杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(纲要316页.ppt

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1、世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(纲要）,浙江精锐地产顾问机构,我们的工作目标,在充分研究浙江房地产目标市场的现状和趋势的基础上，以出人意表的、具有创造性的构想，将杭州世茂外滩中心打造成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江豪宅！,杭州房产市场近况杭州重点项目研究项目定位规划设计建议建筑设计建议景观设计建议豪宅创新建议,目 录,第一部分 住宅部分定位及规划建议,目 录,第二部分 商业部分定位及建筑风格建议,杭州商业基础调查杭州重点商业项目研究滨江区域商业项目研究项目定位依据项目定位建筑风格建议,第一部分 住宅部分定位及规划建议,杭州房产市场近况,供应现状及预测,房地产开发状况,据市统计局数据

2、显示，今年杭州市房地产开发投资增速仍延续了自年初以来的下降趋势。截至2008年9月底累计完成开发投资611亿元，同比增长22.1，增幅分别比一季度及上半年下降18.5和2.1个百分点。在全部完成投资中，住宅建设完成投资320.8亿元，同比增长15.2，增幅低于全部完成投资增幅6.9个百分点。,杭州房产市场近况,当前市场的供应状况,从杭州城区房源供应来看，虽然受到土地供应的减少、90/70指标、以及住宅市场价格波动等客观因素的影响，杭州整体大户型供应量仍然较大，但是真正的豪宅产品却为数不多。主要原因是大多数开发商缺乏开发豪宅的理念与实际操作经验。由于受到市场波动的影响，房源供应量的增长速度放缓。

3、但市场刚性需求仍然存在，只是市场观望者的数量在不断增加，影响到存量房源的销售速度，也使开发商放慢了未推楼盘的启动脚步。,供应现状及预测,杭州房产市场近况,未来供应状况,据统计，杭州主城区范围内，到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算，约合51897套。其中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米，开发商已经拿到土地，还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房，以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等，一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市)，此外，部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含

4、在内，因此未来2年左右，市区房源短缺的局面可能会改变。,供应现状及预测,杭州房产市场近况,需求现状,据市统计局数据显示，2008年住宅需求量为537万平方米左右。预计2008年住宅供应量为680万平方米左右，因此住宅供求比为1.26：1，供大于求，杭州住房价格上涨趋势在一定程度上得到缓解。,需求现状及预测,杭州房产市场近况,需求预测,“90/70”标准已在杭州实行两年，未来项目均需遵循此标准，中小户型将大量增加已成定局，大户型产品未来供应稀缺，一方面，350万到550万左右的城市高级公寓受到杭州以外的浙江经济发达地区客户的青睐，众多外地客户将在杭置业作为长远的战略投资及其子女需求使用。另一方面

5、，随着杭州经济的发展，人们的住房标准日益提高，大户型产品将越发受到市场青睐。另外体现在两方面，一是稀缺的大户型资源将造成供不应求的市场环境，从而导致更大程度的受到青睐；二是房价上涨对大户型总价造成影响较大，从而形成更大的升值空间。,供应现状及预测,杭州房产市场近况,近期部分楼盘折扣风潮，直接导致了高端住宅产品的销售力度减弱，许多豪宅产品在持续开发的过程中，通过销售控制，实现了价格差距，实际上将销售价格拉低来吸引客户，因此，出现了市场上多数豪宅产品调整价格入市的现象，现代景苑、新绿园、沐桥、万象城都在开盘后，入市价与预期价格差距较大，万象城在开盘前预计为33000元/，实际开盘均价为29000元

6、/。这都是项目在应对降价风潮所采取的积极策略，保证客户来源，努力短时间去化是各豪宅项目的目标，去年的“惜售”现象基本上出现不多了。整体市场还处于调整，开发商也不敢贸然加价。,价格现状,杭州房产市场近况,价格现状,杭州市部分楼盘销售一栏表,价格现状,杭州房产市场近况,杭州重点项目研究,杭州重点项目研究,万象城悦府基本概况,杭州重点项目研究,万象城悦府,杭州重点项目研究,万象城悦府,万象城悦府基本概况,杭州重点项目研究,万象城悦府,万象城悦府精装修标准,杭州重点项目研究,万象城悦府,三层大型会所，娱乐、休闲、健身一应俱全，共设地上一层，地下两层。会所的功能：组合泳池：杭州首个在私享会所内出现的恒温

7、游泳池，25米长室内 游泳池，更有配套组合的按摩池与儿童池；健身房：采用木质墙面和木地板，设施齐全；会所大堂：面积超大，跨越三层，高约10米的会所大堂 配有弧形玻璃幕墙；多功能厅：采用雅士白石材，以银白色为主色的多功能宴会厅，是 绝佳的回宴场所；以及独有储酒室，儿童玩乐区，琴 房，影音室，阅览室，篮球场，瑜伽馆，桌球室，乒乓 室，棋牌室等。,万象城悦府会所,杭州重点项目研究,万象城悦府,万象城悦府户型配比,杭州重点项目研究,万象城悦府,万象城悦府的亮点,1、近3000的超豪华会所。2、三栋超高建筑从上至下的铝板材料，花岗岩宽窄不一的铺装形式、竖向铝 框的处理方法；3、采用全进口金丝锻花岗岩材质

