。,小结：,会考虑在大坦沙购房的客户主要是25-35岁的中低收入、迫切购房的刚需客户为主。职业

7、主要为企业的中低层人士，收入5-10万元年薪。在户型选择方面，客户多数希望购买70-90、90-120的舒适型两房和紧凑型三房单位。功能分区上，年轻的客户比较注重卧室的布局与大小。项目在开始的同时，应把重心放在产品设计、户型配比、自身配套优化上，从而应提升项目自身价值。,项目发展定位报告,Part 3,地块区位分析,老荔湾,芳村,白云,佛山南沙,金沙洲,本案,周边环境分析,周边环境分析,目前项目附近居民点大部分是原住地的村民，周边生活配套极为不足，娱乐、饮食、购物一概不全，居民的购物只能去城区到岛内较远的地方去购物和消费，其中教育和医疗相对完善。,项目地块及四至规划,地块西面,地块东面,地块南

8、面,地块北面,项目东、北面主要为垃圾处理中心和一些皮革制造业，废气排放污染严重；西面正对着白沙河，一线江景，环境优美；南面城中村，靠近坦尾地铁站，主要有二手厨具城。,地块内部,地块内部为平整的水泥路、7通一平的仓库用地和食堂，平直临岸一线江景，利于后期施工和设计临江住宅，其中食堂无法拆迁，整体规划将受到限制。,项目地块及四至规划,项目经济指标（设定）,本案相关资料需要提供再行分析。,项目SWOT分析,客户群定位,中原认为：以“立足周边，向外延伸”的客户群定位原则为知道，首先锁定周边专业市场的强劲购买力，再向外挖掘广佛同城下的外来人口。,核心客户群分析,补充型客户群分析,区域定位,城市遗忘区特点

9、：人少、村多、地多,城市遗忘区,CBD中轴线,国际金融城,琶洲会展中心,区域特征,区域劣势：岛上居住氛围欠缺城中村、批发市场围绕，外围环境不甚乐观有污水处理厂，存在空气污染道路系统处于规划中，实施时间长所在大片区规划中周边多为居住用地，日后人口密度较高,区域优势：周边江景资源丰富地铁站旁，升值前景有保证白鹅潭经济圈内，发展前景良好大坦沙岛规划良好，是公认的价格洼地,项目功能定位,根据项目的区位及优势，我们可以看出项目具备了成为高质素高档次的特性。特别在充分利用江景资源，打造属于项目独有的江岸线、会所后，项目整体形象将被拔高，并且，由于项目地块的特殊性，导致土地用途不受限制，可以说，本项目是一个

10、宜居、宜商、宜投资的全能地块，因此，我们认为项目可以定性为：,大 沙 岛 上 居 家 投 资 型 江 景 社 区,项目功能定位,大 沙 岛“大坦沙岛”一直以来都有更名为“大沙岛”的计划，并且已提交申报。政府也希望通过更改名字让市民对大坦沙重新认识；居家投资型由于项目地块性质特殊，土地用途不受限制，既可以购房自住，也可以SOHO办公，投资、办公、居住均能实现；江景社区江景是项目最大的自然景观所在，既无可复制也永恒不变，是项目定位高端的核心价值，是对于追求高品质生活的人们不可多得的宝地。而且，江景资源在市中心买少见少，相当稀缺，升值潜力巨大，可以说，买到即赚到。,大 沙 岛 上 居 家 投 资 型

11、 江 景 社 区,核心价值提炼,项目形象定位要素,项目形象定位要素,项目形象的升华项目所处的地理位置十分优越，用“入则宁静，出则繁华”来形容最为贴切，居住在此的人，能够忘却城市的烦嚣，返璞归真，这里没有城市的车水马龙，只有无尽江景，这里是成功人士过上平静生活的最佳选择。因此，我们认为，项目形象可定位为：,曼 哈 顿 岛 上 的 财 富 方 舟,项目形象定位要素,建筑风格及园林风格定位,建筑风格现代中式建筑,现代中式洋房,传统中式洋房,建筑风格及园林风格定位,园林风格现代中式园林,现代中式园林,传统中式园林,江景要素在本项目的应用,高档会所打造项目附加值利用项目固有的游艇码头，购置游艇，并放置在

12、游艇码头。在游艇上设置相应的休闲设施，如：咖啡店、红酒屋、西餐厅等。并且可设游艇出租业务，供客户使用。提高项目整体档次。,江景要素在本项目的应用,开拓特色游艇商业经过对项目周边楼盘进行了解，发觉竞争对手中，不论高端还是地段，大多数项目都缺乏会所这一配套，最了不起的西关海仅仅使用泛会所的概念含糊而过。因此，建议项目打造高档会所。,江景要素在本项目的应用,打造水岸栈道、亲水平台项目地块具有天然优势，临近河岸有将近400米的天然江岸线，具备打造沿江栈道的条件，并且通过巧妙的设计，令到栈道更自然、更舒适。在项目南岸、北岸打造亲水平台，让客户与江水近距离接触。可以这么说，河岸的打造成功与否，决定着项目推

