iA合富辉煌宣城大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告.ppt

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1、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告,房地产策划大全名企历年案例 2

2、010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第一章、关于大盘操作的认识第二章、成功旧城改造项目的启示第三章、项目面临什么样的市场第四章、项目竞争力分析第五章、项目针对什么样的客户第六章、项目占位与突破第七章、项目整体营销执行方案第八章、VI应用展示,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网

3、www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第一章关于大盘操作的认识,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,对于的大盘我们该怎么科学的去操作？大盘风险如何规避？大盘需要怎么样策划思路？,提出问题,第一印象200万平方米、大盘、旧城改造项目,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、

4、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、规模大投入大、风险大、客户层面广、市场影响大；2、周期长持续性强，前后影响大，资金操作技巧高；3、配套全物业管理经营长期性，难度大；4、操作系统多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。,一、大盘开发面对的问题,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、可持续开发经营的思想2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、

5、社会条件）3、不断创新与提高的思想,二、大盘策划的思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、前期必须有充分、科学、系统的策划与论证。市场要明了，条件要摸清，定位要准确，产品要有特色，开发要有策略，风险要预计，知已又要知彼。2、策划不是工作计划，必须把握好项目的方向与重点。3、策划必须充分用好现有的市场与项目资源，更要挖掘潜在的市场和潜在的资源。4、策划工作必须与实际工作相结合，策划要有实现的可能性

6、。5、策划不仅是出点子，瞬间的闪光，更是一项系统的工作，贯穿项目的全过程。,三、项目策划的关键,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、必须有系统、高水平的策划思想去指导；2、操作必须与策划工作相互协调、相互补充、相互促进；3、必须有强而有力的协调与统筹；4、必须有一支配合良好的专业队伍；5、计划时多从困难着想，时间要充裕一点，操作时要从最积极的角度去实施；6、前期看策划，中期看设计，后期看施工与质量

7、，结果看营销的执行。（观念、产品、推广）,四、项目操作的关键,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第二章旧城改造大盘成功操作的启示,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,广西贵港东湖区域项目旧城市中心的辉

8、煌重塑,案例借鉴,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目位置：广西贵港市东湖片区 项目总占地：2250亩 其中：湖面750亩,城市发展方向,凤凰街片区,东湖片区,港北新区,一个城市功能衰落的老城区 一个被都市边缘化的老城区 一个被贵港人逐渐淡忘的老城区,案例借鉴,广西超大区域级旧城改造再建项目，城市中心北移，项目所在的东湖片区为曾经的城市中心,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营

9、销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,城市唯一的东湖公园城市唯一的人文历史古迹:登龙桥、广西一大博物馆城市唯一的750亩景观东湖，360度湖岸1260m郁江江岸，全城唯一的双水岸曾经的商业中心，骑楼商业街区完善的城市配套设施便捷的交通条件密集的城市人口,案例借鉴,追溯项目区域属于城市的人文历史，挖掘项目发展的核心价值点,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项

10、目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,成型的城市一极 政务中心(核心)行政中心 起步中的城市商圈 大量的居住小区逐渐聚集,港北新区,东湖片区,打造城市一极 生活中心(核心)曾经的商业中心 人口聚集的居住区 城市唯一的休闲景观中心,案例借鉴,站在城市发展的高度将项目定位城市的一级与港北新区的政务新区的政务中心构筑城市双核,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地

11、产策划,案例借鉴,城市一极所必须承载的城市功能价值，升级城市,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目,核心圈层,核心圈层：项目周边，以港北老城区客户为主重要圈层：以港北、港南城区客户为主，辐射客户范围：覃塘、桂平以及平南等市镇，目前难以吸引，但随着城市辐射力的增强和项目影响力的增大，逐渐成为目标客源,重要圈层,辐射圈层,案例借鉴,广纳客源，以区域为核心辐射全市乃至更远保证项目开发量的消化,房地产策划

