上半年海南海口市盈滨半岛房地产市场情况.ppt

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1、盈滨半岛房地产市场情况调查,时间：2010年8月,目 录：,内 容：,2010年1月，国际旅游岛建设获批，让海南楼市风起云涌，国内外投资者和炒房团大量涌入抢购，大批开发商抢滩入驻，使海南再度成为全国的热点，导致楼价如火箭般上扬。,1、海南国际旅游岛建设对楼市产生巨大影响：,国际旅游岛获批后的海南旅游地产价格表现：,国际旅游岛获批后的海口楼市价格表现：,在国际旅游岛概念驱动下，海南旅游地产高端物业受宠，中小户型逐渐成为销售主流：,高端滨海物业主要分布在三亚（陵水比附三亚）、海口，产品以别墅、产权酒店、以及酒店式公寓为主，享受最优质旅游资源。旅游地产作为第二物业，中小户型以总价低，精装修，配套好，

2、大绿化，产品通透的特点，在市场上受到普遍欢迎，因而销售速度最快。,以海口为例：别墅以经济型联排受市场追捧，低密度物业成供应热点；公寓方面，80-120成为主流产品，70-90 的小高层是市场热点，60 的精装修公寓、80-90 的两房、120-140 的三房较受客户欢迎。,2009-2010海口楼市综合分析图,同时，在国际旅游岛概念运作的背景下，近几年全国性知名开发企业纷纷进驻，让海南以及海口地产开发进入到百花齐放阶段：,知名开发企业海南分布图,在“国际旅游岛”概念吸引下，海南房地产开发投资掀起新一轮热潮，来自广东、上海、北京等地的全国性开发商纷纷进驻。从海口三亚转到东线的文昌、琼海、万宁、陵

3、水，再到中部的保亭、五指山，以及西部的澄迈、儋州等地，二三线县市全面开花。目前，仅在海口，就云集了万科、鲁能、富力、优联、首创、新世界、阳光百年、天利地产等数十家知名房地产商，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是。,2、海南国际旅游岛战略规划：,1、调控政策背景对海口楼市产生重大影响，且将持续下去：,2010年，中国房地产政策由此前的支持转向抑制投机、遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段，逐渐形成史上最严厉的宏观调控，全国楼市转入观望期。在此背景下，海口楼市也不可避免的受到影响，销量受阻，但价格表现坚挺，与三亚连续半年（1-6月）均价涨幅位居全国城市榜首。根据目前

4、买卖双方都长期观望的态势判断，下半年楼价大有持续回落的可能。,2、2010年房地产调空政策汇总：,小结：国际旅游岛政策效应消退，新政影响逐渐显现，海南和海口楼市下半年行情仍不乐观。,国际旅游岛造成楼市高开，一定程度上透支了海口楼盘的升值空间，而海南旅游地产的传统淡季加上调控政策等多重影响，将缓慢弥补高房价导致的市场缺口。上半年，海口楼市受新政的影响表现出滞后性，成交量、价均不如内地一线城市反映明显，长期处于量低价挺状态，且连续半年楼市均价涨幅排在全国70大中城市前列。7月份开始，海口楼盘出现了更多的购房优惠措施，价格也逐步回落，预计下半年继续走低的时间预计会比往年更长。受市场行情影响，消费者和

5、开发商观望气氛浓厚，上半年海口商品房供应面积大幅减少，约为57万方，不足本年度销售面积的一半，造成供需失衡，预计下半年房地产市场将出现井喷状态。,2010上半年海口房地产市场行情：,从商品住房销售情况看，海口上半年商品住宅销售总数为19844套，销售总面积224.12万平米，但主要是消化去年产品，而今年新增供应量不足一半，市场供不应求，成交萎缩及未来开发量增大，预示下半年市场将面临巨大压力。从商品住房购房对象情况看，今年上半年海口市新增岛外人士购买商品住房7566套、78.09万平方米，分别占今年新开发房地产总套数和总面积的71%、63%，说明岛外市场目前和未来仍是决定海口房地产发展的最重要因