8、做立面材料，铺至6楼，并以进口铝板包 面，使得立面视觉效果在整体高档次；4、3.1米的大层高；5、多露台、大飘窗设计；6、三梯两户的板式结构，垂直交通非常便捷；7、设立保姆专用电梯，开两个门，主人和保姆分流；8、超宽面宽（最宽15米），视野超宽；9、部分双主卧设计；10、工人房独立于主人活动区；,杭州重点项目研究,万象城悦府,该项目以都市综合体的形态及特有的招商运营模式确立区域内商业龙头的地位，直接影响了区域内商业新格局及实体形态。项目复制了深圳项目的成功经验，业态组合中40%为零售，20%为餐饮，20%为休闲娱乐，还有20%为大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等类型，且其中近80%都是合作伙

9、伴，商户忠诚度很高，因此项目在本地实施招商，压力并不会很大。同时该项目位于钱江新城核心区沿江黄金地段，面向江景，整体地理位置优越；优越的地理位置和卓越的商业性决定其住宅定位必然是品质高端，附加价值高的高档住宅。,万象城悦府点评,杭州重点项目研究,万象城悦府,东方润园基本概况,杭州重点项目研究,东方润园,东方润园基本概况,杭州重点项目研究,东方润园,杭州重点项目研究,东方润园,鸿艺会作为专业会所顾问，是中国九大富豪俱乐部之一，一对一（多）专属服务。鸿艺会以贴身的专属服务和高端的休闲娱乐见长，为会员量身订制服务计划。在中国会所里排名第一，与世界二十多个国家和地区的私人俱乐部建立了联谊合作网络。理事

10、会成员中包括孙中山的孙女孙穗芬、澳门赌王何鸿燊博士及其女儿何超琼等人,东方润园会所（鸿艺会）,杭州重点项目研究,东方润园,东方润园户型配比,杭州重点项目研究,东方润园,以单套总价500万为界，分为两类客群：总价在500万以上客群以60年代客群为主体，向50年代和70年代辐射，70年代多于50年代，80%以上常驻杭州；主要从事外贸、金融、证券、建筑、房地产行业；普遍学历较高，60%以上客群本科学历以上；家庭构成简单，三口之家，子女大部分在贵族学校读书；购房以自住为主，注重圈层感，择邻而居；价值敏感型，项目提倡的生活理念易被接受，,东方润园客户群描述,杭州重点项目研究,东方润园,最好的房子销售的节

11、奏最快；具有较高的鉴赏力，对高端住宅有过认知或体验；内敛低调，注重产品细节；多次置业，有别墅居住经验。500万价位以下的客群相对来说对价格更敏感，以挤进上流阶层为荣。,杭州重点项目研究,东方润园,东方润园客户群描述,1、户型亮点三梯两户：两户人家享用三部智能电梯，专设独立保姆服务电梯，充分考虑户主的尊崇身份；独立功能分区：客厅、卧室、家庭厅为生活区，保姆间、服务阳台、厨房间为工作服务区，生活区与工作区有效区隔，真正实现主佣分区，保障主人生活的私密性；首创多套房设计：大多数卧室配备独立卫生间及超大观景窗，形成功能完备的独立套房，切实关爱家庭成员；首创公寓家庭厅：创先引进别墅生活理念，不仅使传统会

12、客区的功能意义更为纯粹，居住者的家庭氛围也更显私密与温馨；中西式双厨房：突破传统厨房的束缚，重新定义烹饪的意义，以世界美食饕餮主人的生活奢好,东方润园项目亮点,杭州重点项目研究,东方润园,奢华完备主卧：主卧均配备独立衣帽间和豪华卫浴，东西边套主卧更设计弧形观景平台，只为匹配主人的尊崇地位，彰显大宅荣耀；户型大面宽：最宽达21米，主卧开间最宽近7.2米三梯一户：独享三部智能电梯的尊宠配备，专设独立保姆服务电梯，切实保障主人生活私密性。尊贵观景双主卧：上下层均设全功能豪华主卧室。6米挑高专属会客厅。户内设置健身桑拿房。宽景阳台：私家超大阳台，家人观景和欢聚的开阔空间。,东方润园项目亮点,杭州重点项

13、目研究,东方润园,2、其他亮点：户型内三个以上的卧室设有独立卫生间，形成功能完备的独立套房杭州首个数字化家居智能高档社区。基于中央控制平台上的数字化智能系统可以实现远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能，这意味着住户可以通过移动电话或网络远程控制空调等网络家电；也可以通过电梯对业主身份的认证功能和特殊时段的防范运行功能以及入户门设刷卡及密码输入双重认证。,东方润园项目亮点,杭州重点项目研究,东方润园,杭州重点项目研究,东方润园,管家式服务，面向全球选拔高级物业服务人员，送往国际管 家最高学府荷兰国际管家学院，接受专业英式管家培训。国九大富豪俱乐部之一的上海鸿艺会全力打造东方润园