12、大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,主题定位原则主题概念贯穿整个规划，指导产品各环节设计，通过建筑、园林等方面体现形象主题，打造出差异化、高品质产品,都市情景街区,都市双水岸人文社区,半岛水岸生活社区,主题形象定位,A区,B区,C区,东湖左岸东湖公园汕塘水系,东湖南岸郁江北岸东风路休闲景观商业带,东湖右岸内湖半岛水岸,景观价值诉求,需根据各区设定的物业类型、及景观价值的差异进行综合建议,物业布局建议,街区式、情

13、景式共享型、参与型,城市性、人文性半开放、休闲型,纯居住、私密性生态型、舒适型,规划形态建议,A区,B区,C区,案例借鉴,细分地块，根据资源价值分别进行主题定位，保证项目的有序开发，避免内部竞争,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4000,2000,售价：元/m2,盛世名门,低 中 高,综合素质,本项目,普罗旺斯,阳光城,国际新城,凤凰城,“领导者”产品保证：引入情景洋房、附加值高的当地市场稀缺产品

14、聘请华南理工大学建筑设计院、国际怡景景观设计院以及合富辉煌顾问代理公司中开高走价格策略：高素质产品提供下，将早期价格定位于中档水平，营造高性价比依据项目逐步成熟以及价值释放而逐步提升产品价格,高性价比定价策略,案例借鉴,高性价比，中开高走的价格策略使项目一炮而红,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目价值最大化分析思考设定条件项目开发按A-C-B次序开发对A4/A5开发时间作出调整,项目早期通过商业

15、配套的打造拉升价值，中后期利用A3/C3价值影响力拉升低价值地块，使整个项目价值保持在高位,A1,A2,A3,A4,C1,C2,C3,C4,B3,B2,项目早期价值通过商业及配套的打造拉升,B1,A5,地块拆迁难度大，现阶段作为最后阶段开发考虑,B区地块价值在开发后期逐步体现，通过自身价值提升产品价格,案例借鉴,风险最小化，价值最大化角度确定项目开发策略，实现项目的可持续发展,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住

16、宅地产策划,挖掘城市及项目区域的人文历史，使之成为项目发展的核心价值与灵魂以城市运营的高度来运营项目：完善城市功能、升级城市形象、改变城市生活方式整个城市乃至更大范围地吸引客源，以实现项目开发规模量的有效消化必须建立城市级别的整体定位体系，并依据价值属性的不同进行分区地块定位，避免内部的无序竞争高性价比产品提供，低开高走或中开高走的价格策略是项目获得开发成功的关键,案例借鉴,贵港东湖区域旧改案例成功开发的分析总结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆

17、网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第三章项目面临的市场,目录,宣城概述房地产市场分析重点竞争个案分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城东临苏浙，地近沪杭，现辖宣州、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一区，并代管宁国市，面积 12340平方公里，人口275万，2000年设立地级宣城市，县级宁国市由省直辖，委托宣城市代管。,合肥市,宣城市,宣城简介,宣城概述,行政区划,房地产策划大全

18、名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城。范晔、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，人文遗迹众多，自然风光优美，有“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。,宣城概述,历史文化 历史悠久、文化底蕴丰厚,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户

19、型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城物产丰饶。宣纸宣笔、旌德三麻、绩溪蚕丝、徽墨、唐代“宣州红线毯”、宋代“宣城诸葛笔”、明代“宣城木瓜”、“宣城雪梨”扬名华夏。自然资源丰富：竹林面积93万多公顷，其中广德县4万公顷，毛竹蓄积量8000万株，居全国第七位、全省第一位；宁国市元竹、笋用竹面积和产量居全省首位。境内的扬子鳄保护区为国家级自然保护区。矿产资源丰富，水泥用石灰石，储量在160亿吨以上。,宣城概述,特产资源,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策

20、划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,根据项目组观察，宣城市场客户观望严重，各项目现场日到访量低 在售产品差异化不大，市场客群未细分,房地产市场分析,宣城房地产市场小结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例