6、素。,数据来源：海口住宅与房地产信息网,市场特征可概括为：外销为主，产销失衡，量少价挺,2010上半年海口房地产历程回顾：,总的来说，这半年对于海口的房产市场而言，绝对是不同寻常的半年。从年初国际旅游岛发布后短时间内的房价疯狂暴涨，随即在春节里急速刹车，紧接着各种房产新政出台、海南淡季时期的到来等的刺激下，海口楼市进入了销量冰冻时期，至今未见回暖迹象。,海口楼市关键节点：,判断：今年海口楼市高开低走，缓慢下行，淡季提前，观望期延长,上半年，国家密集出台“新国十条”等调控政策，力度空前的房地产新政已经在一定程度上显现了效果，6月份，房价下降的趋势已经越来越明显，一度不愿降价的开发商们纷纷进行降价

7、促销或者加大降价促销力度。在未来一定时期内，随着调控政策效应的继续释放，市场成交低迷、销售额环比下降、房价下降的大势还将继续。而且，只要房价下降幅度没有达到消费者的心理预期，消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。随着政策效应的逐渐显现，预计今年暑期销售淡季期间，海南商品住房成交还将维持低迷状况，开发商将调整开发计划，投资、开发速度将放缓，下半年房地产开发投资增速也将受到影响。从长期看，海口房地产业发展空间广阔，潜力巨大，健康发展可期。与全国相比，海口地产具有良好的生态环境和独特的气候优势，品质稀缺性和市场全国性是长期价值所在。,板块分布：,1、国贸-世贸板块,板块特征：海口城市核心区，

8、是海口高素质楼盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主,楼盘概况：滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高层公寓产品为主。,项目位置分布图,滨海大道北项目有：御景湾金外滩龙腾湾美源海口湾外滩中心,滨海大道南项目有：棕榈泉福隆广场南国海立方金碧文华玉沙广场,发展现状：档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，在售楼盘较少，景观资源丰富，价格偏高。,楼盘特征：零星开发中小规模楼盘居多，价格档次差大；,价格特征:本版块是海口中高档楼盘集聚地，区域内各楼盘公寓均价约15000-20000之间；,产品类型：片区内沿海醒目以大面积、居住型产品为主；目前在售的以高层公寓为主，户型面积跨度大

9、，以50-80多的一房和100-140的三、四房为主，大户型为主；别墅几乎没有。,核心卖点：主打海景资源，区域价值；城市配套；,2、西海岸板块,板块特征：拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受政府搬迁带来的利好,楼盘概况：沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等低密度海景住宅。,项目位置分布图,滨海大道北项目有：夏威夷海岸西雅图丽湾美锦熙海浪琴湾蔚蓝海岸城市海岸秀山观海苑原香栖谷长信海岸水城菩提树紫园泰达天海国际观海台一号西海岸1号观澜公寓凯撒豪廷,发展现状：在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸,楼盘特征：楼盘主要集中在海景

10、沿线，楼盘高端，分布密集；,价格特征:二三线看海景房现价均在10000元/以上，一线海景用地项目在15000元/以上；别墅均价2.2万-4万之间。,产品类型：产品组合层次丰富，以别墅和花园洋房为主，高层为辅；建筑园林风格以东南亚和现代滨海风情为主；户型偏大，产品设计逐渐优化；,核心卖点：主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色等；,3、海甸-新埠岛板块,板块特征：良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一。,楼盘概况：分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型。,项目位置分布图,滨海大道北项目有：国瑞观海居盛高荣域盛木天一方宝

11、安江南城田德海泉湾厚土珊瑚湾蔚蓝海语印象圣地亚哥塞维阳光富仕苑新世界花园,发展现状：海甸岛属于较为成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高端客户，新埠岛属于新兴板块，定位高端，但目前处于起步阶段。,优势：距离城市中心区较近，有一定海景、温泉资源；沿海规划美丽沙、白沙门生态公园，游艇码头，规划较好；配套齐全，适宜居住。,劣势：地势低，海水质量较差，旧城区规划杂乱，朝向与海景资源存在一定的矛盾性；,主力户型：二房、三房、别墅。客户比：岛外：新移民：本地=5：3：2；,小结：海甸岛主流客户为岛外客户、新移民，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值。,价格：海甸岛公寓价格在13000到18

