第六章房地产开发投资基础数据估算.ppt
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1、第六章 房地产开发投资基础数据估算,学习目标:掌握房地产开发投资与成本费用构成、土地出让地价款的含义、资金筹措的主要来源;熟悉房地产开发投资与成本费用、房地产收入的估算过程、土地增值税的计算、资金筹措计划的编制;了解房地产开发投资与成本费用估算的依据、了解房地产开发项目租售计划的编制。,在进行房地产投资分析过程中,通过房地产市场调研与预测和房地产开发建设方案的选择两个阶段后,接下来就要对房地产项目的各类基础数据进行估算。可以说没有准确的数据,就不可能进行有效的投资分析。房地产开发投资基础数据可分为两大类:一类是投资成本类数据,这类数据与房地产的投资和生产过程有关,包括土地取得费用、前期工程费、
2、建设工程造价等。另一类是收入类数据,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益,包括租售收入、应扣减的营业税金等。,第一节 房地产开发投资与成本费用估算 第二节 房地产开发收入估算 第三节 房地产开发投资资金筹措,第一节 房地产开发投资与成本费用估算,一、房地产开发投资与成本费用构成二、房地产开发投资与成本费用估算依据三、房地产开发投资与成本费用估算、四、投资与成本费用估算结果汇总 五、房地产开发投资与成本费用案例,一、房地产开发投资与成本费用构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资,是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。经营资金,是指开发企业用于日常
3、经营的周转资金。与其他建设项目投资的一个显著区别:投入的建设资金,基本都形成了房地产商品的成本费用,以出售方式收回投资,没有形成企业固定资产。所以,对房地产开发建设投资的估算即是对房地产总成本费用的估算。,对于一般的房地产开发项目,其投资与成本费用构成主要包括以下几个部分:1、土地费用;2、前期工程费用;3、基础设施建设费用;4、建筑安装工程费用;5、公共配套设施建设费用;6、开发间接费用;7、财务费用;8、管理费用;9、销售费用;10、开发期税费;11、其他费用;12.不可预见费用。,二、房地产开发投资与成本费用估算依据。主要依据有:(1)工程造价管理部门发布建设工程造价费用文件、估算指标、
4、计算方法和定额,以及其他有关计算工程造价的文件。(2)主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准;(3)拟建项目各单项工程的建设内容、工程量及各项建设指标;(4)开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文件或规定。,在进行估算时,应尽可能做到以下要求:(1)开发项目费用构成齐全,计算合理,不无故提高或降低估算编制,不漏项、不重复;(2)选用指标与具体项目存在标准或条件差异时,应进行科学地换算和调整;(3)估算精度要与投资分析的具体要求相一致。,(一)土地费用估算 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。主要有下列几种:划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地
5、价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。,1、土地征收拆迁费。土地征收拆迁费分为:农村土地征收费和城镇房屋拆迁费。(1)农村土地征收费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。(2)城镇房屋拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。被拆迁房屋的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。,2、土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身
6、份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让金的底价估算 3、土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。,4、土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。,(二)前期工程费估
7、算 主要包括项目前期规划、设计,可行性研究,水文、地质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支出。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的1%3%,水文、地质勘测费用为设计概算的0.5%左右,“三通一平”参照有关计费标准估算。(三)基础设施建设费估算 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,(四)建筑安装工程费估算 建筑安装工程费(即建设工程造价)是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、
8、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。一般按每平方米造价估算。当房地产项目包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。,(五)公共配套设施建设费估算 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。(六)开发间接费用估算 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管
9、理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。,(七)管理费用估算 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。管理费用可按项目投资或前述(一)(五)项直接费用为基数,取一个
10、百分比计算。这个百分数一般为3%。,(八)财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。(九)销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。(1)广告宣传及市场推广费,约为销售收入的2%3%(2)销售代理费,约为销售收入的1.5%2%;(3)其他销售费用,约为销售收入的0.5%1%;以上各项合计
11、,销售费用约占到销售收入的4%6%。,(十)开发期税费 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。,(十一)其他费用估算 主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%3%。(十二)不可预见费用 包括备用金(不含工料
12、价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%7%计算。,四、投资与成本费用估算结果汇总 为便于对房地产开发项目各项成本与费用进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出。见【表6-1】,五、房地产开发投资与成本费用案例【案例】6-1 某房地产开发项目规划设计要点如下:(1)用地面积:12000(2)建筑密度:35%(3)容积率(地上):4.68(4)绿化率:25%(5)人口密度:1085人/公顷(6)规划用途:商住综合楼 根据规划要点,投资人通过对市场调查与分析,拟在
13、该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层,13层为商业用途,4层为配套公建,包括:社区活动中心、业主委员会、物业管理办公室等。塔楼2个,均为19层住宅。,本项目主要经济技术指标如表6-2:项目投资与成本费用估算(一)土地费用估算 该地块拟通过土地使用权拍卖取得。根据该市类似地块当年土地使用权招拍挂成交案例,楼面地价为2880元/,估算该地块土地出让地价款为:532982880元/15349824015349.82万元(二)前期工程费估算 本项费用可根据建安工程费估算,故,先估算建筑安装工程费后,再估算本项费用,估算结果见【表6-3】。(三)基础设施建设费用估算 估算
14、结果见【表6-4】,(四)建筑安装工程费用 包括建筑工程费、安装工程费和装饰工程费。前两项费用一般是按全部建筑面积估算,故可以合并为建安工程费,后一项,由于各组成部分装修标准不同,故单列。根据单位指标估算法,估算结果见【表6-5】。(五)公共配套设施建设费用估算 本项费用已在建筑安装工程费中估算,故不在单列。(六)开发间接费用 按建筑安装工程费的5%估算为:开发间接费用10184.285%=509.21万元,(七)财务费用估算 财务费用主要是开发企业向银行申请项目开发贷款的利息,开发贷款数额应结合本章第三节投资资金筹措计划和第七章、第八章的知识确定,投资资金的来源和应用应尽量做到平衡,借贷资金
15、应尽可能降低资金成本。为便于本案例的计算,本项目拟向银行申请贷款10000万元,贷款年利率5.4%,等额还本,宽限期1年,2年内还清。据此编制借款还本付息表,确定财务费用为1101.87万元,见【表6-6】。,(八)管理费用 按以上(一)(五)项费用之和的3%估算:管理费用(15349.82835.82683.2710184.280)3%=811.60万元(九)销售费用,销售收入确定后,才能估算此项费用。根据下节案例,销售收入估算为57498.50万元,估算销售费用见【表6-7】。,(十)开发期税费估算 此项费用主要是固定资产投资方向调节税,此税已于2000年1月1日起暂停征收。其他估算如下:
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