21、 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1#,09年1月1日-09年1月5日，预选认筹房号，6日-9日，认筹，6日认筹房源近1/3,预计10日开盘，吸引了宣城近60%上的购房客户。首期推出a组团1#、3#、28#（18层高层）、29#（11层小高）300余套房源。,10开盘当天销售情况：当日开盘热销130余套。,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、

22、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,备注：三房中113平米户型仅为16套，受到市场欢迎,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,28#,宣城柏庄开盘当日整体均价在2888元/平米，起价2771元/平米，最高价3029元/平米；楼层差价在10-20元之间。低

23、价入市吸引了大批认可柏庄品牌的客户。,每层差价15元/平米,差价20元/平米,每层差价15元/平米,每层差价10元/平米,差价20元/平米,竞争楼盘分析,竞争个案分析,低价入市,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,配套：3万平米商业配套 700平米12班幼儿园、会所（三层，目前售楼部）（A区临近现推四栋高层）后期B区规划24班小学（可能引入二小分校），地下地上停车位：1：2,竞争楼盘分析,竞争个案分析

24、,社区配套,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,价格：首期开盘当日均价2888元/2，扣除优惠后实际成交价约2710/平米，加上户型适中，让很多观望价格追求品质的客户如愿以偿。认筹活动：开盘之日前认购的客户可享受宣城柏庄“欢乐宣城”之各项活动优惠、“柏庄会”会员优惠、付款方式优惠以及圣诞狂欢节抽奖等优惠大礼。开盘优惠：1、宣城柏庄2008“欢乐宣城”系列活动优惠，最高优惠5000元/套；2、柏庄会会员

25、优惠2000元/套；3、公积金及商业银行贷款9.9折优惠，一次性9.8折优惠；4、圣诞狂欢节抽奖最高优惠5000元/套。客户：吸引了宣城近50%-60%的客户，以市区市政公务员、银行、医院等企事业单位职员、周边生意人，多以30-40岁左右人群居多，二次置业或父母为子女购买婚房。,竞争楼盘分析,竞争个案分析,价格低开优惠多，有效扩宽其品牌客户面,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,重要营销节点：1、08

26、年11月21日营销中心对外公2、09年1月1-5日预选认筹号3、09年1月6-9日认筹 截止6日晚，对外认筹130余套（据内部人士透露，50套以上70套以下）4、09年1月10日开售,频繁营销活动铺排：1、案名有奖征集活动，奖金两万元。2、“宣城柏庄杯”首届中华诗文诵读大赛，宣城柏庄会启动。3、宣城柏庄会员恳谈会 4、“对话世界欢乐宣城”大型主题圣诞嘉年华庆典晚会。5、柏庄与绿城物业管理合作签约仪式在合肥外商国际俱乐部举行 6、对话世界2008宣城嘉年华主题系列“欢乐宣城”演艺盛典。7、2009“报答宣城”系列活动之一的宣城柏庄产品说明会。,事实证明，宣城柏庄全方位、覆盖、掠夺式推广、频繁的营

27、销活动，在宣城产生了巨大影响！实现逆市热销！,竞争楼盘分析,竞争个案分析,营销节点及频繁的营销活动铺排,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,率先打破市场价格坚冰：以低于市场心理价格10001500元/平米的价格震撼入市，彻底引爆宣城市场；优质产品体系：以符合市场主流需求的90平米左右的中小户型为主，进行合理的户型设计和创新，部分90平米户型实现小三房和偷面积，让客户得到实惠；高端品牌形象建立：以“谁将

28、代表宣城对话世界”为推广口号，树立高端楼盘的大盘形象标杆，再以低价入市，凸显高出一筹的性价比；频繁活动营销弥补推广渠道不足：自入市开始便持续不断的开展活动营销，并配合户外等媒体的轰炸性、掠夺性的推广，在短时间内聚集了大量的客户资源。,竞争楼盘分析,竞争个案分析,柏庄热销总结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第四章项目竞争力分析,目录,1、整体项目概况2、整体竞争力分析3、一期竞争力分析 a、产品概