14、的会 所，为杭州的顶级富豪们打造一个专属的圈层乐园。东方润园项目2号楼珍藏版顶级物业1000平方米的鼎级大宅、约40米的户型开间、私家自带空中泳池。浙江首家实现光纤入户社区。,东方润园项目亮点,东方润园定位于顶级江景豪宅，全部为200平方米以上的大户型设计，三梯两户的电梯配置，还专设保姆服务电梯，作为杭州首个数字化家居智能高档社区，住户甚至可以通过移动电话或网络远程控制网络空调、电饭煲等家电；另外专程引入英伦皇室管家服务。项目以其独特的圈层营销方式和小众传播渠道，引得上流阶层的广泛关注，从而在杭州豪宅市场上争得重要的领头羊作用，并荣获2007年中国十大豪宅的美誉。,东方润园项目点评,杭州重点项

15、目研究,东方润园,金色海岸基本概况,杭州重点项目研究,金色海岸,金色海岸基本概况,杭州重点项目研究,金色海岸,杭州重点项目研究,金色海岸,金色海岸精装修标准,杭州重点项目研究,金色海岸,金色海岸户型配比,杭州重点项目研究,金色海岸,金色海岸客户群描述,35-50岁，多为杭州及浙江省内私营业主，15%是外籍人士；鱼龙混杂，既有学历偏低的企业经营主和个体户，也有从事外 贸易、IT、房产等行业的高知人群；以自住购房为主，也存在自住兼且投资的客群；主体客群比较张扬，以财富为炫耀资本；多次置业经验。,杭州重点项目研究,金色海岸,金色海岸项目亮点,1、两梯两户结构，敞开式景观电梯厅，大部分电梯厅直接采光。

16、2、5.4米挑高底层大堂3、3米标准层高，罕有的短进深高层住宅；客厅、主卧、主卫面江 设计。4、豪华车库地下室大堂，近1.3：1的车户配比率。5、每个户型都配有独立的保姆房6、金色海岸进门首先是入户花园7、五明设计，多房间看江8、豪华精装修9、设有巴厘岛风情度假园林，景观效果较好,杭州重点项目研究,金色海岸,绿城新绿园基本概况,杭州重点项目研究,新绿园,杭州重点项目研究,新绿园,绿城新绿园基本概况,绿城新绿园户型配比,杭州重点项目研究,新绿园,绿城新绿园项目亮点,1、围合式园区 新绿园规划布局采用围合建筑形式，形成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的领域感和归属感。园区内设高档会馆

17、及景观泳池，集高起点的生活、休闲、娱乐于一体，使得整个社区具有了更强的精神归属感。2、新古典主义建筑 新绿园外立面全部采用干挂花岗岩石材铺砌，色彩丰润、凝炼，具大家之气，凸显尊贵感，历久而弥新。,杭州重点项目研究,新绿园,杭州重点项目研究,新绿园,3、精装成品住宅 新绿园是绿城在杭开发的首个纯住宅精装修项目。4、欧式园林景观 新绿园欧式园林景观，借鉴欧式园林艺术精髓，遵循其严谨对称、精雕细琢的设计理念，精心营造。肌理、轴线鲜明有序，景观层次丰富多彩，与新古典主义建筑之美相得益彰。,绿城新绿园项目亮点,绿城新绿园项目点评,本项目位于钱江新城区域内，是继春江花月之后，绿城推出的又一高尚住宅典藏作品

18、，这是绿城首创的由健康服务系统、文化教育系统和生活服务系统共同构成的“生活园区服务体系。也是绿城在杭州首次开发的纯住宅精装修项目。该项目以其优越的地理位置，完善的配套，及绿城品质，得到了消费者的认可。,杭州重点项目研究,新绿园,星光国际公馆基本概况,杭州重点项目研究,星光国际公馆,星光国际公馆基本概况,杭州重点项目研究,星光国际公馆,星光国际公馆精装修标准,杭州重点项目研究,星光国际公馆,1、敞开式厨房与卧室采用的是干湿分离，地板交界处处理地天衣 无缝，电器全部采用嵌入式处理。2、户型设计在于多样化的空间主题，空间的流畅组合与精英化装 饰设计和谐相融。3、公共空间追求超五星级酒店的设计标准。4

19、、大商业的配套，是杭州最先启动具有“上海浦东”概念的楼盘。5、星光国际公馆的配套优势和投资价值也是项目的亮点所在。6、将商业与艺术相结合，开创钱江第一街。,星光大道项目亮点,杭州重点项目研究,星光国际公馆,杭州目前规模最大、风格独特的综合性商业街之一。人性化设计，住宅和商铺分离开，商业步行街和住宅区有各自的入口。吸引年轻群体，形成以星光大道为主体的全新文娱产业旅游景点。,星光大道项目点评,杭州重点项目研究,星光国际公馆,杭州重点项目研究,公元沐桥,公元沐桥基本概况,公元沐桥基本概况,杭州重点项目研究,公元沐桥,1、采用铜等金属包覆的屋顶(外墙)2、家庭室由餐厅与厨房、家庭图书室(Study)以