12、000元的区间，别墅23000-42000元之间；,4、主城区板块,板块特征：主要是中部和南部板块，尤其以滨江新城为片区代表，良好的区域规划及江景资源使片区成为海口的第四居住板块。,楼盘概况：分为主打江景的滨江帝景和主打社区整体及园林风格的绿色家园-江畔人家等产品类型。,项目位置分布图,滨海大道北项目有：海口天空国瑞城滨江帝景江畔人家枫丹白露美舍香槟美湖美舍江湾兰庭碧水名城,发展现状：滨江新城属于海口未来的生活区，配套齐全，聚集了大量的市政配套，但目前处于起步阶段，生活氛围不浓。,优势：距离新行政中心区较近，有一定江景资源；沿江规划有带状公园。,劣势：生活配套不够完善，距离市中心区较远，发展较

13、晚；,主力户型：二-四房的中大户型。客户以新海口人为主，岛外客户为辅。,小结：海口未来的中央生活区。,价格：滨江新城公寓价格在6000到11000元的区间；,5、东海岸板块,板块特征：该片区目前仅有个别项目如代表楼盘-鲁能海蓝椰风，拥有一线海景资源，但距市区较远及配套不足是其劣势。,发展现状：该片区属于未来的高品质居住区，现发展缓慢，随着海新大桥改变，将对对区域价值拉动。,优势：距离海口美兰机场最近，省政府将搬迁至此，未来新埠岛新海大桥开通将直接拉近与市区距离，为此地带来利好。,劣势：目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚未形成大规模开发态势。,主力户型客群构成：

14、别墅（独栋价格在31000-33000元/平米，联排在19000-22000元/平米）；新移民占50%以上，属高端客户群体；,目前基本上没有项目开发，鲁能海蓝椰风项目一技独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力。,盈滨半岛概况：地理隶属澄迈，发展纳入海口,盈滨半岛度假区位于海南岛的最北端，隶属澄迈县，面积4.7平方公里，三面环海，形如弯月。其毗邻省会海口市，是海口西海岸“17公里黄金海岸线”的延伸区域，有海口的“亚龙湾”美誉。距海口国贸中心区18公里，到海口火车站不到5分钟车程，距美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁火车站设

15、轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。依托优越的地理位置和四通八达的交通网络，盈滨半岛被海口市政府纳入“东优西拓”计划重点开发，成为海口“半小时生活圈”核心组成部分。2010年5月下旬，澄迈县成立盈滨半岛及其周边腹地创建国家4A级景区领导小组办公室，标志着该项工作已经进入正式规划阶段。该景区提倡人与自然互动，推出温泉养生、水上竞技、度假休闲等20多项旅游项目，通过创建4A景区，着力把盈滨半岛及其周边腹地1600公顷旅游区打造成环境优美、服务优良，集滨海旅游度假、水上运动、宗教旅游、影视基地、游艇码头、海滨浴场、观海广场为一体的知名景区。,盈滨半岛区位理解：,区位价值1-地理空间,价值

16、点发现：1、随着城际拓展，这里将成为海口西海岸新区；2、海口未来滨海人居的重要中心。,区位价值2-景观环境,半岛,双海湾,高尔夫,田园乡村,火山岩温泉,拥有海口海岸中最美的岸线景观带,价值点发现：1、多重立体景观环境，且就近可达；2、蓝绿交织的自然大景，完全生态宜居环境。,区位价值3-交通状况,西线高速,绕城高速,东环轻轨,滨海西路,火车站,陆、海、空立体交通网与海口瞬间接驳，直通全岛各地及大陆,价值点发现：1、琼北上岛第一站，未来海南及海口对外展示形象的首要界面；2、交通便捷带动区域旅游人居及产业物流大发展。,跨海大桥,区位价值4-区域经济,综合保税区,老城工业区,生态软件园,马村港,海口工