29、况 b、产品力,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,整体项目概况,总地块分析-地块区位,本项目位于宣城的北部，属于旧城区。项目南临民生路、孝义路和槐树巷，北临文昌路；西临拱极路、敬亭路；东临滨江路。,旧城区域，新旧交汇之地,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团

30、圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,总地块分析-地块总经济技术指标,超大规模旧城改造项目,整体项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,总地块分析-地块概况,南北跨度大，外部资源条件参差，内部资源多样化,整体项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产

31、、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,城市主城区、地理位置好200万平米大盘、操作空间巨大重点改造项目、政府支持力度大 开发商多年开发经验、实力雄厚 国内顶尖团队携手打造,拆迁难度大、具备众多不确定性因素公共配套等部分涉及与政府合作规模超大、开发风险大北区区域形象不被当地市民看好一期开工建设部分靠北，处项目内较差位置,优势（S）,刚性需求仍然存在，主流产品符合市场需求当地市场开发模式较为落后前期良好的土地运做为后期开发留下较大空间开发周期长，后续国家政策利好,机会(O),全国市场处于低迷状态，客户持币观望心理持续；住宅产品同化严重，客户分流严重；市场供求关系严重失衡

32、、未来竞争惨烈柏庄率先启动市场已先于本案一步。,威胁(T),发挥优势、规避劣势、抓住机会、化解威胁.,总地块-SWOT分析,劣势(W),整体项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,本体受制约因素较多,判断：仅凭自身内部环境的营造难以支撑大盘的整体运营,出路：资源整合、进入城市运营,但是：目前北部版块整体形象较差,课题：如何提升整体区域价值？,由本体分析引发的思考,整体竞争力分析,房地产策划大全名

33、企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,北部板块分析,整体项目概况,东部新城,主城区,西部新城,北部新城,本案,城市地位：中心城区“西进、北跨、东联、南控”，形成“一城三片区”的城市空间布局；连接主城区及政府跨越发展北部新城的唯一纽带；目前整体形象较差，当地市民存在一定的心理抗性,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目

34、工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,北部板块分析,整体项目概况,版块资源：城市扩张大幕开启、老城区功能疏散和提升将成为近期发展重点；拥有良好的自然资源发展空间，城市文化娱乐和居住功能向北发展大势所趋；南接城市中心商业，但过度、升级换代尚需引导；宣城老城区、人口密集、城市印象深刻。,东部新城,主城区,西部新城,北部新城,本案,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住

35、宅地产策划,重点思考：结合政府规划和自然资源，打造宣城最佳人居版块概念；结合老城区和密集原居民，提出再造宣城概念；承接城市商业中心，再现宣城商业繁华；城市容量有限，必须将北部全面凌驾宣城之上。,以上众多细节问题将在后期工作中逐渐予以落实，接下来，主要针对一期大唐御苑销售工作进行铺排。,北部板如何提升？,整体竞争力分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目总用地红线图，以双塔路为界分南北两大片区,双

36、塔路,北片区,南片区,大唐御苑（原云山新村）,一期产品分析,一期地块经济技术指标,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,规划概述 一轴双心八组团追求景观的通透性和层次感，打造良好的交通流线，同时结合商业运营的特点和社区规模设置部分沿街社区商业。,一期地块总体规划,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、

37、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,回迁户需求调查,一期产品分析,本项目存在较多的回迁户，我们在进行户型设计时需要把他们的需求考虑进去。,从本表中我们可以看出回迁户需求的户型以三房为主，并有少量的二房需求。,从本表中我们可以看出回迁户需求的户型面积区间为：81-100之间，并有少量51-80面积需求。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策

38、划,回迁户需求调查,一期产品分析,本项目存在较多的回迁户，我们在进行户型设计时需要把他们的需求考虑进去。,从本表中我们可以看出回迁户需要的房屋类型以多层为主。,从本表中我们可以看出回迁户置业的主要目的是以改善目前的居住环境为主。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,回迁户需求调查,一期产品分析,本项目存在较多的回迁户，我们在进行户型设计时需要把他们的需求考虑进去。,从本表中我们可以看出有63%的回迁户