20、及部分带地下室的户型所组成3、主卧室多数采用双入户门设计，大面宽，大面积，并有专门的休息区(Sitting Area)，部分户型配置美式住宅的特色设计水吧(Water Bar)；4、在主卧室与主卫生间，女主人是首先被关注的第一使用人，一些设计也作了具有针对性的优待处理，如设计多个走入式衣 橱，将大面积的预留给女主人。,公元沐桥项目亮点,杭州重点项目研究,公元沐桥,5、给予孩子们的游戏区与家庭女主人的烹饪区紧密相连，烹饪区更 象一个大型的吧台，随时可以坐在上面做些西点享受生活。6、厨房装修：厨房的装修比较鲜明的表现了沐桥厨房生活的美国化。进口品牌的烤箱、微波炉、双洗涤池、美式食品收纳厨、中岛“在

21、美国高级公寓里是十分常见的厨房设施。7、室内层高可达3.4至3.6米,公元沐桥项目亮点,杭州重点项目研究,公元沐桥,公元沐桥项目点评,公元沐桥以具有百年传统的欧洲建筑在美国的发展和演变后形成的舒适、经典的美国城市公寓为参照，其无论从外立面的材质、户型空间的设计和庭院景观的设计各个方面都体现着美式住宅所特有的品位和舒适度，力求为城市精英打造一处品位之家。,杭州重点项目研究,公元沐桥,杭州重点项目研究,九树公寓,九树公寓基本概况,九树公寓基本概况,杭州重点项目研究,九树公寓,九树公寓精装修标准,杭州重点项目研究,九树公寓,九树公寓户型配比,杭州重点项目研究,九树公寓,九树公寓项目亮点,1、每层一户

22、。一梯一户，每户面积350平方米以上2、一圈的360度可走通的围廊，360度景观3、主卧室的红色大衣库，红洞石、红色织锦与红色漆板，在灯光与 大穿衣镜的映射下简直带有一种妖魅般致命的诱惑4、负责石材供料、加工、安装的环球石材集团，做过世界上惟一一 座超七星级酒店阿联酋迪拜Burjal-Arab酒店5、装修：欧洲家电之父的Miele厨房电器，有“生活的奇迹”之称的 Dornbracht龙头，艺术卫浴Villeroy&Boch，全球最顶级的意大利 家具品牌Minotti、Cappellini、De padove、Zanotta6、墙体非钢筋水泥，而是用通透的玻璃房，外面再加上一层可移动 的木质外表

23、皮，光影、树影与白墙、大面积玻璃、木格栅很奇妙 地融合在一起。,杭州重点项目研究,九树公寓,绿城蔚蓝公寓基本概况,杭州重点项目研究,蔚蓝公寓,绿城蔚蓝公寓基本概况,杭州重点项目研究,蔚蓝公寓,绿城蔚蓝公寓户型配比,杭州重点项目研究,蔚蓝公寓,绿城蔚蓝公寓项目亮点,1、地段价值 坐落在稀缺的市中心地段，又是绿城的新一代产品，这样的楼盘自然众人瞩目。2、建筑风格大气 蔚蓝公寓传承了深蓝广场现代大气的建筑风格。3、舒适小户型 蔚蓝公寓通过小进深等建筑处理手法，保证所有的小户型都有更好的舒适性。其中把很多餐厅和客厅做成横向厅，阳台全部拉通，景观面很大。转角的地方做成转角玻璃，从四面兜过来形成一个玻璃厅

24、。,杭州重点项目研究,蔚蓝公寓,绿城蔚蓝公寓项目点评,地段价值，蔚蓝公寓位于城市中心稀缺区位，南至凤起东路，西至景坛路，紧邻庆春广场，距西湖约4公里，距钱江新城CBD约2公里。产品固有价值，在蔚蓝公寓的开发过程中，不断的经历设计，推翻，再设计的过程。同时，还收集整理了绿城老业主对绿城之前一些项目的意见和建议，融入到蔚蓝公寓的设计中。物业管理和服务价值。在打造优质的硬件基础上，提供业主更好的服务。整合绿城健康、教育等资源，在园区建立由各种健康生活组成的生活服务体系，推出一系列与健康、生活息息相关的服务，全面关注不同层次业主的需求。,杭州重点项目研究,蔚蓝公寓,海威国际基本概况,杭州重点项目研究,

25、海威国际,海威国际基本概况,杭州重点项目研究,海威国际,海威国际户型配比,杭州重点项目研究,海威国际,海威国际项目点评,海威国际总共730套，还剩317套，目前的去化率达到43.4%。项目与五星级酒店相结合，携手豪华酒店品牌喜来登，建筑外立面采用比较简洁、现代的风格，简洁的立面线条住宅呈现大角度曲线，住宅做到了两梯两户，尊重居家的私秘性。,杭州重点项目研究,海威国际,项目定位,项目位于滨江，北临钱塘江，东至西兴路，南至新开建设河，西至江陵路，北至闻涛路，拥有横向宽阔沿江线；总占地面积：约290亩（住宅221亩，商业：近69亩）；总建筑面积：60.89万项目分为商业办公用地和住宅用地；项目南侧邻