13、广成功与否。因此，值得发展商下重本打造。,商业定位建议,综合区域现在和未来的状况，本案不适宜设置大体量的集中式商业；本案的商业定位应建立在对社区居民生活的日常配套上；商业形态应为临路的小高层首层独立门面商铺（最多不超过2层）；商业业态主要为生活超市、银行、邮局、邮政储蓄、电信服务、小型特色餐饮、美容美发、便民药店、干洗店、家政服务等为主。,社区商业邻里中心,案名参考,道 尔 顿 社 区森 兰 雅 苑水 韵 沁 园灏 景 尚 都,项目整体规划建议,Part 4,项目经济技术指标（建议）,商业产品规划建议,顺势顺应区域环境 挑战独特性的追求 创意场所感的营造,整体规划原则,居住和自然共存的社区可持

14、续性发展的社区现代生态布局的社区典范,整体规划目标,项目整体规划布局与特色分区,白 沙河,空间关系和布局关系建筑和景观元素的结合指定节点区表达的分区或邻里特色,建筑高度,目标：塑造一个较高品质、尺度适宜的现代居住区形象，较高密度的中高组团置西面。创造丰富活泼的天际线。降低建筑对西面景区、环境的压迫感。原则：整个基地分为三个层次，即高层、中高层与园林景观。鼓励多变化的天际线。建筑的高度随着越接近自然景观区（江边景区）而降低。,中高层,园林景观,项目产品规划设计,Part 5,产品规划理念,产品规划核心,产品规划原则,产品首期规划要点,部分人车分层，车辆入户轴线清晰，步步随景,社区交通规划原则,地

15、下车库范围；,社区交通组织,车位位置,车行系统设计地下车库规划设计地下阳光车库有阳光会呼吸型生态车库地下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观绿化，使车库空气形成对流，引进阳光和新鲜的空气，避免传统的地下停车库黑暗、闭塞的不足，形成实实在在的“生态车库”，同时也把地下室的行人直接引导到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到健康、生态。,社区交通组织,项目单体建筑概念设计建议,Part 6,建筑立面,中国建筑历史悠久，在设计上吻合了广州地区的各种气候变化，加上中国建筑的发展，其建筑文化已经得到认同，在建筑风格的处理上吸纳中国建筑的精华，加入骑楼、大窗、方柱等传统意义上的经典岭南建筑符号，但不是简单地模

16、仿建筑符号，而是突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴；并有效融合了现代建筑元素与现代设计元素，使之更符合现代人的居住习惯，从而形成独具特色的现代中式风格。,项目户型概念设计建议,Part 7,产品线分析,产品组合建议,根据本项目的经济技术指标，建筑密度为21%，容积率为4.11，综合项目产品线分析，本项目产品组合如下：中高层住宅+高层住宅因为本项目为临江100米内限高60米，建议设计18层的中高层住宅，100米临界以外建议设计28层的高层住宅，在尽可能利用江景资源的前提下，将项目收益组合最大化。,从目标消费群推导项目户型,项目目标客户群定位为中端以上的消费人群，因此，从市场产品需求档次的结构可以

17、得出项目户型的配比档次，如下：高端：中高端：中端：中低端10%：25%：30%：15%,因此我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次和市场主力户型的消化，项目户型的档次配比应当遵循其相应的客户需求和购买力结构层次。,项目户型配比档次结构,从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的把握，三、四房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产品套数中所占的比例约在50%-65%之间。,项目整体户型配比,目前设定容积率为4.11，总建筑面积为184950平方米，由于预留军方配比占总建筑面积的30%，面积为55485平方米，可建约7栋住宅，因此另行70%的建筑面积为129465平方米，可建筑

18、住宅栋数为14栋，上表户型只计70%的建筑面积下的配比。,高层户型设计原则,核心原则入户花园+超大阳台+空中庭院,设计原则：四大光明和七大分区厅、卧、厨、厕四大功能空间须有明窗采光通风，户型内部必须实现动静、公私、洁污、干湿、内外、主次及卫浴分区。景观优先保证每个户型、客厅、卧室都有景观。卧 室在不影响其他功能区前提下，保证主卧大开间、大面积。客 厅客厅是户型的“脸面”，对客厅要求开间大、面积大。厨 房采用L或U型厨房设计，大面积可做到中、西式厨房的分离。实用与科学并举原则豪华户型空间需显舒适，考虑到高层住宅实用率低，应避免面积的浪费。,园林景观设计建议,Part 8,水体系统,由外部水道与中