39、选者原址拆迁，而只有1%的客户选择货币补偿。,从本表中我们可以看出本项目最吸引回迁户的首先是价格，其次是交通和生活配套。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,回迁户需求调查总结,一期产品分析,回迁户需求的户型以面积80-100平方米紧凑型三房为主 在物业类型上打多数倾向多层住宅 置业的主要目的是改善目前的居住环境 回迁户大都希望能原址安置，主要的看重的是该区域的价格、交通和生活配套,根据以上调查显示，

40、我们建议在一期的产品设计上能适当考虑回迁户的住房需求。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品分析建筑风格,建筑概述新古典主义稳重大气的建筑风格通过外墙漆与墙砖的运用，通过细部的处理凸显建筑丰韵拱形的外窗设计，凸显项目的高尚品质。,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销

41、策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,人流动线较集中，餐厅、客厅区域功能完整,南北对流全明设计,步入式观景窗,北向开窗尺度较窄房间采光不充裕,餐厅面积开阔功能完整，实用性较高,建议南阳台增加进水及下水口方便后期居者日常使用,一期产品分析户型,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,动线分明、动静分区合理,南北对流，板式建筑优势尽显,双阳台设计提升居者

42、居住品味，创造优越休闲空间,主卧设计充分考虑主人的家庭主导度，功能完整空间规划合理,一期产品分析户型,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,南北对流全明设计,3房的设计，增加了97户型的竞争力,飘窗设计，扩充视觉空间,两梯三户的设计，中间户型通风难保证,室内柱点及剪力墙，限制功能区的变更,内退的窗口采光难有保障,一期产品分析户型,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案

43、例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品SWOT分析,一期产品分析,规划先进、意识超前30万平米纯居社区多层产品为市场主流需求 户型设计及面积控制均为市场热销产品 台地建筑、优雅立面，品质高人一筹,一期南部仍存在拆迁变数整体位置靠北，处城市边缘地带临酒厂及铁路，存在空气、噪音污染现状道路较差、周围环境恶劣户型缺少高附加值的支撑,优势(S),周边楼盘价格依然坚挺从属整体大盘操作现有周边客源丰富重点项目、政府支持,机会(O),柏庄超低价入市；回迁

44、存在不确定因素；已有9栋楼未统一规划市场总体容量难以支撑,威胁(T),劣势(W),房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,规模/区位,规划,商业价值,环境,建筑/户型,配套/服务,精神层面生活方式,价格,一期产品力分析架构,一期产品分析,核心卖点演绎,项目比较优势（项目卖点一）,客户需求价值（项目卖点一）,客户层面房子、户型（卖点三）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、

45、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,规模/区位,客户需求价值对接,一期产品力分析,一期产品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品力分析,一期产品分析,规划,客户需求价值对接,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工

46、、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品力分析,一期产品分析,环境,客户需求价值对接,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品力分析,一期产品分析,建筑/户型,客户需求价值对接,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企

47、业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一期产品力分析,一期产品分析,配套/服务,客户需求价值对接,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第五章项目针对什么样的客户,目录,目标客户界定目标客户深访目标客户提炼目标客户洞悉,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、

48、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,地缘性客户；安置老人儿童等；有区域情节的客户 周边个体经营户 周边学校老师,核心客户群,重要客户群,游离客户,宣城及周边县乡人员；投资客户。,周边企事业单位的中高管理层宣城周边为小孩上学等来宣城居住的人员,一期客户定位,客户定位,一期产品目标客户界定,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅

49、地产策划,客户定位,一期潜在客户深度访谈一,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,客户定位,一期潜在客户深度访谈一,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,客户定位,一期潜在客户深度访谈一,房地产策划大全名企历年案

50、例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,目标客户描述-认识他们,客户定位,一期潜在客户深度访谈一,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,客户定位,目标客户提炼了解他们,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、