26、近滨江区政府和“星光大道”（综合商业项目）；东北侧为钱江世纪城；连接市区的过江通道主要为西兴大桥，上桥匝道直接连通项目周边道路；地铁1号线滨江站已开工建设；,项目定位,项目概况,滨江作为杭州较大的居住区，住宅开发已经成为杭州较为成熟的区域；作为杭州早期的江景房板块，主要为北面面江。目前江景房市场放量收缩；价值认同度仅次于钱江新城板块；作为城西之后的住宅开发板块，入住率不高，居住氛围欠缺，商业氛围不浓；,基地研究,项目定位,项目定位依据,项目定位,1、杭州（浙江）存在强大的购买力市场与需求市场；2、杭州（浙江）高端竞争楼盘数量相对较少；3、本地块的区位质素高、楼盘规划大；4、世茂集团及中海集团资

27、源广阔、实力雄厚、豪宅开发经 验丰富；5、浙江精锐具备豪宅操盘、运营的系统经验与豪宅策划的 系统整合推广能力；6、我们有多方面优势迅速抢占浙江滨江豪宅第一制高点，然后在项目的实际开发销售中，贴紧市场需求，以强大 的优势，形成项目较强的综合性价比；,未来性原则,基于目前具有的板块和地块原始价值基础，项目已经具有开发为杭州最为高端物业的基础，而作为杭州顶级物业，项目的发展方向应充分考虑未来性和前瞻性。通过前沿的定位考虑，以具有适度前瞻性的规划，在未来一定阶段内引领杭州市场。,定位原则,项目定位,占位原则,采用占位原则，第一层面占据滨江板块位置，树立项目未来在整个滨江区域内的地位。第二层面占据杭州市

28、场顶级豪宅的地位。从产品、区域价值、配套、附加值等方面开拓项目潜力，为项目扩大影响及树立地位提供更好的支持。,定位原则,项目定位,项目价值最大化原则,依据市场对项目规划产品需求状况，基于区域和地块条件客观定位产品销售市场，以市场和销售去化为定位前提，坚持实行产品优势价值最大化，为项目快速顺利的销售去化及获得更多的商业利润打下基础。,定位原则,项目定位,在板块现有市场发展状况下，采用创新性原则，对项目整体住宅建筑规划和单体建筑类型进行创新设计、创新营销等，结合销售定位，通过主题产品设计，挖掘和整合项目各种优势，将进一步提升项目品质和影响力。,创新性原则,定位原则,项目定位,主题定位是房地产品牌的

29、市场竞争灵魂，它表达了项目的核心功能及价值。而差异性原则可以使项目找到很好的市场空白点及潜在需求，在现有市场竞争中鹤立独行，形成排它性和唯一性。项目在大背景下需要形成一定的产品主题性，区别于杭州市场常规江景住宅产品，同时在产品上可以结合江景资源的特性形成独特的产品设计，使项目在杭州的江景板块内形成一定的竞争地位和独特的竞争优势。,主题性和差异性定位原则,定位原则,项目定位,结合项目自身的江景核心资源及世茂集团、中海地产的品牌资源，充分发挥项目独有的临江生活这一价值点，同时依据世茂集团对豪宅产品的独有品牌价值，使项目在核心资源江景价值和产品定位上得到最大的价值结合点，为项目提供可裂变的价值增长点

30、。,资源价值最大化原则,定位原则,项目定位,杭州的江景资源非常广泛，其中钱江新城更具江景价值和板块价值。项目在在开发过程中必须通过国际化的发展导向，制胜竞争板块。通过联合顶级的国际团队，从物业规划、产品设计、装修设计、会所配套、商业引进、酒店管理等方面形成国际化的产品综合高度。,国际化导向原则,定位原则,项目定位,项目在板块价值、江景价值、品牌价值、资源价值等几方面完全具备高端物业的开发基础，项目在规划之处，就应该确立高定位的发展方向，使项目的综合价值达到最大化。,高定位原则,定位原则,项目定位,杭州市场作为成熟的住宅市场，产品综合品质较高，市场对于好产品的接受度和认可度很高；在多轮的市场调控

31、中，优质项目的产品价值和投资价值一致获得市场认可；在具有不可再生的优质江景价值的基础上，项目在规划设计中完全可以站在做杭州市场最好产品的角度，以合理成本原则，为项目创造不可复制的价值体系。,合理成本原则,定位原则,项目定位,滨江板块作为杭州最大的住宅板块，已经形成广泛认可的市场价值，在杭州意向购房板块内位处中心城区之后。同时随着板块内交付物业和入住人群的增加，市场价值正处于上升通道；杭州沿江、跨江发展战略确定了滨江区域的城市区域价值，中心城区和滨江之间的心理距离正逐步缩短；随着钱江新城的加速开发，钱江世纪城的明确规划，滨江已经成为杭州最为重要的城市居住中心。,板块价值,项目价值体系,项目定位,