19、高层居住组团形成，通过外部水道来构筑独特的半岛、岛屿氛围。展现沿狭长河道展开生活空间的区域，体现自然野趣的，塑造使人身心放松的氛围。属于半开放性的观赏型水空间。,江水特征区：,在小区主要的中心空间设置的水体广场，这相当于项目的内部焦点，整个效果其实水体所占的比例不是很大，而是由水、石、植物、硬地广场相搭配，形成具有传统中式园林的特征和灵魂，由此感受到中式社区的韵味，这个空间属于开放性景观加休闲水景空间。,开阔特征区：,水体系统,园林道路,具有情趣的铺地,风情道路,汀 步,栈道,休闲场所,在庭院当中设置具有浓郁中式庭院的花架与凉亭，使之成为业主的休闲场所之一，同时也成为社区景观的重要组成部分。,

20、艺术雕塑,生态环保技术在园林的运用,项目配套设施建议,Part 9,商业配套,社区邻里中心+裙楼式商业区,社区邻里中心：功能上以服务社区居民为主，同时辐射周边步行1530分钟范围内的居民。功能上以大超市、大型餐饮或休闲场所为主，配合日常的生活消费入酒吧、桌球等消费娱乐设施。,群楼式商业区：根据项目区域的发展前景以及小区常住人口计算，本项目如果需要设立裙楼式商业的话面积控制在4000以下。设置的位置在东面与会所配合在一起。,会所配套,健身室,壁球室,桌球室,酒吧,泛会所配套,网球场,康体设施,生态休闲架空层,部分栋数利用架空层，提供半室内公共活动空间，增加住户的交流，同时架空层又是景观互相渗透的

21、有效途径。,儿童天地,儿童游乐场地,水岸栈道、亲水平台,游艇会所,示范区建议,营销中心,示范区建议,现场包装,示范区建议,园林示范区,水岸亲水平台示范区,水岸亲水平台示范区,智能化设施引领“全科技”居住时代,家居智能化最为重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按纽控制、遥控器控制、控制面板控制、电话远程控制、网络远程控制五套控制体系；考虑项目开发成本，建议选择造价合理、操作较为简单的控制面板体系，通过集成系统，可实现布防与撤防、紧急报警、信息留言等功能。,智能化设施,智能化小区系统,背景音乐及紧急广播系统消防自动报警系统及联动系统闭路电视监控系统防盗报警系统停车场管理系统可视对讲系统远程水表、

22、煤气表抄表系统小区太阳能灯系统LED广告屏及触摸屏查询系统门禁管理系统无线网络系统,项目物业管理建议,Part 10,项目物业管理服务定位,贴心但不贴身的社区管家式服务,贴心但不贴身在高端物业服务中，“人性化”被称为“管家式服务”的精髓，而“人性化”的最大体现在于“贴心但不贴身”。真正优秀的物业服务，是在您需要的时候，才能感觉到它的存在，即无微不至。不拘泥于物质上的满足，而更多地扩展到业主的精神愉悦感受上。即并非单纯的“满足业主不断增长的物质文化需求”，而是以丰富的服务内容为基础，在服务中充分考虑到一切能够影响业主生活舒适度的因素。,物业管理建议,委托物业管理公司建议：物业公司必须选择一些实力

23、宏厚、管理体系完善、来自沿海的知名物业管理公司担当。对管理顾问的要求：具有多年物业管理经验，曾管理多个大型住宅小区，最好熟悉广州市场；具有较高的知名度，管理的小区楼宇曾获得物业管理奖项，如：优秀物业管理小区、物业管理示范小区等；具有高标准的工作体系，获得ISO9002等国际标准质量体系认证。从成本控制的角度考虑，费用不宜过高,项目开发策略,Part 11,项目整体开发思路,城市遗忘区楼盘的开发三步法,项目开发周期及分期开发策略,方案一,项目开发周期及分期开发策略,方案二,两种分期开发方案在本项目中的可行性,总 结：综上所述，本项目建筑面积巨大，对资金的占有量相当大，如何保证项目的顺利进展的关键是资金链的安全。由于项目周边基础设施亟待完善，从保证资金利用安全的角度出发，在项目的前期、中期开发进程中不宜投入过多资金，因而我司建议采用方案二。,项目各开发期产品细分,项目各开发期产品细分,项目各开发期产品细分,项目开发建设分析,开发时机建议,12年完成所有设计报批，2012年初正式动工，2013年中正式发售开发两大大依据,Thanks for your attention,Wish you a good day!,