17、业基地、全省物流中心,价值点发现：1、物流、人流、资金流等多重资源聚集，成为海南最具活力，最大规模的经济重镇；2、产业发展带动旅游、酒店、住宅的巨大需求。,区位价值5-历史文化,永庆寺,龙水节,老城古镇,立达学园,千年古庙、传统节日、纯朴古镇历史、人文与自然交汇，风声水起吉庆之地,价值点发现：1、一方海天福地，风水宝地；2、海口少有的自然与人文兼有的海岸。,区位价值6-未来发展,区域发展蓝图：整体开发盈滨半岛是海南省“十一五”期间重点建设项目；发展功能定位：集合旅游度假、影视会展、佛教文化、健康娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住为一体的，具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假区。,盈滨半岛,百花

18、园,三角园,半岛园,海口碧旺角，热带9花园，盈滨半岛占3园,区位价值判断：,1、海南最早开发的区域之一：千年历史港湾、老城，开琼岛开发之先河2、海南最具文化的区域之一：永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓，驰名岛内外3、海南最美丽的海湾之一：内海、外海、半岛，成就世界海岸线上的双海湾区4、海南路网最发达的区域之一：南海大道、绕城高速、滨海大道、城际轻轨等5、海南规划最完美的区域之一：拥有海口市新政务中心、国家级海口综合保税区6、海南休闲生活配套最齐全的区域之一：涉外西海岸温泉大酒店、国家足球训练基地、月亮湾高尔夫等各项配套享誉岛内外,盈滨半岛具“6大海南之最”，聚合着最优质的资源体系,盈滨半岛房地产情况

19、分析：,板块特征：拥有半岛、双湾的绝佳海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受海口市政府搬迁带来的利好。,楼盘概况：从金沙湾-盈滨半岛分布半岛1号、比邻湾、海蓝福源等低密度海景物业。内海沿岸向南至老城地带项目以公寓为主，产品形态丰富。,项目位置分布图,盈滨半岛项目有：半岛1号海蓝福源王府文海湾比邻湾博亚龙湾盈滨海岸天赐上湾金手指四季康城（近老城）,发展现状：在售楼盘集中在一线海景（内海、外海），产品线丰富，定位多样，如主打度假生活的金手指，主打优美环境的海蓝福源。,楼盘特征：楼盘主要集中在海景沿线，楼盘中高端，分布密集；,价格特征:公寓均价8000-1.2万之间；别墅均价2万-2.4万之间

20、,产品类型：产品组合层次丰富，以别墅和花园洋房、海景公寓为主，建筑园林风格以热带滨海风情为主；户型面积兼顾大小，产品设计逐渐优化；,核心卖点：主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色等；,项目个案分析：,半岛1号,代表户型：,项目个案分析：,海蓝福源,代表户型：,项目个案分析：,博亚龙湾,代表户型：,项目个案分析：,天赐上湾,代表户型：,项目个案分析：,盈滨海岸,代表户型：,项目个案分析：,金手指高尔夫温泉小镇,代表户型：,项目个案分析：,四季康城,代表户型：,本次调查结论：,7月份开始，海口楼盘出现了更多的购房优惠措施，价格也逐步回落，预计下半年继续走低且淡季时间会比往年更长。相比与海口楼市，作为西海岸延伸带的盈滨半岛板块销售表现更差，量价齐跌，行情惨淡。下半年将是对开发企业实力的真正考验！盈滨半岛是旅游地产的开发热点。利好：海口滨海大道西延线开工建设；国家一类口岸马村港正式对外开放；海口至三亚城际轻轨今年11月即将通车（紧邻盈滨半岛）；国家级海口综合保税区也已经国务院批准落户老城经济开发区内；标志着海南结束孤岛历史的跨海大桥已基本确定选址在距离盈滨半岛不到20公里的道伦角；今年5月澄迈县成立盈滨半岛创建国家4A级景区领导小组办公室并开始运作。,