32、项目近60.89万平方米的综合物业体量将成为滨江板块最大的综合项目，规模优势明显；近23万平方米的商业办公物业体量，不但确立了项目在滨江板块的体量优势，同时对于钱江新城的万象城也已经具备了规模竞争基础。,规模价值,项目价值体系,项目定位,产品价值（具体有待后期实际规划）,滨江地标性建筑群超高层建筑豪华精装修标准奢华空中别墅少量高级联排天价憾世“楼王”,项目价值体系,项目定位,产品价值,温馨空中阳光房空中恒温泳池、天顶泳池私人电梯豪华会所全江景房红管家服务5星级城市商业+5A级高档写字楼,项目价值体系,项目定位,江景价值,宽阔钱塘江景：项目用地为东西狭长地 块，具有全面的北向江景资源，对产品的景

33、 观塑造非常有利；杭州传统市场（滨江板块、钱江新城板 块）的江景房日渐稀缺，作为具有一线江景 的本项目，江景价值将更为突现。,项目价值体系,项目定位,品牌力价值,世茂集团的品牌价值：作为国内最为著名的豪宅开发商、高端酒店物业发展商、综合商业发展商为项目定位形成坚实的市场基础；中海地产的品牌价值：国内知名的品牌开发商，资金实力雄厚，在杭州也有一定开发基础；,项目价值体系,项目定位,高档物业的形象价值 超高层五星级酒店、超高层江景豪宅、天价“楼王”、豪华会所、国际化前沿商业等众多因素，必将形成杭州市场上高端物业的综合形象价值。,项目价值体系,项目定位,江景价值提升！市场地位树立！“豪宅”居住品位拉

34、升！区域开发和发展前景创造！,项目价值提炼,项目定位,如何拔高项目独有的景观价值？解决市中心绝版一线江景资源拉动景观价值实现！,项目价值提炼,项目定位,优美的江景景观视野与稀缺的江景观赏地段，对视市民广场、国际会议中心、杭州大剧院、波浪文化城、城市阳台等杭州市最具代表性的新时代建筑。,如何优化市场地位，创造出市场竞争的新格局？,项目价值提炼,项目定位,解决确立第一滨江豪宅市场地位！,高标准、高成本打造的高端产品，成为滨江乃至杭州豪宅产品的新标杆，首先抢占滨江第一豪宅的地位，鹤立独行的脱颖而出，抢夺市场的关注，吸引大众的眼球。,解决打造杭州的“上东区”！,项目价值提炼,项目定位,如何拔高居住品位

35、和形象高度，实现自我身份内涵展示？,上东区作为曼哈顿的富人区，得到了全世界的认同与钦慕。在杭州，我们要打造城市、自然共融的富豪居住区。和谐与美善的生活哲学，创造性地实现本案生活品位的最基本条件所在。,解决左右江景豪宅观念，打造最具综合优势豪宅！,项目价值提炼,项目定位,如何强化项目外在的、显性的价值？,地铁便捷！地铁1号线在项目旁边经过，让本案交通更加便捷。城市规划解读钱江时代的繁荣！“沿江开发、跨江发展”战略的实施，本案所在的滨江 板块成为杭州市实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地。60万方综合物业体量，大势而生！项目60万平方米的综合物业体量将成为滨江板块最 大的综合项目。,“两手抓”，一手抓

36、浙江第一滨江豪宅的王牌形象，一手抓具有实际需求的目标客户；依据项目的板块、江景、规模、品牌、综合业态优势，确立统领浙江高端物业市场的统治地位；根据浙江市场的消费需求和江景住宅细分市场的发 展，定位项目主要的发展方向；根据项目营销及回款的需要；结合浙江高端住宅市场发展和需求分析；结合周边板块发展趋势和竞争机会；根据江景核心价值的最大化表现和江景物业的价值延伸的需要；,项目定位思路,项目定位,在滨江板块，我们的产品高端创新优势及规划体量一旦结合江景优势和商业共同体的综合优势，那么我们将具有一定竞争力。与钱江新城板块项目相比，我们的产品创新优势、地标形象一旦形成，在同样具有一线江景资源的现状下，将与

37、之分庭抗礼。而且我们更具有相对的价格优势和体量基础。在滨江板块内，我们要以我为主，在产品综合品质上 领先一筹，以绝对的品牌、品质优势，占领制高点。,市场定位,项目定位,为了占据项目在浙江市场独特的战略高度，同时树立滨江板块的价值标杆，项目总体市场定位为：,浙江第一滨江豪宅,市场定位,项目定位,杭州滨江第一豪宅,浙江第一滨江豪宅,杭州滨江第一豪宅,定位优势：（1）“第一滨江”传达了项目作为高端住宅以及城市豪宅的形象和定位；（2）“第一滨江豪宅”区别于传统的豪宅物业，而且我们开发理念的立足点是一线的；源于大师级开发团队，世界级的物业管理和会所配套；（3）“第一滨江豪宅”明确了本物业针对的是房地产高

38、端市场，在市场竞争激烈的今天，我们不可能在竞争中全面守住市场，市场阵地越小越容易守住本案的目标客群。,市场定位,项目定位,（4）从反市场的营销理念来看，在房地产市场不景气的时期，定位“第一滨江豪宅”是在高端市场的安全地带寻找生存空间，是最有效的方法。,市场定位,项目定位,项目有机的价值链：一线江景+顶级豪宅+顶级配套及物管+世茂地产、中海地产出品。,在项目的市场形象定位上，依据项目总体近60.89多万方巨大体量的基础上，我们将遵循四个原则：一：杭州地标建筑群；二：城市顶尖滨江生活区；三：国际一线标准；四：浙江第一滨江豪宅。,市场形象定位,项目定位,形象概念描述我们是杭州新地标建筑群；我们是顶尖

39、滨江豪宅；我们是浙江的，但更是国际的；我们是最具城市生活居住价值的；我们具有滨江豪宅的纯正血统；我们是国际大师团队的匠心巨作；我们是尊贵非凡的。,市场形象定位,项目定位,顶级精装修滨江豪宅,浙江第一滨江豪宅,产品档次定位,项目定位,定位优势：精装修豪宅，高等级材质(包括面砖、木地板油漆等)、国际 知名品牌硬装（包括卫浴、水龙头、厨具等）的全方位豪宅 标准装修。270度观景优化房间观景效果，将无敌江景充分利用。大面宽客厅，即增强豪华气派的感觉，又扩大景观视角。空中别墅建造挑空客厅，彰显豪华、尊贵一面。空中恒温泳池（天顶泳池）、空中阳光房让住户豪华私 享。在顶楼建造一套三层联体，1500平米左右的

40、天价楼王，树立 项目顶级豪宅形象。,产品档次定位,项目定位,建筑类型定位,项目定位,建议联排安置在D、E地块沿河地段，面积约20000平方米左右。则各物业类型的建筑面积配比为：,建筑类型配比,项目定位,高层建筑面积 约348585平方米 占总建筑面积94.6%联排建筑面积 约20000平方米 占总建筑面积5.4%假设联排容积率为0.75，则联排占地约26667平米，则占地面积配比为：高层占地面积 约120767平方米 占总占地面积82%联排占地面积 约26667平方米 占总占地面积18%,设定目前各建筑类型销售均价为：精装修高层22000元/，联排别墅为28000元/，则总销售额约：建筑类型

41、价格（元/）面积 总销额联排 28000 20000 约5.6亿人民币高层（精装）22000 348585 约76.7亿人民币则住宅总体销售金额约82.3亿人民币,建筑类型配比,项目定位,建筑面积配比,项目定位,高层户型面积配比方案一,建筑面积配比,项目定位,高层户型面积配比方案二,建筑面积配比,项目定位,联排户型面积配比,规划设计建议,规划设计建议,经济技术指标,交通流量分析,滨盛路：作为连接三桥匝道的城市主干道，交通流量相对较大，但与项目地块之间有绿化带、河流相隔，噪音污染不是很严重。道路为双向4车道，路况较好，出入方便。西兴路：连接滨盛路与闻涛路，现行车辆很少，路况良好。后期本案商业运营

42、后，车流量会增加。闻涛路：车辆稀少，间隔项目地块与沿江景观带。江陵路：是轨道1号线的所在地，也是连接滨盛路与闻涛路的主要道路，路况较好，道路两边环境也不错。目前车流量不大，但未来会成为通向本案商业部分的主要道路。,规划设计建议,规划条件分析,车流量较大,车流量较小,未来车流量较大,景观条件分析,北,南,西,东,规划设计建议,规划条件分析,1.以社区组团为基本单元排列以组团为基本单元排列,以组团为基本单元排列，在布局上利用建筑的围合关系，组团之间规划集中公共活动空间与景观绿化，形成小围合，大社区。,规划设计建议,整体规划构思,组团要有归属感、邻里感和可识别性,规划设计建议,整体规划构思,在整体布

43、局上，联排别墅、高层住宅、水系景观、园林景观、服务设施、主题广场等合理有机的贯穿在一起。充分考虑到人性化的邻里沟通，物业管理的方便性。使各组团更有归属感、邻里感，可识别性。,建筑单体以稍加扭转的方式，错落有致。整个社区以水系、景观为纽带，既有机的分割为几大自然组团，又相互关联成为整体。在体现整个社区规模优势的前提下，使各个组团又形成相对独立的空间，较好的体现高品质居住空间的概念。,建筑布局错落有致，以水系、景观为纽带排列,规划设计建议,整体规划构思,高层建筑对联排别墅产生的压迫感要通过各种手段弱化，甚至消除。建议可以通过道路、绿化、水系等屏蔽两者的冲突，优化产品属性。,联排别墅与高层建筑之间要

44、有区隔，包括视线上的区隔,规划设计建议,整体规划构思,在地块中间位置形成大面积的中轴景观，给业主最大的视觉冲击，创造“豪宅”基础。,形成视线开阔的中轴景观带，强化社区环境优势,规划设计建议,整体规划构思,规划设计建议,整体规划构思,2.道路与交通组织系统,交通设计在满足功能的情况下以快捷、通达、安全、满足消防、人车分流的原则进行设计。道路系统应按居住社区、组团道路及单体建筑间小路划分，出行方式便捷，车行、人行安全，独立，完整的道路系统。,规划设计建议,整体规划构思,人车分流、人行道路无障碍设计,采用集中地下车库停车，路面少量临时停车位（联排别墅除外）,集中地下车库可以保证充分的人车分流，通畅安

45、全，并提高社区的品质与档次。地下车库上面还可以设置绿化景观、运动休闲设施等。另地下停车场应可以采光，种植植物或建造水系景观。,规划设计建议,整体规划构思,非机动车集中停放,规划设计建议,整体规划构思,在社区设置多个集中的非机动车停放区，便于社区居民就近停放（地下或半地下室内）。停放区以外严格限制非机动车的随地停放。,3.世茂尊荣会高级会所,规划设计建议,整体规划构思,建造5000-7000平米左右的中心服务会所世茂尊荣会，内部设置高档大堂及大堂吧、红酒屋、雪茄房、高级餐厅、酒吧、特色俱乐部（健康、高尔夫、游艇、红酒、艺术品等）、艺术廊、SPA、精品商店、影院、音乐中心、网球馆、乒乓球室、壁球室

46、、桌球室、儿童娱乐区等功能区，会所档次要高，与本案豪宅相匹配，未来也是支持销售的有利支撑点。,规划设计建议,整体规划构思,大堂及大堂吧,为业主提供一个具有家庭温馨、时尚艺术、高尚典雅气息的会所大堂，配上周到的超级服务。,规划设计建议,整体规划构思,酒吧,规划设计建议,整体规划构思,红酒屋、雪茄房,规划设计建议,整体规划构思,电影院,规划设计建议,整体规划构思,艺术廊,规划设计建议,整体规划构思,恒温游泳池,规划设计建议,整体规划构思,瑜伽馆,规划设计建议,整体规划构思,足浴、保健中心,规划设计建议,整体规划构思,音乐中心,规划设计建议,整体规划构思,网球馆,规划设计建议,整体规划构思,桌球室,

47、规划设计建议,整体规划构思,壁球室,规划设计建议,整体规划构思,儿童娱乐区,规划设计建议,整体规划构思,图书室,规划设计建议,整体规划构思,女子美容美发中心、SPA,规划设计建议,整体规划构思,健身中心,规划设计建议,规划总平建议,建筑分布建议,考虑到产品的采光及景观，以及政府对天际线要求，建议每块地块的西北区建造高层。D、E地块的东南区沿河位置布置少量联排。,规划设计建议,规划总平建议,出入口分布建议,规划支路与阡陌路作为机动车出入的主要道路，江陵路开放人行出入口，方便步行业主进出及到达未来一号线地铁站。,主要出入口,次要出入口,人行出入口,规划设计建议,规划总平建议,景观轴线建议,通过“四

48、点两线”将三块住宅区与江滨绿化区连接，在每块住宅区中心地带形成大型中央花园，并且每块住宅区内的中央花园既相对独立，又相互呼应。,规划设计建议,规划总平建议,概念总平建议,规划设计建议,规划总平建议,概念总平建议,建筑设计建议,目前，杭州市场较为认可的高层建筑风格主要有新古典主义风格、现代风格、地中海风格等，其中新古典主义风格（例如绿园）与现代风格（例如悦府、晓庐）最受欢迎。现代风格显的较为时尚、大气，给人简单明快的感觉。新古典主义风格简约中略带装饰，整体比较稳重、庄严。地中海风格较为放松，贴近自然，但不适宜做超高层。考虑到项目定位为滨江第一豪宅，建议在新古典主义风格的基础上结合现代简约风格进行

49、设计，即彰显尊贵又不失时尚大气。,建筑设计建议,建筑风格,1、高层建筑风格,突破并超越此类新古典主义风格,建筑设计建议,建筑风格,突破并超越此类新古典主义风格,建筑设计建议,建筑风格,吸收此类现代主义风格的简洁与大气,建筑设计建议,建筑风格,联排建筑风格应与高层建筑风格相协调，反差不宜过大。从市场角度看，新古典主义风格及现代风格的联排接受度远不如地中海风格。因此，建议本案联排采用地中海风格中的较为稳重、典雅的法式风格与改良的西班牙风格。,建筑设计建议,建筑风格,2、联排建筑风格,法式风格参考图片,建筑设计建议,建筑风格,法式风格参考图片,建筑设计建议,建筑风格,西班牙风格参考图片,建筑设计建议

50、,建筑风格,架空层虽然不是小区园林景观的核心所在，但又是人们每天进进出出的地方，影响着业主每天的心情。对提升产品档次起到很大的作用。架空层设计三点建议：平台平台体现的是休闲活动功能，可桌椅供住户休息、娱乐等。小元素及绿化为了破除架空层的单调，提升趣味性，强化景观功能通透感通透的架空层可以弱化建筑对空气流通、对业主视线的阻 隔，有助于实现景观的一体化，美化社区环境。,建筑设计建议,架空层,架空层设计参考图：,建筑设计建议,架空层,为了加强电梯大堂的采光，建议设通高的落地磨砂玻璃窗，将其变成自然生态型大堂。另建议 在大堂的两边摆放绿化盆栽，或室内大型盆栽，并适当设计布 置一些水景，如小型瀑布式流水